La inversión en hoteles alcanzó en 2017 casi los 4.000 millones de euros, batiendo ampliamente las cifras de los dos años anteriores. El sector hotelero  afronta  2018  como la consolidación de un nuevo ciclo que, si bien no estará exento de retos, también estará lleno de oportunidades basadas en la fortaleza de un sector con unas muy positivas perspectivas de crecimiento. Un factor fundamental  es la necesidad de reposicionamiento de las empresas y buena parte de los establecimientos hoteleros de nuestro país para garantizar su competitividad.

Para aportar la información sobre experiencias y el conocimiento que precisan los inversores y profesionales del sector, Observatorio Inmobiliario ha celebrado en Madrid el Encuentro Inmobiliario “Sector hotelero: reposicionamiento de empresas y  establecimientos”. El Encuentro, al que han asistido más de 150 profesionales, ha contado con el asesoramiento y colaboración de Tinsa y la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT);  la participación de Acerta, DLA Piper, Hispania, One Shot Hotels, Renta 4, Room Mate Hotels, VELTIS Rating y el patrocinio de la zona networking por parte de Éxico y SK Servicios.

Abrió el Encuentro el director de Observatorio Inmobiliario, Javier Martín (quien también ejerció de moderador del mismo) con un reconocimiento del buen momento de este sector y destacó el importante crecimiento de la inversión en el mismo, así como los grandes cambios en la propiedad y la entrada de nuevos actores, como fondos internacionales y socimis. En este marco, destacó la necesidad de reposicionamiento tanto de empresas como de establecimientos hoteleros.

Ana María Camps, directora de estudios de CEHAT estableció el marco de referencia del sector hotelero en España, un sector muy extenso (18.000 establecimientos hoteleros, 1,5 millones de plazas hoteleras, 260.000 empresas de restauración, 9.000 empresas de intermediación…), muy pequeño  (96% pymes, 73% empresas familiares, 93% sin asalariados…) y muy fragmentado (2% empresa multinacional, 75% de las empresas son independientes y el 40% de los hoteles no están afiliados a cadenas). Además, presentó los defectos y oportunidades del sector en cuanto a la política turística, respecto a otros destinos con oferta turística, en relación con la demanda, con la financiación, con el I+D+I y con el empleo. Por último ha se ha referido a la estructura y el modelo de negocio y a la relación entre propietarios y operadores.

Por su parte, Paloma Villamor, directora de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa y responsable de la División hotelera de esta compañía, señaló las áreas críticas de consultoría y valoración en el reposicionamiento de empresas y establecimientos hoteleros. Ha puesto de manifiesto la estrecha relación existente entre el reposicionamiento de la empresa y del activo y recomienda mejor un reposicionamiento integral, pero flexible. Ha analizado las causas del reposicionamiento (obsolescencia, inadecuación, mejora…) y ha destacado la importancia de la planificación, coordinación y control de plazos y ha cuantificado la intensidad de la cuantía invertida en el proceso, según las características y categoría de los establecimientos. Por último, explicó las características de la valoración de activos y empresas en este segmento, tanto en sus diferentes tipos (reguladas, no reguladas, autorreguladas…).  Todo ello soportado por una tecnología Smart Data, respaldada en un amplio equipo de profesionales. Villamor explicó que cada método de valoración recoge el reposicionamiento del activo de diferente manera. Finalizó su intervención señalando la sostenibilidad del sector hotelero como un valor a futuro, con amplio impacto de mejora en el ámbito social, medioambiental y económico.

Ignacio Sandoval, consultor de Veltis rating, expuso la necesidad de incorporar el análisis basado en el riesgo en la toma de decisiones tanto de inversión como de reposicionamiento de activos. Un análisis de este tipo arroja luz sobre todos los riesgos sistemáticos (geopolíticos, legislativos, administrativos, económicos, demográficos, sociales, etc.) como sobre los específicos del activo (edificabilidad, estado del activo, terreno, tipo de propiedad y de gestión, proyecto de reposicionamiento…). Sandoval destacó el incremento de la rentabilidad del sector hotelero y el creciente interés inversor en este sector lo que acentúa la necesidad de un análisis profundo como el que aporta el basado en la gestión de riesgos, dada la complejidad en un sector de altísima especialización. En este sentido apuntó que “el rating inmobiliario ayuda a tomar decisiones, aporta transparencia al mercado y, por lo tanto genera confianza a los agentes que operan en el sector y a los inversores”.

A continuación, Elías Rodríguez-Viña, director general de Renta 4, expuso ante los asistentes del Encuentro Inmobiliario, la situación particularidades y perspectivas de las socimis y, particularmente, las vinculadas con el sector hotelero. En este sentido, ha destacado al presencia en Bolsa de Hispania, una socimi con más de un 60% de su portfolio invertido en el sector hotelero (aproximadamente 1.200 millones de euros), además de otras tres socimis hoteleras que cotizan en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil): Bay (recientemente adquirida por Hispania, con 723 millones de euros en activos), Elaia (121 millones) y Argard (5 millones). “Hay mucho interés por parte de cadenas hoteleras en explorar y en su caso situar los activos hoteleros en socimis”, ha señalado. También se ha detenido en la creación, puesta en marcha y requisitos de las socimis, para posteriormente desarrollar el  marco relacional y contractual entre la socimi y el operador hotelero.

Inés Chamarro, hospitality head de DLA Piper, intervino para aportar la perspectiva legal del reposicionamiento en el sector hotelero, fundamentalmente centró su expoisición en cuatro ámbitos: cambios en la operativa y gestión, cambios en el operador (tanto en la autogestión, como en la gestión o en el arrendamiento de hoteles), la rehabilitación-remodelación y la conversión de edificios. Esta experta destacó la importancia de que todo reposicionamiento debe hacerse cumpliendo los numerosos y muy diferentes requisitos legales. “Encontramos hoteles, sobre todo vacacionales, con puntos legales pendientes de solucionar (obras ilegales, construcciones en zona de servidumbre de costas, cesiones urbanísticas pendientes, usos de terrazas sin licencia, etc.) y esto puede penalizar a la hora de buscar un inversor o financiador”, asegura Chamarro.

Eva Cuesta, directora general de Acerta hizo un recorrido por diferentes tendencias en tipologías de hoteles (boutique, exclusivo, hotel socialmente responsable, temático y…hoteles “sin personas”) a la hora de abordar el reposicionamiento de estos activos. Desde la experiencia de una compañía internacional de project management, como es Acerta, detalló las características de cada modelo, su aportación al sector turístico y a la sociedad, sus pros y contras…Todo ello ilustrado con ejemplos reales a nivel internacional. Eva Cuesta señala que en el reposicionamiento de activos “es muy importante estar al lado del cliente, de sus necesidades, de la normativa a la que deben adaptarse y estar muy pendiente de las preferencias de sus usuarios para asegurarse de que el proyecto ofrece respuestas a esas expectativas”.

Cerró el Encuentro Inmobiliario una mesa redonda moderada por Belén Dávila, directora de Internacional y grandes cuentas de Tinsa, en la que expusieron sus opiniones y experiencias Javier Picón, director de Asset Management de Hoteles de Hispania; Víctor Fernández, CEO de Room Mate Hotels y Luis Felipe Mendieta, CEO de One Shot Hotels. En la mesa redonda se habló, entre otros temas de tipologías de hoteles, de inversión y escalas en el reposicionamiento, de tematización, de ubicación y arquitectura, de protección del patrimonio, de la incorporación de la tecnología, de la normativa y relación con las Administraciones, de accesibilidad, de nuevos servicios y, siempre como referencia,  de trato humano y de conexión con el cliente.

Fuente: http://observatorioinmobiliario.es/reposicionamiento-empresas-establecimientos-hoteleros-una-necesidad-apremiante