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15 de abril de 2019
 
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LA GESTIÓN DE RIESGOS INMOBILIARIOS Y EL NUEVO PLAN DE NEGOCIOS DE NEINOR.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • El plan de negocios de Neinor no contemplaba los retrasos por tramitación urbanística, licencias, etc. Una cuestión esencial del análisis de riesgos inmobiliarios.
  • ¿Cómo ha corregido Neinor el plan de negocios? Poniendo en valor su banco de suelo y ajustando mejor las tramitaciones urbanísticas y ciclos del plan al mercado (comercialización) y la burocracia (licencias, planeamiento).
  • ¿Riesgo? Que el valor del suelo se mantenga si no se desarrolla y comercializa antes del cambio de ciclo. De ahí la importancia del Análisis de riesgos en inmobiliarias.
  • El temor al contagio de otras inmobiliarias por el profit warning de Neinor.
La semana pasada, cuando Neinor anunció su profit warning, todo el sector inmobiliario cotizado cayó bruscamente. ¿Qué ha pasado? ¿Habrá contagio en el sector inmobiliario? Los responsables de las principales inmobiliarias salían a los medios a advertir que en su caso no había ninguna señal que indicase una revisión de beneficios. Uno de estos ejecutivos dijo “los inversores no tienen que asustarse, no habrá sorpresas”. El profit warning de Neinor seguía arrastrado al resto del sector en el parqué, Quabit, Metrovacesa, Aedas. Todas cotizaron con caídas ante el temor a que los problemas de Neinor se extendieran al resto. Los analistas decían "la mayoría de los inversores son extranjeros y a la mínima duda que exista en el sector tiene lugar un efecto contagio". Desde el sector se intenta aislar a Neinor como un caso concreto, alejando la idea de que el resto de cotizadas o grandes promotoras vayan a seguir el camino. Metrovacesa ya el pasado año rebajó levemente el número de entregas previstas. Varios responsables del sector son muy críticos con la gestión que ha hecho la compañía de este problema, porque asumen que los responsables de Neinor deberían saber desde hace mucho tiempo que los números de casas en construcción no salían. “No se evaporan la mitad de las viviendas de un día para otro”, se queja un directivo del sector. Desde Neinor se justificaban por la necesidad de adaptarse a la realidad del mercado, lo que incluye contar con los retrasos sistemáticos en la aprobación de las licencias, el déficit de mano de obra cualificada, todas estas causas que aumentan los costes finales y reducen los beneficios.  Pero estos factores no pueden calificarse de imprevistos porque deben aparecer en el análisis de gestión de riesgos. Para algunos analistas el error de cálculo puede tratarse realmente de unas previsiones demasiado ambiciosas y bastante mayores de lo que la compañía puede asumir. Los inversores inmobiliarios se quejaban de que un retraso en las licencias no justifica un tijeretazo del 50 % en las expectativas de ganancias para los próximos dos años y un recorte del 30% para cumplir con las expectativas de volumen de ventas.

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El mayor problema que se ve desde estas compañías promotoras es la posible pérdida de credibilidad del sector en el mercado de capitales internacionales, ya que la mayor parte de los inversores son extranjeros, debido a que desde Nueva York o Londres se puede poner en cuarentena a estas compañías españolas de forma generalizada y por desconocimiento, haciendo paralelismo con la crisis del ladrillo de hace más de una década.

¿Cómo ha corregido Neinor el plan de negocios?

El nuevo plan de negocio presentado a los inversores recoge que este año entregarán entre 1.200 y 1.700 viviendas, frente a las 2.000 previstas, y el hachazo mayor llega a partir del ejercicio que viene. En vez de llegar a la velocidad de crucero, en 2020 darán llaves de sus casas a entre 1.700 y 2.400 clientes y en 2021 entre 2.400 y 3.000 viviendas. En el rango bajo, eso supone un 47% menos en el número de entregas.

Además, la nueva velocidad de crucero a la que quiere llegar la empresa como meta se sitúa entre las 2.500 y 3.000 casas, frente a las 4.000 del anterior plan. La compañía tiene en la actualidad 5.000 viviendas en construcción y licencias para otro millar, además de 7.000 en comercialización.

Se ha firmado un nuevo crédito con JP Morgan. La promotora ha refinanciado el crédito que disponía con Deutsche Bank por 75 millones y que vencía en agosto. Su nuevo financiador es JP Morgan, con un préstamo a 30 meses y con un coste un 20% menor, según el consejero delegado adjunto.

Se mantiene la compra de suelo. Neinor prevé desembolsar 100 millones de euros en compra de suelo, tanto finalista como parcelas sin permisos, en 2019 y 2020. Esa cifra se elevará a los 150 millones en 2021 y a 250 millones a partir de 2022. En la actualidad dispone de terrenos para 13.000 viviendas.

PLAN DE NEGOCIOS DE NEINOR

El nuevo plan de negocio presentado a los inversores recoge que este año entregarán entre 1.200 y 1.700 viviendas, frente a las 2.000 previstas, y el hachazo mayor llega a partir del ejercicio que viene. En vez de alcanzar la velocidad de crucero, en 2020 darán llaves de sus casas a entre 1.700 y 2.400 clientes y en 2021 entre 2.400 y 3.000 viviendas. En el rango bajo, eso supone un 47% menos en el número de entregas. Desde Neinor se culpabiliza al lento ritmo de obtención de licencias y a la inflación en los costes de las obras para tomar la decisión del profit warning.

En el caso de los resultados brutos de explotación (ebitda) hasta 2021, la rebaja es del 52% en el acumulado del trienio. En 2019 pasará de 150 a 70 millones, en 2020 de 300 a 100 millones y en 2021 de 225 a 150 millones respecto a lo anunciado a los inversores en su salida a Bolsa en marzo de 2017.

El recorte, que llega apenas un año después del primer profit warning, afecta también al volumen de entregas de viviendas. Así, en su plan anterior se preveía dar las llaves de unas 2.000 viviendas este año, frente a las 1.200-1.700 del plan actual, lo que supone un descenso del 15% en el escenario más positivo y del 40% en el más pesimista.

El ajuste se mantiene para 2020, año en el que la firma esperaba entregar 4.000 unidades y ahora el objetivo se reduce por debajo de la mitad con unas unidades previstas entre las 1.700 y las 2.400 viviendas. Asimismo, la velocidad de crucero para la compañía a partir de 2021 pasa de las 3.500-4.000 viviendas a las 2.400-2.700 unidades.

El anterior director General de Operaciones, Borja García-Egotxeaga, asume el puesto de consejero delegado, y aclara que con estas nuevas cifras, "más conservadoras", la compañía "se adapta a la realidad económica del mercado" y apunta que el no cumplimiento de objetivos se debe principalmente a los retos que han surgido en los últimos meses como "los retrasos en la obtención de licencias y la subida de costes".

"La dinamización del sector que ha tenido España en los últimos años ha conllevado una mayor presión a la hora de conseguir licencia para unas administraciones qué están tardando más de los esperado"

"La dinamización del sector que ha tenido España en los últimos años ha conllevado una mayor presión a la hora de conseguir licencia para unas administraciones qué están tardando más de los esperado", explica el nuevo CEO de Neinor.

"A esto se suma los retrasos en la construcción. Al tardar más en lograr las licencias las constructoras quieren actualizar los términos del contrato y esto complica el cierre de los acuerdos con ellas. Por otro lado, España carece ahora de un tejido de subcontratación potente, por lo que el tiempo que se tarda hoy en construir es mucho mayor al de hace tres años", apunta García-Egotxeaga. 
 

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