De hecho,
el contrato de compra a plazo (forward purchase contract) es un contrato
de venta bilateral de un futuro edificio celebrado entre un propietario
constructor vendedor y un inversor comprador a través del cual el
vendedor se compromete a llevar a cabo la construcción del edificio
(el promotor) dentro de un plazo establecido. El inversor-comprador se
compromete a comprar el edificio una vez que finalice la construcción
y a pagar el precio cuando se entregue.
La implementación
de un contrato de compra a plazo se divide en tres pasos principales:
• La firma
del contrato de venta de un bien futuro entre las partes.
• La promoción
del inmueble por parte del promotor vendedor.
• La entrega
de los bienes inmuebles y el pago del precio de venta.
Una de las
principales características de este contrato es el pago del precio
total en el momento de la entrega de los bienes inmuebles, que también
distingue este contrato de otros. En consecuencia, el promotor inmobiliario
no recibe un pago hasta el final de la construcción del edificio
y su entrega al comprador. Al mismo tiempo, este contrato ofrece al promotor
vendedor ciertas garantías.
De hecho, por
un lado, el promotor inmobiliario tendrá un comprador para el inmueble
incluso antes del comienzo de la construcción. Además, tener
un comprador seguro permite al propietario vendedor obtener fácilmente
los fondos necesarios de los bancos para completar la construcción.
EL CONTRATO
DE FINANCIACIÓN A PLAZO (FORWARD FUNDING AGREEMENT).
El contrato
de financiación a plazo (forward funding agreement) es un contrato
de venta bilateral de un futuro edificio celebrado entre un propietario
comprador vendedor y un inversor comprador donde el propietario vendedor
se compromete a construir y vender al comprador un edificio, pero con la
particularidad de que la carga de financiar el edificio deberá será
asumida exclusivamente por el comprador inversor que, por lo tanto, tendrá
que asumir todos los costos relacionados con la construcción. Sin
embargo, en principio, las partes del contrato determinan un límite
(un pago máximo).
Nuevamente,
la ejecución de este contrato se divide en 3 pasos:
• El comprador
inversor comienza comprando el terreno al promotor vendedor
• Promoción
del inmueble por parte del promotor vendedor financiado por el inversor.
• Entrega
del inmueble y pago.
En general,
el promotor vendedor transfiere la propiedad del inmueble al comprador
inversor a través de un paso preliminar correspondiente a la firma
del contrato de financiación a plazo o, poco después, al
momento de la finalización de ciertas condiciones determinadas.
En consecuencia, el comprador se convierte en propietario antes o al mismo
tiempo que el inicio de la construcción de los bienes inmuebles.
El precio de compra agregado es establecido por las partes del contrato
antes del comienzo de la construcción.
El promotor
inmobiliario se compromete a promover, construir y comercializar los bienes
inmuebles con los fondos proporcionados por el comprador inversor. El promotor
de ventas también se compromete a entregar la propiedad cuando esté
terminada.
A medida que
avanza la construcción, el comprador se convertirá en el
propietario a través del proceso de acceso al edificio, en otras
palabras, a medida que avance la construcción y, dependiendo del
éxito en la comercialización del edificio que se está
construyendo, el comprador será remunerado y recibirá un
precio adicional.
El pago de
la parcela le permitirá al promotor vendedor financiar todos o la
mayoría de los gastos necesarios para ejecutar la construcción
de la propiedad inmueble. Todos los pagos realizados por el comprador desde
la adquisición del terreno hasta el final de la construcción
están destinados a permitir que el promotor inmobiliario financie
la construcción. Al final de la construcción, el comprador
paga el precio final acordado por las partes, una vez que los costes de
construcción realizados por el comprador inversor han sido deducidos,
junto con los intereses generados por estas sumas, dependiendo de la rentabilidad
del alquiler del edificio durante la construcción.
Por lo tanto,
esta técnica del contrato de financiación anticipada (forward
funding agreement) ofrece al promotor de ventas la ventaja de contar directamente
con la financiación necesaria para la construcción de bienes
inmuebles sin tener que pedir prestado, principalmente de instituciones
de panadería. También existe la garantía de tener
un comprador para los bienes inmuebles. Sin embargo, el uso de esta técnica
implica una ganancia menor (que la ganancia en un acuerdo de compra a plazo).
Si el promotor
inmobiliario no cumple con la obligación de entregar el edificio
construido y alquilado, entonces el comprador inversor puede cancelar la
venta y recuperar el precio del terreno, como una forma de reparación.
Si es el comprador inversor el que no cumple con sus obligaciones, entonces
el promotor vendedor también tiene la opción de rescindir
el contrato.
Cabe señalar
que la transmisión inmobiliaria al comienzo de la operación
no garantiza la entrega del edificio completado y alquilado dentro del
plazo acordado por las partes.
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