| ¿Qué es
el alquiler de renta antigua?
El alquiler de renta antigua
se creó por la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de
Arrendamientos Urbanos, que establecía (i) que el contrato de alquiler
se prorrogaba hasta el fallecimiento del inquilino y (ii) que, tras su
muerte, su cónyuge, descendientes y otros familiares, podrían
subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento.
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En la práctica, que el
contrato de alquiler era de por vida.
En 1985, se intentó solucionar
esta anomalía única en Europa mediante el Decreto Boyer (Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica),
que pretendía eliminar los contratos indefinidos y favorecer a los
arrendadores de viviendas. El objetivo: eliminar la prórroga forzosa.
Desde entonces, la duración del contrato se debía fijar por
acuerdo mutuo entre propietario e inquilino.
A pesar de este avance en
la liberalización del mercado de alquiler de viviendas, la renta
antigua siguió existiendo.
Cuidado con la notificación
de la subrogación por fallecimiento en los contratos de Renta Antigua.
Por norma general, a día
de hoy, un contrato de renta antigua finaliza cuando el inquilino fallece.
Aunque la LAU de 1994 establece la posibilidad de que se produzcan subrogaciones
en las situaciones siguientes:
• Si cuando entró
en vigor la norma ya se había producido 2 subrogaciones, no puede
haber más.
• La subrogación
puede ser a favor del cónyuge del arrendatario no separado o quien
haga convivido con él en relación afectiva similar al matrimonio
o de los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años
anteriores a la muerte. Sin cónyuge ni hijos, la subrogación
pasa a los ascendientes que hayan convivido 3 años con el arrendatario.
El contrato de alquiler de renta
antigua se mantiene cuando el hijo tenga una minusvalía superior
al 65%, en cuyo caso tendrá 2 años de prórroga o cuando
cumpla los 25 años.
Es muy importante vigilar
las subrogaciones porque hasta el 20 de julio de 2018, el Tribunal Supremo
venía entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación
de un contrato de alquiler de renta antigua, era imprescindible el cumplimiento
de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación
por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene
la voluntad de subrogarse. Sin embargo, ahora considera que la doctrina
anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida
de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga
la buena fe.
Así que mucho cuidado,
porque se considera que cuando el arrendador conozca por otros medios de
prueba que se ha producido el fallecimiento del inquilino y que existe
voluntad de subrogación por quien tenga derecho a ello, es suficiente
para considerar válida la subrogación.
El detective que comprueba
que se utiliza como vivienda habitual.
La ley de arrendamientos
urbanos (LAU) solo permite al propietario la expulsión de un inquilino
de renta antigua que no respete el contrato si se acredita que no lo dedica
a vivienda habitual y permanente.
Por ello, los arrendadores
emplean agencias de detectives para acreditar los casos en que no se utiliza
la vivienda como vivienda habitual.
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
de contratos de arrendamiento de renta antigua. |
