El mercado
del suelo residencial a nivel nacional continúa marcado por su caracterizada
dispersión, lo que pone de manifiesto la importancia del análisis
regional, tanto por la influencia de la variación del precio de
la vivienda en las operaciones de suelo como por la influencia de la situación
urbanística de cada ubicación. En las ubicaciones con mayor
dinamismo, la escasez de suelo directamente edificable repercute en una
oferta de vivienda, a su vez, escasa, que ante una demanda creciente provoca
el encarecimiento de los precios, que se traslada al valor del suelo. Tal
sería el caso de Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia.
Algo parecido ocurre en Islas Baleares, si bien, su actividad está
muy centrada en un segmento de mercado orientado al turismo residencial
de muy alto poder adquisitivo.
NOTICIA
Madrid, Barcelona,
Málaga, Alicante y Valencia se sitúan a la cabeza en el mercado
de suelo nacional, según se desprende de la última edición
del 'Mapa del tiempo urbanístico' realizado por ST Sociedad de Tasación.
Concretamente,
la tasadora pone de relieve que el mercado del suelo residencial a nivel
nacional sigue marcado por su dispersión, tanto por la influencia
de la variación del precio de la vivienda en las operaciones de
suelo como por la influencia de la situación urbanística
de cada ubicación.
Así,
destaca que en las ubicaciones con mayor dinamismo, la escasez de suelo
directamente edificable repercute en una oferta de vivienda "escasa", que
ante una demanda "creciente" provoca el encarecimiento de los precios y
traslada el valor al suelo.
Según
ST Sociedad de Tasación, en ese punto se encuentran Madrid, Barcelona,
Málaga, Alicante y Valencia. En líneas similares, se encuentra
también Baleares, aunque "su actividad está muy centrada
en un segmento de mercado orientado al turismo residencial de muy alto
poder adquisitivo".
Asimismo, en
relación a la situación de las alertas urbanísticas
que puedan afectar a la dinámica o el desarrollo del suelo, ST Sociedad
de Tasación ha afirmado que la situación presenta "pocas
novedades" respecto a la versión anterior del estudio.
Para ST Sociedad
de Tasación, este análisis refuerza la conclusión
de que la escasez de suelo introduce presión alcista en los precios
de la vivienda si la demanda se muestra activa. Además, ha apuntado
que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una
mayor demanda de vivienda.
SITUACIÓN
POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Sociedad de
Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades
autónomas, sintetizando la evolución por zona.
Galicia presenta
un mercado estable en cuanto a operaciones de suelo, sin variaciones significativas
con respecto al año pasado. La actividad en esta comunidad autónoma
está concentrada en las principales ciudades: A Coruña, Santiago
y Vigo, seguidas, con cierta distancia, por Lugo y Orense. Además,
las actuaciones se concentran en suelos previamente desarrollados o en
operaciones de renovación o edificación en zonas ya consolidadas.
La situación
en Asturias es muy similar a la de Galicia, la comunidad cuenta con un
escaso movimiento de operaciones de suelo y la poca actividad que registra
se concentra en el entorno urbano de Oviedo y Gijón.
Este escenario
se manifiesta también en Cantabria, la comunidad adyacente, donde
la actividad de obra nueva sigue muy paralizada y centrada principalmente
en la autopromoción, existiendo aún un gran volumen de stock
de promociones.
Sin embargo,
la situación mejora ligeramente en el País Vasco, donde se
consolida una leve tendencia al alza. En esta comunidad se aprecia cierta
subida de los precios al haber repuntado el valor de la vivienda en las
principales ciudades (Bilbao, San Sebastián, Vitoria). Este incremento
ha estado motivado por la escasez de suelo, el aumento de la demanda y
la ausencia de nuevas actuaciones de desarrollo de suelo. Destaca, por
ejemplo, el barrio de Zorrozaurre en Bilbao, donde se impulsarán
actuaciones económicas y se prevé la construcción
de 5.500 viviendas.
Navarra, por
su parte, mantiene la estabilidad en cuanto a operaciones de suelo. La
actividad principal de esta comunidad se sitúa en el entorno de
Pamplona. El extrarradio de la capital navarra experimenta actuaciones
promotoras en las que predomina la VPO, alternadas con actuaciones de renovación
de la trama urbana con vivienda nueva (libre).
El escenario
que presenta La Rioja es similar al de meses anteriores: la comunidad no
ha registrado cambios significativos, cuenta con poca actividad y las principales
actuaciones se concentran en Logroño, con pequeños proyectos
en zonas consolidadas de la ciudad y la existencia aún de obras
paradas. La capital sigue contando aún con grandes bolsas de suelo
en sus inmediaciones y en su área de influencia.
La comunidad
de Aragón presenta situaciones muy diferentes entre sus provincias;
mientras que en Huesca y en Teruel se registra un importante stock de suelo
vacante sin demanda, en Zaragoza, en cambio, se aprecia un incremento de
la actividad. Zaragoza capital continúa el aumento de su actividad
en zonas de expansión (Parque Venecia, Ribera del Ebro y Miralbueno)
donde existe una demanda activa equilibrada con la oferta. Por otro lado,
se aprecian también algunas actuaciones en el área metropolitana
de Zaragoza, de pequeño tamaño y centradas en vivienda unifamiliar
de alta calidad.
Respecto a
Cataluña, también es una comunidad autónoma muy heterogénea
entre sus diferentes provincias. Recientemente, la Generalitat ha aprobado
la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona para
recoger la reserva obligatoria del 30% de las viviendas de las nuevas promociones
y grandes rehabilitaciones para destinarla a vivienda social, sujeta a
algún tipo de protección pública. Dentro de la comunidad,
destacan tanto Barcelona ciudad como su área metropolitana, que
continúan con una evolución positiva y se consolidan como
uno de los motores principales de la actividad inmobiliaria y reactivación
del suelo dentro del panorama nacional. Su actividad es muy dinámica
tanto en el producto residencial como en el terciario, oficinas y servicios,
donde el distrito @22 encabeza las nuevas actuaciones. Se mantiene la dinámica
en Sabadell, Tarrasa y Gerona Capital, donde no se registran grandes operaciones,
pero el stock sigue reduciéndose. Por el contrario, Lleida y Tarragona
no presentan grandes movimientos, se mantiene la poca actividad en ambas
provincias.
Madrid continúa
siendo el principal motor y dinamizador del mercado. La acusada escasez
de suelo en ubicaciones céntricas está propiciando una revalorización
de los distritos periféricos, como el Ensanche Vallecas o Vicálvaro.
La mayor cantidad de suelo disponible se localiza en los desarrollos del
sureste de la capital. En paralelo, continúa la tramitación
de los grandes desarrollos inmobiliarios como Madrid Nuevo Norte, el desarrollo
terciario del Aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas,
Mahou-Calderón o Valdebebas. Respecto a la zona norte, continúa
muy activa con Pozuelo y Boadilla a la cabeza. Resalta también el
desarrollo industrial, comercial y logístico en el Corredor del
Henares, con más del 50% de las nuevas actuaciones concentradas
en el eje de la A-2.
La Comunidad
Valenciana mantiene la tendencia de estabilidad con reducción del
stock existente y refleja un mayor dinamismo en las principales ubicaciones
de la costa y las ciudades más representativas como Valencia, Alicante
o Benidorm. En Alicante, se han ofertado últimamente nuevas promociones
de vivienda sobre los solares con mejor ubicación que quedaban aún
vacantes. El dinamismo de la capital se proyecta también a las mejores
ubicaciones de costa, donde la mayor parte de los compradores son extranjeros.
En la ciudad de Valencia, continúa la tendencia al alza, con un
aumento de la actividad, lo que está provocando el alza de precios.
Este incremento de actividad en Valencia ciudad está motivando que
empiece a escasear el suelo finalista. Si bien, esta situación no
se ha trasladado aún a la activación de nuevos desarrollos
de suelo, sí está produciendo que retomen la mayoría
de los que en su momento quedaron paralizados o en suspenso, como el relacionado
con el mediático circuito urbano de Fórmula 1 de la ciudad.
Por otro lado, el mayor stock de vivienda y suelo continúa localizado
en la provincia de Castellón.
La situación
en Castilla y León es de estabilidad, es un mercado poco activo
en el que la escasa actividad se centra en las principales capitales. Además,
la comunidad continúa con el proceso de desclasificación
de terrenos Urbanizables No Delimitados (donde, a fecha determinada, no
se haya aprobado definitivamente su ordenación detallada). Según
la información que figura en la web oficial de la Junta Castilla
y León, este proceso afecta ya a 238 municipios, con una superficie
afectada, en varias fases, de 393.895.732 m2.
Con relación
a Castilla-La Mancha, la comunidad se encuentra lastrada por el importante
stock generado durante el ciclo expansivo, principalmente en las provincias
de Guadalajara y Toledo. La mayor actividad sigue concentrada en los municipios
próximos a Madrid. Por otro lado, la ciudad de Albacete parece ser
la única que comienza a consolidar un cierto repunte, sin que este
incremento de dinamismo se haya trasladado al resto de la provincia, donde
la actividad sigue siendo muy escasa.
En Andalucía,
la mayor actividad inmobiliaria se registra en el entorno de la Costa del
Sol, principalmente en Málaga, Marbella y sus zonas de influencia.
En este sentido, Málaga constituye actualmente uno de los principales
focos de atracción inmobiliaria y el dinamismo es muy elevado en
todos los segmentos de mercado (vivenda, retail, oficinas e industrial).
Málaga está experimentando una reactivación que la
sitúa, de manera sólida, al frente de la actividad inmobiliaria
nacional, presentando junto con Madrid, Barcelona y Alicante los mayores
volúmenes de transacciones del pasado 2018. Sevilla, por su parte,
intenta seguir esta estela, pero su evolución es más lenta.
La mayor actividad registrada en Cádiz se sitúa en las zonas
de costa. En Granada, sin embargo, las actuaciones se concentran en la
capital. Y Almería, Jaén y Huelva presentan estancamiento
y falta de actividad.
En lo que respecta
a Extremadura, la situación del mercado presenta una actividad muy
escasa: no hay iniciativas de construcción y el mercado sigue muy
contenido.
En cuanto a
las Islas Baleares continúa el crecimiento de la actividad inmobiliaria
encabezado por Mallorca, Menorca e Ibiza. En estas islas, se aprecia cierta
moderación de la actividad, sin embargo, los precios del producto
finalista continúan muy elevados.
Por último,
las islas Canarias presentan un incremento sostenido de la actividad, aunque
sin grandes repuntes. El movimiento se concentra, sobre todo, en actuaciones
relacionadas con el sector hotelero y el turístico/vacacional, cuya
normativa se está revisando en la comunidad con el objetivo de regularizar
y ordenar este mercado.
ALERTAS URBANÍSTICAS
Finalmente,
con relación a la situación de alertas urbanísticas
que puedan (o pudieran) afectar a la dinámica o desarrollo del suelo,
la situación presenta pocas novedades respecto a la versión
anterior. En este caso, aparece una nueva circunstancia, y es la moratoria
de un año, aprobada recientemente por la Generalitat de Catalunya
y que, por este plazo, suspende la concesión de licencias en actuaciones
en la franja de 500 metros respecto a la línea de mar en el litoral
de la Costa Brava, desde Portbou hasta Blanes.
Este análisis
refuerza la conclusión de que la escasez de suelo introduce presión
alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa y
que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una
mayor demanda de vivienda.
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