| En este sentido,
se ha considerado lo que se desprende de la normativa europea para su plena
traslación a la regulación de este ámbito sectorial.
Y es que, con arreglo a las libertades fundamentales del Tratado de Funcionamiento
de la Unión Europea (arts. 49 y 56) y a la Directiva 2006/123/CE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006 relativa
a los servicios en el mercado interior (en adelante Directiva 2006/123/CE),
artículos 9 y 16, los prestadores de servicios no deben estar sujetos
a requisitos de acceso al mercado o de otro tipo tales como regímenes
de autorizaciones y requisitos para la concesión de licencias. Por
esta razón, es la propia Directiva 2006/123/CE la que exige que
las autoridades nacionales revisen la legislación nacional existente
para garantizar que los requisitos de acceso al mercado sigan estando justificados
por un objetivo legítimo, sean necesarios y proporcionados.
Además,
se ha tenido en cuenta el contenido de la Resolución del Parlamento
Europeo, de 15 de junio de 2017, sobre una Agenda Europea para la economía
colaborativa (2017/2003(INI)). Especialmente por cuanto insta a los Estados
miembros a que proporcionen seguridad jurídica y a que no consideren
la economía colaborativa como una amenaza para la economía
tradicional; subrayando la importancia de regular la economía colaborativa
de forma que contribuya “a facilitar y promover en vez de a restringir”.
Esta resolución reconoce también que la economía colaborativa
brinda importantes oportunidades a los ciudadanos y a los consumidores
al beneficiarse de más oferta y de precios más bajos; crea
nuevas e interesantes oportunidades empresariales, crecimiento y empleo;
incrementa la eficiencia del sistema económico y lo hace más
sostenible en los planos social y ambiental, permitiendo una mejor asignación
de los recursos y activos que, en caso contrario, se infrautilizarían.
Como novedad
destacable cabe citar, en primer lugar, la instauración del Certificado
de idoneidad para las viviendas de uso turístico (en adelante CIVUT);
un documento técnico cuya finalidad es garantizar al usuario de
la vivienda donde va a alojarse que cumple unos concretos requisitos, razonables
y proporcionados, que han sido determinados en atención al uso turístico
ofertado. Es importante remarcar que la voluntad que se persigue con esta
regulación es ajena a los condicionantes urbanísticos con
los que suele vincularse y condicionarse esta actividad. Así, este
decreto de modificación enfoca las viviendas desde una perspectiva
turística, no urbanística, sin perjuicio de que los municipios
establezcan, si así lo consideran, ulteriores controles en el ámbito
de sus respectivas competencias.
De dicho certificado
cabe destacar también que constituye un documento técnico
que, como tal, debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico
competente y que no precisa de visado colegial al haber desaparecido su
carácter obligatorio, según se dispone en el artículo
2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio.
Y en cuanto a su contenido, debe acreditar el cumplimiento de los requisitos
enumerados en el nuevo artículo 17 bis que son los que habilitan
a una “vivienda” para que pueda destinarse a uso turístico.
Desaparece
el plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio
de la actividad turística. Tienen la consideración de viviendas
de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas
que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato,
son comercializados y promocionados en canales de oferta turística
o por cualquier otro modo de comercialización o promoción,
para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico
y a cambio de un precio.
Con la finalidad
de mejorar la calidad turística y la seguridad ciudadana, los propietarios
de los alojamientos turísticos quedan sujetos ahora al cumplimiento
de una serie de requisitos. Entre ellos destaca sin duda la obligación
para los propietarios de los establecimientos turísticos (en cualquiera
de sus dos modalidades) o para sus representantes de remitir a las correspondientes
comisarías de Policía o puestos de la Guardia Civil la información
relativa a la identidad de las personas que se alojan en ellos, de acuerdo
a la normativa en materia de protección ciudadana. Con ello, se
pretende introducir algún mecanismo que permita controlar la identidad
del flujo de personas que se acogen a esta modalidad de alojamiento turístico.
En cuanto al
resto de requisitos, de forma resumida, se incorporan la obligación
de tener contratado un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas oficiales
de reclamación a disposición de los usuarios; disponer de
calefacción y suministro de agua fría y caliente; respetar
el ratio de capacidad de personas que puedan alojarse en función
de las dimensiones de la vivienda turística; disponer de información
de los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y
sanitarios en al menos dos idiomas; disponer de al menos una ventilación
directa al exterior o a patio no cubierto; disponer de un extintor manual,
a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda; disponer
de señalización básica de emergencia indicando la
puerta de salida; disponer de un plano de evacuación del edificio
y de la vivienda en un lugar visible y proporcionar información
acerca de la accesibilidad de la vivienda de uso turístico.
Por primera
vez, se hace una remisión expresa a la Ley 1/1999, en relación
con los derechos y deberes de los usuarios de los alojamientos turísticos
y, en este marco, se aborda una de las debilidades más conocidas
de esta práctica turística: el uso desordenado por parte
de los usuarios.
Se establece
así la obligación relativa al cumplimiento de las reglas
básicas de convivencia y cívicas con referencia también
a las consecuencias de su incumplimiento. Es de destacar aquí la
obligación que ahora se impone a los propietarios o representantes
de esta actividad de facilitar información sobre tales normas cívicas,
pues con ello se pretende ahondar en la concienciación de los usuarios
hacia un ejercicio responsable de esta forma de alojamiento turístico.
Por su parte,
se introduce también por primera vez, una referencia a la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que contempla la posibilidad
de limitar o condicionar la implantación de viviendas de uso turístico
en las comunidades de propietarios.
Este decreto
ha sido sometido al procedimiento previsto en la Directiva (UE) 2015/1535
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 9 de septiembre, por la que se
establece un procedimiento de información en materia de reglamentaciones
técnicas y de reglas relativas a los servicios de la sociedad de
la información, así como a lo dispuesto en el Real Decreto
1337/1999, de 31 de julio, por el que se regula la remisión de información
en materia de normas y reglamentaciones técnicas y reglamentos relativos
a los servicios de la sociedad de la información.
Así
mismo, el presente decreto se ha elaborado de conformidad con los principios
de buena regulación recogidos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre,
del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas:
principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica,
transparencia, y eficiencia.
En efecto,
la norma propuesta se adecúa a los principios de necesidad y eficacia,
ya que se funda en la protección del interés general de todos
los ciudadanos y usuarios implicados, así como de los diferentes
agentes que intervienen en la gestión y desarrollo del turismo en
la Comunidad de Madrid, a la vez que es el instrumento más adecuado
para garantizar su consecución, pues la aprobación del mismo
permite su aplicación efectiva a partir de su entrada en vigor.
De la misma
forma, la normativa proyectada se adecúa al principio de proporcionalidad,
de tal forma que contiene la regulación imprescindible para atender
a la necesidad a cubrir, no existiendo otras medidas menos restrictivas
de derechos o que impongan menos obligaciones a los destinatarios. Por
otro lado, el rango de esta disposición responde a la importancia
de la materia que regula, adaptando la normativa a la realidad actual de
las viviendas de uso turístico dentro del ámbito del sector
turístico.
Resulta necesario
adecuar la normativa en vigor a la realidad actual de la materia cuya modificación
se propone, por lo que se hace imprescindible la publicación de
la norma frente a la alternativa de incurrir en un vacío legal y
una inseguridad jurídica injustificada.
En consecuencia,
el presente decreto se convierte en el instrumento que garantiza la seguridad
jurídica necesaria para crear un marco normativo coherente con el
resto del ordenamiento jurídico y la estabilidad y certidumbre que
permita la toma de decisiones ajustadas a derecho por parte de las personas
y empresas a los que se destina.
Finalmente,
el principio de transparencia normativa queda suficientemente acreditado,
ya que a lo largo de su elaboración se han cumplido los trámites
de audiencia e información pública a través del Portal
de Transparencia de la Comunidad de Madrid, conforme a lo dispuesto en
la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y en la Ley 50/1997, de 27 de noviembre,
del Gobierno.
Se ha consultado
al Consejo de Consumo y oído a las entidades más representativas
del sector.
Se ha tenido
en cuenta lo dispuesto en la Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de Garantía
de Unidad de Mercado.
Se ha tenido
en cuenta las consideraciones emitidas en su informe por los Servicios
Jurídicos de la Comunidad de Madrid.
La Ley 1/1983,
de 13 de diciembre, de Gobierno y Administración de la Comunidad
de Madrid, y el Decreto 121/2017, de 3 de octubre, del Consejo de Gobierno,
por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería
de Cultura, Turismo y Deportes, determinan la competencia del Consejero
de Cultura, Turismo y Deportes para proponer y presentar al Consejo de
Gobierno el presente proyecto de decreto.
ANTECEDENTES
NUEVO DECRETO
DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT) Y LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
EN LA COMUNIDAD DE MADRID
Viviendas
turísticas y vacacionales
Se elimina
el plazo de tres meses (90 días) para que un inmueble sea considerado
Vivienda de Uso Turístico (VUT).
El Consejo
de Gobierno ha aprobado el decreto que regula la actividad de las Viviendas
de Uso Turístico (VUT) y los apartamentos turísticos en la
Comunidad de Madrid desde su primer día de actividad, que incluye
certificados de idoneidad y establece un ratio máximo de personas
alojadas en función del número de metros cuadrados útiles
de la vivienda. Se elimina el plazo de tres meses (90 días) para
que un inmueble sea considerado Vivienda de Uso Turístico (VUT).
Así, desde el primer día de actividad pasan a tener esa consideración
los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, sean
comercializados para ser alquilados en su totalidad con fines de alojamiento
turístico. Los propietarios deberán dar de alta su VUT ante
la Comunidad de Madrid desde el primer día que ésta se ponga
a disposición de los turistas. Para ello, los propietarios deberán
presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un
Certificado de Idoneidad (CIVUT), un documento técnico que deberá
ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La
finalidad del CIVUT es garantizar al usuario de la vivienda que ésta
cumple los requisitos fijados por la normativa.
En cuanto a
la seguridad, el decreto aprobado por el Ejecutivo de la Comunidad de Madrid
establece también la obligación para los propietarios de
los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y
Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas
alojadas.
Los arrendadores
deberán contratar un seguro de responsabilidad civil; poseer hojas
de reclamación; disponer de información con teléfonos
y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos
dos idiomas.
Con el objetivo
de ordenar la actividad turística y evitar aglomeraciones, también
se fija una ratio máxima de personas alojadas en función
del número de metros cuadrados útiles de la vivienda.
En viviendas
inferiores a 25 metros cuadrados útiles, se podrán alojar
hasta dos personas; en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles,
podrán alojarse hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables,
y por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una
pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas
más
Una vez publicado
este decreto, los propietarios de Vivienda de Uso Turístico tendrán
seis meses de plazo para adaptarse a la nueva norma.
En la rueda
de prensa posterior a la reunión del Consejo de Gobierno, Garrido
ha explicado que le objetivo de este decreto es "ordenar la actividad"
de los pisos turísticos, así como "garantizar la convivencia
con los vecinos de los
RATIO POR METROS
CUADRADOS
En cuanto a
la seguridad, se establece también la obligación para los
propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la
Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad
de las personas alojadas.
Además,
los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad
civil; poseer hojas de reclamación; disponer de información
con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia
y sanitarios en al menos dos idiomas.
La nueva regulación
también hace hincapié en la necesidad de que los propietarios
informen a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia
que deben evitar el mal uso de estos servicios.
Con el objetivo
de ordenar la actividad turística y evitar aglomeraciones en las
Viviendas de Uso Turístico (VUT) se fija una ratio máxima
de personas alojadas en función del número de metros cuadrados
útiles de la vivienda.
En viviendas
inferiores a 25 metros cuadrados útiles se podrán alojar
hasta dos personas; en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles
podrán alojarse hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables
y por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una
pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas
más. Una vez publicado este Decreto, los propietarios de Vivienda
de Uso Turístico tendrán seis meses de plazo para adaptarse
a la nueva norma.
¿CÓMO
CONSEGUIR EL CIVUT?
El CIVUT, que
deberá estar a disposición de los usuarios, acreditará
que la vivienda ofertada dispone de calefacción; suministro de agua,
ventilación; extintor; señalización de emergencia
y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.
Los propietarios
de viviendas de uso turísticos y apartamentos turísticos
en la Comunidad de Madrid tendrán que dar de alta su actividad desde
el primer día que los pongan a disposición de los turistas.
La nueva regulación
regional elimina así el plazo de 90 días para que un inmueble
sea considerado vivienda de uso turístico y los propietarios deberán
darla de alta desde el primer día que esté disponible para
los turistas.
Los propietarios
también tendrán que presentar una declaración responsable
de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad, un documento técnico
que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico.
El citado certificado
deberá estar a disposición de los usuarios, acreditará
que la vivienda ofertada dispone de calefacción, suministro de agua,
ventilación, extintor, señalización de emergencia
y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.
• La vivienda
ha de componerse por (mínimo) un salón-comedor, una cocina,
un dormitorio y un baño. En caso de que el inmueble sea un estudio,
tendrán que estar integrados el dormitorio, el salón y la
cocina, y solo podrán alojar dos personas.
• La vivienda
tendrá un extintor en su interior, colocado a no más de 15
metros de la puerta de salida. También dispondrá de señales
de emergencia y un plan de evacuación.
• Es obligatoria
la calefacción, así como agua caliente y fría y suministro
eléctrico.
• El inmueble
dispondrá de ventilación directa. Esta puede ser al exterior
o a un patio, siempre que no esté cubierto.
• Los inquilinos
tendrán a su disposición un número de incidencias
24 horas. También una hoja de reclamaciones.
ANTECEDENTES
Reforma de
las viviendas turísticas en la comunidad de Madrid.
Resolución
Director General Turismo modificación Decreto 79/2014 apartamentos
turísticos.
Memoria del
Proyecto de Decreto por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de
julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y viviendas
de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Reforma del
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos
turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad
de Madrid. La principal es la posibilidad de las comunidades de vecinos
para prohibir las viviendas de uso turístico si sus estatutos lo
recogieran de forma expresa. El documento se publicará en el Portal
de la Transparencia de la Comunidad de Madrid y habrá un plazo de
15 días de información pública para interponer alegaciones.
Las plataformas
por las que se comercializan las viviendas turísticas estarán
sujetas al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del
Turismo cuando se incumplan las normas básicas de convivencia. Se
considera infracción grave no cumplir las obligaciones de información,
por ejemplo, que la vivienda no esté incluida en el registro de
la Comunidad de Madrid. Algo que ocurre de forma habitual, aunque el Gobierno
regional no cuenta con datos concretos porque no ha realizado ningún
estudio específico. Para imponer sanciones es necesario que las
plataformas sean consideradas empresas turísticas, un punto especialmente
conflictivo que contempla la nueva normativa.
El decreto
incorpora la eliminación de la restricción de no poder alquilar
por habitaciones y, tal como exigía el Tribunal Superior de Justicia
de Madrid (TSJM), el requisito de contratación por un tiempo inferior
a cinco días. Se incorpora la obligatoriedad de tener contratado
un seguro de responsabilidad civil, disponer de hojas de reclamaciones
o respetar la ratio de capacidad de personas que se pueden alojar en función
de las dimensiones de las casas. Además, propone la creación
de un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT),
un documento técnico que garantizará al usuario de la vivienda
que esta cumple unos requisitos que garanticen su seguridad y comodidad
(como disponer de calefacción o agua fría y caliente, además
de fuentes de energía suficientes, entre otros).
Las comunidades
de vecinos podrán vetar, si así lo recogen sus estatutos,
que haya pisos turísticos en sus edificios. Es una de las novedades
de la modificación del decreto que regula este tipo de negocios
que ya fue aprobado por la Comunidad de Madrid en 2014 y que ahora el Gobierno
regional que preside Cristina Cifuentes quiere cambiar e impulsar de nuevo,
ya que fue anulado por los tribunales. Otra de las novedades es que los
dueños de estas viviendas tendrán que informar a la Policía
Nacional sobre la identidad de sus clientes. Si además sale adelante
la propuesta del Ejecutivo autonómico las plataformas que operan
en la región, como Airbnb, serán consideradas empresas turísticas,
y como tal estarán sujetas al régimen sancionador de la Ley
de Ordenación del Turismo.
La Comunidad
de Madrid ha iniciado los trámites para aprobar el decreto que regula
las viviendas de uso turístico, aprobado en julio de 2014, y que
había quedado desfasado por varias sentencias. "Madrid no tiene
los problemas de Barcelona", ha señalado la presidenta Cristina
Cifuentes, pero "sí tenía un vacío legal". En toda
la región hay unos 17.000 inmuebles que se alquilan a través
de estas plataformas. La primera novedad del nuevo decreto es que todos
los propietarios que quieran entrar en el negocio deberán contar
con un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT),
un documento técnico cuya finalidad es garantizar al cliente que
la vivienda donde se aloja cumple con unos parámetros determinados
de seguridad (disponer de un extintor), ventilación directa al exterior,
y condiciones de agua y energía, como disponer de calefacción
o agua fría y caliente.
COMUNIDADES
DE VECINOS
Si una comunidad
de vecinos así lo decide y lo incluye en sus estatutos podrá
vetar en su edificio que algún propietario dedique su vivienda a
un uso turístico. Una prohibición que se incluye y otra que
se quiere levantar: permitir el alquiler de habitaciones sueltas y eliminar
el requisito de contratación por un tiempo inferior a cinco días,
algo que pedía el Tribunal Superior de Justicia de Madrid).
Esta última
medida, la de poder sancionar, es sin duda la más ambiciosa, ya
que la legislación europea no es muy dura con empresas como Airbnb,
a las que el Gobierno regional quiere considerar empresas turísticas.
Por ejemplo, el Ejecutivo autonómico creará una figura inexistente
hasta ahora, los "Canales de Oferta Turística", donde estarán
incluidas estas plataformas. Se considerará infracción grave
no cumplir las obligaciones de información, que incluye que la vivienda
está en el registro que quiere constituir la Comunidad, tener un
seguro de responsabilidad civil, disponer de hojas de reclamación
o respetar la ratio de capacidad de personas que se pueden alojar en función
del tamaño de la vivienda.
Otra de las
principales novedades es que los propietarios tendrán que remitir
a la Dirección General de la Policía la información
relativa a las personas alojadas en sus inmuebles.
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