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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

RENTA ANTIGUA.

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OPINIONES DE CLIENTES.
Tengo 3 pisos en alquiler y necesitaba entender la ley de arrendamientos de un modo práctico. Algo entendible para alguien que no es abogado. Me ha venido de campeonato, me ha ahorrado cantidad de problemas con mis inquilinos. Muy recomendable.

Antonio Arcona


 
ÍNDICE
PARTE PRIMERA. PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA. 

 
PARTE PRIMERA.
  • La renta antigua. 
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Capítulo 1. 
Soluciones para contratos de renta antigua. 
1. ¿Cuál es el problema de la renta antigua en España?
2. ¿Qué pasó con la reforma operada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994? 
3.. El modelo francés. 
4. ¿Qué puede hacer el arrendador de renta antigua? 
5. La rehabilitación subvencionada como solución. 
a. Autorización gubernativa de derribo para nueva edificación. 
b. Derribo para nueva edificación 
c. Los arrendamientos ante la declaración de ruina de la finca
6. La solución a la renta antigua vía constitución de un derecho de habitación. 

TALLER DE TRABAJO
Concepto de renta antigua.
1. Renta antigua: Concepto, y ámbito de aplicación

  • ¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua?
2. Ámbito de aplicación de la finalización de Renta antigua
3. ¿Cuál es la duración de los contratos de alquiler de renta antigua?

TALLER DE TRABAJO
¿Qué son los contratos de alquiler de renta antigua?
1. ¿Qué son los contratos de alquiler de renta antigua?
2. Denegación de prorroga sobre contratos de alquiler de renta antigua
3. Duración de los contratos de alquiler de renta antigua. Casos de subrogación.
4. Leyes de arrendamiento

  • Ley Urbana de Arrendamiento de 1964
  • Real Decreto Ley 2/1985 (Decreto-Boyer).
  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
  • Ley 19/2009
  • Ley 4/2013
  • Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico: precauciones en la compra de una vivienda alquilada con renta antigua.
1. La obligación de prorrogar el plazo y sus excepciones.
  • ¿Esto significa que no hay forma de extinguir el contrato de arrendamiento?
2. La subrogación. ¿Existe posibilidad de que herede el contrato un familiar?
  • ¿Quién puede subrogarse en el lugar del arrendatario?
  • ¿Estas subrogaciones son “infinitas”?
  • ¿Hay alguna posibilidad de evitar tal subrogación?
3. El caso en que se compra una vivienda arrendada PARA vivir en ella como VIVIENDA HABITUAL.

TALLER DE TRABAJO
¿Cuáles son los derechos de los inquilinos de renta antigua en caso de venta de la vivienda?
1. Los inquilinos de renta antigua tienen un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que el casero quiere vender.
2. El derecho de adquisición tiene dos fases: el tanteo y el retracto.

a. El derecho de tanteo
b. El derecho de retracto
3. ¿Cómo pueden defenderse los arrendatarios de renta antigua si el nuevo propietario quiere echarlos?

TALLER DE TRABAJO. 
"MOBBING INMOBILIARIO
1. ¿Qué es el "MOBBING INMOBILIARIO"? 
2. Precauciones y soluciones al "MOBBING INMOBILIARIO". 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico: Constructor que quiere comprar un edificio sujeto a renta antigua.

TALLER DE TRABAJO. 
Edificios arrendados en ruina. Demolición para su posterior reedificación. 

TALLER DE TRABAJO
¿Qué ocurre si un fondo de inversión compra un edificio con arrendatarios de renta antigua?
 
 

CHECK-LIST 

Exposición de casos prácticos reales. Casuística. Desarrolle las posibles soluciones en cada caso en base a los ejemplos reales que aparecen en los talleres de trabajo.
Capítulo 2. 
¿Cuáles son los contratos de arrendamiento de renta antigua? 
1. Introducción.
  • Arrendamiento de vivienda anterior al 9 de mayo de 1985.
  • Arrendamiento de local de negocio anterior al 9 de mayo de 1985
  • Arrendamiento de vivienda posterior al 9 de mayo de 1985
  • Arrendamiento de local de negocio posterior al 9 de mayo de 1985
2. Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
3. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

TALLER DE TRABAJO
Causas de denegación de la prórroga.
1. Causas de denegación de la prórroga (LAU/64 art.62 a 94)
2. Requisitos para denegar la prórroga
3. Casos generados por la jurisprudencia.
4. Derribo de la finca (LAU/64 art.78 a 94)
5. Derecho de retorno (LAU disp. adic.8ª)
6. Falta de ocupación de la vivienda (LAU/64 art.62.3)
7. Utilización de más de una vivienda por el arrendatario (LAU/64 art.62.4)
8. Disposición del inquilino sobre otra vivienda (LAU/64 art.62.5)

a) Fallecimiento del arrendatario inicial, es decir, el arrendatario que suscribió el contrato de arrendamiento.
b) Fallecimiento de la persona que en virtud de la primera subrogación prevista en la  LAU/64 hubiera ocupado la posición de arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU.
c) Fallecimiento de la persona que en virtud de la segunda subrogación prevista en la  LAU/64 ocupara la posición de arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU.
TALLER DE TRABAJO.
Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1. Extinción de los contratos
  • POR LO QUE SE REFIERE AL ARRENDATARIO PERSONA FÍSICA
  • Fallecimiento o jubilación del arrendatario inicial, es decir, el arrendatario que suscribió el contrato de arrendamiento.
  • Fallecimiento o jubilación de la persona que en virtud de la primera subrogación prevista en el TR LAU hubiera ocupado la posición de arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU.
  • Fallecimiento o jubilación de la persona que en virtud de la segunda subrogación prevista en el TR LAU ocupara la posición de arrendatario antes de la entrada en vigor de la LAU.
2. La denegación de la prórroga constituye también causa de extinción del contrato.
3. Recuperación del local por el arrendatario
4. Otros derechos del arrendatario
  • Indemnización
  • Derecho de arrendamiento preferente
  • Derecho de subrogación.
TALLER DE TRABAJO
Contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1. Asimilados al inquilinato
2. Asimilados a local de negocio
3. Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales
TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin sentido.

TALLER DE TRABAJO. 
El derecho de retorno en la Disposición Adicional octava LAU 1994. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Extinción de contrato de local de negocio. Los 20 años de la renta antigua. 

Capítulo 3. 
Incremento de la renta de alquiler. 
1. Contratos de renta antigua celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 24 diciembre del 1964. 
2. Contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956. 
3. ¿En qué casos no procede actualizar la renta? 
4. ¿Cómo se actualiza la renta en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la nueva ley de arrendamientos urbanos? 
TALLER DE TRABAJO
Actualización de la renta de los arrendamientos de viviendas de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO.
Obras de reparación. Comparativa a efectos de contratos de “arrendamientos de renta antigua”.
Repercusión de gastos en arrendamientos anteriores a reforma Boyer, 9 de mayo de 1985
1. Concepto de obras de reparación.
2. Obligación del arrendador de efectuar las obras de reparación necesarias.
3. Excepciones a la obligación del arrendador de efectuar las reparaciones necesarias.
4. Carácter irrenunciable de la obligación de reparar en los arrendamientos de vivienda.
5. Comunicación al arrendador de la necesidad de reparar.
6. Reparaciones urgentes.
7. Repercusión sobre la renta por obras de reparación en arrendamientos de VIVIENDA.

  • En los formalizados DESPUÉS DE PRIMERO DE ENERO DE 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley Arrendamientos Urbanos de 24 Noviembre 1994)
  • En los formalizados ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 (entrada en vigor del Decreto Ley 2 de 30 abril 1985 -Ley Boyer)
  • En los formalizados DESPUÉS DEL 9 DE MAYO DE 1985 (entrada en vigor del Decreto Ley 2 de 30 abril 1985 conocido por Ley Boyer) Y ANTES DE 1º de ENERO DE 1995
8. Posibilidad de ejercitar el desahucio por falta de pago de la repercusión por obras.
9. Distinto tratamiento de las obras de mejora.

TALLER DE TRABAJO
Repercusión del IBI al arrendatario de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. ¿Puede exigirse el pago del IBI en la renta antigua?

a. Consideración del IBI como cantidad asimilada a renta 
b. Desahucio por falta de pago de la renta y del IBI. 
TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Mi arrendador me exige ahora por primera vez el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente a años vencidos ¿Tengo que pagarlo? 

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Se puede desahuciar a un inquilino por no pagar la tasa de basuras en un alquiler de renta antigua? 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Aumento de la renta por obras en la renta antigua. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Actualización de renta "antigua" de una vivienda. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Límite para actualización de renta. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. En base a nuevas circunstancias económicas personales, ¿sería factible la paralización de la actualización de la renta? 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Arrendamiento de vivienda concertado en 1965, ¿es posible la repercusión al arrendatario del importe de contribuciones especiales acordadas por el Ayuntamiento? 

TALLER DE TRABAJO. 
El arrendatario ha venido a mejor fortuna ¿Puede intentar el arrendador otra vez la actualización de renta de la LAU 29/94 que resultó negativa por falta de ingresos del arrendatario? 

TALLER DE TRABAJO. 
Pasados seis años de vigencia de la LAU 94, se pretende actualizar la renta, ¿cuál es el procedimiento? 

TALLER DE TRABAJO. 
En el año 1995 el arrendador no actualizó la renta al inquilino de un local de negocio, ¿puede el inquilino llevar a cabo la actualización total de la renta e incrementar con ello el plazo de duración del contrato en 5 años, en aplicación del apartado 7 de la D. Transitoria Tercera de la LAU?

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Obras de reparación necesarias por cuenta del arrendatario. 

  • Repercusión al arrendatario de gastos generales de comunidad y obras de reparación de la vivienda. 
  • Obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido e Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Capítulo 4.
Prórrogas y  subrogación Renta antigua. 
1. Introducción. 
2. Necesidad del arrendador. 
a. En relación a la vivienda 
  • Causa de necesidad 
  • Ejercicio de la denegación de prórroga 
  • El caso de la falta de previsión cuando adquirió la vivienda. 
  • Sanción legal por la no ocupación de la vivienda 
  • Sanción legal por cesión posterior 
b.  En relación al local de negocio 
  • Sanción por incumplimiento 
  • Privilegios 
c. Industria o negocio de espectáculos
d. El supuesto de cambio de titularidad del inmueble. 
3. El derribo de la finca y el derecho de retorno. 
4. Denegación de prórroga para efectuar obras tendentes a elevar el número de plantas del total inmueble o adicionar superficie 
5. Supuestos excepcionales.
6. Requerimiento al arrendatario. 
a. Características. 
b. Prelación (el arrendador es propietario de varias viviendas). 
c. La posible venta de otras viviendas con anterioridad al requerimiento. 
d. La disponibilidad de otro piso después de la interposición de la demanda. 

TALLER DE TRABAJO. 
En renta antigua, ¿cuándo puede alegarse necesidad para recuperar la vivienda?

TALLER DE TRABAJO
Doctrinal. La necesidad del arrendador para recuperar la vivienda y “lo que dicen los jueces”.

TALLER DE TRABAJO
Necesidad de la vivienda para el hijo del arrendador en casos de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO. 
Denegación de la prórroga de alquiler 

TALLER DE TRABAJO. 
Un inversor quiere comprar un piso de renta antigua, ¿qué opciones legales tiene frente al inquilino?, ¿puede segregar el piso que adquiera?

1. Necesidad de la vivienda como causa de denegación de prórroga 

a. Jubilación. 
b. Vivienda independiente. 
c. Necesidad por causa de estudios. 
d. Proximidad geográfica. 
2. Orden de prelación 
3. Requerimiento 
4. ¿A quién corresponde denegar la prórroga y ejercitar la acción judicial en caso de ser necesaria?
5. Derecho de retorno del arrendatario

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Denegación de prórroga de vivienda por causa de necesidad. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. El derecho a recuperar una vivienda alquilada o a actualizar la renta al inquilino. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Si el propietario de una vivienda reclama al inquilino que la abandone porque la necesita, debe ocuparla en tres meses. 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico.  Denegación de la prórroga forzosa por disposición de otro piso por el arrendatario. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. ¿Puede prorrogarse el arrendamiento de vivienda hasta una fecha determinada? 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Tácita reconducción en relación contrato de arriendo de vivienda. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Tanteo y retracto: el propietario de una vivienda arrendada en régimen de renta antigua (contrato anterior al 9 de mayo de 1985) la quiere vender. 
1. Prorroga forzosa. 
2. Derechos de tanteo y retracto 

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo resolver el contrato de alquiler de renta antigua? Es posible pero cuesta mucho y lleva tiempo.

TALLER DE TRABAJO
Las subrogaciones en los contratos de renta antigua
1. La posibilidad de subrogación sobre un tercero, que hace que el contrato de arrendamiento pueda prorrogarse más allá de la muerte del arrendador original.
2. ¿Cómo funcionan las subrogaciones en un alquiler de renta antigua?

TALLER DE TRABAJO
¿Quién tiene derecho a la subrogación contrato renta antigua?
1. ¿Quién tiene derecho a la subrogación contrato renta antigua?
2. La comunicación de la subrogación al propietario

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Subrogación arrendaticia en caso de fallecimiento del arrendatario. 

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. El familiar del inquilino fallecido puede continuar el alquiler de renta antigua.

TALLER DE TRABAJO
¿Hay subrogación en un contrato de alquiler de renta antigua si no se ha comunicado el fallecimiento del arrendatario?

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Renta antigua: Soy arrendador. Fallece el arrendatario y el ocupante actual no me notifica.  ¿Qué hago? 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Subrogación de los alquileres de renta antigua

  • Subrogación del cónyuge en un contrato de arrendamiento de renta antigua.
Capítulo 5. 
La resolución por plazo de 8 años tras la oposición del arrendatario a la actualización de la renta. 
1. Introducción 
2. Forma y plazo de la oposición del inquilino a la actualización de la renta, de acuerdo con la regla 6ª. 
3. Efectos de la oposición conforme a la regla 6ª. 
4. Procedimiento judicial a entablar para recuperar la posesión del inmueble, transcurrido el plazo de ocho años. 
5. El problema de la tácita reconducción. 
6. Falta de consentimiento del cónyuge que conviva en la vivienda. 

TALLER DE TRABAJO
Resolución por concurso de un contrato de arrendamiento de vivienda sometido a prórroga forzosa donde la concursada es la arrendadora. 

Capítulo 6. 
El problema de los contratos de renta antigua en los locales de negocio. Traspaso y cesión de locales de negocio. 
1. Introducción
2.Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor de la LAU 1964 hasta la entrada en vigor del Real Decreto?ley 2/1985, de 30 de abril 131
a. Ámbito normativo 
b. Régimen jurídico del traspaso.
c. Titulares del derecho de traspaso y presupuestos de su aplicación 
d. Normativa 
e. Duración del contrato efectuado el traspaso 
3. Régimen jurídico del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir de la entrada en vigor del real decreto?ley 2/1985. De 30 de abril, hasta la entrada en vigor de la LAU 1994 
a. Normativa aplicable 
b. Concepto 
c. Facultades para traspasar 
d. Clases de traspaso de local de negocio 
e. Requisitos del traspaso 
f. Tanteo y retracto en favor del arrendador en caso de traspaso del local de negocio a un tercero ajeno a la relación arrendaticia 
g. Participación de la propiedad 
h. Derecho del arrendador a la elevación de la renta por cada traspaso que se verifique 
4. Régimen jurídico de la cesión del contrato y subarriendo de los arrendamientos para usos distintos al de vivienda concertados a partir del 1 de enero de 1995, al amparo de la LAU 1994
a. Régimen normativo 
b. La cesión del contrato de arrendamiento 
c. El subarriendo de la finca objeto del contrato 
TALLER DE TRABAJO. 
En qué situación se encuentran los contratos de locales (despachos, oficinas, escritorios, almacenes, etc.) en lo que no se haya efectuado el requerimiento previo antes del 15 de enero del 2000?

TALLER DE TRABAJO
¿El posible el retracto parcial de un local de negocio o almacén?

TALLER DE TRABAJO
Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985

TALLER DE TRABAJO  
Extinción de arrendamientos de locales de negocio de renta antigua a 31 de diciembre de 2019 
1. Locales de negocio de renta antigua.  
2. Supuestos en los que no se extinguió el contrato el 31 de diciembre de 2014 y se extinguen el 31 de diciembre de 2019.  
3. Arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985  que se extinguen el 31 de diciembre de 2019 

Capítulo 7. 
Los arrendamientos de renta antigua en caso de expropiación. 
1. Arrendamientos anteriores a 9 de Mayo de 1985. 
a. Viviendas. 
b. Locales de negocio. 
c. Asimilados a los anteriores. 
2. Arrendamientos entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. 
3. Arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995.
a. Viviendas. 
b. Usos distintos a vivienda. 
Capítulo 8. 
La declaración de ruina  de una finca. Derechos de los inquilinos 
1. Ruina. Concepto. 
2. Precauciones en la indefensión de los afectados (inquilinos). 
3. Responsabilidad de los arrendadores por ejecución de obras que provocan la ruina. 
4. Derechos de los inquilinos de una finca inadecuada inscrita en el Registro de Solares. 
Capítulo 9. 
La perdida de la edificación 
1. La destrucción o pérdida de la cosa arrendada 
2. Limites a la obligación del arrendador para la conservación y reparación en la finca.
TALLER DE TRABAJO
La resolución de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras que superen ese 50 por 100 del valor de dicho inmueble.

TALLER DE TRABAJO
La resolución de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras.La diferencia entre obra de conservación y obra de adaptación o modificación.

Capítulo 10. 
Realojamiento y retorno 
1. Realojamiento y retorno de arrendatarios y ocupantes en las actuaciones urbanísticas
2. Actuaciones aisladas no expropiatorias 
3. Retorno de los arrendatarios. 
4. Trámites y requisitos de la ley arrendaticia de 1964.
5. Derechos de los inquilinos. 
6. El derecho de retorno y la ruina. 
7. La inscripción del derecho de retorno en el Registro de la Propiedad. 

 
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE SEGUNDA. 
  • Formularios. Análisis de los errores más frecuentes. 
1. Notificación de denegación de prórroga por causa de necesidad Notificación de denegación de prórroga por causa de necesidad 
2. Requerimiento notarial previo al inquilino. (Carta remitida por conducto notarial)
3. Notificación del arrendatario comunicando al arrendador su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, tras la expiración del plazo contractual pactado. 
4. Notificación del arrendador denegando la prórroga por causa de necesidad propia o de un familiar, en contratos de arrendamiento de vivienda. 
5. Contestación del arrendatario de vivienda a la denegación de prórroga, notificada por el arrendador, por causa de necesidad propia o de un familiar 
6. Requerimiento al arrendatario de vivienda a los efectos que manifieste las circunstancias de posposición que en él concurren 
a. Modelo 1. 
a. Modelo 2. 
7. Contestación del arrendatario de vivienda sobre las causas de posposición que en él concurren 
8. Notificación del arrendador denegando la prórroga por causa de necesidad propia o de un familiar en contratos de arrendamiento de local de negocio 
9. Contestación del arrendatario de local de negocio oponiéndose a la denegación de prórroga
10. Contestación del arrendatario de local de negocio aceptando la denegación de prórroga
11. Notificación al arrendador por el arrendatario de local de negocio del derecho de retorno por impago de la indemnización 
12. Notificación de la pérdida de la indemnización por no desalojo del local dentro del plazo marcado. 
13. Instancia ante la Delegación de Gobierno para iniciar expediente de derribo 
14. Instancia ante la Delegación de Gobierno para iniciar expediente de derribo, cuando la finca tenga más de 100 años de antigüedad y sea necesaria su renovación. 
15. Notificación del arrendador al arrendatario de la obtención de la autorización preceptiva concedida por la Delegación de Gobierno para derribo de la finca y posterior reedificación 
16. Notificación al arrendador contestando a la denegación de la prórroga por derribo de la finca y posterior reedificación, solicitando la indemnización legalmente establecida 
17. Convenio de retorno
18. Notificación al arrendador contestando a la denegación de la prórroga por derribo de finca con más de 100 años de antigüedad y su posterior reedificación 
19. Notificación al arrendatario conforme ha concluido la construcción de la nueva finca 
20. Notificación al arrendador denegando la prórroga por derribo de edificaciones provisionales 
21. Notificación del arrendador solicitando el desalojo provisional de la finca para realizar obras destinadas a elevar o adicionar la construcción 
PARTE TERCERA. 
  • Formularios específicos de soluciones a la renta antigua.
  • Resolución de contrato de alquiler y constitución de un derecho de habitación. 
 

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