Forcadell
destaca que, en la misma línea, la experiencia de compra está
cobrando cada vez mayor protagonismo en los locales comerciales de aquellos
negocios en los que hay una verdadera simbiosis entre el comercio electrónico
y la tienda física. La omnicanalidad le ha aportado al local comercial
una nueva dimensión, en la que cobran cada vez más importancia
las expectativas y la satisfacción del cliente, cada vez más
hiperconectado, informado y exigente.
La tendencia
de especialización ha influido de manera transversal a todos los
sectores del retail: desde Restauración –el más activo en
Barcelona-, Moda y Alimentación, hasta el Lujo, que está
presentando amplias perspectivas de crecimiento para los próximos
ejercicios. Según Focadell, las marcas más pequeñas,
en su búsqueda por competir con los grandes operadores y su comercio
de masas, están encontrando en la especialización del producto
de calidad un nicho de mercado idóneo y un valor de diferenciación.
Según
el informe de Forcadell, el boom de las flagships que se inició
en el 2016 en Barcelona se ha ido disminuyendo paulatinamente y las inauguraciones
de este tipo de establecimientos han sido cada vez menores en el 2018,
debido principalmente a la falta de espacios disponibles en ubicaciones
prime. Por otro lado, se mantiene el interés de aquellas marcas
que hasta ahora se ubicaban en polígonos o parques de medianas por
situarse en espacios de grandes superficies en el centro de Barcelona,
pero se encuentran con el mismo hándicap: la escasez de locales
disponibles de grandes superficies en ubicaciones prime.
Disponibilidad
El comercio
electrónico, contra todo pronóstico, está sirviendo
de motor para las ventas en la tienda física y está dinamizando
el sector retail en casi todas las líneas. Además, la poca
disponibilidad de locales en prime está provocando, por un lado,
que las rentas mantengan su evolución al alza y, por otro, que continúen
reactivándose líneas que hasta ahora eran menos comerciales,
hecho que ha provocado una reducción notable del periodo de desocupación,
según datos de la consultora.
Forcadell destaca
que el apetito de los fondos internacionales por la inversión en
localizaciones prime sigue siendo muy elevado, pero la falta de producto
disponible en estas calles comerciales está limitando las operaciones
de inversión. Si en el conjunto de Barcelona de cada 10 locales
disponibles, 4 se encuentran en venta y 6 en alquiler; cuando se trata
de ubicaciones prime, el porcentaje de locales en venta se reduce hasta
representar menos del 20%.
Precios en
prime
Las rentas
de locales comerciales en prime registran incrementos continuados desde
el 2013. Concretamente, desde el 1S 2013 hasta la actualidad se han incrementado
hasta un 49%. A lo largo de los dos últimos ejercicios la tendencia
alcista de las rentas se ha ido moderando hasta el punto de que en la 2ª
mitad del año la variación semestral no ha superado el 3%.
Aun así, las calles más comerciales de Barcelona siguen liderando
el ranking de las rentas más altas de toda España, encabezado
por la av. Portal de l’Àngel, con 275 €/m2/mes.
Los precios
de locales comerciales en venta en ubicaciones prime de Barcelona han mantenido
en la 2ª mitad del año una tendencia de estabilidad que data
desde el 2S 2017 según Forcadell. De hecho, la única variación
que se ha registrado en el 2S 2018 ha sido una rebaja de algunos precios
máximos, tendencia que hace prever –junto con las perspectivas de
ralentización de la economía a nivel mundial- una tendencia
de estabilidad en los próximos ejercicios. Como en el alquiler,
av. Portal de l’Àngel se mantiene como la calle comercial más
cara de Barcelona y de España, con 94.285€/m².
Mercado de
inversión
El mercado
de inversión en retail sigue mostrando mucho dinamismo, animado
por el auge del e-commerce, la tendencia de especialización del
retail, el aumento de las ventas del comercio minorista, los nuevos formatos
que están surgiendo y la buena aceptación que están
teniendo –por parte de retailers y consumidores- los nuevos proyectos que
salen al mercado. La consultora destaca que un reflejo del buen momento
que vive el sector se encuentra en las cifras de inversión: a nivel
estatal, la inversión profesional especializada en activos retail
ha copado el 22% del total de capital invertido en 2018, lo que supone
un volumen superior a los 4.200 M€. Se trata de una cifra récord,
que supera el volumen obtenido en los 2 últimos años (4.000
M€ anuales).
Los centros
comerciales de Barcelona, en contraste con el declive que viven en EEUU,
siguen captando un gran interés inversor y protagonizando inauguraciones
-como la del CC Finestrelles y grandes remodelaciones, como la de La Roca
Village (50 M€) y Diagonal Mar (29 M€). En todas estas operaciones,
en línea con la evolución del mercado, se observa una clara
apuesta por la Restauración y por la experiencia del cliente, a
través del ocio, comercio especializado, servicios y actividades
físicas. Cabe destacar el fuerte interés por parte de fondos
de inversión por la compra de carteras de locales ubicados en high
street, donde los contratos de sale & lease back son cada vez más
comunes.
Según
el informe de Forcadell, las rentabilidades, aunque continúan comprimiéndose,
se mantienen atractivas en 2as y 3as líneas, en torno al 5-6,5%.
En ubicaciones prime, los fondos de inversión están accediendo
a yields del alquiler más bajos por las expectativas de plusvalía
del inmueble. |
