| Introducción |
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| A veces comprar en un determinado
momento no es conveniente o financieramente no es posible, en estos casos
la opción de compra deja abierta una puerta al promotor inmobiliario.
Mediante el contrato de opción
de compra, el concedente confiere al optante la facultad de decidir la
celebración o no del contrato principal de compraventa.
Se concede al optante el
derecho de decidir unilateralmente, es decir, no se le impone la obligación
de celebrar la compraventa futura.
El optante, normalmente el
promotor, se obliga al pago de una prima por la concesión de la
opción, mientras que el concedente no podrá disponer del
bien ofrecido y deberá mantener la oferta.
Si bien la opción
de compra concede la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración
o no de otro contrato principal de compraventa. Este habrá de realizarse
en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también
ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Dada
la naturaleza del contrato de opción de compra su resultado depende
exclusivamente del optante, por cuanto la venta quedará perfecta
en virtud del ejercicio por el optante de su derecho de opción.
Es decir, que es cuando se
ejercita la opción de compra cuando aparece la compraventa: pero
ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto,
queda caducada.
En la práctica muchos
contratos quedan ineficaces porque no se respetan los requisitos necesarios
para la opción de compra, que son no sólo el objeto de la
opción y el precio sino también el plazo, requisito este
último también exigido por el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra.
Además, es característica
propia de la opción de compra que el concedente o promitente se
obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado,
pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada
al optante al recibir la declaración de voluntad de éste,
de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante
el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo.
Por eso es tan importante
contar con formularios variados y específicos de la opción
de compra.
Estas cuestiones se analizan
desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica
de la opción de compra en la promoción inmobiliaria.
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PARTE
PRIMERA.
-
La opción
de compra: el modo más barato de
asegurar suelo a futuro.
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| Capítulo
1. |
¿Qué es
una opción de compra y para qué sirve?
1. Concepto de opción
de compra.
2. El eterno debate sobre
su naturaleza jurídica.
a.
Nunca se confundir la opción de compra con el precontrato o promesa
de venta.
b. Diferencias
con otras figuras afines.
TALLER
DE TRABAJO
El contrato de opción
de compra.
1. ¿Qué es
un contrato de opción de compra?
2. Naturaleza jurídica
3. Partes del contrato
4. Elementos del contrato de
opción de compra.
a.
Determinación del objeto.
b. Determinación
del precio.
c. Determinación
del plazo para ejercitar la opción de compra.
5. Características
6. Cesión del derecho
de opción de compra
TALLER DE
TRABAJO
Diferencias del contrato
de opción de compra con figuras afines.
1. Diferencias entre la
opción de compra y la promesa de venta.
2. Diferencia de la opción
de compra del arrendamiento en caso de “arrendamiento con opción
de compra”.
3. Diferencia entre la opción
de compra y el retracto convencional
TALLER DE
TRABAJO.
Opción de compra
y promesa de venta.
1. Opción de compra.
2. Promesa de venta.
3. Efectos de la opción
de compra. Contrato unilateral.
4. Las consecuencias de
la opción de compra.
TALLER DE
TRABAJO
Oferta de departamento
comercial de opción de compra sobre un local.
TALLER DE
TRABAJO.
Ni una sola duda: la
calificación jurídica del contrato corresponde al juez, según
el Supremo.
1. La calificación
del contrato celebrado como "opción de compra"
2. El reconocimiento de
la opción de compra en la Ley de Enjuiciamiento Civil una ayuda
para determinar el precio.
TALLER DE
TRABAJO.
La opción de compra
como negocio jurídico atípico.
1. La opción de compra.
Concepto.
2. Requisitos.
3. Características
de la opción de compra.
4. Causas de extinción
de la opción de compra.
TALLER DE
TRABAJO.
La pobre regulación
legal obliga a utilizar jurisprudencia y doctrina contradictorias.
|
| Capítulo
2. |
Características
de la opción de compra.
1. Características
de la opción de compra.
2. Obligaciones de las partes
TALLER DE
TRABAJO
Derechos y obligaciones
del contrato de opción de compra.
|
| Capítulo
3. |
Requisitos para la validez
de la opción de compra.
1. Elementos necesarios
para la validez de la opción de compra.
2. Aceptación expresa
o tácita.
3. Momento y lugar de la
perfección del contrato.
TALLER DE
TRABAJO
Requisitos del contrato
de opción de compra
TALLER DE
TRABAJO
Cuidado con olvidar el
plazo de la opción de compra porque anula el contrato.
TALLER DE
TRABAJO
Elementos de la opción
de compra.
1. Elementos principales
de
la opción de compra.
2. Elementos determinantes
del contrato de opción de compra
a.
Plazo del ejercicio de la opción
b. Prima de
la opción de compra
c. Inscripción
registral
CHECK-LIST
Describa los errores más
frecuentes en los contratos de opción de compra y que precauciones
adoptar para prevenirse de “SORPRESAS”.
|
| Capítulo
4. |
Elementos formales. La
inscripción de la opción de compra
1. Introducción.
2. El asiento de inscripción
3. La prórroga del
asiento de inscripción.
4. La anotación del
ejercicio del derecho de opción
5. La publicidad registral
de la opción
a.
Enajenación de bien sometido a opción de compra
b. La constitución
de derechos reales y cargas sobre el bien sujeto a opción
c. El arrendamiento
del bien objeto de la opción
TALLER
DE TRABAJO.
La opción de compra
sobre bienes inmuebles y la Dirección General de Registros y del
Notariado.
TALLER DE
TRABAJO.
Efectos del la inscripción
registral de la opción de compra.
TALLER DE
TRABAJO
La opción de compra
y su protección registral.
CHECK-LIST
¿Por qué hay que
registrar? Si es promotor qué precauciones adicionales debe adoptar.
|
| Capítulo
5. |
Especialidades forales.
-
El derecho de opción
en Derecho navarro y catalán.
|
| Capítulo
6. |
Ejercicio de la opción.
1. El Ejercicio
del derecho de opción.
2. Incumplimiento de alguna
obligación de la opción. Efectos.
3. ¿Cómo ejercitar
el derecho de opción?
4. ¿Cuándo
y cómo? La notificación.
5. ¿Cómo efectuar
el ofrecimiento del precio?
6. ¿Cuándo
ejercitar la acción? La importancia de actuar dentro del plazo estipulado.
7. La perfección
de la compraventa
TALLER DE
TRABAJO.
Un promotor tiene opción
de compra sobre un solar libre de cargas. No llega a ejercitar la opción
por seguir hipotecada, ¿hace bien?
TALLER DE
TRABAJO.
Cuando la opción
de compra quiere atar la futura escritura de venta.
TALLER DE
TRABAJO.
La opción de compra
de una sociedad en quiebra que no pudo inscribirse.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Opción
de compra de una parte indivisa?
CHECK-LIST
1. ¿Qué diferencia
hay entre que la opción de compra de un inmuebles esté INSCRITA
o no en el Registro de la Propiedad?
2. ¿Qué
cláusulas penales pueden establecerse en una opción de compra
y cuáles no? Desarrollar las ventajas y desventajas para el promotor.
3. ¿Qué
riesgos hay de no ejercitar correctamente la opción recompra en
tiempo y forma? Desarrolle supuesto en el que el promotor actúa
incorrectamente.
4. ¿Qué
formalidad utilizará para notificar el ejercicio de la opción
de compra?
5. ¿Cuáles
son los prácticas o TRIQUIÑUELAS que suelen exigirse disfrazadas
como “determinadas conductas del optante”?
|
| Capítulo
7. |
Cuando se ha cambiado
de opinión y se chantajea al promotor con "pérdidas de tiempo".
1. Blindarse contra
posibles alteraciones del precio.
2. La rescisión por
lesión
3. Blindarse contra los
temidos "retrasos en la entrega".
|
| Capítulo
8. |
La extinción de
la opción de compra
1. La caducidad
2. La renuncia
3. La pérdida del
bien objeto de opción.
|
PARTE
SEGUNDA
-
El arrendamiento
con opción a compra.
|
<
|
| Capítulo
9. |
El arrendamiento con opción a compra.
1. ¿Cómo funciona el arrendamiento
con opción a compra?
2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible
comprador.
3. Ventajas tiene para arrendador.
4. El arrendamiento con opción de compra
en la Ley 29/1994.
5. La inscripción del arrendamiento con
opción de compra en el Registro de la Propiedad.
TALLER DE
TRABAJO
Claves del contrato de arrendamiento con opción
de compra.
1. Características generales del contrato
de arrendamiento con opción de compra.
2. Derechos y obligaciones del arrendamiento con
opción a compra.
3. Elementos del contrato de arrendamiento con
opción de compra.
4. Especialidades del contrato de arrendamiento
con opción de compra.
5. Fiscalidad de contrato de arrendamiento con
opción de compra.
6. Beneficios del arrendamiento con opción
a compra
TALLER DE
TRABAJO
Ventajas para el arrendatario – comprador en
el contrato de arrendamiento con opción de compra.
1. Ventajas para el arrendatario con opción
de compra
2. Ventajas para el arrendador
TALLER DE
TRABAJO
Cuidado con las prórrogas del contrato
de arrendamiento con opción de compra porque el arrendatario puede
perder la opción de compra.
TALLER
DE TRABAJO
Arrendamiento de un local
con opción a compra.
1. El contrato es unilateral
2. Otorgamiento de la escritura
pública.
3. Especialidades de la
inscripción en el Registro.
4. Comunicación de
la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra.
5. Renovación del
arrendamiento dejando automáticamente fuera la cláusula de
opción de compra.
6. Obras inconsentidas.
7. Régimen matrimonial
8. Venta del optante tras
ejercer la opción.
TALLER DE
TRABAJO
Claves para redactar el contrato de arrendamiento
con opción a compra.
1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento
con opción a compra.
2. Estructura y cláusulas del contrato
de arrendamiento con opción a compra.
TALLER DE
TRABAJO
¿Merece la pena promover vía
arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables.
TALLER DE
TRABAJO
Los Bancos y Cajas de Ahorros ante el arrendamiento
de opción de compras de vivienda.
-
Condiciones específicas alquiler con opción
a compra de inmueble propiedad de Caja de Ahorros.
TALLER DE TRABAJO
Oferta de una promotora de alquiler con opción
de compra sobre viviendas
TALLER DE
TRABAJO
Ayudas al arrendamiento con opción de
compra de vivienda protegida.
|
PARTE
TERCERA
-
Fiscalidad
de la opción de compra.
|
<
|
| Capítulo
10. |
Aspectos fiscales de
la opción de compra.
1. Impuesto de la
renta de las personas físicas (IRPF).
2. Impuesto sobre el patrimonio.
3. IVA
4. ITP y AJD. Transmisiones
TALLER
DE TRABAJO.
Tratamiento fiscal del
contrato de opción de compra.
1. Impuesto sobre la Renta
de las Personas Físicas
2. Impuesto sobre Sociedades
3. Impuesto sobre el Valor
Añadido
4. Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales.
5. Impuesto sobre el Patrimonio
TALLER DE
TRABAJO
Fiscalidad indirecta
(ITP o IVA) del contrato de opción de compra.
TALLER DE
TRABAJO
La tributación
del arrendamiento con opción a compra.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
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|
PARTE
CUARTA
-
Formularios
de contratos privados.
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|
1. Contrato privado
de opción de compra
Modelo
a
PRIMERA.
Objeto del contrato.
SEGUNDA. Precio
de la opción.
TERCERA. Inscripción
registral del derecho de opción.
CUARTA. Ejercicio
del derecho de opción.
QUINTA. Estado
de la finca.
SEXTA. Legislación
aplicable.
SÉPTIMA.
Gastos e impuestos.
OCTAVA. Sumisión
jurisdiccional.
Modelo b
Primero.
Objeto
Segundo. Plazo
Tercero. Precio
de la opción
Cuarto. Precio
de futura compraventa
Quinto. Ejercicio
de la opción
Sexto. Gastos
e impuestos
Séptimo.
Cargas y gravámenes
Octavo. Incumplimiento
del contrato
Noveno. Divergencias
o litigios
Décimo.
Elevación a público e inscripción en el registro de
la propiedad
Modelo c
Modelo d
Primera.
Consentimiento
Segunda. Precio.
Prima y plazo de ejercicio
Tercera. Propiedad
y posesión
Cuarta. Carácter
de la opción
Quinta. Saneamiento
y conservación
Sexta. Ejercicio
de la opción
Séptima.
Incumplimiento
Octava. Elevación
a escritura e inscripción en el Registro
Modelo e
Primera.
Consentimiento
Segunda. Prima
de opción
Tercera. Plazo
de ejercicio de la opción de compra
Cuarta. Precio
de venta
Quinta. Reconocimiento
expreso del optante
Sexta. Pactos
de la posible escritura de compraventa
Séptima.
Gastos e impuestos
Octava. Saneamiento
y conservación
Novena. Incumplimiento
Décima.
Inscripción del derecho de opción de compra en el registro
de la propiedad
Décimo
primero. Domicilio a efectos de notificaciones, citaciones y requerimientos
Décimo
segunda. Cláusula de sumisión expresa
Décimo
tercera. Cláusula de conformidad
Modelo f
Primero.
Objeto
Segundo. Plazo
Tercero. Precio
de la opción
Cuarto. Precio
de futura compraventa
Quinto. Ejercicio
de la opción
Sexto. Gastos
e impuestos
Séptimo.
Cargas y gravámenes
Octavo. Incumplimiento
del contrato
Noveno. Divergencias
o litigios
Décimo.
Elevación a público e inscripción en el registro de
la propiedad
Modelo g
Primero:
Objeto
Segundo: Señal
Tercero: Plazo
de la opción
Cuarto. Perfeccionamiento
de la compraventa
Modelo h
Modelo i
Modelo j
Modelo k
2. Contrato privado de opción
de compra con PRECIO APLAZADO.
3. Contrato privado de opción
de compra autorizando a transmitir a tercero.
Primera.
Consentimiento.
Segunda.
Precio, prima y plazo de ejercicio.
Tercera.
Carácter de la opción.
Cuarta.
Saneamiento y conservación.
Quinta.
Sexta.
Caducidad del derecho
Séptima.
Penalización
Octava.
Novena.
4. Contrato privado de opción
de compra. Unilateral y real.
5. Contrato privado de opción
de compra y cesión de terrenos por volumen de edificación
6. Contrato privado de opción
de compra sobre cuotas indivisas.
7. Contrato privado de opción
de compra sobre un edificio enclavado en un inmueble.
Primera.-
Objeto de la opción de compra
Segunda.-
Importe y pago del precio de la opción
Tercera.-
Plazo para el ejercicio de la opción
Cuarta.- Forma
del ejercicio de la opción
Quinta.- Operaciones
preparatorias de la compraventa en caso de ejercicio de la opción.
Sexta.-
Términos y condiciones de la compraventa
Séptima.-
Comunicaciones entre las partes
Octava.- Cesión
del contrato.
Novena.- Elevación
a público e inscripción en el Registro de la Propiedad del
presente contrato de opción.
8. Contrato privado de opción
de compra en el que se entrega un cheque conformado que erróneamente
se somete a condición suspensiva.
Primera.-
Opción de Compra.
Segunda.-
Prima de la opción
Tercera.-
Plazo
Cuarta.- Precio
de compraventa.
Quinta.- Ejercicio
del derecho
Sexta.- Gastos
Séptima.-Inscripción
registral de la opción
Octava.- Transmisión
a terceros
Novena.-Plazo
para retirar el ganado.
Décima.-Obligaciones
de la cedente
Décimo
primera.- Ley aplicable y Fuero.
9. Contrato de opción
de compra sobre fincas incluidas en expediente de expropiación forzosa
pendientes de liberación.
10. Contrato de opción
a compra del polígono industrial
PRIMERA:
OBJETO
SEGUNDA: PRECIO
DE LA FUTURA COMPRAVENTA
TERCERA: PLAZO
CUARTA: CARGAS
Y GASTOS
QUINTA: RESERVA
Y PENALIZACION
SEXTA: RENUNCIA
SÉPTIMA:
CONDICION SUSPENSIVA
OCTAVA: RESOLUCIÓN
Y PRORROGA DE PLAZO
NOVENA: CLAUSULA
PENAL
DECIMA: AUTORIZACIÓN
AL OPTANTE
UNDÉCIMA:
PRECIO DE LA OPCION
DUODÉCIMA:
MODERACIÓN DISCRECIONAL DE DERECHOS
DECIMOTERCERA
.-
|
PARTE
QUINTA
-
Formularios
de escrituras públicas.
|
|
1. Escritura pública de opción
de compra.
Modelo 1
Modelo 2
2. Escritura pública de compra con precio.
Primero. Objeto del
contrato
Segundo. Precio
Tercero. Duración de
la opción
Cuarto. Ejercicio de la opción
Quinto. No ejercicio
Sexto. Pérdida o destrucción
del/los bien/es
Séptimo. Estado de
cargas y saneamiento y evicción
Octavo. Gastos e impuestos
Noveno. Notificaciones
Décimo. Naturaleza
mercantil
Décimoprimero.
3. Escritura pública de opción de compra
sin precio.
Primero. Objeto del
contrato
Segundo. Precio
Tercero. Duración de
la opción
Cuarto. Ejercicio de la opción
Quinto. No ejercicio
Sexto. Pérdida o destrucción
del/los bien/es
Séptimo. Estado de
cargas y saneamiento y evicción
Octavo. Gastos e impuestos
Noveno. Notificaciones
Décimo. Naturaleza
mercantil
Décimoprimero.
4. Escritura pública de opción de compra.
Real y unilateral.
5. Escritura pública de opción en
base a derecho personal.
6. Escritura de opción de compra con ejercicio
unilateral.
7. Escritura de compraventa por ejercicio de opción
de compra.
8. Escritura pública de opción de
compra en supuesto especial de fijación de precio con Ayuntamiento.
9. Escritura pública de compraventa en
ejecución de otra anterior de opción de compra.
10. Escritura pública de ejercicio de la
opción real y unilateral.
11. Escritura pública de cancelación
de la opción por renuncia a la opción de compra
12. Escritura pública de cancelación
de la opción por caducidad.
13. Escritura de opción de compra de inmueble
con pago mediante pagarés y desarrollo urbanístico pendiente.
PRIMERA.- OPCIÓN
DE COMPRA
SEGUNDA.- PRIMA DE LA OPCIÓN
TERCERA.- EJERCICIO DE LA OPCIÓN
CUARTA. FALTA DE EJERCICIO
DE LA OPCIÓN.
QUINTA.- COMPRAVENTA
SEXTA.- DERECHOS DE LA OPTANTE
SÉPTIMA.- PERÍODO
TRANSITORIO
OCTAVA.- GASTOS E IMPUESTOS.
NOVENA.- JURISDICCIÓN
14. Estipulación de poder irrevocable en escritura
de opción.
15. Diligencia de pago al vendedor.
16. Diligencia de pago por acuerdo.
17. Diligencia de pago con otros acreedores por
acuerdo.
18. Escritura de renuncia a derecho de opción.
19. Acta notarial de cancelación de opción
de compra por caducidad.
|
PARTE
SEXTA
-
Formularios
de Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.
|
|
Contrato de arrendamiento
de vivienda con opción de compra
Modelo
a
Modelo b
Modelo c
Primero.-
RÉGIMEN JURÍDICO
Segundo.-
DURACIÓN
Tercero.-
DESTINO
Cuarto.- RENTA
Quinto.- ACTUALIZACIÓN
Sexto.- ESTADO
DE LA FINCA
Séptimo.-
OBRAS
Octavo.- INCUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES
Noveno.- FIANZA
Décimo.-
OPCIÓN DE COMPRA
Modelo d
|
PARTE
SÉPTIMA
-
Formularios
de
Contrato de arrendamiento de local de negocio con opción de compra.
|
1. Contrato de arrendamiento de local
con opción de compra
2. Contrato de arrendamiento con opción
de compra para uso distinto del de vivienda, de local de negocio (y plazas
de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas para alquiler, con
opción de compra, de locales comerciales, oficinas y plazas de garaje
vinculadas a viviendas.
|
