Sin embargo,
los representantes de las Juntas de Compensación no opinan lo mismo,
ya que creen que el Ayuntamiento solo ha puesto trabas a un desarrollo
que ya tendría que estar mucho más avanzando. “Se ha perdido
prácticamente una legislatura entera entre que se conocía
la sentencia del Supremo sobre nuestros desarrollos, las mesas de urbanismo
creadas para la zona. Pero, sobre todo, con el Plan Director para la estrategia
del Sureste, que ha terminado en los tribunales, y que ha creado una gran
inseguridad jurídica entre los propietarios de los terrenos”, destacó
Mauricio Fernández De Clerk, gerente de la Junta de Compensación
de Valdecarros.
A día
de hoy, tanto los ámbitos de Ahijones y Berrocales han logrado que
el Ayuntamiento de los pasos para desatascar su situación, donde
se esperan construir 16.000 y 22.000 viviendas, respectivamente, la mitad
de ellas con algún grado de protección pública. Los
Ahijones pretende empezar a construir entre 2020 y 2021, mientras en Berrocales
habría que esperar a 2023.
Peor situación
tiene los PAUs de Valdecarros y Los Cerros, cuyos ámbitos se encuentran
en gestión y no sectorizados, donde también la inversión
ha sido menor, por distintos motivos. Ambos desarrollos suman casi 66.000
viviendas.
El Ayuntamiento
de Madrid ya ha demostrado su intención de cambiar la estrategia
de desarrollo de estos ámbitos. Quiere acabar con las Juntas de
Compensación actuales, para dividir los terrenos en otras zonas
más pequeñas, y descalificar parte de los suelos para dejarlos
fuera de la urbanización.
Sin embargo,
todo está ahora en el aire tras la anulación del Plan Director
del Ayuntamiento de Madrid por parte del Tribunal Superior de Justicia
de Madrid (TSJM). “Poner suelo en carga no es sencillo. Y ya se ha perdido
un tiempo importante para el desarrollo de los PAUs del Sureste”, concreta
Ignacio Ortiz, director de Investigación de Mercados de Activum
Servicios Inmobiliarios.
Este experto
inmobiliario ha abierto el debate sobre el tipo de ciudad que necesita
Madrid. “Ahora mismo, la capital es uno de los municipios que más
crece de España en términos de población, pero no
estás siendo capaz de asumir estos nuevos hogares, por lo que la
demanda de vivienda se está desplazando a otros municipios limítrofes.
¿Están preparados para asumir esa nueva población,
en cuanto a transporte e infraestructuras?”, analiza el director de Investigación
de Mercados de Activum.
“La situación
actual del modelo de urbanismo de la ciudad ha de replantearse. Conocemos
los PAUs del norte de Madrid donde la solución de grandes avenidas,
con viviendas lejos, unas de otras no es la mejor de las soluciones para
la habitabilidad. Recomendamos para los nuevos desarrollos una concentración
de volúmenes y la mezcla de usos urbanos, con un compromiso de inversión
por parte de las Administraciones Publicas”, comentó José
María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.
Para José
Trigueros, representante de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros
de Caminos, Canales y Puertos influye también en estos desarrollos
y en el futuro de la urbanización la Ley del Suelo de Madrid. “Tenemos
una Ley de Suelo de 2001, que se ha cambiado mucho, muchísimo. En
estos casi 20 años, ha habido muchas ocurrencias políticas
que ha dejado la Ley de Suelo de Madrid como la peor de España”.
Durante la
jornada, se defendió que la escasez de suelo para edificar obra
nueva está encareciendo el suelo finalista disponible, lo que afecta
directamente al precio final de la vivienda. Un ejemplo es el PAU de El
Cañaveral, donde en apenas tres años el precio del metro
cuadrado de suelo se ha más que duplicado, ante la escasez de terrenos.
La mayoría de los ponentes cree que un aumento de la oferta de suelo
para construir casa conseguirá bajar los precios. Pero Trigueros
planteó que “no siempre la oferta guarda relación directa
con la evolución del precio. Solo tenemos que fijarnos en lo que
ocurrió en pleno boom inmobiliario. La oferta era enorme y los precios
no bajaron. Hace falta un crecimiento sostenido de la vivienda. Al final,
el precio de la vivienda lo marca.
En cualquier
estudio de mercado, el análisis demográfico es preceptivo.
¿Cómo ha evolucionado Madrid y su Comunidad en este aspecto?
Desde el año 2000 se ha incrementado la población en 340.474
habitantes (+11,8 %) en la Capital. En la Comunidad, dicho incremento es
de nada menos que 1.372.671 habitantes (+26,4 %). En proyecciones de población,
según estadística del Ayuntamiento de Madrid, seremos 181.856
vecinos más en 2031. En la Comunidad, atendiendo a cálculos
del INE, se prevén 866.295 almas más en 2033. Son datos muy
significativos. Si tenemos en cuenta que el número medio de personas
por hogar es ligeramente inferior a la ratio de 2,50, tenemos que en toda
la Comunidad Autónoma necesitaremos del orden de 350.000 viviendas.
Estos datos se obvian por el planificador. ¿No deberíamos
crecer como una mancha de aceite, en vez de con una gran dispersión
en el territorio?
A finales de
2017 había un documento conocido como Plan Director. Unas cuantas
decenas de páginas que cercenaban el número de viviendas
-reduciéndolas a un tercio-, desclasificaban suelo y paralizaban,
de facto, toda la Estrategia. Recurrido por los propietarios, destaca la
anulación del mismo por parte del TSJM.
Del alza de
precios que se barruntaba, tenemos como claro testigo el ámbito
de El Cañaveral, que forma parte del Sureste. El precio del suelo
ha subido más de un 50 % en apenas dos años. La vivienda
de obra nueva, desde el 2014, soporta un incremento del 75 %. Frente a
una subida del 44 % en Madrid.
Recientemente
se ha aprobado y por etapas el cercano desarrollo de Los Berrocales. En
un intento tardío de paliar la falta de suelo. Llegamos tarde. Tener
parcelas aptas para construir no es algo sencillo ni inmediato, lleva una
gran cantidad de años. Esta materia prima tan necesaria y singular
debe ser facilitada por la administración, pues las tensiones de
la escasez son pagadas por el comprador de vivienda.
El acto fue
presentado por Vicente Estebaranz, Socio Responsable del Área de
Urbanismo de Pérez-Llorca, y Antonio Lodeiro, CEO de ACTIVUM.
La jornada
consistió en dos mesas de debate, moderadas por Alberto Ibort Franch,
asociado sénior del Área de Urbanismo Pérez-Llorca,
en las que los expertos destacaron el importante papel que podrían
jugar los desarrollos del sureste en la estabilización del mercado
inmobiliario de Madrid. Unos desarrollos cuyas diversas tramitaciones han
sufrido diversas complicaciones administrativas y cuyo desarrollo permitiría
estabilizar los precios de la vivienda y el alquiler en la capital, así
como fomentar el acceso a la primera vivienda a todos los ciudadanos, especialmente
a los jóvenes.
En esta línea,
participaron Juan Carlos Lasheras, Director General de Planeamiento Urbanístico
del Ayuntamiento de Madrid, David Martínez Montero, CEO de AEDAS
Homes, Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación
de Valdecarros, Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación
de Mercados de ACTIVUM, José María García Gómez,
Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de
Madrid, José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos
de Madrid, José Trigueros Rodrigo, Director del Centro de Estudios
y Experimentación de Obras Públicas (CEDEX) como representante
de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y
Puertos, Javier López-Linares Aparicio, Gerente de la Junta de Compensación
de Los Cerros y Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo
de Pérez-Llorca.
Durante la
jornada se subrayó la necesidad de establecer políticas de
urbanismo que generen estabilidad y seguridad jurídica en el sector,
fundamental para atraer inversores y facilitar la financiación de
los proyectos y, en consecuencia, beneficiar en gran medida a los demandantes
de vivienda. Como apuntó José María García
Gómez, Director General de Vivienda y Rehabilitación de la
Comunidad de Madrid, “en el período comprendido desde 2016 a 2030
se necesitarán 263.000 hogares en la ciudad de Madrid y en apenas
dos años no habrá suelo apto suficiente.” “Ante una demanda
latente hace falta una oferta suficiente, constante, para que se baje la
presión sobre los precios”, comentó.
Por su parte,
Juan Carlos Lasheras Merino, Director General de Planeamiento Urbanístico
del Ayuntamiento de Madrid, explicó las modificaciones que el consistorio
pretende introducir en los planeamientos de los ámbitos del Sureste.
En Los Ahijones y Los Berrocales se pretende cambiar el planeamiento pormenorizado
y en Los Cerros y Valdecarros modificar el plan general con reducción
de su edificabilidad y disolución de sus actuales juntas de compensación.
En este sentido,
José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de
Madrid, remarcó la necesidad de valorar las posibles modificaciones
del planeamiento urbanístico bajo el prisma del sentido común
y llamó la atención sobre la obsolescencia del actual Plan
General de Ordenación Urbana de Madrid, que data de 1997, y la necesidad
de una Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, que sirva para dar respuesta
a las necesidades de vivienda de los ciudadanos.
Durante el
encuentro se habló de la necesidad de impulsar la construcción
de vivienda protegida en Madrid, que dispone de una gran cantidad de suelo.
El sureste de la capital, con sus más de 5.000 hectáreas,
es la bolsa de suelo sin desarrollar más grande de la capital, por
lo que su ejecución fomentaría la estabilización del
sector inmobiliario.
En Valdecarros
y Los Cerros, ámbitos del Sureste en los que el Ayuntamiento pretende
modificar el plan general, se ubican cerca de 66.000 viviendas (54% de
protección), siendo propietarios el Ayuntamiento y la Comunidad
de suelo para construir cerca de 18 mil viviendas.
Mauricio Fernández
de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, señaló
que con “la disminución drástica de la edificabilidad y el
retraso de puesta a disposición de suelo finalista del Sureste,
los precios seguirían su senda alcista y los jóvenes y familias
con menor poder adquisitivo tendrían que establecer su residencia
fuera de la capital”.
En esta línea,
Javier López-Linares, Gerente de la Junta de Compensación
de Los Cerros, destacó que “la situación actual de la vivienda
refleja un nivel de precios tan alto que no va a permitir viviendas asequibles
para su alquiler o compra entre clases medias.”
Uno de los
puntos que más se trató en la jornada fue que la escasez
de suelo para edificar obra nueva está encareciendo el suelo finalista
disponible, lo que tendrá un efecto directo sobre el precio de la
vivienda. David Martínez Montero, CEO de AEDAS Homes, destacó
que “hay mucho desequilibrio entre la oferta y la demanda, la situación
de los alquileres en Madrid es dramática, y esto confirma una vez
más que hace falta vivienda”.
Por su parte,
Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación de Mercados
de ACTIVUM, destacó que “la responsabilidad de las administraciones
es fundamental, sobre todo en viviendas protegidas”. “Recientemente se
ha aprobado, y por etapas, el cercano desarrollo de Los Berrocales en un
intento tardío de paliar la falta de suelo. Tener parcelas aptas
para construir no es algo sencillo ni inmediato, lleva una gran cantidad
de años. Esta materia prima tan necesaria y singular debe ser facilitada
por la administración, pues las tensiones de la escasez son pagadas
por el comprador de vivienda. Madrid crece, hagámoslo posible”,
comentó.
Adicionalmente,
José Trigueros hizo notar “la importante inversión pendiente
en obras de urbanización, lo que dinamizaría el mercado de
la obra civil en Madrid”.
Finalmente,
Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca,
resumió el punto de vista jurídico de la situación
del Sureste de Madrid, así como las bases y los límites legales
del ius variandi en la configuración del modelo urbanístico.
EL SURESTE
DE MADRID, UNA OPORTUNIDAD PARA REEQUILIBRAR EL MERCADO DE LA VIVIENDA
David Martínez,
CEO de AEDAS Homes, participó en la Jornada ‘Los nuevos desarrollos
de Madrid. ¿El Sureste: una oportunidad para mejorar el mercado
de la vivienda?’ organizada por Pérez-Llorca y Activum, donde lanzó
un mensaje claro y directo: los desarrollos del sureste de Madrid son una
oportunidad para reequilibrar el mercado residencial.
David Martínez
expuso, como introducción, una batería de datos y previsiones
económicas positivas como la mejor garantía del buen horizonte
que espera al sector inmobiliario en los próximos años. “La
buena situación económica se traslada directamente al mercado
de la vivienda”, afirmó, advirtiendo al respecto que el mercado
no está preparado para dar respuesta a esta realidad: “Existe un
enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda”.
En su opinión,
el desfase causado por la falta de vivienda de obra nueva está generando
–y seguirá generando, si no se toman medidas desde la Administración
como la puesta en carga de suelo finalista en zonas como el Sureste de
Madrid–, fundamentalmente, dos efectos negativos: el incremento de los
precios de la vivienda en venta y también en alquiler.
“Este encarecimiento
de la vivienda, en sus dos fórmulas de acceso, no será sostenible
si no va emparejado con el consiguiente aumento de los salarios”, advirtió.
“El dato
de consenso dice que España necesita entre 120.000-150.000 viviendas
de obra nueva anuales y en 2018 se entregaron solo 50.000”, indicó
David Martínez. “Y en concreto”, añadió, “la ciudad
de Madrid requiere de 7.000 unidades, una cifra de la que el mercado aún
está lejos”. De este modo, el directivo calificó la actual
situación del mercado residencial en la capital como “preocupante”
y a expensas de la aprobación de los desarrollos del Sureste.
Pensando, sobre
todo, en atender las necesidades de los jóvenes, el CEO de AEDAS
Homes aseguró que las nuevas generaciones requieren casas en las
que vivir, ya sea en propiedad o en alquiler y, “si no se las facilitamos,
tendremos un problema de orden social grave”, aseveró.
Ante este reto,
David Martínez volvió a mirar al Sureste como parte de la
solución: “Hay que evitar el bloqueo urbanístico de la ciudad
y los sectores del Sureste representan una oportunidad que Madrid no puede
dejar pasar”. “No sé si los nuevos ámbitos urbanísticos
del Sureste necesitan viales de 50, 80 o 100 metros (de anchura), pero
lo que sí tengo claro es que hay que ponerlos. De lo contrario,
tendremos un problema importante, incluso de sostenibilidad económica
en el medio y largo plazo”, concluyó.
David Martínez
compartió Mesa de Debate con Juan Carlos Lasheras, Director General
de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid; Mauricio
Fernández, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros;
e Ignacio Ortiz, Director de Investigación de Mercados de Activum.
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