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17 de mayo de 2018
 
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FISCALIDAD INMOBILIARIA. RENDIMIENTOS INMOBILIARIOS EN EL IRPF. CASOS PRÁCTICOS.
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre los rendimientos inmobiliarios en la declaración de la renta de 2017. 
Concepto de rendimientos del capital inmobiliario (Art. 22.1 Ley IRPF). Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco estén afectos a actividades económicas, no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de naturaleza rústica. 

Otras precisiones en relación con el concepto de rendimientos del capital inmobiliario

1ª Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (Art. 27.2 Ley IRPF).

En este caso, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

2ª Subarrendamiento

En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario [Art. 25.4.c) Ley IRPF].

Sin embargo, la participación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto la reducción por arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, establecida en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, que más adelante se comenta.

3ª Arrendamiento de negocios o minas

Las cantidades percibidas por arrendamientos de negocios o minas tienen la consideración fiscal de rendimientos del capital mobiliario [Art. 25.4.c) Ley IRPF].
Sin embargo, si el arrendamiento únicamente es de un local de negocio, los rendimientos obtenidos deben calificarse como del capital inmobiliario y cuantificarse aplicando las reglas. 

4ª Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento

La indemnización satisfecha como consecuencia de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento tiene para el propietario-arrendador la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. 

Para el arrendatario que la percibe constituye una ganancia patrimonial cuyo período de generación será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento.

5ª Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición de sus titulares)

Cuando un inmueble sea objeto en el mismo período impositivo de utilizaciones sucesivas o simultáneas diferentes, es decir, arrendado durante parte del año y a disposición de su titular el resto, la renta derivada del arrendamiento constituye rendimiento del capital inmobiliario y la correspondiente al período no arrendado o a la parte no arrendada tiene la consideración de renta imputada por la titularidad del inmueble, siempre que éste no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

El importe de los rendimientos y de la renta imputada se determinará en proporción al número de días que se hayan encontrado arrendados o sin arrendar, respectivamente, los inmuebles dentro del ejercicio.

6ª El arrendamiento de elementos comunes de un edificio

El arrendamiento de elementos comunes de un edificio como, por ejemplo, parte de la fachada o de la cubierta, por la comunidad de propietarios da lugar a rendimientos del capital inmobiliario que se atribuirán a los copropietarios según su participación en la comunidad.

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