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22 de marzo de 2020
 
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¿QUÉ ES EL CONTRATO FORWARD PURCHASE INMOBILIARIO? ¿Y EL CONTRACT FORWARD FUNDING INMOBILIARIO?
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Los inversores y promotores inmobiliarios globales están optando cada vez más por 'ofertas de compra a futuro' (forward purchase) en todo tipo de inmuebles. En las ofertas de compra a plazo, el comprador paga un anticipo al vendedor y llega a un acuerdo con el vendedor para comprar la propiedad desarrollada en una fecha futura.
  • El anticipo se utiliza para financiar la construcción. Por ejemplo, un promotor inmobiliario residencial utiliza el dinero de los compradores para construir un proyecto y la escritura de venta se ejecuta más tarde. 
  • Un acuerdo de compra a plazo es un acuerdo en el que el comprador paga un anticipo al vendedor para comprar la propiedad inmobiliaria una vez concluida en una fecha futura.
  • Se realizarán pagos por hitos de construcción y el inversor inmobiliario será propietario del edificio con el pago completo.
Un ejemplo de acuerdo de compra a plazo (FPA) sería el caso en que un promotor inmobiliario local posee una parcela en la que se espera que se levante una torre de oficinas. El inversor inmobiliario realizará pagos por hitos y será propietario del edificio con el pago completo. Como regla general paga un anticipo al vendedor para comprar la propiedad desarrollada en una fecha futura. El anticipo se utiliza para financiar la construcción. Estos acuerdos están ganando impulso ya que ayuda a los inversores globales a moderar el riesgo de adquisición de inmuebles. Este contrato de compra a plazo (forward purchase contract) es una de las transacciones más utilizadas en la venta de bienes inmuebles y coincide perfectamente con las características de un contrato de venta de un bien futuro.

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De hecho, el contrato de compra a plazo (forward purchase contract) es un contrato de venta bilateral de un futuro edificio celebrado entre un propietario constructor vendedor y un inversor comprador a través del cual el vendedor se compromete a llevar a cabo la construcción del edificio (el promotor) dentro de un plazo establecido. El inversor-comprador se compromete a comprar el edificio una vez que finalice la construcción y a pagar el precio cuando se entregue. 

La implementación de un contrato de compra a plazo se divide en tres pasos principales:

• La firma del contrato de venta de un bien futuro entre las partes.
• La promoción del inmueble por parte del promotor vendedor.
• La entrega de los bienes inmuebles y el pago del precio de venta.

Una de las principales características de este contrato es el pago del precio total en el momento de la entrega de los bienes inmuebles, que también distingue este contrato de otros. En consecuencia, el promotor inmobiliario no recibe un pago hasta el final de la construcción del edificio y su entrega al comprador. Al mismo tiempo, este contrato ofrece al promotor vendedor ciertas garantías.

De hecho, por un lado, el promotor inmobiliario tendrá un comprador para el inmueble incluso antes del comienzo de la construcción. Además, tener un comprador seguro permite al propietario vendedor obtener fácilmente los fondos necesarios de los bancos para completar la construcción.

EL CONTRATO DE FINANCIACIÓN A PLAZO (FORWARD FUNDING AGREEMENT).

El contrato de financiación a plazo (forward funding agreement) es un contrato de venta bilateral de un futuro edificio celebrado entre un propietario comprador vendedor y un inversor comprador donde el propietario vendedor se compromete a construir y vender al comprador un edificio, pero con la particularidad de que la carga de financiar el edificio deberá será asumida exclusivamente por el comprador inversor que, por lo tanto, tendrá que asumir todos los costos relacionados con la construcción. Sin embargo, en principio, las partes del contrato determinan un límite (un pago máximo).

Nuevamente, la ejecución de este contrato se divide en 3 pasos:

• El comprador inversor comienza comprando el terreno al promotor vendedor
• Promoción del inmueble por parte del promotor vendedor financiado por el inversor.
• Entrega del inmueble y pago.

En general, el promotor vendedor transfiere la propiedad del inmueble al comprador inversor a través de un paso preliminar correspondiente a la firma del contrato de financiación a plazo o, poco después, al momento de la finalización de ciertas condiciones determinadas. En consecuencia, el comprador se convierte en propietario antes o al mismo tiempo que el inicio de la construcción de los bienes inmuebles. El precio de compra agregado es establecido por las partes del contrato antes del comienzo de la construcción.

El promotor inmobiliario se compromete a promover, construir y comercializar los bienes inmuebles con los fondos proporcionados por el comprador inversor. El promotor de ventas también se compromete a entregar la propiedad cuando esté terminada.

A medida que avanza la construcción, el comprador se convertirá en el propietario a través del proceso de acceso al edificio, en otras palabras, a medida que avance la construcción y, dependiendo del éxito en la comercialización del edificio que se está construyendo, el comprador será remunerado y recibirá un precio adicional.

El pago de la parcela le permitirá al promotor vendedor financiar todos o la mayoría de los gastos necesarios para ejecutar la construcción de la propiedad inmueble. Todos los pagos realizados por el comprador desde la adquisición del terreno hasta el final de la construcción están destinados a permitir que el promotor inmobiliario financie la construcción. Al final de la construcción, el comprador paga el precio final acordado por las partes, una vez que los costes de construcción realizados por el comprador inversor han sido deducidos, junto con los intereses generados por estas sumas, dependiendo de la rentabilidad del alquiler del edificio durante la construcción.

Por lo tanto, esta técnica del contrato de financiación anticipada (forward funding agreement) ofrece al promotor de ventas la ventaja de contar directamente con la financiación necesaria para la construcción de bienes inmuebles sin tener que pedir prestado, principalmente de instituciones de panadería. También existe la garantía de tener un comprador para los bienes inmuebles. Sin embargo, el uso de esta técnica implica una ganancia menor (que la ganancia en un acuerdo de compra a plazo).

Si el promotor inmobiliario no cumple con la obligación de entregar el edificio construido y alquilado, entonces el comprador inversor puede cancelar la venta y recuperar el precio del terreno, como una forma de reparación. Si es el comprador inversor el que no cumple con sus obligaciones, entonces el promotor vendedor también tiene la opción de rescindir el contrato.

Cabe señalar que la transmisión inmobiliaria al comienzo de la operación no garantiza la entrega del edificio completado y alquilado dentro del plazo acordado por las partes.
 

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