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6 de noviembre de 2019
 
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LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • “Operación Madrid Nuevo Norte”.
  • Una vez conseguida la aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid, la operación Chamartín entrará por primera vez en la denominada fase de ejecución. En ésta, el elemento esencial es la junta de compensación. Se trata de una entidad con personalidad jurídica pública/privada en la que la Administración, en este caso el Ayuntamiento, delega las funciones públicas necesarias para ejecutar el planeamiento urbanístico. Previamente, propietarios del suelo que representen más del 50% de la superficie de cada unidad de ejecución presentarán las bases y estatutos por los que se regirán estas juntas. Básicamente, las juntas de compensación, en todo momento vigiladas y tuteladas por el Ayuntamiento tienen por objeto garantizar la ejecución de la urbanización del terreno y la posterior entrega del viario al Consistorio. Para Madrid Nuevo Norte se constituirán dos juntas de compensación: Malmea-San Roque-Tres Olivos y Centro de negocios Chamartín, aunque podría surgir una tercera porque el primero de los ámbitos podría dividirse en dos unidades de ejecución. Las juntas deben ocuparse también del proceso de reparcelación, mediante el que se agrupan las fincas de cada uno de los ámbitos para proceder a su adjudicación según figure en el planeamiento. Este trámite será el que permita la inscripción en el Registro de la Propiedad de las diferentes parcelas. A partir de entonces, los propietarios podrán iniciar las actividades de comercialización y promoción con todas las garantías.
  • La Operación Madrid Nuevo Norte incluye cuatro ámbitos de actuación. Tres de ellos contienen ya la ordenación pormenorizada y, por tanto, no requieren de un planeamiento posterior. Esos tres ámbitos son las Áreas de Planeamiento Específico APE 8.20 “Malmea – San Roque – Tres Olivos”, APE 8.21 “Las Tablas – Oeste” y APE 05.30 “Centro de Negocios Chamartín”.
Tras las aprobaciones municipales inicial y provisional, en septiembre de 2018 y en julio de 2019, respectivamente, de la “Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, en los ámbitos de planeamiento: APR 08.03 “Prolongación de la Castellana” y APE 05.07 “Colonia Campamento” para la definición de los determinaciones y parámetros de ordenación de la Operación Urbanística “Chamartin" “Madrid Nuevo Norte”, el siguiente paso será la aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid y correspondiente publicación de la normativa en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (prevista para finales de 2019, principios de 2020).

 
JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

 

Una vez conseguida la aprobación definitiva por la Comunidad de Madrid, la operación Chamartín entrará por primera vez en la denominada fase de ejecución. En ésta, el elemento esencial es la junta de compensación. Se trata de una entidad con personalidad jurídica pública/privada en la que la Administración, en este caso el Ayuntamiento, delega las funciones públicas necesarias para ejecutar el planeamiento urbanístico. Previamente, propietarios del suelo que representen más del 50% de la superficie de cada unidad de ejecución presentarán las bases y estatutos por los que se regirán estas juntas. Básicamente, las juntas de compensación, en todo momento vigiladas y tuteladas por el Ayuntamiento tienen por objeto garantizar la ejecución de la urbanización del terreno y la posterior entrega del viario al Consistorio. Para Madrid Nuevo Norte se constituirán dos juntas de compensación: Malmea-San Roque-Tres Olivos y Centro de negocios Chamartín, aunque podría surgir una tercera porque el primero de los ámbitos podría dividirse en dos unidades de ejecución. Las juntas deben ocuparse también del proceso de reparcelación, mediante el que se agrupan las fincas de cada uno de los ámbitos para proceder a su adjudicación según figure en el planeamiento. Este trámite será el que permita la inscripción en el Registro de la Propiedad de las diferentes parcelas. A partir de entonces, los propietarios podrán iniciar las actividades de comercialización y promoción con todas las garantías.

La aprobación definitiva de la Operación Urbanística “Chamartin" “Madrid Nuevo Norte” requerirá de los correspondientes procesos de gestión urbanística para cada uno de los distintos ámbitos en los que se divide la referida Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

La Operación Madrid Nuevo Norte incluye cuatro ámbitos de actuación. Tres de ellos contienen ya la ordenación pormenorizada y, por tanto, no requieren de un planeamiento posterior. Esos tres ámbitos son las Áreas de Planeamiento Específico APE 8.20 “Malmea – San Roque – Tres Olivos”, APE 8.21 “Las Tablas – Oeste” y APE 05.30 “Centro de Negocios Chamartín”.

El sistema de ejecución fijado para cada uno de estos tres APEs es el sistema de compensación. Cada uno de los cuatro ámbitos debe presentar una “Iniciativa para la aplicación y definición del sistema de compensación”, conforme establece la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. En el caso del Área de Planeamiento Remitido APR 05.10 “Estación de Chamartín”, será necesaria la redacción y tramitación del planeamiento de desarrollo correspondiente en el que se establezca el sistema de ejecución.

La presentación ante el Ayuntamiento de la citada Iniciativa compete a los propietarios de la unidad de ejecución correspondiente que representen al menos el cincuenta por ciento de su superficie, y comprende una serie de documentos para su tramitación municipal. Entre esa documentación se encuentran los Estatutos y Bases de Actuación de la futura Junta de Compensación y el proyecto de urbanización de la unidad de actuación correspondiente.

En el caso del APE 8.20 “Malmea – San Roque – Tres Olivos”, se prevén dos unidades de ejecución que habrán de ser objeto de la correspondiente delimitación tras la aprobación definitiva de la Modificación del planeamiento, mientras que en los dos APEs restantes, APE 8.21 “Las Tablas – Oeste” y APE 05.30 “Centro de Negocios Chamartín”, cada uno de esos dos ámbitos de actuación constituyen, respectivamente, una única unidad de actuación. Con respecto a esta última cuestión, en principio, la propia Modificación prevé la posibilidad de que los tres APEs puedan iniciar su ejecución a la vez.

La Operación Madrid Nuevo Norte afecta a un suelo urbano complejo por la concurrencia infraestructuras, edificios y usos ya existentes que condicionan la nueva ordenación. Con motivo de esta complejidad, la propia Modificación contempla la necesidad de fijar, con carácter previo al inicio de cualquier actuación, un marco de colaboración entre los particulares, entidades públicas y el propio Ayuntamiento que permita la ejecución coordinada temporal y técnicamente de cada uno de los ámbitos. 

Establecido el marco de colaboración, cada uno de los ámbitos de actuación podrá iniciar la tramitación municipal de los distintos instrumentos que intervienen en la ejecución del planeamiento (delimitación de las dos unidades de ejecución, los Estatutos y Bases de Actuación para la constitución de las correspondientes Juntas de Compensación, los proyectos de urbanización y de reparcelación, así como la tramitación de los posibles convenios que autoricen la simultaneidad de la edificación con la urbanización).

Lo anteriormente expuesto pone de manifiesto que, una vez aprobada definitivamente la Modificación de planeamiento, todavía serán necesarias actuaciones urbanísticas para acometer las obras de edificación y la renovación urbana que se pretende. Estamos, por tanto, ante una transformación urbanística que no será inmediata tras la aprobación definitiva de la Modificación y que requiere de un largo y complejo proceso que concluirá con la inscripción en el Registro de la Propiedad de los Proyectos de Reparcelación y con la recepción de las obras de urbanización de cada uno de los ámbitos. 

COMENZAR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN 

Tras redactarse los proyectos de urbanización, lo que también corresponde a las juntas de compensación (que deberán coordinarse con entidades como Metro de Madrid y Canal de Isabel II para las infraestructuras comunes), todo queda listo para comenzar las obras de urbanización. Las previsiones del Ayuntamiento apuntan a que este hito se alcanzará a finales de 2020 o comienzos de 2021. Tras su finalización, el Consistorio pasará a ser el propietario de algo más de las tres cuartas partes del terreno de Madrid Nuevo Norte. Sólo entonces podrán iniciarse los trabajos de edificación.

No obstante, los primeros edificios del desarrollo verán la luz mucho antes, aunque tan sólo en la zona más próxima al barrio de Las Tablas, que ya se encuentra urbanizada y, por lo tanto, tiene todo listo para comenzar a albergar inmuebles en su interior. Estas primeras viviendas podrían iniciarse igualmente a comienzos de 2021.

De este modo, durante al menos los próximos 18 meses las máquinas no entrarán al ámbito de Madrid Nuevo Norte. Otro tipo de maquinaria, la burocrática, no dejará aún el control de la situación tras el visto bueno del Ayuntamiento. Un periodo que queda reducido a categoría de anécdota si se compara con el que ha tardado el proyecto en alcanzar los actuales hitos.
 

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