• SEGURO DECENAL Y  OCT

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JORNADA

La LOE cumple 20 años y este martes se ha celebrado el webinar “20 años de LOE: Presente, pasado y futuro”, organizado por la Asociación de los Promotores Constructores de España (APCE) en colaboración con Asefa Seguros, en el que analizó la repercusión de la Ley de la Ordenación de la Edificación y lo que ha supuesto para el sector en el veinte aniversario de su entrada en vigor.

Durante la inauguración de esta sesión, Cyrille Mascarelle, director general de Asefa Seguros,  agradeció a la APCE “la oportunidad de celebrar el aniversario de una ley que supuso una transformación de la industria de la promoción inmobiliaria” y destacó la importancia de los promotores quienes “desde antes de la LOE ya eran un sector esencial”.

El evento, moderado por Juan José Yáñez, secretario general de Aproinco, contó con la participación de Fernando Nasarre, exdirector Gral. de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo y exsubdirector Gral. de Política de Suelo del Ministerio de Fomento; Pilar González de Frutos, presidenta de Unespa; Fernando Moliner, consejero delegado de Actívitas y presidente de la Comisión Técnica de Asprima; y Francisco Javier Muñoz, socio de Muñoz Arribas Abogados.

Yáñez comenzó hablando de cómo hace 20 años, la publicación de la LOE generó un sentimiento generalizado de satisfacción y esperanza y cómo todos los intervinientes en el proceso constructivo dieron la bienvenida a este texto legal.

Fernando Nasarre ahondó en los orígenes de la LOE derivados de la necesidad y el deseo de poner en marcha una ley que resolviera, principalmente tres problemas: la definición de responsabilidades de los intervinientes en el proceso constructivo, la calidad (en materia de habitabilidad, accesibilidad, seguridad, etc.) y la implantación por primera vez del seguro decenal de daños, una demanda por parte de los usuarios que exigían seguridad ante la inversión más importante de sus vidas.

Por último, Nasarre destacó cómo se consiguió una ley ante la que todos los intervinientes se sintieron cómodos, y que logró mejorar la calidad de los edificios, delimitar las responsabilidades y ofrecer a los usuarios garantías de las que carecían.

En su intervención, Pilar González de Frutos apuntó la idoneidad de ampliar la obligatoriedad del seguro decenal al resto de edificaciones como son, por ejemplo, los locales comerciales o las oficinas. La presidenta de Unespa, también se quiso pronunciar sobre la necesidad de ir un paso más en la excelencia y “desarrollar los esquemas trienales como una garantía obligatoria” ya que eso contribuirá a fomentar en el sector de la edificación la cultura de la calidad y facilitará el cumplimento de las políticas de eficiencia energética y ahorro con las que España está comprometida.

Asimismo, quiso destacar la idoneidad de que el análisis de la implantación de las coberturas trienales se haga desde el punto de vista de la inversión en la mejora del proceso constructivo y no desde una perspectiva del coste que tendrá en el precio final de construcción, dado que lo que supondría es una mayor calidad, un menor número de reclamaciones por parte de los clientes y una reducción de costes en el futuro.

Fernando Moliner destacó como primera virtud de la LOE su brevedad y facilidad de comprensión, además de que el texto remitan todos los aspecto técnicos al Código Técnico de la Edificación. Para Moliner, la LOE profesionalizó el sector y puso de manifiesto las principales preocupaciones de los promotores, sobre todo en lo que se refiere a las responsabilidades del promotor.

Además, Moliner subrayó la necesidad de adaptar la LOE a la transformación digital del sector y animó a encontrar soluciones para resolver el problema que tenemos en España relativo al acceso de los jóvenes a la compra de vivienda.

Por su parte, Francisco Javier Muñoz quiso poner el foco de su intervención en la parte práctica de la ley, recalcando los debates jurisdiccionales que han ido surgiendo y haciendo hincapié en el recorrido que aún le queda a la jurisprudencia para realizar un análisis desde un punto de vista más técnico.

Fernando Nasarre ahondó en los orígenes de la LOE derivados de la necesidad y el deseo de poner en marcha una ley que resolviera, principalmente 3 problemas: la definición de responsabilidades de los intervinientes en el proceso constructivo, la calidad (en materia de habitabilidad, accesibilidad, seguridad, etc.) y la implantación por primera vez del seguro decenal de daños, una demanda por parte de los usuarios que exigían seguridad ante la inversión más importante de sus vidas. Por último, Nasarre destacó como se consiguió una ley ante la que todos los intervinientes se sintieron cómodos, y que logró mejorar la calidad de los edificios, delimitar las responsabilidades y ofrecer a los usuarios garantías de las que carecían.

SEGURO TRIENAL OBLIGATORIO

La presidenta de Unespa dijo que «la  LOE vino a reconocer la necesidad de la sociedad en avanzar en la funcionalidad y seguridad en los edificios, así como en los criterios de habitabilidad y garantías para sus usuarios, posicionando al sector de la edificación al nivel que la sociedad demandaba. La norma introdujo, entre otros aspectos, la obligatoriedad del promotor de constituir una garantía decenal para resarcir al comprador de los daños materiales que pudiese sufrir el edificio asegurado por vicios o defectos estructurales que afectasen a la obra fundamental. Es el comúnmente conocido como seguro Decenal de la edificación o construcción. Este seguro, si bien inicialmente se contempló con algo de incertidumbre, se ha convertido en una herramienta muy valiosa a la hora de otorgar estabilidad y seguridad al mercado de la edificación y, particularmente, al de la vivienda. En el transcurso de todo este tiempo los datos permiten afirmar que los distintos mecanismos desarrollados por esta Ley, y especialmente el seguro Decenal, han contribuido a una notable mejora de la calidad de la construcción».

Añadió que «esto se ha traducido en un menor número de reclamaciones por parte de los propietarios y, por ende en una importante reducción de la litigiosidad, lo que se traduce en una mayor seguridad, tanto física como jurídica, para el comprador. El seguro Decenal ha contribuido pues a hacer más eficiente el mercado de la vivienda. Esta línea de aseguramiento ha sabido evolucionar con el paso del tiempo y, en el transcurso de 20 años, ha pasado a ser una garantía consolidada. La cobertura decenal ha pasado de estar concebida exclusivamente como una garantía obligatoria para cubrir los daños que afecten a la estabilidad de los edificios, a ampliar su ámbito de cobertura mediante garantías voluntarias como la eficiencia energética. Innovaciones como esta han permitido dar respuesta a los nuevos requisitos establecidos por la normativa comunitaria en cuestiones como la protección contra el ruido, la humedad y la salubridad, por ejemplo».

Por eso, considera que «podemos decir con claridad que el sector asegurador ha contribuido a una construcción más segura y de mayor calidad. La construcción en España debe atender ahora a los estándares de exigencia que pautan las aseguradoras para la suscripción de los riesgos y los controles técnicos de los organismos autorizados en la materia. El seguro Decenal ha contribuido, a través de sus requisitos, a desarrollar un sector constructivo más personalizado y de calidad. Los avances logrados por la loe son patentes».

González de Frutos afirmó que «el cumplimiento del objetivo de la LOE no ha quedado completo. La normativa no ha desplegado toda su eficacia en relación con las garantías a los usuarios. Todavía está pendiente la implementación del seguro trienal de la edificación. La disposición segunda de la LOE prevé la obligatoriedad de la garantía trienal, así como que la extensión de la garantía obligatoria se extendiera a otros usos de los edificios distintos del de vivienda. Desde Unespa consideramos, que dado el tiempo transcurrido desde la entrada en vigor de la LOE, la aprobación del Código Técnico de la Edificación con sus actualizaciones y la experiencia adquirida con el seguro Decenal hacen que ya sea el momento para completar la regulación de la LOE». 

«Ha llegado el momento de desarrollar los esquemas trienales como una garantía obligatoria y dar un nuevo paso hacia la excelencia. Esta medida contribuiría a garantizar el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Existen estimaciones que indican que aproximadamente el 65% de las reclamaciones relacionadas con la edificación se podrían encuadrar en las coberturas del seguro trienal (instalaciones y elementos constructivos). En este sentido, a la oportunidad de la medida se une, por así decirlo, su racionalidad. Extender el seguro trienal produciría, con toda seguridad, un aumento de la calidad de las edificaciones promovidas por promotores no profesionales que reduciría las reclamaciones por el déficit de calidad y compensaría los costes de la transferencia del riesgo a las aseguradoras. Estamos plenamente convencidos de que esta garantía trienal, además de cumplir con su objetivo fundamental, que no es otro que atender adecuadamente las expectativas de aquellas personas que se compran un inmueble; contribuirá a fomentar en el sector de la edificación la cultura de la calidad, y facilitará el cumplimiento de las políticas de eficiencia energética y ahorro con las que nuestro país está comprometido».

Así pues, insistió en que «sí, a través de la generalización de coberturas como la garantía trienal el seguro contribuye a la preservación del planeta y la transición de la economía española hacia un modelo económico sostenible. La adopción de la garantía trienal aligeraría los trámites de indemnización a los consumidores en caso de defecto en el inmueble. Se evitaría a través de este mecanismo de seguro el recurso a los tribunales de justicia y se dotaría a la compraventa de viviendas de una, todavía mayor, seguridad jurídica. Al ser un seguro de Daños, la indemnización derivada de los desperfectos en el inmueble correspondería a la aseguradora sin perjuicio del derecho de repetición que ésta pudiera ejercer después contra el agente responsable del daño».

Por todas estas razones, Unespa viene defendiendo desde hace tiempo «la ampliación de la obligatoriedad de aseguramiento al resto de supuestos de la LOE. Desde el sector asegurador consideramos que puede existir una oferta apropiada, competitiva y perdurable en el tiempo, mediante la concreción por parte de la administración de los riesgos de inhabitabilidad objeto del seguro y de su alcance. No hay que perder de vista que en el siglo xxi la sociedad es más exigente con los actores económicos. La opinión pública reclama una gestión de las relaciones económicas más responsable, sostenible y con la vista puesta en el medio y largo plazo. En suma, los ciudadanos, los compradores, buscan edificios sostenibles. Incorporar la garantía trienal a la normativa de edificación contribuirá a mejorar la calidad de la edificación en aspectos relacionados con la habitabilidad de las viviendas».

Asimismo, afirmó que «nos encontramos en el momento oportuno para solicitar que las garantías de la LOE se hagan extensivas a otros usos de la edificación distintos al de la vivienda residencial. La presente pandemia ha mutado el significado de los espacios. Las viviendas se han convertido en oficinas de la noche a la mañana. Vamos hacia formas distintas de vivir las edificaciones. Los espacios. El municipio. Los arquitectos y lo urbanistas son conscientes de esto. ¿por qué entonces deben los inmuebles tener una protección distinta según su uso esté predefinido como residencia o lugar de trabajo? ¿por qué un local comercial o una oficina debe tener una menor protección que una vivienda? En la actualidad se encuentran en tramitación vehículos normativos que permitirían completar el círculo de protección de la edificación. Me refiero, en concreto, al ‘proyecto de ley de cambio climático y transición energética’ y al ‘anteproyecto de ley de arquitectura’. El deseo de las aseguradoras, a las que represento, es continuar ofreciendo a la administración su colaboración leal para el desarrollo de las garantías del seguro trienal».

Fernando Moliner destacó como primera virtud de la LOE su brevedad y facilidad de comprensión y que en ella se remitan todos los aspecto técnicos al Código Técnico de la Edificación. Moliner subrayó como la LOE profesionalizó el sector y puso de manifiesto las principales preocupaciones de los promotores y de los problemas que observan en la ley, concretamente al artículo 1732 en lo que se refiere a las responsabilidades del promotor. Además, Moliner subrayó la necesidad de adaptación de la LOE a la transformación digital del sector promotor, y animó a encontrar soluciones para resolver el problema que tenemos en España relativo al acceso de los jóvenes a la compra de vivienda.

¿EN QUÉ CONSISTE EL SEGURO DECENAL?

Se trata de un seguro obligatorio que deben contratar las empresas constructoras y/o promotoras de un edificio de viviendas. Así, garantizan una respuesta ante posibles desperfectos o ruinas que puedan ocasionarse en las casas que hayan construido durante un plazo de diez años. Precisamente, el nombre de Seguro Decenal se debe a esa duración de diez años de garantía.

Es un seguro que garantiza las responsabilidades de todos los agentes que intervienen en la edificación -constructores, promotores y arquitectos, entre otros- por defectos que afecten a la estabilidad del edificio. Es decir, a su habitabilidad como vivienda.

Sin embargo, no se trata de un seguro multirriesgo de hogar que proteja a los compradores de los pisos del incumplimiento de las obligaciones del constructor. El Seguro Decenal solamente contempla los defectos “de fábrica” en la edificación de las viviendas, no los daños ocasionados por el deterioro de estas debido al paso del tiempo.

La obligatoriedad de contar con este seguro está regulada por ley. La Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece que el Seguro Decenal de Daños, que es su denominación técnica completa, será exigible para aquellas edificaciones cuyo uso principal sea el de vivienda. Lógicamente, si se trata de un autopromotor que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado a contratar este seguro. 

En dicha ley se concreta que para hacer efectiva esa obligatoriedad no se permite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad sin el Seguro Decenal. De no contar con él, el promotor no podría obtener una financiación hipotecaria (como ocurre en las viviendas particulares vinculadas a una hipoteca y la obligatoriedad de contratar un seguro de daños) ni comercializar las viviendas.

TRES PLAZOS PARA RECLAMAR LAS DEFICIENCIAS

El artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación fija tres plazos para reclamar responsabilidades a los constructores de las viviendas:

• Diez años para los daños causados por defectos que afecten a la cimentación, las vigas, los forjados y en definitiva, aquellos que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
• Tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
• Un año para los defectos que se hayan producido en los acabados de la obra.