Soluciones prácticas en los contratos
de arrendamiento de Renta antigua.
La subsistencia de contratos de contratos
de arrendamiento de Renta antigua en el siglo XXI.
Tengo 3 pisos
en alquiler y necesitaba entender la ley de arrendamientos de un modo práctico.
Algo entendible para alguien que no es abogado. Me ha venido de campeonato,
me ha ahorrado cantidad de problemas con mis inquilinos. Muy recomendable.
El alquiler de renta antigua
se creó por la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de
Arrendamientos Urbanos, que establecía (i) que el contrato de alquiler
se prorrogaba hasta el fallecimiento del inquilino y (ii) que, tras su
muerte, su cónyuge, descendientes y otros familiares, podrían
subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento.
En la práctica, que el
contrato de alquiler era de por vida.
En 1985, se intentó solucionar
esta anomalía única en Europa mediante el Decreto Boyer (Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica),
que pretendía eliminar los contratos indefinidos y favorecer a los
arrendadores de viviendas. El objetivo: eliminar la prórroga forzosa.
Desde entonces, la duración del contrato se debía fijar por
acuerdo mutuo entre propietario e inquilino.
A pesar de este avance en
la liberalización del mercado de alquiler de viviendas, la renta
antigua siguió existiendo.
Cuidado con la notificación
de la subrogación por fallecimiento en los contratos de Renta Antigua.
Por norma general, a día
de hoy, un contrato de renta antigua finaliza cuando el inquilino fallece.
Aunque la LAU de 1994 establece la posibilidad de que se produzcan subrogaciones
en las situaciones siguientes:
• Si cuando entró
en vigor la norma ya se había producido 2 subrogaciones, no puede
haber más.
• La subrogación
puede ser a favor del cónyuge del arrendatario no separado o quien
haga convivido con él en relación afectiva similar al matrimonio
o de los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años
anteriores a la muerte. Sin cónyuge ni hijos, la subrogación
pasa a los ascendientes que hayan convivido 3 años con el arrendatario.
El contrato de alquiler de renta
antigua se mantiene cuando el hijo tenga una minusvalía superior
al 65%, en cuyo caso tendrá 2 años de prórroga o cuando
cumpla los 25 años.
Es muy importante vigilar
las subrogaciones porque hasta el 20 de julio de 2018, el Tribunal Supremo
venía entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación
de un contrato de alquiler de renta antigua, era imprescindible el cumplimiento
de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación
por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene
la voluntad de subrogarse. Sin embargo, ahora considera que la doctrina
anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida
de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga
la buena fe.
Así que mucho cuidado,
porque se considera que cuando el arrendador conozca por otros medios de
prueba que se ha producido el fallecimiento del inquilino y que existe
voluntad de subrogación por quien tenga derecho a ello, es suficiente
para considerar válida la subrogación.
El detective que comprueba
que se utiliza como vivienda habitual.
La ley de arrendamientos
urbanos (LAU) solo permite al propietario la expulsión de un inquilino
de renta antigua que no respete el contrato si se acredita que no lo dedica
a vivienda habitual y permanente.
Por ello, los arrendadores
emplean agencias de detectives para acreditar los casos en que no se utiliza
la vivienda como vivienda habitual.
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
de contratos de arrendamiento de renta antigua.
PARTE
PRIMERA.
La renta antigua.
<
Capítulo
1.
Soluciones para contratos
de renta antigua.
1. ¿Cuál
es el problema de la renta antigua en España?
2. ¿Qué pasó
con la reforma operada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994?
3.. El modelo francés.
4. ¿Qué puede
hacer el arrendador de renta antigua?
5. La rehabilitación
subvencionada como solución.
a.
Autorización gubernativa de derribo para nueva edificación.
b. Derribo
para nueva edificación
c. Los arrendamientos
ante la declaración de ruina de la finca
6. La solución a la renta
antigua vía constitución de un derecho de habitación.
TALLER DE
TRABAJO Concepto de renta antigua. 1. Renta antigua: Concepto,
y ámbito de aplicación
¿Qué es un
contrato de alquiler de renta antigua?
2. Ámbito de aplicación
de la finalización de Renta antigua
3. ¿Cuál es
la duración de los contratos de alquiler de renta antigua?
TALLER DE
TRABAJO ¿Qué son
los contratos de alquiler de renta antigua? 1. ¿Qué son
los contratos de alquiler de renta antigua?
2. Denegación de
prorroga sobre contratos de alquiler de renta antigua
3. Duración de los
contratos de alquiler de renta antigua. Casos de subrogación.
4. Leyes de arrendamiento
Ley Urbana de
Arrendamiento de 1964
Real Decreto Ley
2/1985 (Decreto-Boyer).
Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Ley 19/2009
Ley 4/2013
Real Decreto-ley
21/2018 de 14 de diciembre
TALLER DE TRABAJO Caso práctico:
precauciones en la compra de una vivienda alquilada con renta antigua. 1. La obligación
de prorrogar el plazo y sus excepciones.
¿Esto significa
que no hay forma de extinguir el contrato de arrendamiento?
2. La subrogación. ¿Existe
posibilidad de que herede el contrato un familiar?
¿Quién
puede subrogarse en el lugar del arrendatario?
¿Estas
subrogaciones son “infinitas”?
¿Hay alguna
posibilidad de evitar tal subrogación?
3. El caso en que se compra
una vivienda arrendada PARA vivir en ella como VIVIENDA HABITUAL.
TALLER DE
TRABAJO ¿Cuáles
son los derechos de los inquilinos de renta antigua en caso de venta de
la vivienda? 1. Los inquilinos de renta
antigua tienen un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda
que el casero quiere vender.
2. El derecho de adquisición
tiene dos fases: el tanteo y el retracto.
a.
El derecho de tanteo
b. El derecho
de retracto
3. ¿Cómo pueden
defenderse los arrendatarios de renta antigua si el nuevo propietario quiere
echarlos?
TALLER DE
TRABAJO. "MOBBING
INMOBILIARIO" 1. ¿Qué es
el "MOBBING INMOBILIARIO"?
2. Precauciones y soluciones
al "MOBBING INMOBILIARIO".
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico:
Constructor que quiere comprar un edificio sujeto a renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO. Edificios arrendados
en ruina. Demolición para su posterior reedificación.
TALLER DE
TRABAJO ¿Qué ocurre
si un fondo de inversión compra un edificio con arrendatarios de
renta antigua?
CHECK-LIST
Exposición de casos
prácticos reales. Casuística. Desarrolle las posibles soluciones
en cada caso en base a los ejemplos reales que aparecen en los talleres
de trabajo.
Capítulo
2.
¿Cuáles
son los contratos de arrendamiento de renta antigua?
1. Introducción.
Arrendamiento
de vivienda anterior al 9 de mayo de 1985.
Arrendamiento
de local de negocio anterior al 9 de mayo de 1985
Arrendamiento
de vivienda posterior al 9 de mayo de 1985
Arrendamiento
de local de negocio posterior al 9 de mayo de 1985
2. Contratos de arrendamiento
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
3. Contratos de arrendamiento
de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
TALLER DE
TRABAJO Causas de denegación
de la prórroga. 1. Causas de denegación
de la prórroga (LAU/64 art.62 a 94)
2. Requisitos para denegar
la prórroga
3. Casos generados por la
jurisprudencia.
4. Derribo de la finca (LAU/64
art.78 a 94)
5. Derecho de retorno (LAU
disp. adic.8ª)
6. Falta de ocupación
de la vivienda (LAU/64 art.62.3)
7. Utilización de
más de una vivienda por el arrendatario (LAU/64 art.62.4)
8. Disposición del
inquilino sobre otra vivienda (LAU/64 art.62.5)
a)
Fallecimiento del arrendatario inicial, es decir, el arrendatario que suscribió
el contrato de arrendamiento.
b) Fallecimiento
de la persona que en virtud de la primera subrogación prevista en
la LAU/64 hubiera ocupado la posición de arrendatario antes
de la entrada en vigor de la LAU.
c) Fallecimiento
de la persona que en virtud de la segunda subrogación prevista en
la LAU/64 ocupara la posición de arrendatario antes de la
entrada en vigor de la LAU.
TALLER DE TRABAJO. Contratos de arrendamiento
de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 1. Extinción de los
contratos
POR LO QUE SE
REFIERE AL ARRENDATARIO PERSONA FÍSICA
Fallecimiento
o jubilación del arrendatario inicial, es decir, el arrendatario
que suscribió el contrato de arrendamiento.
Fallecimiento
o jubilación de la persona que en virtud de la primera subrogación
prevista en el TR LAU hubiera ocupado la posición de arrendatario
antes de la entrada en vigor de la LAU.
Fallecimiento
o jubilación de la persona que en virtud de la segunda subrogación
prevista en el TR LAU ocupara la posición de arrendatario antes
de la entrada en vigor de la LAU.
2. La denegación de la
prórroga constituye también causa de extinción del
contrato.
3. Recuperación del
local por el arrendatario
4. Otros derechos del arrendatario
Indemnización
Derecho de arrendamiento
preferente
Derecho de subrogación.
TALLER DE TRABAJO Contratos de arrendamiento
asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad
al 9 de mayo de 1985 1. Asimilados al inquilinato
2. Asimilados a local de
negocio
3. Arrendamientos de fincas
urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales
TALLER
DE TRABAJO La prórroga forzosa
de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin
sentido.
TALLER DE
TRABAJO. El derecho de retorno
en la Disposición Adicional octava LAU 1994.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Extinción
de contrato de local de negocio. Los 20 años de la renta antigua.
Capítulo
3.
Incremento de la renta
de alquiler.
1. Contratos de
renta antigua celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la
Ley de 24 diciembre del 1964.
2. Contratos celebrados
con anterioridad al 12 de mayo de 1956.
3. ¿En qué
casos no procede actualizar la renta?
4. ¿Cómo se
actualiza la renta en los contratos celebrados a partir de la entrada en
vigor de la nueva ley de arrendamientos urbanos?
TALLER
DE TRABAJO Actualización
de la renta de los arrendamientos de viviendas de renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO. Obras de reparación.
Comparativa
a efectos de contratos de “arrendamientos de renta antigua”.
• Repercusión
de gastos en arrendamientos anteriores a reforma Boyer, 9 de mayo de 1985
1. Concepto de obras de
reparación.
2. Obligación del
arrendador de efectuar las obras de reparación necesarias.
3. Excepciones a la obligación
del arrendador de efectuar las reparaciones necesarias.
4. Carácter irrenunciable
de la obligación de reparar en los arrendamientos de vivienda.
5. Comunicación al
arrendador de la necesidad de reparar.
6. Reparaciones urgentes.
7. Repercusión sobre
la renta por obras de reparación en arrendamientos de VIVIENDA.
En los formalizados
DESPUÉS DE PRIMERO DE ENERO DE 1995 (fecha de entrada en vigor de
la Ley Arrendamientos Urbanos de 24 Noviembre 1994)
En los formalizados
ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 (entrada en vigor del Decreto Ley 2 de 30 abril
1985 -Ley Boyer)
En los formalizados
DESPUÉS DEL 9 DE MAYO DE 1985 (entrada en vigor del Decreto Ley
2 de 30 abril 1985 conocido por Ley Boyer) Y ANTES DE 1º de ENERO
DE 1995
8. Posibilidad de ejercitar
el desahucio por falta de pago de la repercusión por obras.
9. Distinto tratamiento
de las obras de mejora.
TALLER DE
TRABAJO Repercusión del
IBI al arrendatario de renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
¿Puede exigirse el pago del IBI en la renta antigua?
a.
Consideración del IBI como cantidad asimilada a renta b. Desahucio
por falta de pago de la renta y del IBI.
TALLER DE TRABAJO. Caso práctico.
Mi
arrendador me exige ahora por primera vez el importe del Impuesto de Bienes
Inmuebles correspondiente a años vencidos ¿Tengo que pagarlo?
TALLER DE
TRABAJO Caso práctico.
¿Se puede desahuciar a un inquilino por no pagar la tasa de basuras
en un alquiler de renta antigua?
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Aumento
de la renta por obras en la renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Actualización
de renta "antigua" de una vivienda.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Límite para actualización de renta.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
En
base a nuevas circunstancias económicas personales, ¿sería
factible la paralización de la actualización de la renta?
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Arrendamiento
de vivienda concertado en 1965, ¿es posible la repercusión
al arrendatario del importe de contribuciones especiales acordadas por
el Ayuntamiento?
TALLER DE
TRABAJO. El arrendatario ha venido
a mejor fortuna ¿Puede intentar el arrendador otra vez la actualización
de renta de la LAU 29/94 que resultó negativa por falta de ingresos
del arrendatario?
TALLER DE
TRABAJO. Pasados seis años
de vigencia de la LAU 94, se pretende actualizar la renta, ¿cuál
es el procedimiento?
TALLER DE
TRABAJO. En el año 1995
el arrendador no actualizó la renta al inquilino de un local de
negocio, ¿puede el inquilino llevar a cabo la actualización
total de la renta e incrementar con ello el plazo de duración del
contrato en 5 años, en aplicación del apartado 7 de la D.
Transitoria Tercera de la LAU?
TALLER DE
TRABAJO Caso práctico.
Obras
de reparación necesarias por cuenta del arrendatario.
Repercusión al arrendatario
de gastos generales de comunidad y obras de reparación de la vivienda.
Obras necesarias para mantener
la vivienda en estado de servir para el uso convenido e Impuesto sobre
Bienes Inmuebles.
Capítulo
4.
Prórrogas y
subrogación Renta antigua.
1. Introducción.
2. Necesidad del arrendador.
a.
En relación a la vivienda
Causa de necesidad
Ejercicio de la
denegación de prórroga
El caso de la
falta de previsión cuando adquirió la vivienda.
Sanción
legal por la no ocupación de la vivienda
Sanción
legal por cesión posterior
b. En relación
al local de negocio
Sanción
por incumplimiento
Privilegios
c. Industria o
negocio de espectáculos
d. El supuesto
de cambio de titularidad del inmueble.
3. El derribo de la finca y
el derecho de retorno.
4. Denegación de
prórroga para efectuar obras tendentes a elevar el número
de plantas del total inmueble o adicionar superficie
5. Supuestos excepcionales.
6. Requerimiento al arrendatario.
a.
Características.
b. Prelación
(el arrendador es propietario de varias viviendas).
c. La posible
venta de otras viviendas con anterioridad al requerimiento.
d. La disponibilidad
de otro piso después de la interposición de la demanda.
TALLER DE
TRABAJO Notificación del
fallecimiento del arrendatario en contratos de renta antigua
TALLER DE
TRABAJO. En renta antigua, ¿cuándo
puede alegarse necesidad para recuperar la vivienda?
TALLER DE
TRABAJO Doctrinal. La
necesidad del arrendador para recuperar la vivienda y “lo que dicen los
jueces”.
TALLER DE
TRABAJO Necesidad de la vivienda
para el hijo del arrendador en casos de renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO. Denegación de
la prórroga de alquiler
TALLER DE
TRABAJO. Un inversor quiere comprar
un piso de renta antigua, ¿qué opciones legales tiene frente
al inquilino?, ¿puede segregar el piso que adquiera?
1. Necesidad de la vivienda
como causa de denegación de prórroga
a.
Jubilación.
b. Vivienda
independiente.
c. Necesidad
por causa de estudios.
d. Proximidad
geográfica.
2. Orden de prelación
3. Requerimiento
4. ¿A quién
corresponde denegar la prórroga y ejercitar la acción judicial
en caso de ser necesaria?
5. Derecho de retorno del
arrendatario
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Denegación de prórroga de vivienda por causa de necesidad.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
El derecho a recuperar una vivienda alquilada o a actualizar la renta al
inquilino.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Si el propietario de una vivienda reclama al inquilino que la abandone
porque la necesita, debe ocuparla en tres meses.
TALLER
DE TRABAJO. Caso práctico.
Denegación de la prórroga forzosa por disposición
de otro piso por el arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
¿Puede
prorrogarse el arrendamiento de vivienda hasta una fecha determinada?
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Tácita
reconducción en relación contrato de arriendo de vivienda.
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Tanteo
y retracto: el propietario de una vivienda arrendada en régimen
de renta antigua (contrato anterior al 9 de mayo de 1985) la quiere vender. 1. Prorroga forzosa. 2. Derechos de tanteo
y retracto
TALLER DE
TRABAJO ¿Cómo resolver
el contrato de alquiler de renta antigua? Es posible pero cuesta mucho
y lleva tiempo.
TALLER DE
TRABAJO Las subrogaciones en
los contratos de renta antigua 1. La posibilidad de subrogación
sobre un tercero, que hace que el contrato de arrendamiento pueda prorrogarse
más allá de la muerte del arrendador original.
2. ¿Cómo funcionan
las subrogaciones en un alquiler de renta antigua?
TALLER DE
TRABAJO ¿Quién
tiene derecho a la subrogación contrato renta antigua? 1. ¿Quién
tiene derecho a la subrogación contrato renta antigua?
2. La comunicación
de la subrogación al propietario
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Subrogación
arrendaticia en caso de fallecimiento del arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO Caso práctico.
El familiar del inquilino fallecido puede continuar el alquiler de renta
antigua.
TALLER DE
TRABAJO ¿Hay subrogación
en un contrato de alquiler de renta antigua si no se ha comunicado el fallecimiento
del arrendatario?
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Renta antigua: Soy arrendador. Fallece el arrendatario y el ocupante actual
no me notifica. ¿Qué hago?
TALLER DE
TRABAJO. Caso práctico.
Subrogación de los alquileres de renta antigua
Subrogación del cónyuge
en un contrato de arrendamiento de renta antigua.
Capítulo
5.
La resolución
por plazo de 8 años tras la oposición del arrendatario a
la actualización de la renta.
1. Introducción
2. Forma y plazo de la oposición
del inquilino a la actualización de la renta, de acuerdo con la
regla 6ª.
3. Efectos de la oposición
conforme a la regla 6ª.
4. Procedimiento judicial
a entablar para recuperar la posesión del inmueble, transcurrido
el plazo de ocho años.
5. El problema de la tácita
reconducción.
6. Falta de consentimiento
del cónyuge que conviva en la vivienda.
TALLER DE
TRABAJO Resolución por
concurso de un contrato de arrendamiento de vivienda sometido a prórroga
forzosa donde la concursada es la arrendadora.
Capítulo
6.
El problema de los contratos
de renta antigua en los locales de negocio. Traspaso y cesión de
locales de negocio.
1. Introducción
2.Régimen jurídico
del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir
de la entrada en vigor de la LAU 1964 hasta la entrada en vigor del Real
Decreto?ley 2/1985, de 30 de abril 131
a.
Ámbito normativo
b. Régimen
jurídico del traspaso.
c. Titulares
del derecho de traspaso y presupuestos de su aplicación
d. Normativa
e. Duración
del contrato efectuado el traspaso
3. Régimen jurídico
del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir
de la entrada en vigor del real decreto?ley 2/1985. De 30 de abril, hasta
la entrada en vigor de la LAU 1994
a.
Normativa aplicable
b. Concepto
c. Facultades
para traspasar
d. Clases
de traspaso de local de negocio
e. Requisitos
del traspaso
f. Tanteo
y retracto en favor del arrendador en caso de traspaso del local de negocio
a un tercero ajeno a la relación arrendaticia
g. Participación
de la propiedad
h. Derecho
del arrendador a la elevación de la renta por cada traspaso que
se verifique
4. Régimen jurídico
de la cesión del contrato y subarriendo de los arrendamientos para
usos distintos al de vivienda concertados a partir del 1 de enero de 1995,
al amparo de la LAU 1994
a.
Régimen normativo
b. La cesión
del contrato de arrendamiento
c. El subarriendo
de la finca objeto del contrato
TALLER
DE TRABAJO. En qué situación
se encuentran los contratos de locales (despachos, oficinas, escritorios,
almacenes, etc.) en lo que no se haya efectuado el requerimiento previo
antes del 15 de enero del 2000?
TALLER DE
TRABAJO ¿El posible el
retracto parcial de un local de negocio o almacén?
TALLER DE
TRABAJO Duración de los
contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades
no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985
TALLER DE
TRABAJO Extinción de arrendamientos
de locales de negocio de renta antigua a 31 de diciembre de 2019 1. Locales de negocio de
renta antigua.
2. Supuestos en los que
no se extinguió el contrato el 31 de diciembre de 2014 y se extinguen
el 31 de diciembre de 2019.
3. Arrendamientos de local
anteriores al 9 de mayo de 1985 que se extinguen el 31 de diciembre
de 2019
Capítulo
7.
Los arrendamientos de
renta antigua en caso de expropiación.
1. Arrendamientos
anteriores a 9 de Mayo de 1985.
a.
Viviendas.
b. Locales
de negocio.
c. Asimilados
a los anteriores.
2. Arrendamientos entre 9 de
mayo de 1985 y 1 de enero de 1995.
3. Arrendamientos posteriores
a 1 de enero de 1995.
a.
Viviendas.
b. Usos distintos
a vivienda.
Capítulo
8.
La declaración
de ruina de una finca. Derechos de los inquilinos
1. Ruina. Concepto.
2. Precauciones en la indefensión
de los afectados (inquilinos).
3. Responsabilidad de los
arrendadores por ejecución de obras que provocan la ruina.
4. Derechos de los inquilinos
de una finca inadecuada inscrita en el Registro de Solares.
Capítulo
9.
La perdida de la edificación
1. La destrucción
o pérdida de la cosa arrendada
2. Limites a la obligación
del arrendador para la conservación y reparación en la finca.
TALLER
DE TRABAJO La resolución
de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras
que superen ese 50 por 100 del valor de dicho inmueble.
TALLER DE
TRABAJO La resolución
de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras.La
diferencia entre obra de conservación y obra de adaptación
o modificación.
Capítulo
10.
Realojamiento y retorno
1. Realojamiento
y retorno de arrendatarios y ocupantes en las actuaciones urbanísticas
2. Actuaciones aisladas
no expropiatorias
3. Retorno de los arrendatarios.
4. Trámites y requisitos
de la ley arrendaticia de 1964.
5. Derechos de los inquilinos.
6. El derecho de retorno
y la ruina.
7. La inscripción
del derecho de retorno en el Registro de la Propiedad.
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE
SEGUNDA.
Formularios.
Análisis
de los errores más frecuentes.
1. Notificación
de denegación de prórroga por causa de necesidad Notificación
de denegación de prórroga por causa de necesidad
2. Requerimiento notarial
previo al inquilino. (Carta remitida por conducto notarial)
3. Notificación del
arrendatario comunicando al arrendador su voluntad de renovar el contrato
de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, tras la expiración
del plazo contractual pactado.
4. Notificación del
arrendador denegando la prórroga por causa de necesidad propia o
de un familiar, en contratos de arrendamiento de vivienda.
5. Contestación del
arrendatario de vivienda a la denegación de prórroga, notificada
por el arrendador, por causa de necesidad propia o de un familiar
6. Requerimiento al arrendatario
de vivienda a los efectos que manifieste las circunstancias de posposición
que en él concurren
a.
Modelo 1.
a. Modelo
2.
7. Contestación del arrendatario
de vivienda sobre las causas de posposición que en él concurren
8. Notificación del
arrendador denegando la prórroga por causa de necesidad propia o
de un familiar en contratos de arrendamiento de local de negocio
9. Contestación del
arrendatario de local de negocio oponiéndose a la denegación
de prórroga
10. Contestación
del arrendatario de local de negocio aceptando la denegación de
prórroga
11. Notificación
al arrendador por el arrendatario de local de negocio del derecho de retorno
por impago de la indemnización
12. Notificación
de la pérdida de la indemnización por no desalojo del local
dentro del plazo marcado.
13. Instancia ante la Delegación
de Gobierno para iniciar expediente de derribo
14. Instancia ante la Delegación
de Gobierno para iniciar expediente de derribo, cuando la finca tenga más
de 100 años de antigüedad y sea necesaria su renovación.
15. Notificación
del arrendador al arrendatario de la obtención de la autorización
preceptiva concedida por la Delegación de Gobierno para derribo
de la finca y posterior reedificación
16. Notificación
al arrendador contestando a la denegación de la prórroga
por derribo de la finca y posterior reedificación, solicitando la
indemnización legalmente establecida
17. Convenio de retorno
18. Notificación
al arrendador contestando a la denegación de la prórroga
por derribo de finca con más de 100 años de antigüedad
y su posterior reedificación
19. Notificación
al arrendatario conforme ha concluido la construcción de la nueva
finca
20. Notificación
al arrendador denegando la prórroga por derribo de edificaciones
provisionales
21. Notificación
del arrendador solicitando el desalojo provisional de la finca para realizar
obras destinadas a elevar o adicionar la construcción
PARTE
TERCERA.
Formularios
específicos de soluciones a la renta antigua.
Resolución de contrato de alquiler y constitución
de un derecho de habitación.
