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29 de marzo de 2019
 
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JORNADA “LOS NUEVOS DESARROLLOS DE MADRID. EL SURESTE: ¿UNA OPORTUNIDAD PARA MEJORAR EL MERCADO DE LA VIVIENDA?”
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  • Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, señaló que con “la disminución drástica de la edificabilidad y el retraso de puesta a disposición de suelo finalista del Sureste, los precios seguirían su senda alcista y los jóvenes y familias con menor poder adquisitivo tendrían que establecer su residencia fuera de la capital”.
En la jornada “Los nuevos desarrollos de Madrid. El Sureste: ¿una oportunidad para mejorar el mercado de la vivienda?”, organizada por el despacho de abogados Pérez-Llorca en colaboración con ACTIVUM, Servicios Inmobiliarios, representantes del Ayuntamiento, de la Comunidad de Madrid, colegios profesionales y juntas de compensación analizaron la situación jurídico-urbanística de los desarrollos del Sureste de Madrid y su impacto en el mercado residencial.  Los PAUs del Sureste de Madrid (Berrocales, Ahijones, Valdecarros y Los Cerros) acogen la principal bolsa de suelo pendiente de urbanizar de la capital con unas 100.000 viviendas en proyecto. Los cuatro suman 53 millones de m2 de suelo, para levantar más de 100.000 viviendas, además de zonas terciarias e industriales y un amplio equipamiento público. Situación de los desarrollos del Sureste en Madrid, la principal bolsa de suelo pendiente de urbanizar de la capital, que tiene su origen en un proyecto ya incluido dentro del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Madrid de 1997, pero que no ha llegado a estar desarrollado por distintos motivos hasta 2013. “Los PAUs del Sureste son una oportunidad para Madrid de mejorar el mercado de la vivienda, pero con un modelo de ciudad que debe ser el adecuado”, afirmó Juan Carlos Lasheras, director general de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid. “En nuestro Proyecto de Población y Hogares para el periodo 2016/2031 estimamos que se concedan visados para 6.000 viviendas al año. Si todo sigue su curso, en 2023, el Sureste asumirá la mitad de esas casas. Y en 2029, el 100% de la obra nueva de Madrid provendrá de los desarrollos del Sureste”, concretó.

Sin embargo, los representantes de las Juntas de Compensación no opinan lo mismo, ya que creen que el Ayuntamiento solo ha puesto trabas a un desarrollo que ya tendría que estar mucho más avanzando. “Se ha perdido prácticamente una legislatura entera entre que se conocía la sentencia del Supremo sobre nuestros desarrollos, las mesas de urbanismo creadas para la zona. Pero, sobre todo, con el Plan Director para la estrategia del Sureste, que ha terminado en los tribunales, y que ha creado una gran inseguridad jurídica entre los propietarios de los terrenos”, destacó Mauricio Fernández De Clerk, gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros.

A día de hoy, tanto los ámbitos de Ahijones y Berrocales han logrado que el Ayuntamiento de los pasos para desatascar su situación, donde se esperan construir 16.000 y 22.000 viviendas, respectivamente, la mitad de ellas con algún grado de protección pública. Los Ahijones pretende empezar a construir entre 2020 y 2021, mientras en Berrocales habría que esperar a 2023.

Peor situación tiene los PAUs de Valdecarros y Los Cerros, cuyos ámbitos se encuentran en gestión y no sectorizados, donde también la inversión ha sido menor, por distintos motivos. Ambos desarrollos suman casi 66.000 viviendas.

El Ayuntamiento de Madrid ya ha demostrado su intención de cambiar la estrategia de desarrollo de estos ámbitos. Quiere acabar con las Juntas de Compensación actuales, para dividir los terrenos en otras zonas más pequeñas, y descalificar parte de los suelos para dejarlos fuera de la urbanización.

Sin embargo, todo está ahora en el aire tras la anulación del Plan Director del Ayuntamiento de Madrid por parte del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM). “Poner suelo en carga no es sencillo. Y ya se ha perdido un tiempo importante para el desarrollo de los PAUs del Sureste”, concreta Ignacio Ortiz, director de Investigación de Mercados de Activum Servicios Inmobiliarios.

Este experto inmobiliario ha abierto el debate sobre el tipo de ciudad que necesita Madrid. “Ahora mismo, la capital es uno de los municipios que más crece de España en términos de población, pero no estás siendo capaz de asumir estos nuevos hogares, por lo que la demanda de vivienda se está desplazando a otros municipios limítrofes. ¿Están preparados para asumir esa nueva población, en cuanto a transporte e infraestructuras?”, analiza el director de Investigación de Mercados de Activum.

“La situación actual del modelo de urbanismo de la ciudad ha de replantearse. Conocemos los PAUs del norte de Madrid donde la solución de grandes avenidas, con viviendas lejos, unas de otras no es la mejor de las soluciones para la habitabilidad. Recomendamos para los nuevos desarrollos una concentración de volúmenes y la mezcla de usos urbanos, con un compromiso de inversión por parte de las Administraciones Publicas”, comentó José María Ezquiaga, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.

Para José Trigueros, representante de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos influye también en estos desarrollos y en el futuro de la urbanización la Ley del Suelo de Madrid. “Tenemos una Ley de Suelo de 2001, que se ha cambiado mucho, muchísimo. En estos casi 20 años, ha habido muchas ocurrencias políticas que ha dejado la Ley de Suelo de Madrid como la peor de España”.

Durante la jornada, se defendió que la escasez de suelo para edificar obra nueva está encareciendo el suelo finalista disponible, lo que afecta directamente al precio final de la vivienda. Un ejemplo es el PAU de El Cañaveral, donde en apenas tres años el precio del metro cuadrado de suelo se ha más que duplicado, ante la escasez de terrenos. La mayoría de los ponentes cree que un aumento de la oferta de suelo para construir casa conseguirá bajar los precios. Pero Trigueros planteó que “no siempre la oferta guarda relación directa con la evolución del precio. Solo tenemos que fijarnos en lo que ocurrió en pleno boom inmobiliario. La oferta era enorme y los precios no bajaron. Hace falta un crecimiento sostenido de la vivienda. Al final, el precio de la vivienda lo marca.

En cualquier estudio de mercado, el análisis demográfico es preceptivo. ¿Cómo ha evolucionado Madrid y su Comunidad en este aspecto? Desde el año 2000 se ha incrementado la población en 340.474 habitantes (+11,8 %) en la Capital. En la Comunidad, dicho incremento es de nada menos que 1.372.671 habitantes (+26,4 %). En proyecciones de población, según estadística del Ayuntamiento de Madrid, seremos 181.856 vecinos más en 2031. En la Comunidad, atendiendo a cálculos del INE, se prevén 866.295 almas más en 2033. Son datos muy significativos. Si tenemos en cuenta que el número medio de personas por hogar es ligeramente inferior a la ratio de 2,50, tenemos que en toda la Comunidad Autónoma necesitaremos del orden de 350.000 viviendas. Estos datos se obvian por el planificador. ¿No deberíamos crecer como una mancha de aceite, en vez de con una gran dispersión en el territorio?

A finales de 2017 había un documento conocido como Plan Director. Unas cuantas decenas de páginas que cercenaban el número de viviendas -reduciéndolas a un tercio-, desclasificaban suelo y paralizaban, de facto, toda la Estrategia. Recurrido por los propietarios, destaca la anulación del mismo por parte del TSJM.

Del alza de precios que se barruntaba, tenemos como claro testigo el ámbito de El Cañaveral, que forma parte del Sureste. El precio del suelo ha subido más de un 50 % en apenas dos años. La vivienda de obra nueva, desde el 2014, soporta un incremento del 75 %. Frente a una subida del 44 % en Madrid.

Recientemente se ha aprobado y por etapas el cercano desarrollo de Los Berrocales. En un intento tardío de paliar la falta de suelo. Llegamos tarde. Tener parcelas aptas para construir no es algo sencillo ni inmediato, lleva una gran cantidad de años. Esta materia prima tan necesaria y singular debe ser facilitada por la administración, pues las tensiones de la escasez son pagadas por el comprador de vivienda.  

El acto fue presentado por Vicente Estebaranz, Socio Responsable del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca, y Antonio Lodeiro, CEO de ACTIVUM.

La jornada consistió en dos mesas de debate, moderadas por Alberto Ibort Franch, asociado sénior del Área de Urbanismo Pérez-Llorca, en las que los expertos destacaron el importante papel que podrían jugar los desarrollos del sureste en la estabilización del mercado inmobiliario de Madrid. Unos desarrollos cuyas diversas tramitaciones han sufrido diversas complicaciones administrativas y cuyo desarrollo permitiría estabilizar los precios de la vivienda y el alquiler en la capital, así como fomentar el acceso a la primera vivienda a todos los ciudadanos, especialmente a los jóvenes.

En esta línea, participaron Juan Carlos Lasheras, Director General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, David Martínez Montero, CEO de AEDAS Homes, Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación de Mercados de ACTIVUM, José María García Gómez, Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, José Trigueros Rodrigo, Director del Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas (CEDEX) como representante de la Junta de Gobierno del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Javier López-Linares Aparicio, Gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros y Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca.

Durante la jornada se subrayó la necesidad de establecer políticas de urbanismo que generen estabilidad y seguridad jurídica en el sector, fundamental para atraer inversores y facilitar la financiación de los proyectos y, en consecuencia, beneficiar en gran medida a los demandantes de vivienda. Como apuntó José María García Gómez, Director General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, “en el período comprendido desde 2016 a 2030 se necesitarán 263.000 hogares en la ciudad de Madrid y en apenas dos años no habrá suelo apto suficiente.” “Ante una demanda latente hace falta una oferta suficiente, constante, para que se baje la presión sobre los precios”, comentó.

Por su parte, Juan Carlos Lasheras Merino, Director General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, explicó las modificaciones que el consistorio pretende introducir en los planeamientos de los ámbitos del Sureste. En Los Ahijones y Los Berrocales se pretende cambiar el planeamiento pormenorizado y en Los Cerros y Valdecarros modificar el plan general con reducción de su edificabilidad y disolución de sus actuales juntas de compensación.

En este sentido, José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, remarcó la necesidad de valorar las posibles modificaciones del planeamiento urbanístico bajo el prisma del sentido común y llamó la atención sobre la obsolescencia del actual Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que data de 1997, y la necesidad de una Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, que sirva para dar respuesta a las necesidades de vivienda de los ciudadanos.

Durante el encuentro se habló de la necesidad de impulsar la construcción de vivienda protegida en Madrid, que dispone de una gran cantidad de suelo. El sureste de la capital, con sus más de 5.000 hectáreas, es la bolsa de suelo sin desarrollar más grande de la capital, por lo que su ejecución fomentaría la estabilización del sector inmobiliario.

En Valdecarros y Los Cerros, ámbitos del Sureste en los que el Ayuntamiento pretende modificar el plan general, se ubican cerca de 66.000 viviendas (54% de protección), siendo propietarios el Ayuntamiento y la Comunidad de suelo para construir cerca de 18 mil viviendas.

Mauricio Fernández de Clerck, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, señaló que con “la disminución drástica de la edificabilidad y el retraso de puesta a disposición de suelo finalista del Sureste, los precios seguirían su senda alcista y los jóvenes y familias con menor poder adquisitivo tendrían que establecer su residencia fuera de la capital”.

En esta línea, Javier López-Linares, Gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros, destacó que “la situación actual de la vivienda refleja un nivel de precios tan alto que no va a permitir viviendas asequibles para su alquiler o compra entre clases medias.”

Uno de los puntos que más se trató en la jornada fue que la escasez de suelo para edificar obra nueva está encareciendo el suelo finalista disponible, lo que tendrá un efecto directo sobre el precio de la vivienda. David Martínez Montero, CEO de AEDAS Homes, destacó que “hay mucho desequilibrio entre la oferta y la demanda, la situación de los alquileres en Madrid es dramática, y esto confirma una vez más que hace falta vivienda”.

Por su parte, Ignacio Ortiz de Andrés, director de Investigación de Mercados de ACTIVUM, destacó que “la responsabilidad de las administraciones es fundamental, sobre todo en viviendas protegidas”. “Recientemente se ha aprobado, y por etapas, el cercano desarrollo de Los Berrocales en un intento tardío de paliar la falta de suelo. Tener parcelas aptas para construir no es algo sencillo ni inmediato, lleva una gran cantidad de años. Esta materia prima tan necesaria y singular debe ser facilitada por la administración, pues las tensiones de la escasez son pagadas por el comprador de vivienda. Madrid crece, hagámoslo posible”, comentó.

Adicionalmente, José Trigueros hizo notar “la importante inversión pendiente en obras de urbanización, lo que dinamizaría el mercado de la obra civil en Madrid”.

Finalmente, Marta Velasco Izquierdo, abogada del Área de Urbanismo de Pérez-Llorca, resumió el punto de vista jurídico de la situación del Sureste de Madrid, así como las bases y los límites legales del ius variandi en la configuración del modelo urbanístico.

EL SURESTE DE MADRID, UNA OPORTUNIDAD PARA REEQUILIBRAR EL MERCADO DE LA VIVIENDA

David Martínez, CEO de AEDAS Homes, participó en la Jornada ‘Los nuevos desarrollos de Madrid. ¿El Sureste: una oportunidad para mejorar el mercado de la vivienda?’ organizada por Pérez-Llorca y Activum, donde lanzó un mensaje claro y directo: los desarrollos del sureste de Madrid son una oportunidad para reequilibrar el mercado residencial.

David Martínez expuso, como introducción, una batería de datos y previsiones económicas positivas como la mejor garantía del buen horizonte que espera al sector inmobiliario en los próximos años. “La buena situación económica se traslada directamente al mercado de la vivienda”, afirmó, advirtiendo al respecto que el mercado no está preparado para dar respuesta a esta realidad: “Existe un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda”.

En su opinión, el desfase causado por la falta de vivienda de obra nueva está generando –y seguirá generando, si no se toman medidas desde la Administración como la puesta en carga de suelo finalista en zonas como el Sureste de Madrid–, fundamentalmente, dos efectos negativos: el incremento de los precios de la vivienda en venta y también en alquiler.

“Este encarecimiento de la vivienda, en sus dos fórmulas de acceso, no será sostenible si no va emparejado con el consiguiente aumento de los salarios”, advirtió.

 “El dato de consenso dice que España necesita entre 120.000-150.000 viviendas de obra nueva anuales y en 2018 se entregaron solo 50.000”, indicó David Martínez. “Y en concreto”, añadió, “la ciudad de Madrid requiere de 7.000 unidades, una cifra de la que el mercado aún está lejos”. De este modo, el directivo calificó la actual situación del mercado residencial en la capital como “preocupante” y a expensas de la aprobación de los desarrollos del Sureste.

Pensando, sobre todo, en atender las necesidades de los jóvenes, el CEO de AEDAS Homes aseguró que las nuevas generaciones requieren casas en las que vivir, ya sea en propiedad o en alquiler y, “si no se las facilitamos, tendremos un problema de orden social grave”, aseveró.

Ante este reto, David Martínez volvió a mirar al Sureste como parte de la solución: “Hay que evitar el bloqueo urbanístico de la ciudad y los sectores del Sureste representan una oportunidad que Madrid no puede dejar pasar”. “No sé si los nuevos ámbitos urbanísticos del Sureste necesitan viales de 50, 80 o 100 metros (de anchura), pero lo que sí tengo claro es que hay que ponerlos. De lo contrario, tendremos un problema importante, incluso de sostenibilidad económica en el medio y largo plazo”, concluyó.

David Martínez compartió Mesa de Debate con Juan Carlos Lasheras, Director General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid; Mauricio Fernández, Gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros; e Ignacio Ortiz, Director de Investigación de Mercados de Activum.
 

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