| En cuanto
al mercado de la vivienda en propiedad, el Informe destaca que “en España
no existe riesgo de burbuja inmobiliaria, ni se la espera.” Además,
“el mercado de propiedad se encuentra en su fase inicial dentro de su etapa
de expansión. De hecho, se prevé que en los próximos
años en Espanya se produzca un boom inmobiliario en el que aproximadamente
1 millón de familias pasarán del mercado de alquiler al de
compra”. Muy importante tener también presente que “en la mayor
part del país el precio de la vivienda ha incrementado muy poco
en el periodo 2014 – 2018”.
Con respecto
al inmobiliario terciario, el Informe analiza las oportunidades y los riesgos
a los que tiene que hacer frente de cada sector en 2019. A nivel Industrial-Logístico,
se señala como una oportunidad destacada el hecho de que se trata
de un mercado relativamente desconocido, siendo estos inmuebles una “magnífica
alternativa para los inversores patrimonialistas.” En el mercado de Oficinas,
se pone el acento en el papel de Barcelona como “capital española
y del sur de Europa de las startups”, ciudad que desde otros países
asocian a la “creatividad y el emprendimiento”. Mientras que el sector
de los Locales Comerciales, por su parte, señala como oportunidad
el auge del concepto pop-up para la puesta en marcha de “tiendas emblemáticas
durante un tiempo limitado.”
COYUNTURA ECONÓMICA
E INMOBILIARIA
La amenaza
de una nueva crisis mundial ha resurgido. No la detectan las actuales cifras
macroeconómicas, pero sí la vislumbran algunos analistas
y muchos inversores. Para la mayoría de ellos, su inicio tendrá
lugar en el segundo semestre de 2019. Este temor ha contribuido decisivamente
a la abrupta caída de los principales índices bursátiles
y del precio del petróleo (la variedad Brent disminuyó un
35%) durante el último trimestre del pasado año. El aumento
del proteccionismo de EE.UU. y las represalias de los diversos países
afectados, están provocando una reducción del comercio mundial
y de las ganancias de las empresas. Esta última es consecuencia
de la disminución de las ventas y del margen unitario de beneficio
de las compañías exportadoras y de las importadoras de materias
primas y bienes intermedios foráneos gravados con aranceles. Así
pues, el crecimiento del PIB mundial en 2019 será inferior al del
año precedente. Una situación nada excepcional. Por tanto,
es verdad que habrá desaceleración económica a nivel
internacional, pero no hay ningún indicio que presagie una nueva
crisis mundial similar a la iniciada en 2008.
El aplanamiento
de la curva en los últimos meses de 2018 ha llevado a muchos inversores
a presagiar la inversión de su pendiente en el primer trimestre
de 2019 y la llegada de una recesión en EE.UU. hacia finales del
año actual o principios del próximo. Una contracción
que progresivamente se extendería a muchos otros países,
tal y como sucedió en 2008 y 2009, y generará una nueva crisis
mundial.
En el actual
ejercicio, la economía de la Zona Euro no tiene buenas perspectivas.
Según el BCE, aquélla padecerá una severa desaceleración
económica y pasará de crecer un 2,4% en 2017 a hacerlo únicamente
un 1,1% en 2019. Dicha desaceleración será principalmente
consecuencia del auge del proteccionismo, la apreciación del dólar
y la subida del tipo de interés oficial de EE.UU. observada durante
el pasado año. Ante dicha perspectiva, y con la finalidad de impedir
que la indicada desaceleración se convierta en una recesión,
el BCE ha optado por realizar una política monetaria más
expansiva de lo que ya era.
A nivel estatal,
la estrategia seguida por el nuevo gobierno es positiva. Consiste en convertir
al consumo privado (a través de la subida de salarios), la inversión
en construcción y el gasto de las Administraciones Públicas
(mediante una escasa reducción del déficit presupuestario)
en los motores del crecimiento del PIB, constituye un acierto. Permitirá
que la economía del país continúe en expansión
y muy probablemente en 2019 sea una de las tres que más crezcan
de la zona euro.
En 2019, el
gobierno español ha incrementado el salario mínimo interprofesional
(SMI) desde los 735,9 a los 900 €. Un aumento en términos porcentuales
del 22,3% que proporcionará a los trabajadores menos cualificados
el mayor incremento anual de poder adquisitivo desde la llegada de la democracia.
Las principales ventajas del elevado incremento del SMI son cuatro: aumenta
sustancialmente el nivel de vida de los asalariados más precarios,
reduce la desigualdad en la distribución de la renta, presiona al
alza los salarios regulados por los convenios colectivos y estimula la
demanda nacional. Si en 2019 la inflación es la prevista por el
Ministerio de Economía (1%), la ganancia de poder adquisitivo será
del 21,1%. Por tanto, el aumento del salario real será superior
al conseguido durante toda la década previa, pues entre 2008 y 2017
aquél solo alcanzó el 12,7%.
La subida del
SMI producirá un corrimiento al alza del resto de salarios. Por
un lado, el elevado incremento del SMI, al beneficiar principalmente a
las familias menos pudientes, aumentará sustancialmente su dispendio,
pues aquéllas procederán a gastar casi todo el incremento
de renta obtenido (son las que tienen la mayor propensión marginal
al consumo). Por el otro, el corrimiento al alza del resto de salarios,
además de aumentar el gasto realizado por la mayoría de los
asalariados, permitirá impulsar su ahorro y capacidad de endeudamiento.
El resultado será una mayor demanda de vivienda y un incremento
sustancial de la inversión en construcción. Por tanto, aumentará
la demanda nacional y tenderá a hacerlo también el PIB.
En el ejercicio
de 2018, la economía española creó 566.200 nuevos
empleos netos. Una cifra muy elevada y una positiva sorpresa, pues constituyó
el mayor guarismo anual de toda la década (véase la figura
40). Incluso superó a la observada en 2015 (525.100), un año
en el que el PIB creció un punto más que en el pasado período
(3,6% versus 2,6%). Por tanto, en lo que respecta a la ocupación,
no hay ningún rastro de desaceleración económica.
Especialmente
positiva fue la evolución del cuarto trimestre. Durante él,
se generaron 36.000 nuevos puestos de trabajo netos. Una cifra que contrasta
con la destrucción de 19.400 y 50.900 empleos observada en 2016
y 2017, respectivamente. No obstante, la tasa trimestral de crecimiento
del PIB no varió. En el último período de ambos años,
se mantuvo en el 0,6%.
EL MERCADO
DE ALQUILER: UNA RADIOGRAFÍA
La realidad
del mercado de alquiler en España es muy diversa. El precio en las
dos grandes ciudades y en las proximidades de Barcelona es significativamente
superior al de la mayoría de las otras urbes del país. También
es muy desigual la subida observada entre 2014 y 2018, pues, solo en 13
de las 30 capitales de provincia más pobladas, el precio aumentó
más del 25%. Por tanto, únicamente en ellas el incremento
medio anual superó el 5,8%.
En cuanto a
la reforma de los alquileres, la mayoría de las modificaciones realizadas
hacen que la LAU vuelva a respetar los principios que inicialmente inspiraron
su redactado. Indiscutiblemente, beneficia a los arrendatarios y perjudica
a los arrendadores. No obstante, a estos últimos ni mucho menos
por igual. A los particulares que están dispuestos a aplicar moderados
aumentos de la renta en las renovaciones, si el inquilino tiene voluntad
de permanencia a largo plazo y conserva bien la propiedad, la reforma recientemente
llevada a cabo les afectará muy poco.
En cambio,
si lo hará notoriamente a las empresas, especialmente a las que
priorizan la obtención de la máxima rentabilidad a corto
plazo. Un perjuicio que es principalmente consecuencia de la mala imagen
que muchos ciudadanos tienen de ellas. Una sustancial parte cree que son
las principales culpables de la elevada subida durante los últimos
años del precio del alquiler en las grandes ciudades del país.
Una afirmación
que es solo parcialmente verdad, pues si la economía española
no hubiera entrado en una etapa expansiva, el importe de los arrendamientos
no hubiera subido o lo habría hecho en una cuantía mucho
menor. Si la recesión hubiera continuado, las modificaciones legislativas
plasmadas en la reforma de 2013 habrían tenido una escasa repercusión.
En cuanto a
los deshaucios y sus posibles soluciones, un gran mercado social es factible.
También que se cumpla la Constitución y que todo el mundo
en España puede vivir en un piso digno. No obstante, no lo es a
corto plazo. Los errores se pagan y, desde la llegada de la democracia,
la política de vivienda ha sido un cúmulo de equivocaciones
y de unos pocos aciertos aislados.
Sobre la cuestión
de la necesidad de generar un gran parque de vivienda pública de
alquiler asequible no es necesario que el erario público invierta
mucho dinero. En cambio, sí que es imprescindible disponer del suficiente
suelo público, controlar la intervención de las empresas
privadas mediante una detallada regulación y ofrecerles una rentabilidad
garantizada que les permita encontrar financiación en el mercado
de renta fija. No es difícil, si existe voluntad.
En el mercado
de alquiler se va a producir un cambio de tendencia. En consecuencia, las
elevadas subidas del pasado dejarán paso a pequeñas bajadas
en el futuro. El segmento que más sufrirá será el
de las viviendas bien ubicadas y de alto standing, especialmente en las
ciudades donde el precio ha subido mucho en el período 2014 – 2018.
Las viviendas con menos prestaciones y peor localización se escaparán
a la nueva tendencia y en ellas se observarán pequeñas subidas
del importe del arrendamiento.
En cuanto al
nuevo decreto ley sobre la limitación de los alquileres, mejorará
la situación de unos pocos y empeorará la de muchos. No solo
la de los propietarios, sino también de un considerable número
de inquilinos actuales o potenciales. Por dicha razón, la actual
norma durará poco. Es posible que el motivo sea su anulación
por parte del Tribunal Constitucional o la retirada por parte del gobierno
de la Generalitat debido a su escasa efectividad.
EL MERCADO
DE LA VIVIENDA EN PROPIEDAD
En la coyuntura
actual, el mercado residencial tiene para los inversores dos significativos
inconvenientes: la elección del momento de la adquisición
y el elevado importe dedicado al pago de impuestos y gastos asociados a
la compra de una vivienda. La mayor probabilidad de formación de
una burbuja puede llevar a algunos a padecer una minusvalía potencial
durante mucho tiempo, o real si necesita venderla, si la operación
se realizó en un período cercano a su explosión.
El entorno
macroeconómico actual beneficia a la inversión inmobiliaria
y perjudica a la financiera de carácter conservador. Además,
también provoca que, excepto en las etapas de recesión económica,
los inversores puedan obtener un más elevado endeudamiento en relación
al capital invertido.
En un próximo
futuro, en el momento que un nutrido grupo de inversores de renta fija,
posicionados en los plazos medios y largos, piense que la inflación
pronto regresará a un nivel habitual (algo superior al 2%), el valor
de los fondos que invierten en ella caerá bastante más de
lo que lo ha hecho en el último año. Por tanto, las pérdidas
sufridas no se han acabado, sino que previsiblemente continuarán
en los próximos ejercicios.
Dada la previsible
evolución del tipo de interés a medio y largo plazo, la rentabilidad
nominal obtenida, por casi todos los fondos de renta fija que operan en
los anteriores segmentos de mercado, será negativa. Una situación
que no se extenderá únicamente un año más,
sino entre dos y tres adicionales.
Una década
después de la explosión de una gran burbuja inmobiliaria
mundial, el capitalismo financiero sigue siendo el epicentro de la economía
mundial. Por tanto, las prioridades macroeconómicas continúan
siendo idénticas y el peligro de generar nuevas burbujas de activos,
entre ellas la inmobiliaria, sigue existiendo.
No obstante,
no se confundan y piensen que en España pronto existirá una
burbuja inmobiliaria. No está ni se la espera. En nuestro país,
el precio de la vivienda bajará en 2019 en Barcelona y Palma y probablemente
en Madrid en 2020. Si lo hace, la caída será muy moderada
y no superará en ninguna de las ciudades indicadas el 5% anual.
En la mayor parte del resto de la nación, el período de expansión
aún está en sus inicios.
El mercado
de la vivienda en propiedad en España se encuentra en la etapa inicial
de lo que es su fase expansiva y así será en 2019. Se prevé,
además, que se produzca un boom inmobiliario en el que aproximadamente
1 millón de familias pasarán del mercado de alquiler al de
compra. Y no menos importante es el factor precio, es decir, que en la
mayor parte del país en el periodo 2014 – 2018 ha incrementado levemente.
COMMERCIAL
REAL ESTATE
MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSITICO
EN CATALUNYA
Oportunidades
El futuro desarrollo
del e-commerce. En la adquisición de bienes de consumo, los españoles
seguimos siendo tradicionales. La gran mayoría prefiere comprar
en tiendas presenciales que hacerlo en las virtuales. Los principales motivos
son cuatro: la preferencia por la compra inmediata, el proceso de devolución
del producto, la desconfianza en la realización de pagos por Internet
y las escasas competencias digitales de algunas familias.
Un mercado
relativamente desconocido. El mercado de naves es escasamente popular.
Lo es un poco más que veinte años atrás, cuando solo
invertían los empresarios que operaban en el sector industrial o
logístico, pero no mucho más. El principal motivo radica
en la ubicación de la mayor parte de su oferta. Ésta no se
sitúa en el interior de una gran ciudad, sino en su periferia próxima
y lejana. Por tanto, las naves constituyen una magnífica alternativa
para los inversores patrimonialistas.
La compra de
una nave industrial bien ubicada a precio prácticamente de suelo.
En los alrededores de Barcelona, existen muchas naves desocupadas. A pesar
de que hay una elevada demanda de alquiler, nadie puede establecer su negocio
en ellas. La causa principal es el incumplimiento de la normativa de seguridad
que regula la actividad de los inquilinos.
Riesgos
Construcción
de naves bajo la modalidad “llave en mano”. En principio, la construcción
de una nave para un arrendatario, que se ha comprometido contractualmente
a ocuparla, reduce el riesgo de la inversión. El motivo es que la
renta está pactada y la ocupación garantizada, al menos durante
un corto período de tiempo (alrededor de los tres años).
Además, puede ofrecer al propietario una rentabilidad extra, si
éste actúa como promotor.
MERCADO DE
OFICINAS EN BARCELONA
Oportunidades
La gran solidez
de la demanda. Las perspectivas de la demanda de alquiler en 2018
no eran nada halagüeñas. En el último trimestre de 2017,
el traslado de un gran número de sedes sociales, unido a una elevada
incertidumbre económica y política, hacía presagiar
un muy mal año para el mercado de oficinas. Un ejercicio similar
al que tiene lugar cuando la economía pasa de la expansión
a la recesión.
La creación
de una segunda Zona Prime. En la década de los 90, nació
el proyecto del 22@. La idea original era configurar un nuevo parque de
oficinas que acogiera principalmente a las empresas creadas por el gran
cambio técnico que representaba la irrupción de las nuevas
tecnologías de la información y comunicación. La superficie
alquilable prevista, cuando el proyecto estuviera finalizado por completo,
era de alrededor de 4 millones de m2. Una cifra muy similar a la suma de
la oferta proporcionada por la ciudad y la periferia próxima en
el momento de su nacimiento.
Barcelona capital
de las startups. En los últimos años, la ciudad condal ha
conseguido convertirse en la capital española y del sur de Europa
de las startups. Así, mientras en nuestro país Madrid lidera
la contratación de oficinas de grandes empresas, Barcelona lo hace
en el caso de las más tecnológicas e innovadoras. Además,
ha sabido generar marca y su nombre en muchos lugares de Europa es asociado
a creatividad y emprendimiento.
Riesgos
El aumento
del tipo de interés. El precio de un edificio de oficinas viene
determinado principalmente por tres variables: las rentas medias de alquiler
por m2, el grado de ocupación del inmueble y el tipo de interés
a largo plazo. En los próximos años, en los edificios ubicados
en las mejores zonas, el primer factor aumentará ligeramente, pero
la repercusión del tercero muy probablemente será superior.
Por tanto, es probable que el precio del inmueble no continúe subiendo,
sino que baje ligeramente.
La gran oferta
de coworkings. Durante el pasado año, en Barcelona no ha tenido
lugar la fiebre del oro, pero sí la de los coworkings. Grandes y
medianas empresas patrimonialistas, así como muchos pequeños
propietarios, han considerado que transformar sus oficinas tradicionales
en espacios destinados al coworking aumentaría notablemente su rentabilidad.
Unos pocos han efectuado una notable inversión para transformar
sus oficinas. No obstante, la mayor parte de ellos la han hecho escasa.
MERCADO DE
LOCALES COMERCIALES EN BARCELONA
Oportunidades
El concepto
pop – up. Consiste en alquilar por días o semanas un espacio a empresas,
principalmente dedicadas a la venta de producto textil, interesadas en
tener un establecimiento en un espacio emblemático de la ciudad
durante un tiempo limitado.
La conversión
de locales en trasteros. En las calles menos concurridas de los barrios,
siempre que las normas por las que se rige la comunidad de propietarios
lo permitan y las leyes municipales no lo impidan, la conversión
de locales en trasteros puede constituir un magnífico negocio. Éste
consiste en comprar un local vacío, y por ello con un importante
descuento, en una zona donde residen habitantes de clase media o media
– alta y la superficie de la mayoría de sus viviendas no supera
los 100 m2.
Riesgos
El síndrome
de los locales malditos. En la actualidad, la demanda de adquisición
de locales en numerosos barrios de Barcelona es muy baja. La principal
excepción es su eje principal. Así, por ejemplo, en Poble
Nou, aquélla la constituye la Rambla. El problema no está
en la rentabilidad ofrecida, pues ésta suele situarse entre un 5%
y un 6,5%. Por tanto, supera claramente la proporcionada en la mayor parte
de la ciudad por el arrendamiento de viviendas.
El auge del
comercio online. El incremento de las ventas del comercio online provoca
una reducción de las realizadas en las tiendas físicas, especialmente
las que no están ubicadas en las zonas prime. Por tanto, los ingresos
de los comerciantes tradicionales se reducen.
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informe (64 págs.) |
