PARTE PRIMERA.

Conceptos y estructuras básicas de las Juntas de Compensación Urbanística

Marco jurídico y normativo internacional de las Juntas de Compensación Urbanística

Proyecto de compensación y ejecución de las obras en las Juntas de Compensación Urbanística

Finanzas, fiscalidad y contabilidad de las Juntas de Compensación Urbanística

Herramientas prácticas para las Juntas de Compensación Urbanística. Checklists y Formularios.

Práctica internacional de las Juntas de Compensación Urbanística

En esta guía práctica descubrirás cómo:

• Comprender a fondo la lógica de equidad entre cargas y beneficios, asegurando que cada propietario obtenga su parte justa y que la actuación avance con transparencia.
• Diseñar estatutos y bases de actuación robustos, capaces de anticipar riesgos y prever mecanismos de gobernanza que faciliten la toma de decisiones y la resolución de conflictos.
• Planificar con precisión el proyecto de compensación y la reparcelación, valorando terrenos, definiendo cesiones obligatorias y calculando derramas para financiar la urbanización sin sorpresas económicas.
• Estructurar órganos de gobierno eficaces—Asamblea, Consejo Rector, Presidencia y Gerencia—para que la Junta pueda coordinar obras, supervisar contratos y rendir cuentas con total solvencia.
• Implementar controles financieros y contables alineados con estándares internacionales, elaborando flujos de caja, dashboards y auditorías que refuercen la confianza de inversores y administraciones.
• Afrontar la ejecución de obras y la recepción de infraestructuras con un enfoque técnico-jurídico riguroso, garantizando que cada fase cumpla plazos, costes y criterios de calidad.

• Conceptos y estructuras básicas de las Juntas de Compensación Urbanística

1. Definición y evolución histórica

a. Orígenes y antecedentes internacionales
b. Adaptación al urbanismo moderno
c. Terminología clave (aportación fiduciaria, cesión obligatoria, coeficiente de compensación)

2. Principios básicos del sistema de compensación

a. Equidad en beneficios y cargas
b. Transparencia y participación
c. Proporcionalidad de la aportación

3. Modalidades de gestión urbanística vinculadas a las Juntas de Compensación Urbanística

a. Gestión pública directa
b. Gestión indirecta: Juntas de Compensación
c. Modelos híbridos y cooperativos

4. Ámbitos de aplicación y usos de las Juntas de Compensación Urbanística

a. Desarrollo de nuevos barrios residenciales
b. Suelo industrial y terciario
c. Regeneración y rehabilitación urbana

5. Ventajas e inconvenientes de las Juntas de Compensación Urbanística

a. Beneficios para propietarios y administración
b. Riesgos y costes económicos
c. Obstáculos técnicos y jurídicos

6. Herramientas y soportes técnicos para las Juntas de Compensación Urbanística

a. Sistemas SIG y cartografía digital
b. Software de gestión y contabilidad
c. Modelos de simulación financiera 

1. Europa Occidental

a. Francia: compensación y agrupaciones inmobiliarias
b. Alemania: Grundeigentümergemeinschaft
c. Reino Unido: PUD y Community Infrastructure Levy

2. Europa del Este y Escandinavia

a. Polonia y República Checa: reparcelación y compensación
b. Suecia y Noruega: planeamiento y gestión por áreas
c. Lecciones de cohesión territorial

3. América Latina

a. Brasil: condomínio de lotes y asociaciones de propietarios
b. México: figuras de agrupación y expropiación coordinada
c. Chile y Perú: sistemas mixtos y financiación colectiva

4. Estados Unidos y Canadá

a. Transferencia de derechos de edificabilidad (TDR)
b. Planned Unit Developments (PUD)
c. Cooperativas y asociaciones urbanas

5. Asia y Oceanía

a. Singapur: Urban Redevelopment Authority
b. Australia: instrumentos de planeamiento loca
c. Japón: reparcelación urbana y fideicomisos

6. África y Oriente Medio

a. Modelos emergentes en África subsahariana
b. Desafíos en países del Magreb
c. Financiación internacional y cooperación multilateral

• Marco jurídico y normativo internacional de las Juntas de Compensación Urbanística

1. Fuentes del derecho urbanístico

a. Tratados y convenios internacionales
b. Directivas y reglamentos de la Unión Europea
c. Normativa de organismos multilaterales (ONU-Hábitat, Banco Mundial)

2. Legislación nacional clave relativa a las Juntas de Compensación Urbanística

a. España: Ley de Suelo y textos autonómicos
b. Francia y Alemania: principios de equidad y responsabilidad
c. Modelos anglosajones: Common Law y planeamiento

3. Reglamentos de ejecución y desarrollo de Juntas de Compensación Urbanística

a. Procedimientos de aprobación de proyectos
b. Publicidad, alegaciones e información pública
c. Inscricpión en registros oficiales

4. Derechos y obligaciones de los propietarios en las Juntas de Compensación Urbanística

a. Incorporación y adhesión a la Junta
b. Aportaciones de terrenos y transmisión fiduciaria
c. Responsabilidad por incumplimiento y expropiación

5. Responsabilidad civil, administrativa y penal de las Juntas de Compensación Urbanística

a. Responsabilidad de la Junta
b. Responsabilidad de sus órganos de gobierno
c. Recursos y vías de impugnación

6. Instrumentos de control y supervisión de las Juntas de Compensación Urbanística

a. Rol de la administración actuante
b. Fianzas, avales y garantías de ejecución
c. Auditorías técnicas y financieras 

1. Composición de la Junta de compensación
2. Constitución y disolución de la Junta de compensación
3. Responsabilidad de la Junta de compensación
4. ¿Cómo alcanza acuerdos la Junta de compensación?

a. Adoión de acuerdos
b. Impugnación de acuerdos

5. Estatutos

a. Contenido y límites
b. Órgano urbanístico de tutela

6. Órganos de gobierno

a. Asamblea General
b. Consejo Rector
c. Presidente, Secretario y Gerente

7. Bases de Actuación

1. Delimitación de la unidad de ejecución

a. Criterios de polígono o unidad de actuación
b. Delimitación geográfica y topográfica
c. Documentación técnica requerida

2. Quórum y participación mínima de propietarios

a. Superficie o porcentaje de propietarios
b. Representación de la administración
c. Exclusiones y supuestos especiales

3. Proyecto de estatutos y bases de actuación de la Junta de Compensación Urbanística

a. Contenido mínimo de estatutos
b. Formulación de bases técnicas y económicas
c. Aprobación inicial y pública

4. Aprobación definitiva y constitución efectiva

a. Publicación del acuerdo
b. Otorgamiento de escritura pública
c. Inscripción en el registro de entidades colaboradoras

5. Plazo y fases del procedimiento de constitución

a. Calendario de actuaciones
b. Plazos de alegaciones e informes
c. Notificaciones y recursos

6. Documentación y trámites notariales y registrales

a. Escrituras de constitución
b. Modelos de edictos y certificaciones
c. Registro de la propiedad

1. Asamblea General de la Junta de Compensación Urbanística

a. Composición y convocatoria
b. Quórum y adoión de acuerdos
c. Actas y certificaciones

2. Consejo Rector o Comisión Gestora

a. Facultades y responsabilidades
b. Periodo de mandato y rotación
c. Régimen de sesiones

3. Presidencia, Vicepresidencia y Secretaría de la Junta

a. Funciones del Presidente
b. Competencias del Secretario
c. Delegaciones y representatividad

4. Gerencia o gestión técnica de la Junta de Compensación Urbanística

a. Contratación de empresa urbanizadora
b. Seguimiento de obra y control de calidad
c. Relaciones con la administración

5. Régimen de votaciones y mayorías

a. Mayoría simple y cualificada
b. Derecho de voto y peso proporcional
c. Procedimientos de desempate

6. Órganos de apoyo y asesoría

a. Comisiones técnicas y consultivas
b. Asesoría jurídica y financiera
c. Peritos y tasadores

• Proyecto de compensación y ejecución de las obras en las Juntas de Compensación Urbanística

1. Memoria descriptiva y fundamentos legales

a. Base legal nacional e internacional
b. Objetivos y justificación técnica
c. Ámbito y alcance del proyecto

2. Relación y valoración de fincas aportadas

a. Criterios de valoración técnica
b. Métodos de tasación de terrenos
c. Valoración de derechos reales y servidumbres

3. Cesiones obligatorias y reservas al proyecto de compensación

a. Suelo para sistemas generales
b. Zonas verdes y equipamientos
c. Reservas para financiación de urbanización

4. Proyecto de reparcelación y planos

a. Planos de afección y reasignación
b. Planos de obra de urbanización
c. Croquis de cuotas resultantes

5. Cálculo de cargas y beneficios

a. Distribución de costes de urbanización
b. Mecanismos de derramas y aportaciones
c. Compensaciones en metálico

6. Procedimiento de aprobación y efectos jurídicos

a. Aprobación inicial y alegaciones
b. Aprobación definitiva
c. Publicación y ejecutividad 

1. Contratación de obras de urbanización

a. Procedimiento de licitación
b. Contrato de ejecución y condiciones generales
c. Pliegos técnicos y cláusulas administrativas

2. Supervisión técnica y control de costes

a. Seguimiento de hitos y certificaciones
b. Control del importe de derramas
c. Revisiones y reajustes de presupuesto

3. Garantías, avales y fianzas

a. Tipos de garantías exigibles
b. Modalidades de aval bancario
c. Ejecución de la fianza en caso de incumplimiento

4. RECEPCIÓN y cesión de infraestructuras

a. Acta de RECEPCIÓN provisional
b. Acta de RECEPCIÓN definitiva
c. Cesión al ayuntamiento o administración

5. Ejecución simultánea de obra y edificación

a. Coordinación con promotores
b. Depósito de garantías por edificación
c. RECEPCIÓN conjunta

6. Control de calidad y medioambiental

a. Normas de sostenibilidad
b. Gestión de residuos y vertidos
c. Informes de cumplimiento 

1. Identificación de riesgos técnicos y financieros

a. Riesgos de ejecución y sobrecostes
b. Riesgos jurídicos y administrativos
c. Riesgos medioambientales

2. Mecanismos de mediación y arbitraje

a. Cláusulas de resolución de conflictos
b. Procedimientos de mediación
c. Arbitraje ad hoc y centros arbitrales

3. Vía de apremio y expropiación forzosa en las Juntas de Compensación Urbanística

a. Requisitos para incoar expediente de expropiación
b. Determinación del justiprecio
c. Procedimiento y efectos

4. Impugnación de acuerdos y recursos administrativos

a. Recursos de reposición
b. Recurso contencioso-administrativo
c. Plazos y formalidades

5. Responsabilidad patrimonial y seguros

a. Seguro de responsabilidad civil
b. Seguro de caución y de obra
c. Indemnizaciones y reclamaciones

6. Planes de contingencia y continuidad

a. Plan de reacción ante retrasos
b. Plan de contingencia económica
c. Comunicación a interesados

• Finanzas, fiscalidad y contabilidad de las Juntas de Compensación Urbanística

1. Fuentes de financiación

a. Derramas a propietarios
b. Créditos bancarios y líneas de aval
c. Bonos de urbanización y mercados de capital

2. Plan financiero y modelización

a. Flujos de caja proyectados
b. Horizonte temporal y VAN/TIR
c. Escenarios de sensibilidad

3. Estructura de costes e inversiones

a. Coste de obra civil y urbanización
b. Gastos de gestión y honorarios
c. Costes de licencias y tributos

4. Mecanismos de pago y garantías

a. Calendario de derramas
b. Depósito en cuenta bloqueada
c. Avales y fianzas técnicas

5. Participación de la banca y entidades financieras

a. Convenios con bancos locales
b. Participación de instituciones multilaterales
c. Líneas de crédito específicas

6. Informe financiero y transparencia

a. Memoria económica anual
b. Publicación de cuentas
c. Auditoría externa 

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y homólogos

a. Sujeto pasivo y devengo
b. Exenciones y renuncias
c. Regímenes especiales de prorrata

2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)

a. Transmisiones fiduciarias
b. Documentos notariales
c. Tipos y exenciones

3. Impuesto sobre Sociedades y fiscalidad de las Juntas

a. Sujeto pasivo
b. Entidades parcialmente exentas
c. Tratamiento de rendimientos

4. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

a. Aportación de terrenos por particulares
b. Ganancias patrimoniales
c. Convenios de doble imposición

5. Tributos locales y contribuciones especiales

a. Plusvalía municipal (IIVTNU)
b. Tasas por proyectos de urbanización
c. Contribuciones por mejoras

6. Comparativa de regímenes fiscales

a. España vs Francia vs Alemania 
b. América Latina vs Unión Europea
c. Asia-Pacífico vs Norteamérica

1. Introducción
2. La Junta de Compensación como entidad contable
3. Aportaciones iniciales

a. Aportaciones de los propietarios
b. Aportación de la empresa urbanizadora
c. Aportación de la Administración

4. Gestión urbanística

a. Deber de ceder terrenos
b. Deber de equidistribuir
c. Deber de urbanizar

5. Derecho al aprovechamiento urbanístico
6. Derramas y financiación

a Derramas exigidas a los junteros
b Aportación de la empresa urbanizadora

7. Compras y gastos y variación de existencias
8. Asiento de cierre o liquidación final

1. Normas contables aplicables

a. IFRS y GAAP locales
b. Plan General Contable
c. Tratamiento de aportaciones y cesiones

2. Registro de operaciones y asientos

a. Aportación fiduciaria de terrenos
b. Derramas y cobros a propietarios
c. Reconocimiento de ingresos y gastos

3. Informes financieros periódicos

a. Balance de situación
b. Cuenta de pérdidas y ganancias
c. Memoria explicativa

4. Auditoría interna y externa

a. Alcance de la auditoría
b. Informes de auditoría
c. Recomendaciones y plan de acción

5. Indicadores clave de desempeño (KPIs)

a. Cumplimiento de plazos
b. Desviaciones presupuestarias
c. Sostenibilidad financiera

6. Transparencia y comunicación a interesados

a. Portal de información pública
b. Informes a la administración
c. Comunicación a propietarios

• Herramientas prácticas para las Juntas de Compensación Urbanística. Checklists y Formularios.

FORMULARIO–CHECKLIST 1
CHECKLIST DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

Sección 1. Documentación inicial
Sección 2. Quórum y representación
Sección 3. Publicaciones y plazos

FORMULARIO–CHECKLIST 2
CHECKLIST DE APROBACIÓN DE ESTATUTOS Y BASES DE ACTUACIÓN

Sección 1. Contenido mínimo verificado
Sección 2. Procedimiento de información pública
Sección 3. Aprobación definitiva

FORMULARIO–CHECKLIST 3

CHECKLIST DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN
Sección 1. Contenido técnico
Sección 2. Valoración de fincas
Sección 3. Cesiones y reservas

FORMULARIO–CHECKLIST 4
CHECKLIST DE CONTRATACIÓN DE OBRAS

Sección 1. Licitación y adjudicación
Sección 2. Garantías y avales
Sección 3. Seguimiento de hitos

FORMULARIO–CHECKLIST 5
CHECKLIST DE FINANCIACIÓN Y FISCALIDAD

Sección 1. Plan financiero
Sección 2. Obligaciones fiscales
Sección 3. Auditoría y reporting

FORMULARIO–CHECKLIST 6
CHECKLIST DE CIERRE Y LIQUIDACIÓN

Sección 1. Acta de RECEPCIÓN definitiva
Sección 2. Liquidación de cuentas
Sección 3. Disolución y cancelación registral

BLOQUE 1 • FORMULARIOS DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA

ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE ENTIDADES URBANÍSTICAS COLABORADORAS
EDICTO OFICIAL DE CONSTITUCIÓN

BLOQUE 2 • FORMULARIOS DE ESTATUTOS DE LA JUNTA

MODELO-GUÍA DE ESTATUTOS SOCIALES (extracto estructural)
CONVOCATORIA DE ASAMBLEA CONSTITUYENTE
CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS

BLOQUE 3 • FORMULARIOS DE BASES DE ACTUACIÓN

BASES TÉCNICAS Y ECONÓMICAS (esqueleto)
CRITERIOS DE VALORACIÓN
REGLAS DE ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES

BLOQUE 4 • FORMULARIOS DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN

MEMORIA Y PLANOS — RELACIÓN DE DOCUMENTOS
CUADRO DE FINCAS APORTADAS
CUADRO DE FINCAS RESULTANTES

BLOQUE 5 • FORMULARIOS DE RECEPCIÓN Y CESIÓN DE OBRAS

ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL
ACTA DE RECEPCIÓN DEFINITIVA
ESCRITURA DE CESIÓN GRATUITA AL AYUNTAMIENTO

BLOQUE 6 • FORMULARIOS DE EXPROPIACIÓN Y VÍA DE APREMI0

INICIO DE EXPEDIENTE DE EXPROPIACIÓN
FICHA DE VALORACIÓN Y JUSTIPRECIO
NOTIFICACIÓN DE COBRO POR APREMIO

BLOQUE 1 • CONTRATO TIPO DE OBRA URBANIZADORA
MODELO 1A  PLIEGO DE CLÁUSULAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS
BLOQUE 2 • CONTRATO DE PERMUTA DE SOLARES POR OBRA
MODELO 2A CONDICIONES GENERALES
BLOQUE 3 • ACUERDO DE ADHESIÓN CON EMPRESA URBANIZADORA
MODELO 3A  MINUTA DE ADHESIÓN Y REPARTO DE BENEFICIOS
BLOQUE 4 • CONVENIO CON ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
MODELO 4A  CONVENIO URBANÍSTICO DE CESIÓN Y COMPENSACIÓN
BLOQUE 5 • ACUERDO DE FINANCIACIÓN Y AVALES
MODELO 5A  CONTRATO DE PRÉSTAMO SINDICADO
BLOQUE 6 • PROTOCOLO DE GESTIÓN DE RIESGOS CONTRACTUALES
MODELO 6A  MATRIZ Y CLÁUSULAS DE CONTINGENCIA

1. PLANTILLAS CONTABLES BASADAS EN IFRS/PGC

1.a  BALANCE DE APERTURA DE LA JUNTA (modelo plano)
1.b  CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (formato abreviado)

2. DASHBOARDS FINANCIEROS PARA LAS JUNTAS

2.a  KPIs DE TESORERÍA
2.b  INDICADORES DE OBRA
2.c  PANEL DE RIESGOS

3. FLUJOGRAMAS DE PROCEDIMIENTO (formato ASCII)

3.a  CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA
3.b  TRAMITACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN
3.c  EJECUCIÓN Y RECEPCIÓN DE OBRAS

4. CRONOGRAMAS DE PLAZOS Y HITOS

4.a  DIAGRAMA DE GANTT (formato texto; semanas)
4.b  RUTA CRÍTICA (resumen)
4.c  REVISIÓN DE CONTINGENCIAS

5. MATRICES DE RIESGOS INTEGRALES

5.a  IDENTIFICACIÓN Y CLASIFICACIÓN
5.b  MATRIZ PROBABILIDAD–IMPACTO (formato 3×3)
5.c  PLANES DE MITIGACIÓN

6. MANUAL DE BUENAS PRÁCTICAS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

6.a  CONTROL INTERNO Y AUDITORÍA
6.b  TRANSPARENCIA Y CUMPLIMIENTO
6.c  COMUNICACIÓN CON LOS INTERESADOS
Anexo: Flujograma resumido de control

FORMULARIO INTERNACIONAL A
ANUNCIO DE NEGACIÓN DE APROBACIÓN INICIAL
FORMULARIO INTERNACIONAL B
REGISTRO DE PROPIETARIOS
FORMULARIO INTERNACIONAL C
NOTIFICACIÓN DE REQUERIMIENTO DE ADHESIÓN A LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL D
ACTA DE CESIÓN PROVISIONAL DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL E
NOTIFICACIÓN DE APROBACIÓN DEFINITIVA
FORMULARIO INTERNACIONAL F
CERTIFICADO DE LA SECRETARÍA
FORMULARIO INTERNACIONAL G
CERTIFICADO ACREDITATIVO DE APROBACIÓN DEFINITIVA DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL H
ESCRITO DE PRESENTACIÓN DE PROYECTO ANTE LA ADMINISTRACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL I
NOTIFICACIÓN DE INICIO DE EJECUCIÓN DE OBRAS
FORMULARIO INTERNACIONAL O
EXPEDIENTE URBANÍSTICO – CONSTITUCIÓN DE JUNTA DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL P
EXPEDIENTE URBANÍSTICO – BASES Y ESTATUTOS DE LA JUNTA
FORMULARIO INTERNACIONAL Q
ESQUEMA DE EXPEDIENTE – PROYECTO DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL R
CHECKLIST DE PRECAUCIONES PARA REDACCIÓN DE DOCUMENTOS URBANÍSTICOS
FORMULARIO INTERNACIONAL S
RESOLUCIÓN MUNICIPAL REQUIRIENDO PROYECTOS DE ESTATUTOS Y BASES DE ACTUACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL T
REQUERIMIENTO A PROPIETARIOS PARA CONSTITUIR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL U
ESCRITO DE PRESENTACIÓN DE PROYECTOS DE ESTATUTOS Y BASES
FORMULARIO INTERNACIONAL V
ACTA DE TRANSMISIÓN DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
FORMULARIO INTERNACIONAL W
PROYECTO DE COMPENSACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN
FORMULARIO INTERNACIONAL X
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
FORMULARIO INTERNACIONAL Y
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA
FORMULARIO INTERNACIONAL Z
CERTIFICADO DE CUMPLIMIENTO DE TRÁMITES

SECCIÓN 1: DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Constitución, denominación y régimen legal
Artículo 2. Ámbito territorial
Artículo 3. Domicilio
Artículo 4. Objeto
Artículo 5. Fines (marcar los que procedan)

SECCIÓN 2: DURACIÓN Y EJERCICIO ECONÓMICO

Artículo 6. Duración

SECCIÓN 3: ÓRGANO URBANÍSTICO DE CONTROL

Artículo 7. Administración actuante (tutela)

SECCIÓN 4: COMPOSICIÓN Y MIEMBROS

Artículo 8. Integración
Artículo 9. Empresas urbanizadoras
Artículo 10. Titularidades especiales

SECCIÓN 5: PATRIMONIO Y CARGAS

Artículo 11. Afectación de fincas
Artículo 12. Cesiones obligatorias

SECCIÓN 6: PROCEDIMIENTO DE CONSTITUCIÓN

Artículo 13. Convocatoria
Artículo 14. Constitución
Artículo 15. Acta de constitución
Artículo 16. Inscripción

SECCIÓN 7: ÓRGANOS DE GOBIERNO

Artículo 17. Asamblea General
Artículo 18. Consejo Rector (o Junta de Delegados)
Artículo 19. Presidente y Vicepresidente
Artículo 20. Secretario
Artículo 21. Gerente (opcional)

SECCIÓN 8: RÉGIMEN ECONÓMICO

Artículo 22. Ingresos
Artículo 23. Gastos
Artículo 24. Cuotas y derramas
Artículo 25. Contabilidad y auditoría

SECCIÓN 9: RECURSOS, RESPONSABILIDAD Y DISOLUCIÓN

Artículo 26. Recursos administrativos
Artículo 27. Responsabilidad
Artículo 28. Disolución (marque las causas)
Artículo 29. Liquidación
Artículo 30. Entidad de Conservación

BASE 1. ÁMBITO Y APLICACIÓN
BASE 2. AFECTACIÓN DE LOS TERRENOS
BASE 3. CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
BASE 4. VALORACIÓN DE DERECHO DE SUELO
BASE 5. CARGAS Y SERVIDUMBRES
BASE 6. VALORACIÓN DE MEJORAS E INSTALACIONES
BASE 7. INCORPORACIÓN DE PROMOTORES O URBANIZADORES
BASE 8. CONTRATACIÓN DE OBRAS
BASE 9. VALORACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES
BASE 10. DIFERENCIAS DE ADJUDICACIÓN
BASE 11. COSTES DE URBANIZACIÓN
BASE 12. APORTACIONES Y CRONOGRAMA DE PAGO
BASE 13. OIÓN DE PAGO MEDIANTE CESIÓN DE TERRENO
BASE 14. DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y PÉRDIDAS
BASE 15. DERECHO DE EDIFICACIÓN
BASE 16. COBRO DE CUOTAS E INCUMPLIMIENTO
BASE 17. EXPROPIACIÓN DE NO ADHERIDOS
BASE 18. CONSERVACIÓN Y RECEPCIÓN

FORMULARIO -01 | MEMORIA DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN
FORMULARIO -02 | RELACIÓN DE PARCELAS APORTADAS
FORMULARIO -03 | RELACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES
FORMULARIO -04 | INVENTARIO DE CESIONES Y RESERVAS
FORMULARIO -05 | PARCELAS RESERVADAS PARA FINANCIACIÓN
FORMULARIO -06 | COMPENSACIONES ECONÓMICAS
CHECKLIST A | PREPARACIÓN DEL PROYECTO
FORMULARIO -07 | COMUNICACIÓN DE AUDIENCIA A AFECTADOS
CHECKLIST B | TRÁMITE DE AUDIENCIA
FORMULARIO -08 | ACTA DE ASAMBLEA – APROBACIÓN DEL PROYECTO
CHECKLIST C | REMISIÓN AL ÓRGANO COMPETENTE
FORMULARIO -09 | INFORME TÉCNICO – ÓRGANO COMPETENTE
CHECKLIST D | APROBACIÓN DEFINITIVA
FORMULARIO -10 | NOTIFICACIÓN DE APROBACIÓN DEFINITIVA
CHECKLIST E | FORMALIZACIÓN Y REGISTRO
FORMULARIO -11 | SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL
CHECKLIST F | CIERRE DEL EXPEDIENTE

CHK-01 | RUTA COMPLETA – PROYECTO DE COMPENSACIÓN
EXP-01 | ORDEN DE REDACCIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN
EXP-02 | COMUNICACIÓN DE AUDIENCIA A AFECTADOS
EXP-03 | REGISTRO DE ALEGACIONES
INT-01 | PLANTILLA – INFORME SOBRE ALEGACIONES
EXP-04 | ACTA DE ASAMBLEA – APROBACIÓN INICIAL (JUNTA)
EXP-05 | CERTIFICADO DE ACUERDO (SECRETARÍA JUNTA)
EXP-06 | ESCRITO DE REMISIÓN AL AYUNTAMIENTO
INT-02 | PLANTILLA – INFORME TÉCNICO MUNICIPAL
INT-03 | PLANTILLA – INFORME JURÍDICO MUNICIPAL
EXP-07 | DECRETO / ACUERDO MUNICIPAL – APROBACIÓN INICIAL
EXP-08 | ANUNCIO – INFORMACIÓN PÚBLICA (TABLÓN / PRENSA)
EXP-09 | NOTIFICACIÓN INDIVIDUAL A TITULARES
EXP-10 | REGISTRO DE ALEGACIONES – TRAMITACIÓN MUNICIPAL
INT-04 | MATRIZ DE RESOLUCIÓN ALEGACIONES MUNICIPALES
EXP-11 | ACUERDO MUNICIPAL – APROBACIÓN DEFINITIVA
EXP-12 | ACUERDO MUNICIPAL – DENEGACIÓN (MODELO)
EXP-13 | ACTA / ESCRITURA DE FORMALIZACIÓN
CHK-02 | CIERRE DEL EXPEDIENTE – ETAPA REGISTRAL
MODELOS COMPLEMENTARIOS – ADHESIONES Y ESTATUTOS

1 CHK-URB-01 | APROBACIÓN DEL PROYECTO Y CONTRATACIÓN
2 FOR-URB-01 | CONTRATO DE EJECUCIÓN – CLÁUSULAS CLAVE
Título: CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN
3 CHK-URB-02 | CONTROL Y DEMOLICIÓN DE OBRAS IRREGULARES
4 FOR-URB-02 | ORDEN MUNICIPAL DE DEMOLICIÓN
5 FOR-URB-03 | NOTIFICACIÓN A LA JUNTA (DEMOLICIÓN)
6 CHK-URB-03 | RECEPCIÓN DEFINITIVA POR LA JUNTA
7 FOR-URB-04 | ACTA DE RECEPCIÓN DEFINITIVA

1 CHK-CES-01 | PREPARACIÓN DE LA CESIÓN DE TERRENOS
2 FOR-CES-01 | PUESTA A DISPOSICIÓN DE TERRENOS
3 CHK-CES-02 | VERIFICACIÓN TÉCNICA MUNICIPAL DE TERRENOS
4 FOR-CES-02 | ACTA DE TRANSMISIÓN DE TERRENOS
5 CHK-CES-03 | CESIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN
6 FOR-CES-03 | ESCRITO DE CESIÓN DE OBRAS
7 CHK-CES-04 | INFORME TÉCNICO DE OBRAS
8 FOR-CES-04 | ACTA DE CESIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN
9 FOR-CES-05 | ACTA DE TRANSMISIÓN FORZOSA (SUPLETORIO)

1 CHK-REC-01 | PREPARATIVOS DE RECEPCIÓN POR LA JUNTA
2 FOR-REC-01 | ACTA DE RECEPCIÓN DE OBRAS (JUNTA)
3 FOR-REC-02 | COMUNICACIÓN DE CESIÓN AL AYUNTAMIENTO
4 CHK-REC-02 | INSPECCIÓN MUNICIPAL PREVIA A LA CESIÓN
5 FOR-REC-03 | INFORME TÉCNICO MUNICIPAL
6 FOR-REC-04 | ACTA DE CESIÓN DE OBRAS AL AYUNTAMIENTO
7 FOR-REC-05 | ACTA DE LIBRAMIENTO Y RECEPCIÓN DEFINITIVA
8 FOR-REC-06 | ACTA DE TRANSMISIÓN FORZOSA (SUPLETORIO)

A TERRENOS – CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
A-1 CHK-TER-01 | PREPARATIVOS (JUNTA)
A-2 FOR-TER-01 | REQUERIMIENTO ADMINISTRACIÓN ? JUNTA
A-3 FOR-TER-02 | ACTA DE CESIÓN VOLUNTARIA DE TERRENOS
A-4 FOR-TER-03 | ACTA DE TRANSMISIÓN FORZOSA
B OBRAS – RECEPCIÓN Y CESIÓN A LA ADMINISTRACIÓN
B-1 CHK-OBR-01 | RECEPCIÓN PREVIA POR LA JUNTA
B-2 FOR-OBR-01 | ACTA DE RECEPCIÓN DE OBRAS (JUNTA)
B-3 FOR-OBR-02 | COMUNICACIÓN DE CESIÓN A LA ADMINISTRACIÓN
B-4 CHK-OBR-02 | INSPECCIÓN MUNICIPAL
B-5 FOR-OBR-03 | INFORME TÉCNICO MUNICIPAL
B-6 FOR-OBR-04 | ACTA DE CESIÓN DE OBRAS A LA ADMINISTRACIÓN
B-7 FOR-OBR-05 | ACTA DE RECEPCIÓN DEFINITIVA (FIN GARANTÍA)

• Práctica internacional de las Juntas de Compensación Urbanística

1. Europa Occidental: desarrollo residencial en Alemania

a. Contexto normativo
b. Estructura de la Junta
c. Resultados y lecciones

2. América Latina: regeneración urbana en São Paulo

a. Participación público-privada
b. Financiación y fiscalidad
c. Impacto social y medioambiental

3. Asia-Pacífico: proyecto mixto en Singapur

a. Innovaciones de planificación
b. Instrumentos de compensación
c. Herramientas digitales empleadas

4. Norteamérica: actuación industrial en Canadá

a. Condiciones de mercado
b. Gestión de riesgos
c. Modelo financiero

5. África y Oriente Medio: experiencia piloto en Marruecos

a. Marco legal emergente
b. Adaptación de la Junta de Compensación
c. Retos operativos y financieros

6. Lecciones y buenas prácticas globales para las Juntas de Compensación Urbanística

a. Factores de éxito
b. Errores frecuentes
c. Recomendaciones para nuevos proyectos

Caso práctico 1. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." La agrupación de pequeñas parcelas para dotaciones básicas
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Local
2. Contratación de consultoría técnica y jurídica especializada
3. Mediación y acuerdos compensatorios entre propietarios
4. Plan financiero con derramas proporcionales y garantía bancaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Transformación de un polígono industrial obsoleto en parque tecnológico
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación para rehabilitación industrial
2. Elaboración de proyecto sectorial de compensación y rehabilitación
3. Obtención de financiación mixta pública–privada
4. Plan de gestión y control de obra con participación activa de propietarios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Replanteamiento de suelo para vivienda social en entorno periurbano
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Mixta Público-Privada
2. Diseño de un Modelo de Compensación Socio-Económica
3. Obtención de Subvenciones y Alianzas con Entidades Sociales
4. Plan de Ejecución y Seguimiento Participativo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Desarrollo de un proyecto mixto turístico y residencial en Singapur
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Joint Venture Pública–Privada y creación de una “Master Entity”
2. Redacción de un “Compensation and Redevelopment Plan” con sistema digital de land-swap y blockchain
3. Estructura financiera múltiple: bonos verdes, sukuk islámicos y capital riesgo
4. Plan de participación ciudadana y coordinación multiactor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Transferencia de derechos de edificabilidad en un distrito industrial de Toronto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Específica para TDR
2. Desarrollo de un “TDR Bank” y mercado secundario interno
3. Acuerdo con la Administración para cesión parcial y compra directa de TDR
4. Plan de comunicación y talleres formativos para titulares y promotores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Regeneración urbana de un barrio periférico de São Paulo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Regularización de la tenencia y constitución de la Junta de Compensación
2. Proyecto maestro de reparcelación y cesiones para equipamientos
3. Captación de financiación internacional y líneas de crédito locales
4. Programa de participación comunitaria y capacitación técnica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Rehabilitación de un barrio histórico en Praga
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Patrimonial
2. Proyecto de compensación y reparcelación adaptada al patrimonio
3. Financiación combinada UE–Banco Checo–fondos privados
4. Plan de gestión turística sostenible y mantenimiento patrimonial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Implantación piloto en la periferia
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Pública–Privada de carácter piloto
2. Elaboración de un Plan Director de Compensación y Reparcelación con enfoque sostenible
3. Captación de financiación mixta internacional y local
4. Programa de mediación intercultural y gestión de conflictos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Reconversión de terrenos agrícolas en eco-barrio periurbano en Lyon
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación y establecimiento de estatutos verdes
2. Diseño del Plan Maestro de Compensación y urbanización ecoeficiente
3. Captación de financiación pública–privada y subvenciones verdes
4. Plan de participación ciudadana y comunicación multicanal
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Desarrollo de un Planned Unit Development (PUD) en un suburbio de Dallas
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Joint Board de Compensación PUD
2. Elaboración de un Master Plan PUD con reparto de densidad y cesiones
3. Captación de financiación entre derramas, bonos municipales y subvenciones federales
4. Plan de coordinación y comunicación con stakeholders
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Emisión de Bonos de Urbanización para financiar un macrodesarrollo en las afueras de Madrid
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Emisión de “Bonos de Urbanización” garantizados por aportaciones futuras
2. Plan de derramas escalonadas ligado a hitos de obra
3. Cofinanciación con préstamo sindicado y línea ICO
4. Creación de un mecanismo de recompra y amortización anticipada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Transformación de un antiguo aeropuerto militar en distrito mixto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Público–Privada bajo figura de “Urban Regeneration Entity”
2. Diseño de un “Master Compensation Plan” con reparcelación ecológica
3. Financiación híbrida: Green Bonds, private equity y subvenciones estatales
4. Plan de gobernanza abierta y participación ciudadana
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Implantación de dashboards financieros y flujogramas operativos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Desarrollo y despliegue de un Dashboard Financiero Interactivo
2. Creación de un Flujograma Operativo Digitalizado
3. Implantación de Informes Automatizados de Gestión Mensual
4. Programa de Capacitación Continua y Manual de Buenas Prácticas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Contrato de permuta de solares por obra de urbanización en desarrollo vacacional
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Contrato de permuta de solares por obra de urbanización
2. Contrato de obra urbanizadora con cláusulas de penalidad y garantía
3. Convenio con Ayuntamiento para cesiones y avales municipales
4. Protocolo de gestión de riesgos contractuales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Implantación de plantillas contables IFRS/PGC, dashboards financieros y flujogramas en la Junta del Sector
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Desarrollo de plantillas contables duales IFRS/PGC
2. Implantación de un Dashboard Financiero Avanzado
3. Digitalización de Flujogramas de Procesos Contables y Administrativos
4. Programa de Formación Continua y Manual de Procedimientos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Desarrollo de un proyecto residencial sostenible en las afueras
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación “Dachau Süd”
2. Proyecto de compensación ecológica y reparcelación
3. Captación de financiación con subvenciones KfW y préstamos bancarios
4. Plan de participación ciudadana y comunicación multicanal
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Reconversión de las antiguas dársenas portuarias en distrito creativo y logístico
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación “Port District Rotterdam”
2. Proyecto Maestro de Compensación y Reparcelación Multimodal
3. Financiación Mixta: Subvenciones URBACT, préstamos verdes y private equity
4. Plan de Comunicación y Gobernanza Cultural
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Desarrollo de un barrio innovador en Varsovia mediante transferencia de derechos de edificabilidad
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Junta de Compensación Especializada
2. Banco de Derechos de Edificabilidad (DDE) y mercado interno
3. Plan Maestro de Reparcelación y Corredor Verde
4. Financiación mixta con fondos UE, préstamo sindicado y derramas ligadas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Regeneración de un barrio mediante Planned Unit Development (PUD)
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la “Delray PUD Authority”
2. Master Plan PUD con zonificación por “tiles”
3. Financiación mixta: HUD Grants, “muni bonds” y derramas privadas
4. Plan de saneamiento de títulos y mediación comunitaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Integración de una smart city periurbana mediante gestión compartida
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de una Joint Venture de Compensación Smart City
2. Proyecto Maestro y Reparcelación Digital de Alta Tecnología
3. Financiación Mixta Internacional y Bonos Verdes
4. Plan de Implementación y Gobernanza de Servicios Inteligentes
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." La regeneración del antiguo complejo industrial de Tlatelolco en Ciudad de México
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación “Tlatelolco Cultural”
2. Elaboración de un Plan Maestro de Compensación y Reparcelación Mixto
3. Captación de financiación mixta: FONATUR, CONAVI y capital privado
4. Plan de gestión cultural y mantenimiento comunitario
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." La formalización de tenencias y regeneración de un barrio informal
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta Mixta Público-Privada-Comunitaria
2. Proyecto Maestro de Compensación y Reparcelación Participativa
3. Captación de financiación internacional y microcréditos
4. Programa de titulación y empoderamiento comunitario
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Creación de un distrito tecnológico sostenible
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación Mixta “Bangalore Tech Park”
2. Proyecto de Compensación y Reparcelación Digitalizada
3. Captación de Financiación Mixta
4. Plan de Gobernanza Tecnológica y Sostenibilidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Transformación del Frente Marítimo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación “Yeda Waterfront”
2. Proyecto Maestro y Reparcelación Sostenible
3. Financiación Mixta con Sukuk Islámicos y subvenciones gubernamentales
4. Plan de Gestión Turística y Operación Conjunta
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Reconversión de terrenos mineros en distrito cultural
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la Junta de Compensación “Goldfields Cultural Hub”
2. Proyecto Maestro de Saneamiento y Reparcelación
3. Financiación Mixta y Subvenciones Internacionales
4. Plan de Uso Cultural y Participación Comunitaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA." Reconversión de un ex?aeropuerto en distrito mixto resiliente en Milán
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Constitución de la “Junta Linate Resiliente”
2. Plan Maestro de Reparcelación y Resiliencia
3. Financiación con Fondos NextGenerationEU, Green Bonds y préstamos blandos
4. Plan de Gobernanza de Resiliencia y Participación Ciudadana
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas