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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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12 de junio de 2020
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

SENTAR LAS BASES PARA EL CRECIMIENTO INMOBILIARIO
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Resolución de 5 de marzo de 2019, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se desarrollan los criterios de presentación de los instrumentos financieros y otros aspectos contables relacionados con la regulación mercantil de las sociedades de capital.
  • Los promotores inmobiliarios y los constructores vigilan de cerca la economía, específicamente el volumen y los precios de venta. Aunque los números hayan sido positivos, la incertidumbre económica, los requisitos más estrictos de los préstamos bancarios y las preferencias generacionales han contribuido a un sesgo hacia el alquiler en lugar de la posesión (el éxito del Build to rent). Como resultado, los constructores continúan sintiendo la presión de la oferta y están continuamente atentos a las señales de que hay suficiente demanda para apoyar el desarrollo continuo.
La práctica inmobiliaria y de construcción se basa en una resolución rápida de problemas y desafíos, desde minimizar la responsabilidad fiscal hasta identificar los riesgos fiscales. Hay una serie de problemas fiscales y contables para los que hay que estar informado aunque no se sea un experto fiscal o contable, particularmente en lo que respecta a las transacciones relacionadas con la propiedad, para garantizar que se adopte el enfoque más eficiente desde el punto de vista financiero. Es necesario estar informado sobre la normativa contable y las resoluciones y consultas más relevantes publicadas por el ICAC sobre los aspectos contables de la (i) Contabilidad de empresas constructoras, (ii) la Contabilidad de empresas inmobiliarias y (iii) la Contabilidad de UTE´s Tanto las empresas constructoras como las inmobiliarias tienen un plan sectorial propio adaptado a su actividad y en ambos casos (para las constructoras del año 1993 y para las inmobiliarias del año 1994) su publicación es anterior al Plan General Contable  (año 2007) pero ambos siguen en vigor. Ahora más que nunca es importante estar al día de las novedades contables y fiscales. Asentar las bases contables y fiscales de las inmobiliarias y constructoras es imprescindible para sentar las bases para el crecimiento inmobiliario.

Resolución de 5 de marzo de 2019, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se desarrollan los criterios de presentación de los instrumentos financieros y otros aspectos contables relacionados con la regulación mercantil de las sociedades de capital.

Criterios de presentación de los instrumentos financieros en las cuentas anuales. 

Esta resolución tiene por objeto desarrollar los criterios de presentación de los instrumentos financieros en las cuentas anuales de las sociedades de capital, y aclarar las implicaciones contables derivadas de la regulación contenida en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, y en la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.

El principal objetivo de la norma es desarrollar los criterios para el registro de las numerosas implicaciones contables de la regulación mercantil de las sociedades de capital; por ejemplo, en materia de aportaciones sociales, operaciones con acciones y participaciones propias, aplicación del resultado, aumento y reducción del capital, reparto de la prima de emisión, emisión de obligaciones, disolución y liquidación, modificaciones estructurales y cambio de domicilio, etc.

El contenido de esta resolución es de obligado cumplimiento para todas las sociedades de capital que aplican el Plan General de Contabilidad y el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas.

Hasta la fecha, no existía en España una regulación completa de las implicaciones contables de la regulación mercantil de las sociedades de capital. Es claro que con esta norma se colmará esta laguna y que el registro contable de estas operaciones se dota de una mayor seguridad jurídica.

ENTRADA EN VIGOR. DE APLICACIÓN A LAS CUENTAS ANUALES DE LOS EJERCICIOS INICIADOS A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2020.

La Resolución del ICAC entró en vigor el día 12 de Marzo de 2019 y será de aplicación a las cuentas anuales de los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2020.

No obstante, las sociedades podrán optar por aplicar la Resolución del ICAV de forma retroactiva, de conformidad con lo dispuesto en la norma de registro y valoración sobre cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables del PGC y PGCPYMES.

Atención. La Resolución será de obligatorio cumplimiento para todas las sociedades de capital que aplican el Plan General de Contabilidad y el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas; si bien en el caso de las Sociedades Cooperativas aplicarán los criterios regulados en la Orden EHA/ 3360/2010, de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las sociedades cooperativas, y, en ausencia de regulación expresa, aplicarán de forma subsidiaria los contenidos en esta resolución.

En el caso de la subsanación de un error contable incurrido en un ejercicio anterior al que se refieran las cuentas anuales, establece que en todo caso se contabilizará en las cuentas anuales del ejercicio en que se advierta el error siguiendo la norma de registro y valoración sobre cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables del PGC o del PGCPYMES.

REFORMULACIÓN

En concreto, la Resolución del ICAC establece que si una vez formuladas las cuentas anuales del ejercicio los administradores acuerdan su reformulación, en la memoria de las cuentas anuales se deberá incluir toda la información significativa sobre los hechos que han motivado la revisión de las cuentas inicialmente formuladas, sin perjuicio de los cambios que se deban introducir en los restantes documentos que integran las cuentas anuales de acuerdo con la norma de registro y valoración sobre hechos posteriores al cierre del ejercicio del Plan General de Contabilidad (PGC) o del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas (PGCPYMES).

SUBSANACIÓN DE ERROR CONTABLE

También la Resolución del ICAC, en el caso de la subsanación de un error contable incurrido en un ejercicio anterior al que se refieran las cuentas anuales, establece que en todo caso se contabilizará en las cuentas anuales del ejercicio en que se advierta el error siguiendo la norma de registro y valoración sobre cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables del PGC o del PGCPYMES.

Atención. Se entiende por errores las omisiones o inexactitudes en las cuentas anuales de ejercicios anteriores por no haber utilizado, o no haberlo hecho adecuadamente, información fiable que estaba disponible cuando se formularon y que la sociedad podría haber obtenido y tenido en cuenta en la formulación de dichas cuentas.

Establece el artículo 25 de la tratada Resolución, que si una vez formuladas las cuentas anuales del ejercicio los administradores acuerdan su reformulación, en la memoria de las cuentas anuales se deberá incluir toda la información significativa sobre los hechos que han motivado la revisión de las cuentas inicialmente formuladas, sin perjuicio de los cambios que se deban introducir en los restantes documentos que integran las cuentas anuales de acuerdo con la norma de registro y valoración sobre hechos posteriores al cierre del ejercicio del Plan General de Contabilidad o del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas.

A estos efectos también se regla sobre la subsanación de un error contable incurrido en un ejercicio anterior al que se refieran las cuentas anuales. A este respecto se establece que en todo caso se contabilizará en las cuentas anuales del ejercicio en que se advierta el error siguiendo la norma de registro y valoración sobre cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables del Plan General de Contabilidad o del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas.

APLICACIÓN DEL RESULTADO EN CASO DE PÉRDIDAS ACUMULADAS.
 
Aclara esta Resolución que cuando existan pérdidas acumuladas y el resultado del ejercicio sea positivo, en caso de que el patrimonio neto sea inferior al capital social, el resultado del ejercicio debe destinarse a la compensación formal o saneamiento contable de las pérdidas antes de que, en su caso, proceda destinar una parte del resultado a dotar la reserva legal. Con esta precisión se mantiene y aclara la interpretación del ICAC publicada en la consulta 5 del BOICAC n.º 99, de septiembre de 2014.

DISTRIBUCIÓN

En todo caso, la distribución de beneficios sólo será posible cuando el importe de las reservas de libre disposición sea, como mínimo, igual al valor en libros del activo en concepto de investigación y desarrollo que figure en el balance.

A estos efectos señala expresamente la Resolución que las partidas de balance "ajustes por cambios de valor positivos" y "subvenciones, donaciones y legados" reconocidos directamente en el patrimonio neto, no podrán ser objeto de distribución, directa ni indirecta y, por lo tanto, se minorarán de la cifra de patrimonio neto a los efectos de analizar si esta magnitud, después del reparto, es inferior a la cifra de capital social de acuerdo con lo estipulado en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Dicho de otra forma ni ajustes por cambio de valor ni subvenciones, donaciones y legados pueden considerarse a los efectos de compensar pérdidas (materialmente), y permitir con ello un posible reparto del resultado del ejercicio o de las reservas que no estaría permitido de no haberse producido tal compensación.

REMUNERACIÓN DE ADMINISTRADORES.

El aspecto más significativo a destacar en este apartado es la referencia a que cualquier retribución de los administradores debe reconocerse como un gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias, incluso cuando se calcule en función de los beneficios o rendimientos de la sociedad.

ESTRUCTURA DE LA RESOLUCIÓN DE 5 DE MARZO DE 2019, DEL INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE CUENTAS, POR LA QUE SE DESARROLLAN LOS CRITERIOS DE PRESENTACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS Y OTROS ASPECTOS CONTABLES RELACIONADOS CON LA REGULACIÓN MERCANTIL DE LAS SOCIEDADES DE CAPITAL.

En el capítulo I se incluyen las disposiciones o criterios generales en materia de presentación de instrumentos financieros y, en particular, las definiciones de pasivo financiero e instrumento de patrimonio, con el objetivo de poder juzgar cuándo el importe recibido a título de capital social o por causa de la emisión de otros instrumentos financieros debe mostrarse en los fondos propios o en el pasivo del balance.

Se ha considerado oportuno introducir una definición de beneficio distribuible que permita conciliar las magnitudes contables con las que se utilizan a efectos mercantiles para determinar la base de reparto a los socios, y poder evaluar si después del acuerdo de distribución el patrimonio neto es inferior al capital social.

Además, en la resolución se aclara que en el supuesto de coexistir en el balance el resultado positivo del ejercicio junto con reservas disponibles, reservas indisponibles, y la reserva legal, los resultados negativos de ejercicios anteriores se compensarán materialmente y en primer lugar con las ganancias acumuladas de ejercicios anteriores en el orden que se ha indicado, antes de que se produzca la compensación material con el resultado positivo del ejercicio.

En el capítulo II se regula el tratamiento contable de todas las aportaciones sociales. Esto es, de las aportaciones de los socios al capital (acciones comunes, sin voto, con privilegio y rescatables), así como de otras posibles aportaciones de los socios a los fondos propios y de las aportaciones de los mismos socios realizadas a cuenta de futuras ampliaciones de capital, y, en particular, la fecha en que estas operaciones surten efectos contables, así como otras cuestiones de diversa índole como las prestaciones accesorias, el usufructo de acciones y las cuentas en participación.

El capítulo III recoge las disposiciones relativas a la contabilidad de la adquisición y enajenación de acciones y participaciones propias o de la sociedad dominante, y de los compromisos de adquisición (contratos a plazo) sobre los propios instrumentos de patrimonio de la empresa.

En el capítulo IV se aborda el análisis de los problemas que suscita la reformulación de cuentas anuales y la subsanación de errores contables.

El tratamiento contable de la remuneración de los administradores se estudia en el capítulo V. El aspecto más destacado es la referencia a que cualquier retribución de los administradores debe reconocerse como un gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias, incluso cuando se calcule en función de los beneficios o rendimientos de la sociedad.

El capítulo VI está dedicado a la aplicación del resultado del ejercicio.

Los ajustes por cambios de valor positivos, así como las subvenciones, donaciones y legados reconocidos directamente en el patrimonio neto, no podrán ser objeto de distribución, directa ni indirecta y, por lo tanto, se minorarán de la cifra de patrimonio neto a los efectos de analizar si esta magnitud, después del reparto, es inferior a la cifra de capital social de acuerdo con lo estipulado en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Esta aclaración implica que ninguna de estas magnitudes puede considerarse a los efectos de compensar pérdidas (materialmente), y permitir con ello un posible reparto del resultado del ejercicio o de las reservas que no estaría permitido de no haberse producido tal compensación.

Del mismo modo se aclara que cuando existan pérdidas acumuladas y el resultado del ejercicio sea positivo, en caso de que el patrimonio neto sea inferior al capital social, el resultado del ejercicio debe destinarse a la compensación formal o saneamiento contable de las pérdidas antes de que, en su caso, proceda destinar una parte del resultado a dotar la reserva legal. Con esta precisión se mantiene y aclara la interpretación del ICAC publicada en la consulta 5 del BOICAC n.º 99, de septiembre de 2014.

En relación con el dividendo a cuenta se precisa que las limitaciones establecidas para el reparto del resultado del ejercicio también operan respecto al reparto de los resultados devengados hasta una determinada fecha, circunstancia que por lo tanto requiere considerar a efectos contables la estimación del dividendo mínimo u obligatorio y el gasto por impuesto sobre beneficios.

En el capítulo VII se tratan los aumentos y reducciones de capital. De esta regulación cabe resaltar el registro contable de los aumentos de capital por compensación de deudas. En la resolución se señala que, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos previstos en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el aumento de fondos propios a título de aportación por causa de una ampliación de capital por compensación de deudas se contabilizará por el valor razonable de la deuda que se cancela, de acuerdo con la interpretación del ICAC acerca del tratamiento contable de estas operaciones recogida en la consulta 5 del BOICAC n.º 79, de septiembre de 2009, y en la consulta 4 del BOICAC n.º 89, de marzo de 2012.

En relación con este capítulo es conveniente advertir del cambio de interpretación sobre el tratamiento contable en el socio de la entrega de derechos de asignación gratuitos dentro de un programa de retribución al accionista que puedan hacerse efectivos adquiriendo nuevas acciones totalmente liberadas, enajenando los derechos en el mercado, o vendiéndolos a la sociedad emisora. A diferencia de la interpretación publicada en la consulta 1 publicada en el BOICAC n.º 88, de diciembre de 2011, en la resolución se indica que, en la fecha de entrega de los derechos de asignación, en todo caso, el socio contabilizará un derecho de cobro y el correspondiente ingreso financiero.

Los aspectos contables relacionados con la emisión de obligaciones, a la luz de los criterios incluidos en la NIC-UE 32, se analizan en el capítulo VIII.

En el capítulo IX se aborda el tratamiento contable de la disolución y liquidación ordinaria regulada en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, incorporando algunas de las previsiones incluidas en la Resolución del ICAC de 18 de octubre de 2013 sobre el marco de información financiera cuando no resulta adecuada la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.

Finalmente, se dedica el capítulo X a algunas de las cuestiones planteadas al ICAC acerca de las implicaciones contables de las modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, incluida la transformación y el cambio de domicilio.
 
 

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