Es decir, el promotor no está obligado a contar con avales o seguros de las cantidades entregadas antes de tener el permiso de edificación. Sobre este asunto, el Defensor del Pueblo ya emitió una serie de recomendaciones en 2015 a propósito del cambio en la LOE, pero fueron rechazadas. Según el país, señalaron: "aunque decidimos no interponer recurso, sí reflexionamos acerca de que la protección de los compradores sobre plano es insuficiente", comentan. La institución dice que "entre la solicitud de licencia de edificación y la obtención de la misma, la responsabilidad del promotor no está definida, no hay seguro ni aval. El procedimiento administrativo de concesión de licencia puede ser prolongado por causas ajenas al promotor y la norma nada dice".

Sin embargo, la APCE niega la indefensión del consumidor. "Los importes entregados con antelación se deben ingresar en una cuenta especial indisponible de la entidad bancaria, que solo puede destinarse a la construcción de la promoción", cuenta José María González, responsable del Departamento Jurídico de la patronal. Así las cosas, ese dinero no puede tocarse hasta que se ponga el primer ladrillo.

Una vez que la promotora obtiene la licencia de obra, el cliente firma el contrato privado de compraventa. Durante los siguientes meses y hasta que finalice la construcción, deberá pagar en torno al 20% del valor del piso. Esas cantidades sí "quedan protegidas mediante un contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras autorizadas o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito autorizadas", explica González.

Si el banco finalmente no permite al cliente subrogarse al préstamo y ninguna otra entidad le concede una hipoteca, deberá resolver el contrato. Hay una penalización "siempre que se haya pactado en el contrato, sea proporcional y exista otra equivalente para el promotor", precisa Serra. Suele ser entre el 30% y el 50% del dinero entregado, dice Corral. Y si la construcción no se inicia o no acaba en el plazo convenido en el contrato, "el comprador puede recuperar todas las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales", comenta González.

La Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi) denuncia la actitud irresponsable de la OCU, le exige una corrección y está estudiando iniciar acciones legales. Las cooperativas están llamadas a cubrir el 50% de la demanda de vivienda en España. "No todas son dignas de llamarse movimiento social, pero son una minoría cada vez más acorralada. Son promotores encubiertos que, disfrazados de cooperativas, impulsan prácticas delictivas", comentan en Concovi en declaraciones al periódico el País. Y prosiguen: "La pregunta es muy sencilla: ¿Es una cooperativa federada? Las que lo son cumplen a rajatabla la normativa vigente", comentan en Concovi, que defiende los intereses de más 12.000 familias que están autopromoviendo sus casas. En estudio más de 25.000.

LA OPINIÓN DE LA OCU

Comprar una vivienda sobre plano no es la mejor opción, según los expertos de OCU. Es cierto que de entrada quizá pueda tener ventajas... pero comprando sobre plano el usuario corre unos riesgos adicionales, por lo que es más recomendable optar por una vivienda ya construida. 

Comprar una vivienda nueva puede ser tentador, y tiene indudables ventajas: calidades modernas, respeto a las Código Técnico de la Edificación, servicios como garajes, trasteros o zonas comunes, pago escalonado... pero comprar sobre plano también conlleva riesgos. Esos problemas vienen sobre todo de incumplimientos y retrasos (que no llegue a construirse o no responda a lo pactado, con el riesgo para el comprador de perder las cantidades anticipadas), por no hablar de las limitaciones económicas.

Los expertos de OCU Fincas y Casas advierten de esos problemas y desaconsejan esa  solución cuando no hay licencia de obras o si los contratos contienen cláusulas abusivas. Además, recuerdan que durante la pasada crisis muchos compradores se quedaron sin dinero... y sin vivienda, y se vieron obligados a recurrir a los tribunales para defender sus derechos.

10 consejos si compras sobre plano

• Pide y revisa cuidadosamente los contratos: la falta de transparencia o la presencia de cláusulas abusivas debería desaconsejar la compra.
• Antes de dar la señal, infórmate bien sobre las especificaciones de la vivienda, precio, pagos, plazo, documentos.
• Conserva toda la documentación recibida sobre la promoción, incluidos los folletos y la publicida. Ten en cuenta que tienen valor contractual y sirven para reclamar.
• El plazo de entrega de la vivienda debe estar bien definido: no aceptes cláusulas de exoneración de responsabilidad por retrasos “ajenos a la promotora”.
• Revisa las consecuencias en caso de incumplimiento, que pueden no ser recíprocas: si incumple el promotor apenas es penalizado, pero si es el comprador, puede perder mucho dinero.
• Haz todos los pagos en la cuenta indicada por el promotor, dejando constancia. Exige el certificado individual de seguro o aval de las sumas avanzadas.
• La entrega de la vivienda debe hacerse una vez obtenido el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación. No firmes la escritura hasta que no este todo listo (la promotora no puede obligarte). 
• Revisa todo bien cuando te entreguen la casa.
• Recuerda que tu casa nueva tiene garantía: los plazos legales de garantía son de un año para defectos de acabado, tres años para los de habitabilidad y diez años para defectos estructurales.
• Si el retraso en la entrega es un hecho, actúa. Y si la solución es la resolución de la compraventa, el plazo para reclamar la devolución de las sumas anticipadas en la compra de viveinda sobre plano es de 2 años.

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) rechaza frontalmente el documento elaborado por la OCU sobre la compra de vivienda sobre plano, vertiendo opiniones sin identificar a los expertos o analistas en los que se basa. APCEspaña, que no ha sido consultada sobre la información publicada, considera el juicio de la OCU totalmente erróneo y malintencionado ya que todos y cada uno de los puntos que menciona como riesgos no obedecen a las prácticas habituales de un sector altamente profesionalizado que cumple con la normativa vigente quedando, por tanto, estos plenamente cubiertos en los contratos de compraventa. Por otra parte, los requisitos que deben reunir este tipo de contratos de venta (vivienda sobre plano) son uno de los documentos jurídicos más garantistas a favor del consumidor/cliente de la legislación española.

Igualmente, APCEspaña quiere recalcar que la devolución de todas las cantidades que se entregan a cuenta del precio de la compraventa, antes de la entrega de la vivienda, más los intereses legales, deben garantizarse mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso en el que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

Es importante destacar que la compraventa de una vivienda nueva tiene las siguientes garantías establecidas en el Código Civil y la LOE: para defectos de acabado un año, para habitabilidad tres años y para defectos estructurales son diez años, que se cubren con la empresa promotora y compañías de seguros.

Por otro lado, el promotor sólo podrá percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

La compraventa de vivienda nueva supone una serie de ventajas para el consumidor como por ejemplo facilitar el pago aplazado del precio de la vivienda y la personalización de las viviendas adaptándose a las necesidades del comprador. Igualmente conlleva una mejora de las exigencias de calidad sobre las viviendas anteriores a la entrada en vigor del CTE (Código Técnico de Edificación) en cuanto a habitabilidad, accesibilidad y eficiencia de las viviendas, incrementando la calidad de vida de los usuarios y un ahorro de hasta el 80 % en la factura energética.

APCEspaña señala que el documento de la OCU solo pretende atacar a un sector impulsor de la economía española, alertando y no informando debidamente a los usuarios sobre el proceso de compraventa sobre plano y cómo puede y debe realizarse con absoluta seguridad y garantía.

5 CONSEJOS ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA SOBRE PLANO POR EL DEFENSOR DE TU VIVIENDA (FOTOCASA)

En la mayoría de los casos, la compra de una vivienda sobre plano o en construcción puede suponer un ahorro en lo que se refiere al precio de la misma. Sin embargo, también entraña mayores riesgos para los compradores que la adquisición de una vivienda ya terminada. La compra de una vivienda en construcción implica el desembolso anticipado de una serie de cantidades a cuenta del precio final de la misma, por lo que es conveniente que se tengan en cuenta una serie de recomendaciones con el fin de que podamos recuperar el dinero invertido, en el supuesto de que la vivienda no se inicie o entregue en el plazo convenido.

A continuación, indicamos cinco consejos a tener en cuenta si está pensando adquirir una vivienda sobre plano:
 

1. Es de vital importancia que el contrato de compraventa contenga una indicación expresa de la fecha en la que la vivienda deberá ser entregada, y de la posibilidad de resolver el contrato, en caso de incumplimiento de dicho plazo. La falta de fijación expresa de un plazo de entrega supondrá la dificultad o imposibilidad de reclamar, en el supuesto de que se produzca un retraso en los plazos a los que la Promotora se había comprometido.

2. Pese a que parezca una obviedad, el contrato de compraventa debe ser claro y concreto en lo que se refiere, tanto al precio de la vivienda como a la forma de pago del mismo. Por otro lado, es muy conveniente que el comprador conserve la totalidad de los justificantes de dichos pagos.

3. Continuando con el precio y la forma de pago, es imprescindible que el contrato indique un número de cuenta en la que abonar los anticipos, y que la misma sea una cuenta especial, esto es, que el Promotor sólo pueda disponer de los saldos de la misma para las atenciones propias de la construcción de las viviendas, y con separación de cualesquiera otros fondos. Como es lógico, todos los pagos que el comprador realice deberán depositarse en dicha cuenta, por lo que es aconsejable que tengamos justificación bancaria de que todos los pagos que realicemos se han ingresado en la cuenta especial, y por supuesto, no es recomendable realizar pagos en efectivo.

4. Es imprescindible verificar que la edificación cuenta con las preceptivas licencias urbanísticas, máxime tras la nueva regulación dada a las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda, y la exigencia de que la construcción cuente con licencia de edificación para que las mismas queden garantizadas.

5. Es un requisito esencial que el Promotor haya contratado un seguro de entregas a cuenta o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades, que se adelanten a cuenta del precio de la vivienda, para el supuesto de que la construcción no se inicie o no finalice en los plazos pactados.

CONCLUSIONES

En las guías prácticas del promotor inmobiliario y en la guía de cooperativas de vivienda se analiza en detalle la problemática práctica de la venta sobre plano.