| Como sucede
en periodos de inestabilidad e incertidumbre económica, las empresas
optan por estrategias que les permitan mantener su viabilidad y garantizar
su futuro a medio largo plazo, y esto pasa por controlar sus niveles de
gasto.
Así,
ya se está observando un trasvase de la demanda desde zonas céntricas,
y por ende, más caras, hacía localizaciones descentralizadas
y periféricas. El ejemplo más reciente ha sido el desplazamiento
de una importante compañía de americana de moda, que ha trasladado
sus oficinas de la calle Alfonso XIl a la zona de Julián Camarillo,
donde pagará una renta notablemente inferior.
La actual situación
económica está llevando a empresas de aquellos sectores más
expuestos a la pandemia a reducir su actividad y ver mermados sus ingresos.
Esto, unido a la implantación del teletrabajo, entre otros factores,
esta provocando una revisión y renegociación de los contratos
de alquiler, precisando de medidas que salvaguarden los intereses de ambas
partes (propietario e inquilino).
La tipología
de inquilino que se está viendo claramente más afectada es
la restauración ubicada en las plantas bajas de inmuebles de oficinas,
y es aquí donde las renegociaciones de los contratos están
siendo mucho más flexibles, llegando en algunos casos a ajustes
de rentas por encima del 50%.
Así,
ante una situación cuyo alcance todavía se desconoce, las
partes están adoptando una posición de wait-and-see, frenando
la escalada que las rentas venían experimentando desde 2014.
RENTAS MÁXIMAS,
MÍNIMAS Y MEDIAS - T3 2020
Con todo, la
zona descentralizada ha captado el 66% de la contratación del tercer
trimestre, y se espera que se mantenga dinámica los meses siguientes,
pudiendo atraer a empresas pertenecientes a aquellos sectores más
afectados por la pandemia con sedes en el centro de la ciudad.
No obstante,
a pesar de que se produzca cierta liberalización de espacios en
zonas céntricas, principalmente por parte de pequeñas empresas,
esto puede suponer una oportunidad para que los grandes tenants pueden
aprovechar para ampliar superficie, absorbiendo el espacio liberado.
CONTRATACIÓN
POR ZONAS T3 - 2020
La renta media
de la ciudad de Madrid se ha estabilizado y se sitúa en los 18,9
€/m2/mes, calcando prácticamente al segundo trimestre de 2020,
y que es un 4,0% mayor que la renta media del mismo periodo del año
anterior.
La disponibilidad
en la ciudad de Madrid se mantiene en niveles de 8,3% sobre el stock total
de oficinas, si bien ha crecido 5 puntos básicos respecto al segundo
trimestre de 2020. Como se ha comentado anteriormente, se espera cierta
liberalización de espacios, especialmente de empresas que ocupen
pequeñas y medianas superficies, aunque no se descartan nuevas disponibilidades
ante las dificultades por parte de usuarios de grandes superficies para
hacer frente a sus niveles de gasto actuales.
TASA DE DISPONIBILIDAD
Dentro de la
M-30, las zonas CBD y Centro han visto estabilizados sus niveles de desocupación,
en el entorno de 2,4% y 3,6% respectivamente.
El impacto
aquí será más tardío que en las zonas periféricas,
donde la tasa de disponibilidad se ha situado en 11,57% en la zona Descentralizada,
por los 13,23% de la Periferia.
OBRA NUEVA
Y REHABILITACIONES DE INMUEBLES
A pesar de
que el nuevo escenario al que nos enfrentamos está generando cierta
incertidumbre en la demanda, la actividad promotora continúa su
curso, Existen numerosos desarrollos futuros que ampliarán el stock
de oficinas de Madrid en los próximos meses
La ausencia
de suelos disponibles en el centro de la ciudad está empujando a
los nuevos proyectos a zonas descentralizadas y de la periferia, siendo
las zonas más activas Julián Camarillo, Manoteras, las Tablas
y la salida de la autovía A-2.
Por la zona
norte, a lo largo de la autovía A-1 destaca la primera fase de 19.000
m2 del proyecto que está desarrollando Tishman en Las Tablas que
se inaugurará en mayo de 2021, además de la inminente apertura
del complejo Argborea (15.790 m3), prevista para el mes de noviembre de
2020. En Manoteras, un mercado que se ha mostrado muy dinámico durante
los últimos años, destaca la reciente inauguración
del edificio Polaris, compuesto por 14.000 m2, además del proyecto
“llave en mano” de Arima en avenida de Manoteras 28 (12.000 m2) cuya inauguración
está prevista para el año 2022. En Alcobendas, por su parte,
el edificio propiedad de Arcano en Avenida de Europa 17 acaba de ser alquilado
en su totalidad (8.377 m2) antes de la inauguración del inmueble,
hecho que demuestra el interés que existe en estas zonas a pesar
de la actual situación de incertidumbre y cautela en la que nos
encontramos.
Una de las
zonas más dinámicas del mercado, como es Julián Camarillo,
está concentrando una elevada actividad promotora. En este sentido,
es preciso destacar la entrada al mercado de un inmueble (39.000 m2), en
la calle Julián Camarillo 29-31 cuya entrega está prevista
para finales de este año, además de otro complejo 11.575
m2 en la calle Valentín Beato que se inaugurará en 2021.
Finalmente mencionar en esta zona el proyecto que acaba de adquirir Amundi
en
Alcalá
544-546, con fecha de entrega prevista para 2022, prealquilado parcialmente
por una prestigiosa empresa de cosméticos.
Dentro de la
M-30, continúan las rehabilitaciones integrales en edificios situados
en ubicaciones prime, que buscan la diferenciación a través
de unas calidades excepcionales. Algunos ejemplos de estas rehabilitaciones
son los 4.600 m2 de Castellana 16, en busca del certificado Leed Gold,
o el edificio recientemente adquirido por Zurich en Velázquez 34,
que también cuenta con dicho certificado.
La rehabilitación
de los 19.265 rm2 del edificio de Los Cubos, recientemente entregado, ha
impulsado un área ya de por si dinámica como es el eje M-30/A-2.
En Méndez
Álvaro, recientemente se ha entregado el edificio situado en el
calle Áncora 40, tras haber rehabilitado integralmente sus más
de 7.000 m2.
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