| Introducción |
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La reparcelación
urbanística es el procedimiento mediante el cual se sustituyen unas
parcelas iniciales afectadas por una actuación urbanística
por unas parcelas aptas para su edificación.
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La reparcelación, como
trámite urbanístico, sustituye las parcelas iniciales de
un terreno, generalmente rústicas, por otras aptas para su edificación
y determina cuánto debe aportar cada propietario para sufragar la
ejecución de las obras de urbanización que permitan transformar
los terrenos en solares susceptibles de edificación. En caso de
no contar con fondos económicos para afrontar la inversión,
ésta se compensa detrayendo superficie.
Por decirlo de un modo sencillo,
la reparcelación urbanística es la transformación
jurídica de unas parcelas rústicas a parcelas urbanas.
Al final de la reparcelación,
el dueño de una parcela rústica tiene una parcela urbana
con calles, alcantarillado y luz.
-
Esto es lo realmente importante:
tenemos una parcela rústica y se convierte en una parcela edificable.
Aquí está el negocio.
La reparcelación tiene
por objeto repartir equitativamente los beneficios y cargas que resultan
de la ordenación urbanística de unas fincas. También
se va a regularizar la configuración de las fincas y el aprovechamiento
urbanístico.
Una vez que hemos reparcelado
y quitado la parte que hay que ceder a la administración, ya se
pueden adjudicar las nuevas parcelas resultantes a los propietarios en
proporción a sus respectivos derechos. Estamos facilitando la urbanización
y la edificación.
LA FINALIDAD DE LA REPARCELACIÓN
Los fines de la reparcelación
son la distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación
urbanística, la regularización de la configuración
de las fincas, la localización del aprovechamiento subjetivo en
zonas aptas para la edificación con arreglo al plan y la localización
sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación
del aprovechamiento que corresponda a la administración actuante,
en el supuesto de unidades de ejecución excedentarias.
Por decirlo de un modo más
técnico, la reparcelación es la agrupación de fincas
comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división
ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes
a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.
Su finalidad es distribuir
justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística,
regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento
en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y
localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento
que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.
EL PROCEDIMIENTO: LA INEVITABLE
BUROCRACIA URBANÍSTICA.
Imaginemos una entidad urbanística
que agrupa a los propietarios afectados por un proyecto de transformación
urbanística, por ejemplo una junta de compensación.
Los propietarios adheridos
aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el proyecto
de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a
favor de la administración y se establece el reparto de los solares
resultantes entre los propietarios) y ejecute las obras de urbanización.
Tanto si nos adherimos a
la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará incluida en
la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de todas
formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos
y no hacerlo?
En el caso que decidamos
adherirnos, podremos participar activamente en el proceso de redacción
del proyecto de reparcelación y decidir cómo se hace el reparto
de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la
gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa
constructora…). No obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso
desde el principio.
En el caso que decidamos
no adherirnos, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y
nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendremos
que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución
de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar
en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el
proceso de urbanización.
El procedimiento se ajusta
a los siguientes hitos cuyo paso previo será la aprobación
del planeamiento preciso seguido de:
1. El expediente
de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva
de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística
a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento
urbanístico que contenga esta delimitación.
2. La constitución
de la Comunidad Reparcelatoria, integrada por la totalidad de los propietarios,
titulares de otros derechos y la Administración por los bienes de
los que sea titular.
3. El proyecto de reparcelación,
que será el instrumento técnico que documenta y hace efectiva
la reparcelación.
4. Los proyectos se someten
a información pública.
5. El acuerdo de aprobación
del proyecto de reparcelación produce (i) la extinción de
los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento, o que resulten
inviables sobre la nueva finca o fincas adjudicadas en propiedad; (ii)
la transmisión al municipio en que se actúe, en pleno dominio
y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para
su inscripción al patrimonio del suelo o su afectación conforme
a los usos previstos en el plan que se ejecuta.
Pero no nos olvidemos del verdadero
valor económico de la reparcelación urbanística: una
parcela rústica se transforma en edificable y ahí está
el negocio.
La guía práctica
de la reparcelación urbanística trata estos temas de un modo
práctico y profesional.
|
PARTE
PRIMERA.
Los ámbitos
de gestión (unidades de ejecución).
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<
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| Capítulo
1. |
Los ámbitos de
gestión (unidades de ejecución).
1. Conceptos de
Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución.
2. Normativa estatal
a.
Normativa de aplicación
b. Requisitos
para la delimitación.
c. Procedimiento
de delimitación
3. Regulación de los
ámbitos de gestión en las Comunidades Autónomas.
Andalucía
Aragón
Asturias
Canarias
Cantabria
Castilla y
León
Castilla-La
Mancha
Cataluña
Extremadura
Galicia
Madrid
Murcia
Navarra
País
Vasco
La Rioja
C. Valenciana
TALLER DE TRABAJO.
Requisitos de una Unidad
de Actuación-Ejecución.
TALLER DE
TRABAJO.
Documentación
a presentar en el ayuntamiento para la delimitación de un ámbito
de gestión (polígono / unidad de actuación / ejecución)
y fijación del sistema de actuación.
TALLER DE
TRABAJO.
Unidades de Ejecución.
Delimitación y modificaciones mediante procedimiento independiente
al planeamiento.
CHECK-LIST
Defina los conceptos Polígono,
Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución.
¿Qué es
el aprovechamiento tipo y el aprovechamiento de referencia?
¿Cómo se
delimitan los polígonos? Requisitos y procedimiento.
¿Cuáles
son las consecuencias de la delimitación de los ámbitos de
gestión (polígonos, unidades de actuación/ejecución)?
|
PARTE
SEGUNDA.
-
La equidistribución
(reparcelación, compensación o instrumento de gestión
análogo).
|
<
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| Capítulo
2. |
La equidistribución
y ejecución del planeamiento
1. Equidistribución
y ejecución del planeamiento
2. Diversidad de técnicas
equidistributivas.
3. La reparcelación
la técnica más importante, pero no la única.
4. La técnica del
aprovechamiento medio en suelo urbanizable.
5. Las cesiones de aprovechamiento
en las actuaciones sistemáticas.
TALLER DE
TRABAJO.
La equidistribución
y la reparcelación en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana.
1. Limitaciones en caso de
ejercitar la facultad de transformación urbanística.
Perspectiva
histórica de la equidistribución.
2. Deberes del promotor de las
actuaciones de transformación urbanística.
3. El ámbito de valoraciones.
4. Criterios de subrogación
de fincas en los procesos de reparcelación. Efectos de los instrumentos
de distribución de beneficios y cargas.
Formación
de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
Operaciones
de distribución de beneficios y cargas.
|
| Capítulo
3. |
La equidistribución
y el Registro de la Propiedad.
1. La equidistribución
y las fincas comprendidas en la unidad de ejecución.
Actos
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Certificación
administrativa.
Expedientes
de distribución de beneficios y cargas.
2. La equidistribución
y el Registro de la Propiedad.
3. El título inscribible
acreditando la reorganización de la propiedad.
4. Efectos de la aprobación
definitiva del proyecto de equidistribución.
-
Título
suficiente
-
Tracto sucesivo
-
Doble inmatriculación
-
Titular desconocido
-
Titular en ignorado
paradero
-
Titularidad controvertida
-
Titularidades
limitadas
-
Inscripción
de las fincas de resultado
-
Cancelación
de derechos y cargas inscritos después de la fecha de la nota
-
Inscripción
del proyecto de equidistribución
-
Afección
de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar
TALLER DE TRABAJO
Ley 13/2015, de 24 de
junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro
Inmobiliario
Reordenación de
terrenos: parcelación, reparcelación, segregación,
división, agrupación, agregación o deslinde judicial.
|
| Capítulo
4. |
¿Qué es
una licencia de segregación?
1. Descripción
de la licencia de segregación
2. La Licencia de Parcelación
3. Documentación
de la licencia de parcelación.
4. Catastro y Parcelación
o Reparcelación urbanística.
5. La segregación
y el Registro de la Propiedad.
|
| Capítulo
5. |
Efectos de la aprobación
del proyecto de equidistribución y la depuración de las fincas
de origen en el proyecto de equidistribución.
1. Introducción
-
Objeto de la ejecución
formal del planeamiento mediante actuaciones sistemáticas o integradas.
-
Efectos de la
aprobación del proyecto de equidistribución
-
Efectos de la
aprobación del proyecto de equidistribución en relación
con las fincas aportadas.
2. Modificaciones necesarias
en las fincas registrales.
3. Inmatriculación
de fincas y correcciones de linderos.
4. Aprobación de
los instrumentos de equidistribución en las CC.AA.
5. La reanudación
del tracto sucesivo
6. La cancelación
de los derechos reales incompatibles con la ordenación urbanística.
TALLER DE
TRABAJO
Dictámenes jurídicos
emitidos por los consejos consultivos de la Comunidades Autónomas
en casos complejos de reparcelación urbanística.
CHECK-LIST
Relacione equidistribución
con reparcelación. Siga los pasos desde la unidad o polígono
a su transformación mediante la reparcelación.
¿Qué relación
hay entre la equidistribución y las nueva técnicas detransferencias
de aprovechamiento?
Desarrolle un caso completo
de equidistribución, desde la iniciación del expediente hasta
los requisitos para que se inscriba en el registro, incluyendo los supuestos
de finca no inscrita.
¿Cuáles
son los efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución
en relación con las fincas aportadas?
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| PARTE
TERCERA.
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<
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| Capítulo
6. |
Introducción a
la reparcelación.
1. El Sistema de
Cooperación.
3. ¿Qué es
la Reparcelación?
3. ¿Qué pretende
la reparcelación?
4. Características
de la reparcelación.
5. ¿Cuándo
no se necesita la reparcelación?
|
| Capítulo
7. |
La reparcelación.
Preguntas y respuestas.
1. Reparcelación
como agrupación de fincas comprendidas en un polígono o unidad
de actuación.
2. Unidad reparcelable.
3. La exigencia de un planeamiento
previo.
4. El proyecto.
5. Contenido: derechos y
fincas resultantes.
a.
Los propietarios de las fincas comprendidas en la unidad reparcelable.
b. Definición,
valoración y adjudicación de las fincas resultantes.
6. Tramitación de los
proyectos de reparcelación.
a.
La iniciación del expediente reparcelatorio.
b. Sustanciación
y resolución
c. Procedimientos
abreviados
Reparcelación
voluntaria
Reparcelación
simplemente económica
Normalización
de fincas
7. Declaración de innecesidad
de la reparcelación
|
| Capítulo
8. |
La reparcelación
en el derecho estatal.
1. Concepto de reparcelación.
2. Objeto de la reparcelación.
3. Competencia del procedimiento
reparcelatorio.
4. ¿Cuándo
no es necesaria la reparcelación?
5. Clases de reparcelación.
a.
Reparcelación urbanística material.
b. Reparcelación
económica.
c. Normalización
de fincas.
d. Reparcelación
voluntaria.
6. La comunidad de reparcelación.
a.
Sujetos que intervienen en la reparcelación
-
Propietarios y
otros titulares de derechos
-
Clases de propietarios
-
Situaciones de
los propietarios
-
Titulares de derechos
reales y personales.
b. Fincas afectadas
c. Superficie
afectada
7. Casos de exclusión
en la reparcelación.
8. Adjudicación en
el proyecto de reparcelación.
9. Redistribución
de edificaciones en régimen de propiedad horizontal.
10. Criterios de la reparcelación.
11. Formalización
de la reparcelación. El proyecto.
12. Procedimiento de aprobación
del proyecto reparcelatorio.
13. Indemnizaciones.
14. Cuenta de liquidación
provisional.
15. Efectos de la aprobación
del proyecto de reparcelación.
a.
Legales.
b. Económicos
|
| Capítulo
9. |
Comunidades de bienes
y reparcelaciones urbanísticas.
1. Copropiedades
sobre fincas sujetas a procesos de gestión urbanística
2. La gestión urbanística
3. La gestión urbanística
y consiguiente reparcelación.
4. Efectos de la reparcelación
urbanística en la adjudicación a copropietarios sin unanimidad.
|
CHECK-LIST
¿Cómo se redacta
un proyecto de Reparcelación?
Desarrolle íntegramente
un procedimiento de reparcelación, justificando los pasos del expediente.
¿En qué
casos es innecesaria la reparcelación y por qué?
¿Cuáles
son las clases de reparcelación?
Si hay que indemnizar
en la reparcelación, ¿quién paga y a quién?
¿Cuáles
son los efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación?
|
| Capítulo
10. |
Requisitos de la reparcelación.
1. Requisitos personales.
2. Requisitos objetivos.
Unidad reparcelable y unidad de ejecución.
3. Requisitos formales:
escritura y Registro de la Propiedad.
|
| Capítulo
11. |
Clases de reparcelación.
1. Reparcelación
forzosa - Normativa autonómica.
2. Reparcelación
voluntaria - Normativa autonómica.
3. Reparcelación
económica - Normativa autonómica.
4. Reparcelación
atípica o regularizadora de la configuración física
de las fincas - Normativa autonómica.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Es posible la
reparcelación voluntaria sin pasar por la junta de compensación?
|
| Capítulo
12. |
Derechos y Obligaciones
de los propietarios de las "unidades de ejecución".
1. Reparcelación
y fincas de reemplazo.
2. Criterios en la determinación
de las fincas resultantes.
a. Superficie
mínima
b. Propietarios
que no alcanzan la superficie mínima.
c. Localización
de las fincas resultantes respecto de las antiguas.
d. Supuestos
especiales.
-
Excesos de adjudicación
-
Obligatoriedad
de adjudicación
-
Fincas resultantes
a adjudicar
-
Fincas no edificadas
-
Terrenos edificados
3. ¿Cómo se valoran
las fincas a adjudicar en la reparcelación?
4. ¿Qué hacer
con las cargas de las fincas que son incompatibles con la nueva reparcelación?
-
Extinción
de derechos y cargas incompatibles con la reparcelación.
-
Extinción
por falta de subrogación real
-
Extinción
por razones urbanísticas
5. ¿Cómo repartir
los gastos de urbanización?
TALLER DE
TRABAJO
Responsabilidad de terceros
adquirentes por cuotas de urbanización pendientes.
|
| Capítulo
13. |
El procedimiento de reparcelación.
1. ¿Cómo
se inicia?
2. La tramitación:
presentación del proyecto de reparcelación.
-
Tramitación
y resolución
-
Formulación
del proyecto de reparcelación
-
Informe
-
Audiencia e información
pública
-
Aprobación
o desaprobación definitiva
-
Publicidad del
acuerdo
-
Eventual impugnación
3. ¿Cómo se formaliza?
Escritura pública y Registro de la Propiedad.
-
Formalización
e inscripción
4. Supuestos especiales de procedimiento.
a.
Reparcelación voluntaria
b. Reparcelación
económica
c. Normalización
de fincas
-
Inicio a instancia
de parte
-
Inicio de Oficio
TALLER DE TRABAJO
Anuncio municipal por
el que somete a información pública un un proyecto de reparcelación.
TALLER DE
TRABAJO
Decreto municipal de
aprobación de un proyecto de reparcelación presentado por
un agente urbanizador.
|
| Capítulo
14. |
| El proyecto de reparcelación.
1. Documentos que
lo integran.
a.
Memoria y justificación legal.
b. Relación
de propietarios e interesados.
c. Relación
de parcelas iniciales.
· Según
el Registro de la Propiedad.
· Según
el Catastro.
· Según
la realidad comprobada.
d. Relación
de parcelas resultantes.
· Según
el planeamiento.
· Según
el proyecto de reparcelación.
e. La propuesta
de adjudicación.
f. La tasación
g. La cuenta
de liquidación provisional.
h. Planos.
· Situación.
· Parcelas
iniciales.
· Ordenación
pormenorizada
· Parcelas
resultantes.
· Superpuesto
de iniciales y resultantes.
· Documento
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Especialidades según
la normativa autonómica.
3. El procedimiento de aprobación
del expediente de reparcelación. Normativa aplicable.
a.
Legislación estatal de reparcelación.
b. Legislación
autonómica de reparcelación.
4. Tabla comparativa de la regulación
del expediente y proyecto de reparcelación en la normativa autonómica.
5. La protección
de los derechos de los propietarios por las Comunidades Autónomas.
6. El procedimiento desde
la unidad de actuación.
a.
Fase de iniciación
b. Fase de
resolución
TALLER DE TRABAJO.
Proyecto de reparcelación
completo de un caso real.
-
Muy práctico por la
documentación que aporta y la sitemática en fichas.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Memora del
Proyecto de reparcelación forzosa.
1. Antecedentes. Planeamiento
que se ejecuta.
2. Normativa aplicable.
3. Documentos integrantes
del proyecto de reparcelación.
4. Concepto y objeto de
la reparcelación
5. Descripción del
área reparcelable. Superficie y límites del área reparcelable.
6. Criterios utilizados
para definir la titularidad de las parcelas
Afectadas.
7. Criterios de valoración
de bienes y derechos. Valoración de plantaciones, edificaciones,
construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse. Valoración
de cargas y gravámenes. Valoración de actividades económicas.
8. Fincas aportadas. Tratamiento
de los bienes de dominio público. Titularidades dudosas.
9. Criterios utilizados
para definir y cuantificar los derechos de los afectados
10. Criterios de valoración
de superficies adjudicadas
11. Fincas adjudicadas.
12. Constitución
de servidumbre de luces y vistas
13. Cargas y gastos que
corresponden a los adjudicatarios.
14. Cuenta de liquidación
provisional.
15. Efectos de la reparcelación.
Relación de propietarios e interesados. Descripción de las
fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación. Propuesta
de adjudicación de las fincas resultantes. Tasación de los
derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse
o destruirse para la ejecución del plan. Cuenta de liquidación
provisional.
Planos (Planos de Información.
Situación. Catastral. Parcelario Instituto Geográfico y Catastral.
Estado Actual – Topográfico. Cesión y transferencia de aprovechamiento.
Planos de Proyecto. Fincas Aportadas. Ordenación Pormenorizada.
Fincas Adjudicables. Fincas Resultantes. Fincas Resultantes Acotadas. Superposición.
Memoria de cuotas de urbanización.
Anejos (Anejo I: Certificados
de dominio y cargas. Anejo II: Informes municipales. Anejo III: Acuerdos
del Consejo de Administración. Anejo IV: “Informe de Valoración
Urbanística”. Anejo V: Costes por descontaminación de suelo.
Anejo VI: Informes contestación alegaciones. Anejo VII: Valoración
de Centros de Transformación Diferidos).
TALLER DE
TRABAJO.
La memoria de reparcelación
económica redactada por arquitectos y Memoria de criterios de valoración.
TALLER DE
TRABAJO.
La reparcelación
y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Certificación
administrativa necesaria.
1. La certificación
administrativa para la inscripción en el registro de la propiedad
de los instrumentos de equidistribución.
2. Régimen legal.
3. Títulos para la
inscripción de la equidistribución.
4. La certificación
administrativa como título para la equidistribución.
TALLER DE
TRABAJO.
¿Puede un abogado
firmar el proyecto de reparcelación?
|
-
En esta parte
de la guía práctica se analiza el derecho autonómico
por su competencia urbanística.
-
Es muy útil
para precisar la aplicación urbanística en cada Comunidad
Autónoma.
-
Además
nos permite comparar las diferencias urbanísticas en las autonomías.
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| Capítulo
15. |
| La reparcelación
en las Comunidades Autónomas.
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Reparcelación urbanística.
1. La reparcelación urbanística
en Andalucía.
a. Concepto, ámbito
y planeamiento.
b. Objeto de la reparcelación
c. Normas de adjudicación
d. Suspensión de licencias
2. Clases de reparcelación.
3. Régimen de la reparcelación.
4. Iniciativa de la reparcelación.
5. Procedimiento
6. Proporción en la adjudicación.
7. Valoración de las fincas resultantes.
8. Fincas adjudicadas.
9. Indemnización de defectos y excesos.
10. Indemnización de perjuicios.
11. Formalización e inscripción.
12. Efectos de la aprobación de la reparcelación.
TALLER DE TRABAJO
Clases de reparcelación
1. Reparcelación económica.
2. Reparcelación voluntaria y forzosa.
3. La normalización de fincas.
4. Reparcelación forzosa
TALLER DE TRABAJO
El Reglamento de Disciplina Urbanística
y casos de parcelación en suelo no urbanizable.
TALLER DE TRABAJO
Formularios específicos
de reparcelación en Andalucía.
Acuerdo de aprobación definitiva de delimitación
de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación
del planeamiento, en Andalucía.
Acuerdo de aprobación inicial de delimitación
de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación
del planeamiento, en Andalucía.
Acuerdo de aprobación definitiva de un
proyecto de reparcelación en Andalucía.
Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto
de reparcelación en Andalucía.
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TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en el Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio
del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón.
1. Concepto de reparcelación.
2. Reparcelación
voluntaria y forzosa.
3. El proyecto de reparcelación.
4. Exclusiones de la nueva
adjudicación en el expediente reparcelatorio.
5. Reparcelación
económica.
6. Documentación
del proyecto de reparcelación.
7. Suspensión de
licencias
8. Procedimiento del proyecto
de reparcelación.
9. Efectos del proyecto
de reparcelación.
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TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo
de las Illes Balears.
1. Sistemas de actuación
a.
Obtención de suelo y ejecución directa.
b. Actuaciones
de transformación urbanística mediante reparcelación
c. Costes
de urbanización a sufragar por propietarios.
2. Concepto de la reparcelación
urbanística.
3. Clases de reparcelación.
a.
Económica.
b. Voluntaria.
4. Equidistribución del
incremento de aprovechamiento.
5. Procedimiento. Expediente
de reparcelación.
6. Proyecto de reparcelación
7. Efectos del proyecto
de reparcelación
8. Inscripción en
el Registro de la Propiedad
TALLER DE TRABAJO
El agente urbanizador
en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.
1. Ejecución sustitutoria
concertada entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor urbanizador
o rehabilitador.
a.
Acuerdo entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor, siempre sometida
a un control público estricto.
b. Cuando
la reparcelación adopta la modalidad de cooperación.
c. Cuando
el empresario-urbanizador asuma los costes de producción a cambio
de parcelas edificables de valor equivalente.
2. Proyecto de reparcelación
presentado por la entidad urbanística actuante por gestión
indirecta.
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso
del suelo de Baleares.
1. La reparcelación
urbanística.
2. El expediente de reparcelación
urbanística.
3. El proyecto de reparcelación
urbanística.
4. Efectos del proyecto
de reparcelación urbanística.
5. Inscripción en
el Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de
marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca.
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TALLER DE TRABAJO
Parcelación y
reparcelación urbanística en la Ley 4/2017, de 13 de julio,
del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
1. Parcelación
2. Reparcelaciones urbanísticas.
a. Concepto
de reparcelación urbanística.
b. Efecto
de la delimitación de las unidades de actuación
c. Procedimiento
d. Inscripción
registral del proyecto de reparcelación
e. Exenciones
fiscales
f. Valoraciones
g. Compensaciones
y Reparcelación económica
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que
se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento
de Canarias.
1. Concepto de reparcelación
urbanística
2. Procedimiento para aprobar
la reparcelación urbanística.
3. Criterios para la reparcelación.
4. Aplicación de
las operaciones de reparcelación urbanística
6. Supuestos de innecesaridad
de la reparcelación urbanística.
7. Clases de reparcelación
urbanística.
8. Instrumentos de gestión
con capacidad reparcelatoria.
9. Contenido del proyecto
reparcelatorio.
10. Titularidad de las fincas
de origen
11. Descripción completa
de las fincas aportadas a la actuación
12. Determinación
de la superficie afectada por la actuación
13. Descripción completa
de las fincas de resultado
14. Descripción de
las fincas expropiadas.
15. Gastos de gestión
y ejecución
16. Cálculo provisional
y coste real de las obras
17. Cuenta de liquidación
provisional
18. Proyecto de reparcelación.
19. Inscripción registral
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-
Documentación sobre reparcelación.
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1. La reparcelación urbanística
en Castilla la Mancha.
2. Concepto de reparcelación.
3. La reparcelación económica.
4. La reparcelación voluntaria y la forzosa.
5. Desarrollo reglamentario de la reparcelación
urbanística en Castilla la Mancha. Decreto 29/2011, de 19/04/2011,
por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución
del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de
la Actividad Urbanística
-
Concepto, objeto y clases de reparcelación
-
Concepto y objeto
-
Reparcelación voluntaria y forzosa
-
Reparcelación económica
-
Normalización de fincas
-
Supuestos en que es innecesaria la reparcelación
-
Área reparcelable, gastos de
urbanización y aplicación de cuotas de urbanización
-
Área reparcelable
-
Gastos de urbanización
-
Anticipación de infraestructuras
y servicios públicos
-
Formalización documental de la
reparcelación
-
Proyecto de reparcelación
-
Memoria justificativa del proyecto de
reparcelación
-
Contenido
-
Relación de personas interesadas
afectadas por la reparcelación
-
Determinación de las fincas resultantes
y propuesta de adjudicación
-
Memoria económica del proyecto
de reparcelación
-
Indemnizaciones
-
Cuenta de liquidación provisional
-
Ejercicio del derecho a declinar la
participación en la actuación
-
Documentación gráfica
del proyecto de reparcelación
-
Planos y otros documentos del proyecto
de reparcelación
-
Procedimiento para la aprobación
del proyecto de reparcelación
-
Elaboración y tramitación
del proyecto de reparcelación
-
Suspensión del otorgamiento de
licencias
-
Revisión de licencias concedidas
con anterioridad al inicio del expediente de reparcelación
-
Actuaciones preparatorias de averiguación
de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados
-
Actuaciones preparatorias de determinación
de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros
-
Tramitación y aprobación
del proyecto de reparcelación forzosa
-
Tramitación del proyecto de reparcelación
forzosa
-
Supuestos en que debe otorgarse nuevo
trámite de audiencia
-
Terminación de la tramitación
y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa
-
Plazo máximo para resolver sobre
proyectos de reparcelación forzosa de iniciativa privada
-
Publicidad del acuerdo de aprobación
definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa
-
Procedimiento para la aprobación
del proyecto de reparcelación voluntaria
-
Tramitación y aprobación
del proyecto de reparcelación voluntaria
-
Procedimiento para la aprobación
de la normalización de fincas
-
Tramitación y aprobación
del proyecto de normalización de fincas
-
La reversión de la reparcelación
-
Reglas de la reparcelación
-
Criterios de adjudicación de
parcelas resultantes
-
Criterios de valoración de derechos
y bienes a efectos indemnizatorios
-
Efectos de la reparcelación
-
Efectos jurídico-reales
-
Ocupación de los terrenos
-
Subrogación real de las antiguas
parcelas por las nuevas
-
Subsistencia de derechos y cargas existentes
sobre las parcelas
-
Entregas obligatorias de suelo a la
Administración
-
Afección con carácter
real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización
-
Efectos económicos
-
Compensaciones en la cuenta de liquidación
-
Liquidación definitiva
-
Procedimiento para la aprobación
de la liquidación definitiva
-
Régimen fiscal de la reparcelación
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación inversa en Castilla
La Mancha en base al Decreto de 86/2018, de 20 de noviembre de medidas
para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía
y los pequeños municipios
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1. El expediente de reparcelación.
2. Proyecto de reparcelación.
Derechos de los propietarios
en atención a las superficies aportadas
Fincas resultantes: valoración
Fincas resultantes: adjudicación
por criterio de proximidad
Escasa cuantía de derechos
Diferencias de adjudicación
y valoración
Plantaciones, obras, edificaciones,
instalaciones y mejoras
Fincas resultantes: parcela mínima
edificable y excepciones
Supuestos de no necesidad de nueva
adjudicación de fincas
Suelo urbano
Bienes de dominio público
3. Efectos de la aprobación de proyectos de
reparcelación.
4. Comunidad de reparcelación.
5. Documentación del Proyecto de reparcelación.
6. La Reparcelación y la Junta de compensación.
Modalidad de compensación
básica
Junta de compensación: supuestos
de no necesidad
Iniciativa
Junta de compensación: adhesión
Junta de compensación: naturaleza
TALLER DE TRABAJO.
Sistema de reparcelación
1. Objeto de la reparcelación.
2. Inicio del expediente de reparcelación
3. Fincas aportadas y participación de
las personas propietarias.
-
Obligaciones de información y
supuestos de discrepancia
-
Derechos de las personas propietarias
y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación
-
Supuestos de exclusión en la
reparcelación
-
Participación de los bienes de
dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación
-
Participación de las personas
propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación
4. Expropiación de fincas en la reparcelación
5. Adjudicación de fincas resultantes
-
Determinaciones y criterios para la
adjudicación de fincas
-
Valoración de las fincas resultantes
-
Adjudicación de terrenos en pago
de gastos de urbanización
-
Cesión de suelo con aprovechamiento
urbanístico
-
Determinaciones del proyecto de reparcelación
para la adjudicación de edificaciones bajo el régimen de
propiedad horizontal
6. Proyecto de reparcelación. Memoria.
-
Contenido del proyecto de reparcelación
-
Contenido de la memoria
-
Personas interesadas en el expediente
-
Circunstancias de las fincas aportadas.
-
Definición y adjudicación
de fincas resultantes
-
Cargas preexistentes y derechos inscritos
con posterioridad a la nota marginal
-
Cuenta de liquidación provisional
7. Documentación gráfica del proyecto
de reparcelación
8. Contenido de la certificación del proyecto
de reparcelación
9. Efectos del proyecto de reparcelación
-
Efectos jurídico-reales
-
Afectación de las fincas al pago
de las cargas de urbanización
-
Vigencia de la afección
-
Solicitud de cancelación de la
afección
-
Innecesariedad de la afección
-
Incumplimiento de la obligación
de urbanizar
-
Concentración de responsabilidad
-
Hipotecas en garantía de obras
-
Sustitución de garantías
-
Cuenta de liquidación definitiva
-
Rectificaciones derivadas de resoluciones
administrativas o judiciales
10. Reparcelación voluntaria
11. Reparcelación económica
12. Regularización de fincas
-
Reparcelación que afecta un propietario
o propietaria únicos o una comunidad de bienes
-
Operaciones jurídicas complementarias
y modificaciones de los proyectos de reparcelación
TALLER DE TRABAJO.
Sistema de reparcelación
1. Objeto de la reparcelación
2. Inicio del expediente de reparcelación.
3. Fincas aportadas y participación
de las personas propietarias
4. Derechos de las personas propietarias
y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación
5. Supuestos de exclusión
en la reparcelación
6. Participación de los bienes
de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación.
7. Participación de las personas
propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación
8. Expropiación de fincas
en la reparcelación
9. Adjudicación de fincas
resultantes
10. Determinaciones y criterios
para la adjudicación de fincas.
11. Valoración de las fincas
resultantes
12. Adjudicación de terrenos
en pago de gastos de urbanización.
13. Cesión de suelo con aprovechamiento
urbanístico
14. Determinaciones del proyecto
de reparcelación para la adjudicación de edificaciones bajo
el régimen de propiedad horizontal
15. Contenido de la memoria
16. Datos de personas y fincas.
17. Definición y adjudicación
de fincas resultantes
18 Cuenta de liquidación
provisional
19. Documentación gráfica
del proyecto de reparcelación del Reglamento.
20. Contenido de la certificación
del proyecto de reparcelación.
21. Efectos del proyecto de reparcelación
22. Reparcelación voluntaria
23. Reparcelación económica.
24. Reparcelación que afecta
un propietario o propietaria únicos o una comunidad de bienes
25. Operaciones jurídicas
complementarias y modificaciones de los proyectos de reparcelación.
TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos
de reparcelación en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos
y bases de actuación (modalidad de compensación básica
del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos
y bases de actuación (modalidad de compensación básica
del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Información pública y notificación
de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación
básica del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos
y bases de actuación (modalidad de compensación básica
del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de estatutos
y bases de actuación (modalidad de compensación básica
del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Aprobación inicial de proyecto de estatutos
y bases de actuación (modalidad de compensación básica
del sistema de reparcelación) en Cataluña.
Alegaciones a la aprobación inicial de
un instrumento de gestión urbanística.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación
en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación
en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación
en Cataluña.
Información pública y notificación
de proyecto de reparcelación en Cataluña.
Aprobación inicial de proyecto de reparcelación
en Cataluña.
Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación
en Cataluña.
Aprobación inicial de la modificación
de la división de polígonos en Cataluña.
Aprobación definitiva de la modificación
de la división de polígonos en Cataluña.
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TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación
territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
1. Concepto de reparcelación
urbanística.
2. Clases de reparcelación.
a.
Reparcelación voluntaria.
b. Reparcelación
forzosa.
c. Reparcelación
económica
3. Normalización de fincas
4. Vías públicas
comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación.
5. Efectos de la reparcelación
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1. Sistema de cooperación.
2. Reglas generales para
la equidistribución.
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
remitida a la equidistribucion en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre,
que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo
de Galicia.
1. La reparcelación
remitida a la equidistribucion en el Reglamento.
2. Objeto de la equidistribución.
3. Formulación del
proyecto de equidistribución.
4. Sujetos de los expedientes
de equidistribución.
a.
Acreditación de titularidad y superficie.
b. Bienes
de dominio público.
5. Contenido del proyecto de
equidistribución.
a.
Memoria.
b. Parcelas.
c. Valoraciones.
d. Parcelas
de resultado de carácter patrimonial
e. Cuenta
de liquidación provisional
f. Planos
g. Documentación
complementaria.
6. Criterios del proyecto de
equidistribución.
7. Excepción de terrenos
edificados de acuerdo con el planeamiento.
8. Excesos y defectos de
adjudicación.
9. Derechos de realojo y
retorno.
10. Procedimiento de aprobación
11. Inscripción registral
del proyecto de equidistribución.
12. Efectos de la aprobación
del instrumento de equidistribución.
13. Liquidación definitiva
de la equidistribución.
TALLER DE TRABAJO.
Formularios específicos
de equidistribución y reparcelación en Galicia.
Resolución/acuerdo
de aprobación de propuesta de equidistribución formalizada
por los propietarios afectados
Resolución por la
que se somete a información pública propuesta de equidistribución
formalizada por los propietarios afectados
Resolución/acuerdo
por la que aprueba procedimiento de delimitación de zonas de normalización
de fincas
Resolución de alcaldía
por la que se da audiencia a los interesados en procedimiento de delimitacion
de zonas de normalización de fincas
Solicitud de particular
referente al inicio de procedimiento de delimitación de zonas de
normalización de fincas
Acuerdo de aprobación
definitiva de reparcelación voluntaria
Acuerdo de aprobación
definitiva de reparcelación voluntaria
Resolución que ordena
la información pública en reparcelación voluntaria
Alegaciones a la aprobación
inicial de un instrumento de gestión urbanística
Acuerdo de aprobación
inicial de un reajuste en la delimitación de polígonos de
actuación urbanística en Galicia.
Acuerdo de aprobación
definitiva de un reajuste en la delimitación de polígonos
de actuación urbanística en Galicia.
Acuerdo de aprobación
inicial de un instrumento de equidistribuciónen Galicia.
Acuerdo de aprobación
definitiva de un instrumento de equidistribución en Galicia.
Acuerdo de aprobación
inicial de un proyecto de urbanizaciónen Galicia.
Acuerdo de aprobación
definitiva de un proyecto de urbanizaciónen Galicia.
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Proyecto de reparcelación
Elaboración y aprobación
del proyecto de reparcelación
Efectos y formalización
del proyecto de reparcelación
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
urbanística en la la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación
territorial y urbanística de la Región de Murcia.
1. Proyecto de reparcelación
2. Efectos y formalización
del proyecto de reparcelación.
|
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TALLER DE TRABAJO
Parcelación y reparcelación urbanística
en Navarra. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que
se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del
Territorio y Urbanismo.
1. Parcelación.
2. Reparcelación
a. Concepto.
b. Reparcelación económica.
c. Proyecto de Reparcelación
d. Liquidación definitiva
de la reparcelación.
TALLER DE TRABAJO
El sistema de reparcelación.
1. Sistema de reparcelación voluntaria.
2. Reglas de la reparcelación voluntaria
3. Obligaciones del propietario o propietarios.
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación en el Decreto Foral
85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral
10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del
Territorio y Urbanismo.
-
El Proyecto de Reparcelación
-
Sistema de reparcelación voluntaria
-
Reparcelación económica
y normalización de fincas
TALLER DE TRABAJO
Tramitación simultánea de los
instrumentos de gestión (sistema de compensación, los Estatutos
de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación
voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación)
con el planeamiento en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el
que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de
normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
|
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La reparcelación urbanística.
1. Concepto de reparcelación urbanística.
2. Procedimiento de aprobación de la reparcelación.
-
Suspensión del otorgamiento de
licencias de parcelación y edificación.
-
Formulación.
-
Titularidad y situación de las
fincas iniciales.
-
Aprobación e inscripción
en el Registro.
-
Régimen supletorio.
3. Reparcelación económica
a. Supuestos de aplicación
b. Contenido o determinaciones
4. Reparcelación voluntaria.
5. Reparcelación forzosa
a. Legitimados para la formulación
y promoción de la reparcelación forzosa
b. Especialidades de reparcelación
forzosa
c. Efectos económicos y reales
de la aprobación del proyecto reparcelación.
-
Cesión o transmisión a
la Administración correspondiente
-
Subrogación
-
Extinción o transformación
de los derechos y cargas incompatibles con la nueva ordenación.
-
Afectación real de las parcelas
adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes
al sistema de actuación que corresponda.
-
Inscripción en el Registro de
la Propiedad
6. La reparcelación en el Decreto 105/2008,
de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, de 30
de junio, de Suelo y Urbanismo.
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación en el País Vasco.
Reparcelación.
Régimen de la reparcelación.
Criterios para la reparcelación.
Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
Extinción o transformación de derechos
y cargas incompatibles con la ordenación.
Reparcelación económica.
Reparcelación voluntaria y forzosa.
Especialidades del procedimiento de reparcelación
forzosa antes del programa de actuación urbanizadora.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Proyecto
de reparcelación en el País Vasco.
1. Memoria
-
Objeto
-
Circunstancias o acuerdos que motivan
la reparcelación y peculiaridades que concurren
-
Descripción de la Unidad de Ejecución
UE-1 reparcelable.
-
Criterios utilizados para la definición
y cuantificación de los derechos afectados
-
Criterios de valoración
de los solares o superficies adjudicadas
y criterios de adjudicación. Criterios de valoración
de las parcelas adjudicadas. Determinación de los coeficientes de
ponderación. Criterios de adjudicación de las parcelas resultantes.
-
Criterios de valoración
de los edificios y demás elementos
o derechos que deban extinguirse, y de las cargas
correspondientes a los adjudicatarios. Derechos de realojo.
-
Renuncias. Determinación de la
indemnización a percibir por el renunciante.
-
Suelos contaminados.
-
Criterios para la determinación
de la cuenta de liquidación provisional
-
Convenios suscritos por el Excmo. Ayuntamiento
de Bilbao que afectan a este Proyecto de Reparcelación
2. Relación de propietarios
e interesados con expresión de la
naturaleza y cuantía de su derecho.
3. Descripción de parcelas resultantes,
con expresión de la edificabilidad que a cada una corresponde.
4. Propuesta de adjudicación de las parcelas
resultantes.
5. Extinción, sustitución y constitución
de cargas y operaciones registrales recomendadas.
-
Extinción, sustitución
y constitución de cargas. Sustitución de cargas. Constitución
de cargas.
-
Operaciones registrales recomendadas
para la inscripción del presente Proyecto. Inscripción de
superficie real. Segregación para la constitución de las
fincas iniciales. Cancelación, o en su caso traslado, de la descripción
registral de las edificaciones. Agrupación instrumental. Segregación
de las parcelas resultantes.
6. Documentación anexa.
|
|
|
Reparcelación.
Tramitación.
Reglas para la reparcelación.
Efectos del acuerdo aprobatorio
de la reparcelación.
Reparcelación económica.
Normalización de
fincas.
|
|
|
Decreto legislativo 1/2021, de 18 de
junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de
ordenación del territorio, urbanismo y paisaje
1. Concepto de reparcelación urbanística.
2. Clases de reparcelación.
a. Reparcelación
forzosa
b. Reparcelación voluntaria.
c. Reparcelación en régimen
de propiedad horizontal.
d. Reparcelación económica.
3. Derechos de la reparcelación.
4. Valoración de bienes y derechos.
5. Distribución de las adjudicaciones.
a. Reglas generales de distribución
b. Reglas especiales sobre proindivisos.
c. Reglas especiales en la gestión
directa.
6. Identificación y titularidad de fincas,
bienes y derechos afectados.
a. Investigación
de las titularidades
b. Identificación registral
de fincas.
7. Cuenta de liquidación provisional y liquidación
definitiva de la reparcelación.
8. Contenido documental del proyecto de reparcelación.
9. Efectos de la reparcelación.
10. La reversión de la reparcelación
TALLER DE TRABAJO
La reparcelación
inversa en la Comunidad Valenciana como solución a los PAIs inviables
y reversibles.
1. La reparcelación inversa como solución
a los PAIs fantasmas (urbanizaciones fantasmas).
2. Planes de Actuación Integrada (PAI)
no iniciados. PAIs antieconómicos y que pueden ser revertidos. Reparcelación
inversa.
-
Los PAI iniciados y que pueden
ser viables se podrán dividir en sectores para ejecutarlos poco
a poco y ampliar el plazo de ejecución a diez años, mientras
que en los PAI inviables y reversibles se podrá hacer una "reparcelación
inversa" para que los terrenos vuelvan a la situación anterior,
sin cargas para los propietarios.
3. La solución de la la reversión de
la reparcelación.
a. Dar solución a
los distintos escenarios que han generado los PAIs fantasmas.
b. Cuestiones analizadas.
• Determinación de
los interesados en el procedimiento de reparcelación inversa; supuestos
de transmisión de parcelas resultantes, cambios de titularidad,
etc…
• Delimitación del área
reparcelable.
• Tratamiento de los excesos y defectos
de adjudicación.
• Tratamiento de las indemnizaciones
por extinción de derechos y cargas incompatibles con el planeamiento
o el proyecto de reparcelación.
• Tratamiento de las operaciones
de depuración jurídico-registral de las parcelas aportadas
en el proyecto inicial; supuestos de inmatriculación, rectificación,
etc.
• Tratamiento de las parcelas con
afección parcial.
• Supuestos de propietarios que
escogieron la retribución al urbanizador en especie.
• Tratamiento del suelo dotacional
público.
c. El procedimiento legal de la reversión
de la reparcelación
4. Un caso real de reparcelación inversa (anterior
a la Ley 1/2019) aprobado por el Ayuntamiento e inscrito en el Registro
de la Propiedad.
5. Documentos urbanísticos del proceso
de reparcelación inversa en un supuesto anterior a la ley 1/2019.
a. Memoria
1º. Introducción
general
1.1. Antecedentes
1.2. Situación actual
1.3. Bases legales de la actuación
1.4. Objeto de la reparcelación
inversa. Su tramitación
1.5. Contenido del proyecto de reparcelación
-
Memoria.
-
Relación de propietarios e interesados.
-
Descripción de las parcelas aportadas.
-
Propuesta de adjudicación de
fincas resultantes.
-
Planos
-
Emplazamiento.
-
Plano catastral.
-
Estado actual. Usos del suelo.
-
Parcelas aportadas.
-
Fincas adjudicadas
-
Superpuesto de aportadas y adjudicadas.
1.6. Descripción de la unidad
reparcelable.
1.7. Situación urbanística
de los terrenos objeto de reparcelación
A). Descripción de los terrenos
en el momento actual.
B). Descripción del planeamiento
que se ejecuta
C). Relación existente /
planificado.
2º. Criterios específicos
de la reparcelación inversa
2.1. Titulares e interesados.
Su actualización
2.2. Definición de los derechos
de los afectados
2.3. Valoración del suelo
2.4. Valoración de las indemnizaciones
2.5. Corrección de errores
2.6. Tratamiento de las parcelas
con afección parcial
2.7. Tratamiento de los propietarios
no tuvieron adjudicación de parcela de resultado.
2.8. Tratamiento del suelo dotacional
público.
2.9. Cargas urbanísticas,
coeficiente de participación y valor del suelo.
2.10. Participaciones de los miembros
de la familia almenar en las distintas parcelas y fincas.
Anexo: certificación registral
de dominio y cargas.
b. Emplazamiento
c. Catastral
d. Ortofoto
e. Parcelas Aportadas
f. Fincas Adjudicadas
g. Superposicion Aportadas-Adjudicadas
TALLER DE TRABAJO
Caso real de Proyecto de reparcelación
forzosa en la Comunidad Valenciana.
Ámbito
Modificado tras periodo de información
al público
INDICE
DOCUMENTO 1. MEMORIA
1. ANTECEDENTES
1.1. Planeamiento que se ejecuta
2. NORMATIVA APLICABLE
3. DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL PROYECTO
DE REPARCELACIÓN
4. CONCEPTO Y OBJETO DE LA REPARCELACIÓN
5. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
REPARCELABLE
5.1. Superficie y límites
del Área Reparcelable
6. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR
LA TITULARIDAD DE LAS PARCELAS AFECTADAS
7. CRITERIOS DE VALORACIÓN
DE BIENES Y DERECHOS
7.1. Valoración de plantaciones,
edificaciones, construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse
7.2. Valoración de cargas
y gravámenes
7.3. Valoración de actividades
económicas
8. FINCAS APORTADAS
8.1. Tratamiento de los bienes de
dominio público
8.2. Titularidades dudosas.
9. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR
Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS
AFECTADOS
10. CRITERIOS DE VALORACIÓN
DE SUPERFICIES ADJUDICADAS
11. FINCAS ADJUDICADAS
12. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
DE LUCES Y VISTAS
13. CARGAS Y GASTOS QUE CORRESPONDEN
A LOS ADJUDICATARIOS
14. CUENTA DE LIQUIDACIÓN
PROVISIONAL
15. EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN
2. Relación de propietarios
e interesados
3. Descripción de las fincas
o partes de fincas aportadas a la reparcelación
4. Propuesta de adjudicación
de las fincas resultantes
5. Tasación de los derechos,
edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse
para la ejecución del plan
6. Cuenta de liquidación
provisional
7. Planos
1- Planos de Información
1.1.- Situación
1.2.- Catastral
1.3.- Parcelario Instituto Geográfico
y Catastral
1.4.- Estado Actual – Topográfico
1.5.- Cesión y transferencia
de aprovechamiento
2- Planos de Proyecto
2.1.- Fincas Aportadas
2.2.- Ordenación Pormenorizada
2.3.- Fincas Adjudicables
2.4.- Fincas Resultantes
2.5.- Fincas Resultantes Acotadas
2.6.- Superposición
8. Memoria de cuotas de urbanización
9. Anejos
Anejo I: Certificados de dominio
y cargas.
Anejo II: Informes municipales.
Anejo III: Acuerdos del Consejo
de Administración ADIF.
Anejo IV: “Informe de Valoración
Urbanística”.
Anejo V: Costes por descontaminación
de suelo.
Anejo VI: Informes contestación
alegaciones.
Anejo VII: Valoración de
Centros de Transformación Diferidos.
|
| Capítulo
16. |
Efectos de la reparcelación.
1. Efectos en la
normativa general
2. Efectos en la reparcelación
voluntaria.
a.
Subrogación real
b. Afección
real
3. Transmisión de terrenos
de cesión obligatoria
4. Bienes destinados al
dominio público.
5. Efectos económicos:
los saldos de las cuentas de liquidación.
6. Efectos en la normativa
autonómica.
TALLER DE
TRABAJO
La reparcelación
inversa o reversión de la reparcelación.
-
Consecuencias
complejísimas y desproporcionadas por las titularidades antiguas
y repercusiones hipotecarias de importante calado.
|
| Capítulo
17. |
|
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
urbanístico es una pieza clave en la práctica urbanística
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional del urbanismo.
|
|
PARTE
CUARTA.
-
Formularios
de unidades de ejecución.
|
<
|
| A. UNIDADES
DE EJECUCIÓN |
1. Delimitación de unidades de
ejecución
a. De oficio por la entidad
local o urbanística especial actuante
b. A instancia de los particulares
interesados
2. Informe de secretaría
Modelo a
Modelo b
3. Acuerdo de aprobación inicial
Modelo a
Modelo b
4. Notificación e información pública.
Modelo a
Modelo b
5. Anuncio.
Modelo a
Modelo b
6. Escrito de alegaciones
7. Certificaciones del secretario sobre la información
pública.
8. Propuestas de gestión urbanística.
9. Aprobación definitiva del proyecto de
delimitación.
10. Publicación en el Boletín de
la provincia y notificación del acuerdo de aprobación definitiva
Modelo a
Modelo a
Modelo c
11. Notificaciones a los propietarios.
Modelo a
Modelo b
12. Certificado del secretario.
|
| B. MODIFICACIÓN
DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN |
1. Modificación del sistema de
actuación
2. Propuesta vía compensación.Junta
de compensación.
|
PARTE
QUINTA.
-
Esquemas del
procedimiento del proyecto de reparcelación.
|
|
1. Proyecto de Reparcelación. Iniciativa
Pública.
2. Actuaciones complementarias a proyectos de
reparcelación.
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PARTE
SEXTA
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Formularios
de reparcelación.
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| A. REPARCELACIÓN |
1. Providencia de iniciación
del expediente de reparcelación por imperativo legal.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
2. Solicitud de iniciación del expediente de
reparcelación.
3. Acuerdo de iniciación del expediente
de reparcelación en caso de solicitud.
4. Redacción de oficio del Proyecto de
Reparcelación.
5. Edictos y notificación a los interesados.
6. Anuncio.
7. Identificación de propietarios titulares
de las fincas afectadas por la relimitación.
8. Solicitud de certificación de titularidad
y cargas al Registro de la Propiedad
9. Incoación a iniciativa privada
(100% de propietarios afectados).
10. Incoación a iniciativa privada: Edicto
11. Solicitud de certificación registral
de titularidad y cargas de las fincas incluidas en la unidad reparcelable.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
12. Notificación a los propietarios de la iniciación
de la reparcelación
Modelo a
Modelo b.
13. Instancia de los propietarios afectados presentando
el proyecto de reparcelación
14. Acuerdo municipal aprobando realizar de oficio
el Proyecto de Reparcelación
Reglas para la
redacción del proyecto de reparcelación.
Documento nº 1. Memoria
1. Antecedentes
2. Objeto
3. Ámbito
4. Información urbanística
del planeamiento en vigor.
5. Propietarios (fincas aportadas
y fincas resultantes).
6. Criterios para determinación
de los derechos y obligaciones.
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Determinación de los porcentajes
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Cálculo del valor de los derechos
-
Cálculo de los gastos
7. Valor del suelo. Determinación.
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Suelo bruto aportado
-
Suelo neto urbanizado
-
Suelo neto edificable sin urbanizar.
-
Determinación del coeficiente
corrector.
-
Costes de urbanización.
8. Bienes y derechos indemnizables y
valoración de las cargas.
-
Valoración de las cargas
-
Valoración de los bienes y derechos
indemnizables.
9. Derribos a ejecutar. Valoración.
10. Gravámenes compatibles
con el planeamiento.
11. Gravámenes incompatibles
con el planeamiento.
12. Criterios para la adjudicación
de las fincas resultantes.
13. Cuadro de fincas aportadas.
14. Parcelas resultantes y propietarios
a quienes se adjudican.
15. Cuadro de derechos y coeficientes.
16. Cuenta de liquidación
provisional, teniendo en cuenta el presupuesto estimado del proyecto de
urbanización.
Documento nº 2. Fincas aportadas.
Documento nº 3. Fincas resultantes.
Modelo a.
Modelo b.
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| B. PROYECTO
DE REPARCELACIÓN. |
1. Escrito de renuncia a presentar proyecto
de reparcelación por los propietarios.
2. Escrito de presentación de proyecto
de reparcelación.
3. Resolución municipal de ampliación
de plazo para completar proyecto de reparcelación.
4. Resolución municipal de redacción
de oficio de un proyecto de reparcelación.
Modelo a
Modelo b
5. Proyecto de Reparcelación
Modelo a
Memoria
Fincas aportadas
Fincas resultantes
Planos / Información gráfica.
Modelo b.
Modelo c
6. Proyecto de reparcelación urbanística
por mutuo acuerdo
7. Proyecto de reparcelación simplemente
económica.
8. Informe técnico del secretario calificando
el proyecto presentado.
9. Apertura del trámite de información
pública
Modelo a
Modelo b
10. Certificación del resultado del trámite
de información pública.
11. Decreto de la alcaldía proponiendo
la redacción del proyecto de reparcelación por la administración
municipal.
Modelo a.
Modelo b.
12. Acuerdo aprobación inicial del proyecto
de reparcelación.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
13. Anuncio de aprobación inicial. Edictos.
14. Notificación personal del acuerdo de
aprobación inicial a los interesados
15. Certificación del resultado del trámite
de información pública
16. Escrito de alegaciones
17. Tramitación de las alegaciones. Informes
de la secretaría.
18. Informes técnico y jurídico
sobre las alegaciones.
Modelo a.
Modelo b
19. Providencia de la Alcaldía sobre trámite
de audiencia a los interesados a la vista del informe técnico sobre
las alegaciones.
20. Notificación a los afectados por la
propuesta de rectificación del proyecto de reparcelación
Modelo a.
Modelo b
21. Requerimiento a los propietarios para formalizar
la reparcelación y transmitan al Ayuntamiento los terrenos de cesión
obligatoria
22. Audiencia pública y alegaciones.
23. Certificación del trámite de
audiencia a la rectificación del proyecto de reparcelación
Informe técnico de la secretaría sobre las alegaciones.
24. Acuerdo denegatorio del proyecto de reparcelación.
25. Acuerdo de aprobación definitiva del
proyecto de reparcelación
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
Modelo e
26. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto
de reparcelación con rectificaciones.
27. Anuncio de la aprobación definitiva.
a. Anuncio de publicación.
Edictos.
b. Notificación a los interesados
28. Notificación a los interesados del acuerdo
de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación
29. Diligencias de notificación y publicación.
Aprobación definitiva
30. Remisión administrativa a la Comisión
Provincial de Urbanismo.
31. Requerimiento a propietario para la efectividad
de las cesiones previstas en Proyecto de Reparcelación
Modelo a
Modelo b
32. Solicitud de propietario para aplazamiento (o
fraccionamiento) de los gastos de urbanización
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| C. INSCRIPCIÓN
REGISTRAL DE LA REPARCELACIÓN. |
1. Certificación del secretario
a efectos de inscripción registral.
2. Escritura o documento administrativo de formalización
de la reparcelación
a. Formalización
mediante escritura pública
b. Inscripción del acuerdo
en el Registro de la Propiedad
c. Protocolización mediante
acta notarial
d. Solicitud de inscripción
de la reparcelación en el Registro de la Propiedad
3. Escritura de reparcelación voluntaria y
delimitación de la unidad de actuación discontinua, segregación
y cesión gratuita
4. Documento administrativo de formalización
de la reparcelación
5. Protocolización del documento administrativo
de aprobación de la reparcelación.
6. Solicitud de inscripción en el Registro
de la Propiedad
Modelo a
Modelo b
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| D. PROCEDIMIENTO
DE REPARCELACIÓN VOLUNTARIA. |
1. Procedimiento abreviado: instancia
solicitando la reparcelación voluntaria continua.
Modelo a.
Modelo b.
2. Procedimiento abreviado: instancia solicitando
la reparcelación voluntaria y discontinua.
3. Informes técnicos de la Secretaría
municipal.
4. Aprobación inicial e información
pública.
5. Escrito de alegaciones
6. Resolución municipal denegando la reparcelación.
7. Remisión a la Comisión Provincial
de Urbanismo
8. Aprobación municipal de la reparcelación
voluntaria.
9. Inscripción registral de la reparcelación
voluntaria
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| E. PROCESO
DE NORMALIZACIÓN DE FINCAS |
1. Solicitud de inicio de expediente SIN
proyecto de normalización.
2. Solicitud de inicio de expediente CON proyecto
de normalización.
Modelo a.
a. Memoria del proyecto
de normalización de fincas.
b. Relación de propietarios
e interesados afectados.
c. Cuenta de compensaciones económicas.
Modelo b
3. Presentación de proyecto de normalización
de fincas previo requerimiento municipal.
4. Escrito de los propietarios renunciando al
derecho de presentar un proyecto de normalización.
5. Resolución municipal de redacción
de oficio del proyecto de normalización.
6. Edictos y notificaciones.
7. Resolución municipal iniciando la normalización
de fincas.
8. Solicitud de certificación de titularidad
y cargas al Registro de la Propiedad.
9. Aprobación inicial del proyecto de normalización
de fincas.
10. Escrito de alegaciones
11. Informes técnicos del proyecto de normalización
de fincas.
12. Resolución municipal de conversión
del proceso de normalización de fincas en un proceso general de
reparcelación
13. Resolución municipal denegatoria
de la aprobación definitiva del proyecto de normalización
de fincas
14. Aprobación definitiva del proyecto
de normalización de fincas.
15. inscripción del proyecto de normalización
de fincas en el Registro de la Propiedad.
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| F. CASOS
REALES DE REPARCELACIONES. |
1. Aprobación definitiva
del Proyecto de Actuación, (incluidos el Proyecto de Reparcelación
y el Proyecto de Urbanización) .
2. Aprobación de iniciativa para el desarrollo
por el Sistema de Compensación y reparcelación, previos a
la Junta de Compensación.
3. Enajenación, mediante concurso de la
parcela reparcelada de la unidad de ejecución única del sector.
4. Ordenanza tasas por reparcelación
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| G. REQUERIMIENTO
MUNICIPAL PARA COBRO DE CUOTAS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN EN CASO
DE REPARCELACIÓN. |
1. Acuerdo municipal requiriendo el pago
anticipado de gastos de urbanización.
2. Notificaciones. Edictos.
3. Fraccionamientos o aplazamientos de pago.
4. Acuerdo de aprobación de la liquidación
definitiva de las cuotas de urbanización. Notificaciones y edictos.
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