Pero, en todo caso, al tratarse de una ratio entre ingresos (yield bruto) o resultado (yield neto) y el valor de mercado del inmueble, el yield proporciona información referente a la rentabilidad del inmueble. 

Los inmuebles con yields más elevados deberían ser los de mayor riesgo.

Cuando un inversor compara la inversión en una vivienda prime en una capital y la compara con una nave logística, el riesgo de este segundo activo es mucho mayor que el del primero, por lo que, de forma lógica, es esperable que el yield de la nave sea muy superior al de la vivienda. 

Pero el yield utilizado como múltiplo para determinar el valor de un inmueble no es consistente si la comparamos con la posibilidad de invertir en otros activos no inmobiliarios.

Por ejemplo, un inmueble que ofrezca yields netos de 3% frente a una deuda estatal al 2,5% engaña porque el inmueble no tiene la liquidez de la deuda pública. Además de que el 0,5% de diferencia no compensa el riesgo inmobiliario (desocupación, defectos constructivos, cambios legales, etc.). 

En este caso el inmueble saldría perdiendo en la elección del inversor, salvo que prevea una revalorización. 

Si el inversor cree que un inmueble va a revalorizarse, esa expectativa (que no se producirá en la deuda pública a su vencimiento), todo cambia, pero esto conlleva riesgo.

La inversión en activos logísticos, tras registrar un volumen aproximado de 500 millones en el primer semestre de 2019 y considerando las operaciones en curso cuyo cierre está previsto en los próximos meses, podría batir un nuevo récord por cuarto año consecutivo y alcanzar un volumen aproximado de 1.600 millones de euros a cierre del año.

 Esta es una de las conclusiones que se desprende del informe sobre la situación del mercado logístico en España que BNP Paribas Real Estate, una de las principales consultoras de servicios inmobiliarios a nivel internacional, ha presentado hoy en Barcelona con motivo de la celebración del Salón Internacional de la logística y de la Manutención de Barcelona, la feria internacional líder de Logística, Transporte, Inmologística y Supply Chain del Sur de Europa.

Durante la presentación, en la que han intervenido Jean Bernard Gaudin, Director Nacional de Industrial y Logística; David Alonso, Head of Research y Fernando Sauras, director de inversión industrial y logística, se han repasado todos los aspectos que definen la evolución del mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia en 2019. Además, se ha celebrado un debate con los principales actores del mercado internacional, moderado por Toni Villar y Javier González Gallaz, del equipo de Senior Supply Chain Management.  

El mercado logístico se sitúa en el punto de mira de todo tipo de inversores

Los altos directivos de BNP Paribas Real Estate han explicado que el sector de la logística se encuentra en una fase de crecimiento consolidado, sobre todo desde los últimos dos años, en los que han registrado niveles de contratación históricos en los principales mercados: Madrid, Barcelona y Valencia.

El incremento del consumo y del e-commerce está repercutiendo directamente en la necesidad de contar con nuevas plataformas de almacenaje y distribución, lo que está provocando que actualmente se registren los máximos niveles de contratación e inversión en espacios logísticos.

Además, si al buen comportamiento de la demanda le sumamos las atractivas rentabilidades que en este momento ofrece el sector en comparación con otros más tradicionales, el mercado logístico se sitúa en el punto de mira de todo tipo de inversores.

El atractivo del mercado logístico español

La inversión cobra un especial atractivo en España, puesto que la economía de nuestro país se consolida como una de las más solventes de la Unión Europea y unas previsiones positivas para los próximos años, con crecimientos estimados superiores a la media de la UE.  

Otro factor que favorece el atractivo de nuestro país en cuanto a inversión logística es la excelente red de comunicación y transporte que disfruta, tanto por sus autopistas, como por sus puertos y aeropuertos.

Por último, hay que sumar que las rentabilidades que ofrecen actualmente los mercados logísticos de Madrid, Barcelona y Valencia son más atractivas que las de los países de nuestro entorno.

Estimación de contratación en 2019 

BNP Paribas Real Estate estima que la contratación en Madrid si situará entre los 600.000 m2 y los 650.000 m2, una cifra inferior a la del año anterior a no ser que se produzcan nuevos “llaves en mano” de gran volumen en lo que queda de año, tal y como sucedió en 2018. 

Por su parte, en Barcelona y Valencia, las cifras superarán a las registradas en 2018 y previsiblemente alcanzarán los 500.000 m2 y los 200.000 m2 respectivamente. 

Yield prime en continúa compresión 

En cuanto a la yield en las zonas más exclusivas, BNP Paribas Real Estate prevé que continúe comprimiéndose de aquí a final de año hasta rondar el 5,00% como consecuencia de la presión compradora, la escasez de producto y el potencial de crecimiento del e-commerce en España.