ANTECEDENTES

14 de enero de 2016 
 
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EL CONVENIO URBANÍSTICO DE TABACALERA EN VALENCIA Y EL SUPREMO 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos y en la guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana. Con fecha 9 de julio de 2013, el Tribunal Supremo anuló la sentencia de 26 de abril de 2010 de  la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana TSJCV sobre el convenio de Tabacalera y ordenó reponer las actuaciones al momento de resolver acerca de los medios de prueba pedidos por la representación procesal de la asociación demandante "Salvem Tabacalera, debiéndose admitir toda la prueba documental relativa al carácter protegible del conjunto de edificaciones que se alzaban en el recinto de la antigua Fábrica de Tabacos, a la valoración del edificio de la Plaza de América y al resultado de la subasta del edificio de los antiguos juzgados de la calle Navarro Reverter. En el TSJCV se pusieron a ello y han acabado diciendo justo lo contrario a lo que dijeron en 2010, indicando que la permuta carece de justificación y persigue un fin especulativo. «La descatalogación, pérdida y demolición de las naves, se ha realizado en contra del interés público de conservación de un conjunto industrial protegido y con el único objetivo de generar suelo para una operación especulativa», según el fallo. 
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La sentencia judicial llega tarde porque la fábrica fue derribada parcialmente para construir viviendas y el nuevo ayuntamiento de la Tabacalera lleva años operativo, sin embargo, supone un duro varapalo para la ex alcaldesa y actual senadora, principal valedora de un convenio urbanístico gracias al cual el grupo Gualdalmedina (familia Ballester) permutó la fábrica por el solar del antiguo ayuntamiento de plaza de América, donde construyó una lujosa promoción residencial con vistas al jardín del Turia y de dos pastillas de suelo en Micer Mascó, una de las zonas más caras de la ciudad, resultantes del derribo de las naves traseras de la fábrica protegida. El grupo socialista calculó en 168 millones de euros el beneficio para el constructor con la operación.
La sentencia, que cuenta con un voto particular de una magistrada que considera que no existen suficientes elementos para determinar la protección integral del conjunto de la fábrica, concluye que las naves demolidas de la fábrica «merecían ser protegidas» y critica además la alteración de volúmenes que las nuevas edificaciones de nueva altura provocan dentro de la parcela que además generan una «barrera visual» en la perspectiva de la fábrica.

El Tribunal Superior de Justicia desestimó en 2010 el recurso de Salvem Tabacalera contra el convenio y la descatalogación y derribo parcial de la fábrica. Sin embargo, el Tribunal Supremo le ordenó en 2013 que revisara el caso y tuviese en cuenta las pruebas aportadas por salvem que en su día desestimó referentes la protección del conjunto de edificaciones de la antigua Fábrica de Tabacos, así como a la valoración del edificio de la plaza de América.

Las excavadoras destruyeron en 2007 dos laterales del conjunto arquitectónico que fue la sede de Tabacalera, una manzana con un edificio nuclear que data de 1909. Las protestas de la plataforma Salvem Tabacalera acabaron en una demanda ante el TSJ, que en aquella ocasión avaló la modificación del PGOU de la capital y el convenio con la promotora Guadalmedina, que permitía la permuta de terrenos.

La operación la aprobó definitivamente la Consejería de Territorio el 30 de junio de 2006 al permitir la modificación del PGOU de Valencia, que recalificó parte del suelo de Tabacalera de industrial, a dotacional y residencial, delimitó dos parcelas edificables y desprotegió las naves que luego fueron derribadas.  

Victoria Marín, presidenta de la plataforma ciudadana Salvem Tabacalera, ha pedido, tras conocer el fallo, que los políticos que avalaron y autorizaron la operación urbanística -Rita Barberá en el Ayuntamiento de Valencia y Rafael Blasco en la Consejería de Territorio-, asuman su responsabilidad. La oposición municipal socialista se opuso desde el principio a la operación porque se trató de un pelotazo urbanístico. "Me encantaría que se recuperara el conjunto pero, al menos, que los responsables respondan por el atropello de aquella operación", ha agregado Marín.

ANTECEDENTES JUNIO 2010

El Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) ha avalado la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Valencia por el que se derribó parcialmente la antigua Tabacalera al considerar que el proyecto para este conjunto es racional y está fundamentado.

La sentencia, que rechaza el recurso de la plataforma "Salvem Tabacalera", incluye un voto particular del magistrado Carlos Altarriba contrario al fallo y para quien la modificación "no persigue una mejoría" del espacio sino la "desaparición" de parte del mismo para obtener solares edificables que además incumplen la legislación urbanística.

El TSJCV no se pronuncia sobre la legalidad de la permuta de suelo acordada entre Altadis y el Ayuntamiento de Valencia, al entender que este es otro proceso independiente.

La resolución de la Conselleria de Territorio y Vivienda del 30 de junio de 2006 que aprobó definitivamente la modificación del PGOU protegía los edificios "principales" que recaen sobre la calle Amadeo de Saboya pero no los recayentes a Micer Mascó, al entender que eran piezas posteriores.

Salvem argumentó que todas las edificaciones del conjunto de Tabacalera debieron protegerse e incluirse en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos, como Bien de Relevancia Local (BRL). Al respecto, consideró que todas las naves de la antigua fábrica estaban protegidas en el anterior plan urbanístico y que la demolición de alguna de las mismas alteraría el conjunto arquitectónico, "la principal muestra de la arquitectura industrial" de principios del siglo XX.

Pero, según el TSJCV, Salvem "no rebate los datos y documentos en los que se funda el técnico municipal" que elaboró el proyecto "ni tampoco lo hace ninguno de los informes técnicos" que aportó. Frente a ello, asegura que la solución aportada por el arquitecto municipal y el informe favorable de la Conselleria de Cultura son aportaciones "racionales" y "debidamente fundamentadas".

Si se examina el estudio arquitectónico del Ayuntamiento "se llega a la misma conclusión que éste", es decir, que el conjunto de la Tabacalera está formado por "piezas independientes en lo temporal, en lo funcional, en lo estilístico y en lo constructivo que permiten su valoración individualizada". Por el contrario, la plataforma recurrente no ha aportado "ninguna prueba" que acredite que la modificación "sea arbitraria o irracional", concluye el Tribunal.

En oposición a este fallo, el magistrado Altarriba señala que "no hay más que recurrir a la planimetría" del antiguo plan "para percatarse de que lo protegido" era "toda la manzana que integraba el edificio de la Tabacalera". "Lo que se protegía no eran simplemente unos edificios sino un espacio singular, una superficie integrada por una manzana separada e independiente, que articulaba de modo coherente una notable construcción", argumenta.

Según añade, "la modificación, descatalogándolo, no persigue una mejoría del espacio geométrico", sino la "desaparición" de algunas de sus piezas, "y todo ello para obtener solares edificables, con la finalidad de construir dos inmuebles, como mínimo de nueve alturas y a nueve metros de un edificio calificado de BRL".

Recuerda además que, según la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), las construcciones debe "adaptarse al ambiente" y "armonizar" con los edificios históricos junto a los que están, lo que no considera que hagan "dos edificios de nueve pisos de altura", situados "a diez metros" de un edificio de BRL.

Estos inmuebles superan los límites de "edificación residencial" establecidos por la LRAU, describe el magistrado, que opina que "se ha incrementado el aprovechamiento lucrativo privado" y que se trata de "una trama urbana notablemente densa y deficitaria en dotaciones". 
 

VER TEXTO COMPLETO DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO.

31 de julio de 2013 
 
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URBANISMO. URBANISMO C. VALENCIANA. EL CASO DE LA PERMUTA DE TABACALERA DE VALENCIA 
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La sección quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (TS) ha anulado la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) que avaló el derribo de parte del conjunto arquitectónico del antiguo edificio de Tabacalera en Valencia.

El Alto Tribunal estima así el recurso de casación presentado por la organización Salvem Tabacalera, que consideraba que "había argumentos patrimoniales suficientes" que avalaban su propuesta de reconstruir las naves laterales y traseras derribadas por el Ayuntamiento tras aprobar la recalificación del conjunto.

Decide asimismo devolver las actuaciones al momento previo al pronunciamiento del TSJCV, que tendrá que volver a dictar resolución y admitir toda la prueba documental relativa al carácter protegible del conjunto de edificaciones de la antigua fábrica.

Además, el fallo del TS considera que la Sala de instancia debió enjuiciar la conformidad o no a derecho del convenio urbanístico determinante de la permuta llevada a cabo para posibilitar la modificación del Plan General de Ordenación Urbana.

Pide asimismo que admita las pruebas interesadas por la asociación demandante tendentes a acreditar la disconformidad a derecho del derribo de las dos naves del recinto de la Tabacalera y su sustitución por dos edificaciones de uso residencial con nueve plantas cada uno.

El TS dicta asimismo que contra esta sentencia, que no entra en el fondo de la discrepancia jurídica entre las partes, no cabe recurso ordinario alguno.

En un comunicado, Salvem Tabacalera valora la sentencia del Tribunal Supremo que "avala todos los planteamientos" que había aportado esta asociación en su recurso.

Destacan que el Alto Tribunal "entre a valorar el convenio urbanístico y la permuta" que esta organización consideró desde un principio como "una auténtica operación inmobiliaria".

Admite además, aseguran, "las pruebas necesarias para concluir que Tabacalera era el mejor referente del patrimonio industrial valenciano", y que según esta asociación fue demolida parcialmente "por una decisión arbitraria" del Ayuntamiento y de la Generalitat.

Por su parte, el grupo municipal socialista felicita en un comunicado a la Plataforma Salvem Tabacalera por la resolución judicial, y asegura que el caso de la operación inmobiliaria de la Tabacalera "es un claro ejemplo de expolio al patrimonio".

La resolución del TS, añade el concejal socialista Vicent Sarrià, "pone las cosas en su sitio y obliga al TSJCV a entrar en el fondo de la cuestión".

Sarrià recuerda además que el caso de la destrucción de Tabacalera de Valencia es "único en España", y con esta decisión, la alcaldesa de Valencia, Rita Barberá, "ha puesto de manifiesto su desprecio por el patrimonio".