CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
LIBRERÍA INMOBILIARIA / CURSOS / Pdf/E-Book / E-LEARNING. Servicio GRATUITO.*

CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

OPCIÓN DE COMPRA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA.

  • + Formularios 
  • 400 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
'Eche un Vistazo'
Precio 99,9 euros

COMPRAR / 
INFORMACIÓN

INfórmese sin compromiso

SI LO PREFIERE PUEDE CONTACTARNOS MEDIANTE EMAIL
inmoley@inmoley.com
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
¿QUÉ APRENDERÁ?
¿Qué es una opción de compra y para qué sirve?

La inscripción de la opción de compra 

El arrendamiento con opción a compra. 

Fiscalidad de la opción de compra. 

Modelos de contratos de opción de compra.

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
“Yo me metí en la promoción inmobiliaria por circunstancias de la vida, pero soy aparejador. Me faltaba una visión más completa y práctica de una promoción inmobiliaria, desde la compra hasta la venta de pisos. Honestamente creo que con el curso de inmoley.com me he ahorrado años de experiencia. Desde el primer día he mejorado en mi organización y en los RESULTADOS ECONÓMICOS de mi empresa. Gracias”.

Manuel Diez.

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA. 

PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA PARTE CUARTA PARTE QUINTA PARTE SEXTA PARTE SÉPTIMA 

 
Introducción
A veces comprar en un determinado momento no es conveniente o financieramente no es posible, en estos casos la opción de compra deja abierta una puerta al promotor inmobiliario.

Mediante el contrato de opción de compra, el concedente confiere al optante la facultad de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa.

Se concede al optante el derecho de decidir unilateralmente, es decir, no se le impone la obligación de celebrar la compraventa futura.

El optante, normalmente el promotor, se obliga al pago de una prima por la concesión de la opción, mientras que el concedente no podrá disponer del bien ofrecido y deberá mantener la oferta.

Si bien la opción de compra concede la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa. Este habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Dada la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción.

Es decir, que es cuando se ejercita la opción de compra cuando aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada.

En la práctica muchos contratos quedan ineficaces porque no se respetan los requisitos necesarios para la opción de compra, que son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra.

Además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo.

Por eso es tan importante contar con formularios variados y específicos de la opción de compra.

Estas cuestiones se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de la opción de compra en la promoción inmobiliaria.
 

PARTE PRIMERA. 
  • La opción de compra: el modo más barato de asegurar suelo a futuro.
<<
Capítulo 1.
¿Qué es una opción de compra y para qué sirve?
1. Concepto de opción de compra. 
2. El eterno debate sobre su naturaleza jurídica. 
a. Nunca se confundir la opción de compra con el precontrato o promesa de venta. 
b. Diferencias con otras figuras afines. 
TALLER DE TRABAJO
El contrato de opción de compra.
1. ¿Qué es un contrato de opción de compra?
2. Naturaleza jurídica
3. Partes del contrato
  • Concedente
  • Optante
4. Elementos del contrato de opción de compra.
a. Determinación del objeto.
b. Determinación del precio.
c. Determinación del plazo para ejercitar la opción de compra.
5. Características
6. Cesión del derecho de opción de compra

TALLER DE TRABAJO
Diferencias del contrato de opción de compra con figuras afines.
1. Diferencias entre la opción de compra y la promesa de venta.
2. Diferencia de la opción de compra del arrendamiento en caso de “arrendamiento con opción de compra”.
3. Diferencia entre la opción de compra y el retracto convencional

TALLER DE TRABAJO.
Opción de compra y promesa de venta. 
1. Opción de compra. 
2. Promesa de venta. 
3. Efectos de la  opción de compra. Contrato unilateral. 
4. Las consecuencias de la opción de compra

TALLER DE TRABAJO
Oferta de departamento comercial de opción de compra sobre un local.

TALLER DE TRABAJO. 
Ni una sola duda: la calificación jurídica del contrato corresponde al juez, según el Supremo. 
1. La calificación del contrato celebrado como "opción de compra" 
2. El reconocimiento de la opción de compra en la Ley de Enjuiciamiento Civil una ayuda para determinar el precio. 

TALLER DE TRABAJO. 
La opción de compra como negocio jurídico atípico. 
1. La opción de compra. Concepto. 
2. Requisitos. 
3. Características de la opción de compra. 
4. Causas de extinción de la opción de compra. 

TALLER DE TRABAJO. 
La pobre regulación legal obliga a utilizar jurisprudencia y doctrina contradictorias.

Capítulo 2. 
Características de la opción de compra.
1. Características de la opción de compra. 
2. Obligaciones de las partes 

TALLER DE TRABAJO
Derechos y obligaciones del contrato de opción de compra.

Capítulo 3. 
Requisitos para la validez de la opción de compra. 
1. Elementos necesarios para la validez de la opción de compra. 
2. Aceptación expresa o tácita. 
3. Momento y lugar de la perfección del contrato. 

TALLER DE TRABAJO
Requisitos del contrato de opción de compra

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con olvidar el plazo de la opción de compra porque anula el contrato.

TALLER DE TRABAJO
Elementos de la opción de compra.
1. Elementos principales de la opción de compra.
2. Elementos determinantes del contrato de opción de compra

a.  Plazo del ejercicio de la opción
b. Prima de la opción de compra
c. Inscripción registral
CHECK-LIST 
Describa los errores más frecuentes en los contratos de opción de compra y que precauciones adoptar para prevenirse de “SORPRESAS”.
Capítulo 4. 
Elementos formales. La inscripción de la opción de compra 
1. Introducción. 
2. El asiento de inscripción 
3. La prórroga del asiento de inscripción. 
4. La anotación del ejercicio del derecho de opción 
5. La publicidad registral de la opción 
a. Enajenación de bien sometido a opción de compra 
b. La constitución de derechos reales y cargas sobre el bien sujeto a opción 
c. El arrendamiento del bien objeto de la opción
TALLER DE TRABAJO.
La opción de compra sobre bienes inmuebles y la Dirección General de Registros y del Notariado. 

TALLER DE TRABAJO.
Efectos del la inscripción registral de la opción de compra. 

TALLER DE TRABAJO
La opción de compra y su protección registral. 

CHECK-LIST

¿Por qué hay que registrar? Si es promotor qué precauciones adicionales debe adoptar.
Capítulo 5. 
Especialidades forales. 
  • El derecho de opción en Derecho navarro y catalán.
Capítulo 6. 
Ejercicio de la opción. 
1. El Ejercicio del derecho de opción. 
2. Incumplimiento de alguna obligación de la opción. Efectos. 
3. ¿Cómo ejercitar el derecho de opción?
4. ¿Cuándo y cómo?  La notificación. 
5. ¿Cómo efectuar el ofrecimiento del precio? 
6. ¿Cuándo ejercitar la acción? La importancia de actuar dentro del plazo estipulado. 
7. La perfección de la compraventa 

TALLER DE TRABAJO.
Un promotor tiene opción de compra sobre un solar libre de cargas. No llega a ejercitar la opción por seguir hipotecada, ¿hace bien? 

TALLER DE TRABAJO.
Cuando la opción de compra quiere atar la futura escritura de venta. 

TALLER DE TRABAJO.
La opción de compra de una sociedad en quiebra que no pudo inscribirse. 

TALLER DE TRABAJO.
¿Opción de compra de una parte indivisa? 

CHECK-LIST 
1. ¿Qué diferencia hay entre que la opción de compra de un inmuebles esté INSCRITA o no en el Registro de la Propiedad?
2. ¿Qué cláusulas penales pueden establecerse en una opción de compra y cuáles no? Desarrollar las ventajas y desventajas para el promotor.
3. ¿Qué riesgos hay de no ejercitar correctamente la opción recompra en tiempo y forma? Desarrolle supuesto en el que el promotor actúa incorrectamente.
4. ¿Qué formalidad utilizará para notificar el ejercicio de la opción de compra?
5. ¿Cuáles son los prácticas o TRIQUIÑUELAS que suelen exigirse disfrazadas como “determinadas conductas del optante”?
Capítulo 7. 
Cuando se ha cambiado de opinión y se chantajea al promotor con "pérdidas de tiempo". 
1. Blindarse contra posibles alteraciones del precio.
2. La rescisión por lesión 
3. Blindarse contra los temidos "retrasos en la entrega". 
Capítulo 8. 
La extinción de la opción de compra 
1. La caducidad
2. La renuncia
3. La pérdida del bien objeto de opción.
PARTE SEGUNDA
  • El arrendamiento con opción a compra. 
<
Capítulo 9. 
El arrendamiento con opción a compra. 
1. ¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra? 
2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible comprador.
3. Ventajas tiene para arrendador. 
4. El arrendamiento con opción de compra en la Ley 29/1994. 
5. La inscripción del arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad. 

TALLER DE TRABAJO
Claves del contrato de arrendamiento con opción de compra.
1. Características generales del contrato de arrendamiento con opción de compra.
2. Derechos y obligaciones del arrendamiento con opción a compra.
3. Elementos del contrato de arrendamiento con opción de compra.
4. Especialidades del contrato de arrendamiento con opción de compra.
5. Fiscalidad de contrato de arrendamiento con opción de compra.
6. Beneficios del arrendamiento con opción a compra

TALLER DE TRABAJO
Ventajas para el arrendatario – comprador en el contrato de arrendamiento con opción de compra.
1. Ventajas para el arrendatario con opción de compra
2. Ventajas para el arrendador

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con las prórrogas del contrato de arrendamiento con opción de compra porque el arrendatario puede perder la opción de compra.

TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de un local con opción a compra.
1. El contrato es unilateral
2. Otorgamiento de la escritura pública.
3. Especialidades de la inscripción en el Registro.
4. Comunicación de la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra.
5. Renovación del arrendamiento dejando automáticamente fuera la cláusula de opción de compra.
6. Obras inconsentidas.
7. Régimen matrimonial
8. Venta del optante tras ejercer la opción.

TALLER DE TRABAJO
Claves para redactar el contrato de arrendamiento con opción a compra. 
1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento con opción a compra.
2. Estructura y cláusulas del contrato de arrendamiento con opción a compra. 

TALLER DE TRABAJO
¿Merece la pena promover vía arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables.

TALLER DE TRABAJO
Los Bancos y Cajas de Ahorros ante el arrendamiento de opción de compras de vivienda.

  • Condiciones específicas alquiler con opción a compra de inmueble propiedad de Caja de Ahorros.
TALLER DE TRABAJO
Oferta de una promotora de alquiler con opción de compra sobre viviendas

TALLER DE TRABAJO
Ayudas al arrendamiento con opción de compra de vivienda protegida.

PARTE TERCERA
  • Fiscalidad de la opción de compra. 
<
Capítulo 10. 
Aspectos fiscales de la  opción de compra. 
1. Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF).
2. Impuesto sobre el patrimonio.
3. IVA
4. ITP y AJD. Transmisiones
    TALLER DE TRABAJO. 
    Tratamiento fiscal del contrato de opción de compra. 
    1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas 
    2. Impuesto sobre Sociedades 
    3. Impuesto sobre el Valor Añadido 
    4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. 
    5. Impuesto sobre el Patrimonio 

    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad indirecta (ITP o IVA) del contrato de opción de compra.

    TALLER DE TRABAJO
    La tributación del arrendamiento con opción a compra.


 
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE CUARTA
  • Formularios de contratos privados.
1. Contrato privado de opción de compra 
Modelo a
PRIMERA. Objeto del contrato.
SEGUNDA. Precio de la opción.
TERCERA. Inscripción registral del derecho de opción.
CUARTA. Ejercicio del derecho de opción.
QUINTA. Estado de la finca.
SEXTA. Legislación aplicable.
SÉPTIMA. Gastos e impuestos.
OCTAVA. Sumisión jurisdiccional.
Modelo b
Primero. Objeto
Segundo. Plazo
Tercero. Precio de la opción
Cuarto. Precio de futura compraventa
Quinto. Ejercicio de la opción
Sexto. Gastos e impuestos
Séptimo. Cargas y gravámenes
Octavo. Incumplimiento del contrato
Noveno. Divergencias o litigios
Décimo. Elevación a público e inscripción en el registro de la propiedad
Modelo c
Modelo d
Primera. Consentimiento
Segunda. Precio. Prima y plazo de ejercicio
Tercera. Propiedad y posesión
Cuarta. Carácter de la opción
Quinta. Saneamiento y conservación
Sexta. Ejercicio de la opción
Séptima. Incumplimiento
Octava. Elevación a escritura e inscripción en el Registro
Modelo e
Primera. Consentimiento
Segunda. Prima de opción
Tercera. Plazo de ejercicio de la opción de compra
Cuarta. Precio de venta
Quinta. Reconocimiento expreso del optante
Sexta. Pactos de la posible escritura de compraventa
Séptima. Gastos e impuestos
Octava. Saneamiento y conservación
Novena. Incumplimiento
Décima. Inscripción del derecho de opción de compra en el registro de la propiedad
Décimo primero. Domicilio a efectos de notificaciones, citaciones y requerimientos
Décimo segunda. Cláusula de sumisión expresa
Décimo tercera. Cláusula de conformidad
Modelo f
Primero. Objeto
Segundo. Plazo
Tercero. Precio de la opción
Cuarto. Precio de futura compraventa
Quinto. Ejercicio de la opción
Sexto. Gastos e impuestos
Séptimo. Cargas y gravámenes
Octavo. Incumplimiento del contrato
Noveno. Divergencias o litigios
Décimo. Elevación a público e inscripción en el registro de la propiedad
Modelo g
Primero: Objeto
Segundo: Señal
Tercero: Plazo de la opción
Cuarto. Perfeccionamiento de la compraventa
Modelo h
Modelo i
Modelo j
Modelo k
2. Contrato privado de opción de compra con PRECIO APLAZADO.
3. Contrato privado de opción de compra autorizando a transmitir a tercero.
Primera.   Consentimiento.
Segunda.  Precio, prima y plazo de ejercicio.
Tercera.  Carácter de la opción.
Cuarta.   Saneamiento y conservación.
Quinta. 
Sexta.   Caducidad del derecho
Séptima.   Penalización
Octava. 
Novena. 
4. Contrato privado de opción de compra. Unilateral y real.
5. Contrato privado de opción de compra y cesión de terrenos por volumen de edificación
6. Contrato privado de opción de compra sobre cuotas indivisas.
7. Contrato privado de opción de compra sobre un edificio enclavado en un inmueble.
Primera.- Objeto de la opción de compra
Segunda.- Importe y pago del precio de la opción
Tercera.- Plazo para el ejercicio de la opción
Cuarta.- Forma del ejercicio de la opción
Quinta.- Operaciones preparatorias de la compraventa en caso de ejercicio de la opción.
Sexta.-  Términos y condiciones de la compraventa
Séptima.-  Comunicaciones entre las partes
Octava.- Cesión del contrato.
Novena.- Elevación a público e inscripción en el Registro de la Propiedad del presente contrato de opción.
8. Contrato privado de opción de compra en el que se entrega un cheque conformado que erróneamente se somete a condición suspensiva.
Primera.- Opción de Compra.
Segunda.- Prima de la opción
Tercera.- Plazo
Cuarta.- Precio de compraventa.
Quinta.- Ejercicio del derecho
Sexta.- Gastos
Séptima.-Inscripción registral de la opción
Octava.- Transmisión a terceros
Novena.-Plazo para retirar el ganado.
Décima.-Obligaciones de la cedente
Décimo primera.- Ley aplicable y Fuero.
9. Contrato de opción de compra sobre fincas incluidas en expediente de expropiación forzosa pendientes de liberación.
10. Contrato de opción a compra del polígono industrial
PRIMERA: OBJETO
SEGUNDA: PRECIO DE LA FUTURA COMPRAVENTA
TERCERA: PLAZO
CUARTA: CARGAS Y GASTOS
QUINTA: RESERVA Y PENALIZACION
SEXTA: RENUNCIA
SÉPTIMA: CONDICION SUSPENSIVA
OCTAVA: RESOLUCIÓN Y PRORROGA DE PLAZO
NOVENA: CLAUSULA PENAL
DECIMA: AUTORIZACIÓN AL OPTANTE
UNDÉCIMA: PRECIO DE LA OPCION
DUODÉCIMA: MODERACIÓN DISCRECIONAL DE DERECHOS
DECIMOTERCERA .-
PARTE QUINTA
  • Formularios de escrituras públicas.
1. Escritura pública de opción de compra. 
Modelo 1 
Modelo 2 
2. Escritura pública de compra con precio.
Primero.  Objeto del contrato
Segundo.  Precio
Tercero.  Duración de la opción
Cuarto.  Ejercicio de la opción
Quinto.  No ejercicio
Sexto.  Pérdida o destrucción del/los bien/es
Séptimo.  Estado de cargas y saneamiento y evicción
Octavo.  Gastos e impuestos
Noveno.  Notificaciones
Décimo.  Naturaleza mercantil
Décimoprimero.
3. Escritura pública de opción de compra sin precio.
Primero.  Objeto del contrato
Segundo.  Precio
Tercero.  Duración de la opción
Cuarto.  Ejercicio de la opción
Quinto.  No ejercicio
Sexto.  Pérdida o destrucción del/los bien/es
Séptimo.  Estado de cargas y saneamiento y evicción
Octavo.  Gastos e impuestos
Noveno.  Notificaciones
Décimo.  Naturaleza mercantil
Décimoprimero.
4. Escritura pública de opción de compra. Real y unilateral.
5. Escritura pública de opción en base a derecho personal.
6. Escritura de opción de compra con ejercicio unilateral.
7. Escritura de compraventa por ejercicio de opción de compra.
8. Escritura pública de opción de compra en supuesto especial de fijación de precio con Ayuntamiento.
9. Escritura pública de compraventa en ejecución de otra anterior de opción de compra.
10. Escritura pública de ejercicio de la opción real y unilateral.
11. Escritura pública de cancelación de la opción por renuncia a la opción de compra
12. Escritura pública de cancelación de la opción por caducidad.
13. Escritura de opción de compra de inmueble con pago mediante pagarés y desarrollo urbanístico pendiente.
PRIMERA.- OPCIÓN DE COMPRA
SEGUNDA.- PRIMA DE LA OPCIÓN
TERCERA.- EJERCICIO DE LA OPCIÓN
CUARTA.  FALTA DE EJERCICIO DE LA OPCIÓN.
QUINTA.- COMPRAVENTA
SEXTA.- DERECHOS DE LA OPTANTE
SÉPTIMA.- PERÍODO TRANSITORIO
OCTAVA.- GASTOS E IMPUESTOS.
NOVENA.- JURISDICCIÓN
14. Estipulación de poder irrevocable en escritura de opción.
15. Diligencia de pago al vendedor.
16. Diligencia de pago por acuerdo.
17. Diligencia de pago con otros acreedores por acuerdo.
18. Escritura de renuncia a derecho de opción.
19. Acta notarial de cancelación de opción de compra por caducidad.
PARTE SEXTA
  • Formularios de Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra 
Modelo a
Modelo b 
Modelo c
Primero.- RÉGIMEN JURÍDICO
Segundo.- DURACIÓN
Tercero.- DESTINO
Cuarto.- RENTA
Quinto.- ACTUALIZACIÓN
Sexto.- ESTADO DE LA FINCA
Séptimo.- OBRAS
Octavo.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
Noveno.- FIANZA
Décimo.- OPCIÓN DE COMPRA
Modelo d
PARTE SÉPTIMA 
  • Formularios de Contrato de arrendamiento de local de negocio con opción de compra. 
1. Contrato de arrendamiento de local con opción de compra 
2. Contrato de arrendamiento con opción de compra para uso distinto del de vivienda, de local de negocio (y plazas de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas para alquiler, con opción de compra, de locales comerciales, oficinas y plazas de garaje vinculadas a viviendas. 

Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

ir a inicio de página
 
Volver a la página anterior