1. Entrada en vigor de la "NIIF 16 Arrendamientos". 1 de enero de 2019.
2. ¿Qué es la "NIIF 16 Arrendamientos"?

• La Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) 16 es una normativa instaurada a nivel internacional con un claro objetivo: reordenar la ubicación de los contratos de arrendamiento de una empresa dentro de sus cuentas y balances anuales, estableciendo, para ello, un nuevo modelo de contabilidad.

a. La NIIF 16 elimina el modelo de contabilidad dual
b. Modelo único.

3. Características principales.

a. Para los arrendatarios, por tanto, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente (el derecho de uso del bien objeto del contrato).
b. Las empresas españolas afectadas tendrán que cambiar la forma en que organizan tanto sus resultados anuales como sus propios balances, ya que algunos tipos de arrendamientos cambiarán de lugar
c. También incluye cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento. reconocimiento de gastos en la mayoría de los contratos, incluso aunque abonen rentas anuales constantes.
d. Para los arrendatarios, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente, el derecho de uso del bien objeto del contrato.
e. Los impactos van más allá del balance. También se producirán cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
f. Todas las empresas necesitarán evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que puedan entender las implicaciones en su actividad de negocio.

4. Un cambio importante en cuanto a la contabilización de los arrendamientos operativos.

• Razones por las que el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) emitió la "NIIF 16 Arrendamientos".

5. Mientras llega el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a las cotizadas.

• La norma exige a los arrendatarios registrar en el balance un activo por el derecho de uso del activo y un pasivo por la obligación de pago con el arrendador, por lo que los estados financieros se verán modificados, por un incremento de la deuda, y el registro de amortizaciones y gastos financieros en lugar de alquileres.
• Es importante destacar que esta normativa no va a ser aplicada en el PGC español, pero será necesario que las entidades que tengan que reportar a sus grupos bajo NIIF, apliquen y conozcan esta norma para poder preparar la información correspondiente.
• El Plan General de Contabilidad (PGC) todavía no ha sido adaptado a la nueva norma internacional, de modo que, por ahora, dicha interpretación va a afectar exclusivamente a empresas cotizadas que apliquen normas consolidadas (empresas obligadas a aplicar las normas NIIF).
• Pendientes del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) en torno a la adaptación del PCG.

6. Se elimina la diferenciación entre el arrendamiento operativo y el financiero

a. ¿Cuándo entiende la NIIF 16 que un contrato contiene un arrendamiento?
b. Las claves que determinan un arrendamiento.
c. Pagos futuros comprometidos por el contrato de arrendamiento y que deben aparecer en el balance.
d. Repercusión en el balance: incremento de endeudamiento: imagen de endeudamiento.

7. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento.
8. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.

a. Los arrendamientos operativos entrarán en balance.
b. La fecha de inicio de un arrendamiento
c. Los derechos de uso (arrendamientos) se deben presentar separadamente del resto de activos en el balance o como nota de la memoria. EXEPCIÓN: INVERSIONES INMOBILIARIAS.
d. Impacto en balance para los arrendatarios

9. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
10. Preparación ante las NIIF 16

• Reducir las vigencias de los arrendamientos puede parecer la solución ideal para reducir el impacto financiero de las nuevas normas. No obstante, las ventajas financieras a corto plazo deben compararse con otros impactos relacionados.
• Las cláusulas de renovación o prórroga deberían ser un aspecto esencial a analizarse, ya que su impacto financiero en el balance de situación será significativo con la aplicación de las nuevas normas contables.
• Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento también deberían ser cuidadosamente revisados, ya que estos gastos quedan excluidos del balance con la nueva norma.
• Los arrendamientos triple-net, en los que el arrendatario paga una cuota de alquiler fija, además de los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros, gastos de mantenimiento y reparaciones, eliminan esta carga administrativa.
• Revisar los clausulados contractuales para determinar si un contrato cumple o no con la definición de un arrendamiento es más importante que nunca.
• Reconsiderar qué entidades son las que suscriben un arrendamiento es otra estrategia para minimizar el impacto financiero de las normas de contabilidad aplicables a los arrendamientos.

11. Alternativas tras las NIIF 16

• Los arrendamientos variables en función del volumen de negocio, que vinculan las cuotas del alquiler a los ingresos por ventas del emplazamiento de un arrendatario, ofrecen la ventaja de la posible exclusión del balance de situación.
• Evitar nuevos arrendamientos mediante opciones de coworking creativas puede ser una solución para algunas empresas.

TALLER DE TRABAJO
Las decisiones inmobiliarias ante la entrada en vigor de la NIIF 16
1. La necesidad de simplificar al auditor la calificación del contrato como arrendamiento.
2. Sistemas de gestión integrados de control de los arrendamientos inmobiliarios.

a. Cálculos de seguimiento de los arrendamientos (cambios en los plazos de arrendamiento, en la duración estimada de los contratos, modificaciones de arrendamientos).
b. Desgloses en las Cuentas Anuales.
c. Coordinación con filiales.

3. Las cláusulas de renovación o prórroga en los arrendamientos inmobiliarios.
4. Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento inmobiliario.
5. Los arrendamientos inmobiliarios de cuota fija e impuestos inmobiliarios por cuenta del arrendatario.
6. Estrategia financiera para seleccionar las empresas que arriendan.
7. Los arrendamientos con renta variable en función de ventas (ej.: centros comerciales).

TALLER DE TRABAJO
Criterio de las auditorías sobre la interpretación del NIIF 16 Arrendamientos

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico contable de la NIIF 16. Arrendamientos.
Repercusiones en la cuenta de Pérdidas y Ganancias y aumento del EBITDA al sustituir los gastos por arrendamientos, que no se contabilizan, por la amortización del activo y los intereses.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico contable de alquiler de oficinas con aplicación de la NIIF 16. Arrendamientos.