CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
LIBRERÍA INMOBILIARIA / CURSOS / Pdf/E-Book / E-LEARNING. Servicio GRATUITO.*

CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

APORTACIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE EDIFICACIÓN. 

    + Formularios 
  • 620 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
'Eche un Vistazo'
Precio 99,9 euros

COMPRAR / 
INFORMACIÓN

INfórmese sin compromiso

SI LO PREFIERE PUEDE CONTACTARNOS MEDIANTE EMAIL
inmoley@inmoley.com
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
¿QUÉ APRENDERÁ?
Ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación y permuta inmobiliaria.

¿Cómo calcular la rentabilidad de la aportación de solar a cambio de edificación? 

Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña. 

Clases de aportación de solar a cambio de edificación.

Obligaciones de las partes en la aportación de solar. 

El plazo para la entrega de la edificación futura.

El incumplimiento en la aportación de solar o en la entrega de la edificación.

¿Cómo limitar el riesgo de la aportación de solar?

Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación. 

PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
“Yo me metí en la promoción inmobiliaria por circunstancias de la vida, pero soy aparejador. Me faltaba una visión más completa y práctica de una promoción inmobiliaria, desde la compra hasta la venta de pisos. Honestamente creo que con el curso de inmoley.com me he ahorrado años de experiencia. Desde el primer día he mejorado en mi organización y en los RESULTADOS ECONÓMICOS de mi empresa. Gracias”.

Manuel Diez.

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA. 

PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA PARTE CUARTA PARTE QUINTA PARTE SEXTA. PARTE SÉPTIMA. PARTE OCTAVA PARTE NOVENA PARTE DÉCIMA. PARTE UNDÉCIMA.

 
Introducción
La aportación de solar a cambio de edificación consiste en que el propietario del solar participe en la promoción inmobiliaria mediante la cesión o entrega del solar a cambio de una participación en el edificio que sobre él se construya. 

El primer problema práctico es que es un contrato atípico carente de una regulación específica, por lo que hay que hilar muy fino y encauzarlo desde una perspectiva práctica en base a las sentencias (jurisprudencia) sobre la aportación de solar y la permuta inmobiliaria.

La disparidad de criterios a la hora de clasificar este contrato proviene de las especialidades y múltiples formas que puede revestir el contrato, dificultando el encaje práctico dentro de una misma figura jurídica.

Las posibilidades de participación del dueño del solar en el proceso constructivo son múltiples y muy variadas, dando lugar a las distintas formas o modalidades de aportación.

Una primera distinción se puede realizar simplemente teniendo en cuenta el tipo de contraprestación que va a recibir el dueño del solar. Si bien lo habitual es que exista aportación de solar a cambio de una contraprestación, es decir, de la construcción de pisos o locales o de una participación indivisa en el edificio, también es posible que el dueño del solar realice la cesión o entrega del terreno a cambio de una contraprestación dineraria, consistente en parte de las ganancias que se obtengan con la transmisión de todo o parte del edificio.

Todo esto requiere un examen práctico de la siguiente problemática:

• Transmisión a la promotora inmobiliaria de parte del volumen edificable del solar y pago del precio con la construcción de pisos o locales.
• Construcción del edificio a cambio de pisos terminados, reteniendo el dueño del solar el dominio del mismo, configurándose por tanto el contrato como un arrendamiento de obra.
• Permuta propiamente dicha de solar por pisos.
• Comunidad constituida entre el dueño del solar y la promotora inmobiliaria únicamente para llevar a cabo la edificación.

Hay nuevas formas de aportación dependiendo del número de aportantes (por ejemplo, que existan varios propietarios o una comunidad en proindiviso), así como de las características del solar (por ejemplo, solares independientes pero relacionados por formar parte de un polígono). Todas estas circunstancias requieren de un tratamiento especial de la figura de la aportación.

La aportación de solar a cambio de edificación es un contrato complejo relacionado con otros contratos como son la cesión, la compraventa, el arrendamiento de obra, etc. Aunque se trata de una permuta inmobiliaria, el hecho de que esos pisos o locales que ha de entregar el constructor no existan en el momento de otorgarse el contrato, es lo que impide hablar de permuta inmobiliaria en un sentido puro.

Aunque la aportación de solar a cambio de edificación es un contrato atípico habrá que atender a la modalidad de aportación ante la que nos encontremos y, sobre todo, a cuál es la verdadera intención de las partes a la hora de otorgar el contrato para acomodarlo a una u otra figura contractual.

Y por supuesto está la regulación de las obligaciones de la promotora inmobiliaria, que asume la obligación de construir en dicho solar y entregar los pisos o locales convenidos. Esta es la cuestión más importante para dejar bien atados los derechos del propietario del suelo.

Es muy importante señalar que la entrega o cesión del solar se hará en escritura pública, quedando de esta forma inscrito el solar en el Registro de la Propiedad a nombre de la promotora inmobiliaria. Aquí es vital dejar muy claras todas las características relativas a la superficie, ubicación, materiales, etc., los pisos o locales a cuya construcción y posterior entrega a la que se obliga el constructor, que también se otorgará en escritura pública.

Ante el riesgo que para el propietario del solar supone quedar a expensas de una obligación de cumplimiento aplazado (entrega de pisos a futuro), hay que incluir garantías de cumplimiento a favor del propietario del solar aportado.

Lo más frecuente es que se pacte expresamente bien una condición suspensiva o bien una condición resolutoria que garanticen la terminación de las obras en los términos convenidos, con la ventaja que supone el hecho de poder inscribir estas condiciones en el Registro de la Propiedad y, por tanto, surtir efectos frente a terceros.

La condición suspensiva implica que la plena transmisión del solar no tiene lugar hasta que promotora inmobiliaria no cumpla con su obligación de construcción y entrega de las viviendas o locales que corresponden al dueño. Por su parte, la condición resolutoria supone la extinción de la transmisión, es decir, del contrato, si la promotora inmobiliaria incumple y no termina las obras.

Estas condiciones afectarán al contrato de aportación en el plazo de ejecución, el tipo de financiación que se obtenga para la construcción (préstamo promotor), el otorgamiento de la escritura de obra nueva en construcción, e incluso, aunque el nacimiento de la propiedad horizontal tenga lugar con el otorgamiento del contrato de aportación, su título constitutivo formal quedará condicionado de igual forma que el contrato de aportación de solar.

La importancia de que el solar se encuentre libre de cargas y gravámenes es un dato primordial para el promotor inmobiliario ya que dicho solar supone la fuente principal de financiación de su proyecto. De hecho, cuando se acude a financiación bancaria, el banco examinará minuciosamente la operación con carácter previo y exigirá gozar del primer rango hipotecario, obligando incluso a la posposición de aquella condición resolutoria expresa que se pudiera haber pactado por las partes como garantía a favor del cedente.

El incumplimiento de cualquiera de las partes lleva consigo la obligación de indemnizar. Si la promotora inmobiliaria no cumple con su obligación y deja sin terminar la construcción deberá indemnizar al dueño del solar por los daños y perjuicios que este incumplimiento le cause, dependiendo la cuantía de la indemnización de la obra que se haya ejecutado.

También surge la obligación de indemnizar en el caso de demora, si bien normalmente suele pactarse expresamente una cláusula penal para estos casos. La redacción de la cláusula de indemnización es la clave del contrato de aportación de solar. En la práctica, un error y no sirve de nada.

El promotor inmobiliario (cesionario) es responsable del desarrollo urbanístico para conseguir que el suelo sea calificado como edificable. Por esta razón, con antelación a la firma del contrato deberá haber comprobado la condición del solar que adquiere para evitar complejas situaciones de resolución contractual. Pero a veces hay un cambio en el plan urbanístico con posterioridad. Habitualmente, en el contrato se fijan condiciones suspensivas o resolutorias así como las cláusulas de indemnidad que procedan para evitar el perjuicio que pueda suponer para cualquiera de las partes.

En el supuesto de que se produzca el incumplimiento del propietario del solar porque decide desistir unilateralmente del contrato deberá asimismo indemnizar a la promotora inmobiliaria, indemnización que comprenderá los gastos realizados, el trabajo desarrollado y la utilidad que deje de obtener.

Si el contrato de aportación de solar no puede ejecutarse por causas ajenas a la voluntad de los contratantes, por ejemplo por motivos de tipo urbanístico, si no se pacta lo contrario, no cabrá indemnización, debiendo únicamente abonar el propietario del solar a la promotora inmobiliaria el valor de lo ejecutado y los materiales que impliquen algún tipo de beneficio.

De todas estas cuestiones se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica de la aportación de solar a cambio de edificación.
 

PARTE PRIMERA. 
    ¿Qué hago permuto el solar por pisos o vendo?
<
Capítulo 1.
La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?
1. El constructor se ahorra comprar el solar y el dueño del solar se beneficia de las plusvalías edificatorias.
a. Ventajas para los promotores inmobiliarios.
b. Ventajas para los propietarios de solares.
2. La pregunta del millón: ¿qué hago permuto el solar por pisos o vendo?
a. El promotor inmobiliario tiene que adquirir suelo en todo caso.
b. El promotor inmobiliario sólo puede pagar lo que el precio de venta del producto resultante (piso, casa, nave industrial, etc.) pueda soportar.
c. Ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación para el promotor inmobiliario sin tesorería ni financiación.
d. Las preguntas que debe hacerse todo promotor inmobiliario en toda aportación de solar a cambio de edificación.
  • ¿Qué porcentaje de obra debo entregar a cambio?
  • ¿Qué garantías me pueden solicitar?
  • ¿Qué riesgos asumo?
e. Las ventajas de la aportación de solar a cambio de edificación para el dueño del solar (permutante).
Capítulo 2.
La permuta inmobiliaria.
1. Concepto de permuta inmobiliaria.
2. Características de la permuta inmobiliaria.
3. Clases de permutas inmobiliarias.
a. Permuta de solar por inmuebles
b. Transmisión de edificabilidad por inmuebles.
c. Construcción de edificio por inmuebles.
d. Transmisión de parte del solar y promoción en comunidad de bienes.
4. Fiscalidad de la permuta inmobiliaria.
  • IVA
  • ITP y AJD
  • Plusvalía municipal (IVTNU)
TALLER DE TRABAJO
Aspectos básicos de la aportación de solar y permuta inmobiliaria.
Capítulo 3. 
La aportación de solar a cambio de edificación.
1. Introducción.
a. Fórmulas más utilizadas en la aportación de solar a cambio de edificación.
  • Permuta de solar por pisos, locales o plazas de aparcamiento o una participación indivisa de la construcción futura.
  • Permuta de solar por una contraprestación como parte de las ganancias de la venta de la construcción resultante.
  • Permuta de solar con contraprestación mixta, en dinero y en construcción futura.
  • Constitución de comunidad de bienes mediante transmisión de parte indivisa de solar o por aportación de solar a una comunidad.
b. La permuta inmobiliaria de cosa presente (solar) por futura (pisos o garajes resultantes).
2. Aportación de solar a cambio de edificación: la  inútil discusión de su naturaleza jurídica.
3. La permuta (“me das una cosa por otra”).
4. Diferencias con otras figuras jurídicas.
a. Diferencias con la compraventa.
b. Diferencias con el derecho de vuelo, sobreedificación, sobreelevación, elevación o de levante.
Requisitos del derecho de vuelo.
  • Previa existencia de una edificación
  • Elevación de una o más plantas
  • Construcción en una o varias fases.
La transmisión del solar con reserva del vuelo y su cesión.
c. Diferencias con el derecho de superficie.
d. Diferencias con el contrato de “cosa futura”.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Cómo calcular la rentabilidad de la aportación de solar a cambio de edificación?
1. Coste final de la promoción (coste solar + coste construcción)
2. Permuta inmobiliaria solar-pisos. Reparto del producto final del precio.
Capítulo 4. 
Diferencias con el arrendamiento de obra.
    1. Aspectos generales.
    2. Terminación de las obras como condición suspensiva o resolutoria.
    3. Consecuencias fiscales de esta vía.
      a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) > se aplaza la liquidación de este impuesto hasta que se cumpla la condición suspensiva.
      b. IVA > las ejecuciones de obra son entrega de bienes, desde el momento en que el coste de los materiales utilizados exceda del 20% de la base imponible, tanto en la construcción como en la rehabilitación de edificaciones.
Capítulo 5. 
Financiación del promotor inmobiliario en caso de obra en régimen de aportación de solar.
1. Las permutas permiten iniciar una promoción sin tener que pagar el suelo.
2. Las promociones estructuradas sobre permutas sólo son financiables en función de la media de repercusión de suelo (condicionada por la división horizontal tumbada al alcanzar un nivel de venta).
3. Garantía bancaria suficiente a los permutantes que la obra se terminará o que al menos recibirán el importe de dichas viviendas.
4. Relación entre el contrato de obra y la financiación.
    a. Contrato condicional de aportación de solar a cambio de edificación y su financiación.
    b. Condición suspensiva en la aportación de solar a cambio de edificación.
    • Los bancos suelen exigir que sea el dueño del solar el que hipoteque conjuntamente con el constructor, considerándole como hipotecante en garantía de un préstamo ajeno.
    c. Condición resolutoria en la aportación de solar a cambio de edificación.

 

CHECK-LIST 

1. ¿Cuándo hay que acudir a la aportación de solar a cambio de edificación? Ventajas e inconvenientes para el promotor.
2. ¿Qué porcentaje de obra debe entregar a cambio?
3. ¿Qué garantías pueden solicitar al promotor?
4. ¿Qué riesgos asume el promotor?
5. ¿Cómo se valora la permuta en la aportación de solar a cambio de edificación?
6. Desarrolle el mejor modo de proteger a un BANCO reacio a prestar, puesto que el constructor no tiene ningún tipo de propiedad, sino tan sólo una expectativa. Protección contra la hipoteca sorpresa o a través de testaferro, etc.
PARTE SEGUNDA
  • La norma específica catalana.
<
Capítulo 6.
La normativa catalana. Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
1. Libro Sexto relativo a las obligaciones y contratos.
2. Permuta inmobiliaria.
Concepto
Régimen jurídico
Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura
Modalidades
Régimen general
Adquisición en la transmisión total
Adquisición en la transmisión parcial
Incumplimiento del contrato
Resolución del contrato
Efectos
Oposición del contrato ante terceros
3. Régimen transitorio y derogatorio de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.
a. Disposiciones transitorias. Contratos de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura constituidos anteriores al 1 de enero de 2018.
b. Disposición derogatoria de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura.
Capítulo 7.
Cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura en la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña.
1. Régimen en que quedan los contratos de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura anteriores a 2018.
2. Diferencias del contrato de permuta y el contrato de cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura
3. Garantías a favor del cedente por los grandes riesgos de la cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura.
a. Identificar con toda precisión las viviendas o locales que han de ser objeto de adjudicación al cedente, una vez finalizada su construcción.
b. Detallar las características de la obra, las condiciones, los plazos de inicio y finalización de las obras, calidad de los materiales, etc.
c. Garantías a favor del cedente por riesgo de incumplimiento del promotor.
  • Condición resolutoria.
  • Aval bancario.
  • Seguro de crédito y caución con indemnización exigible a primer requerimiento del cedente
PARTE TERCERA
  • Clases de aportación de solar.
<
Capítulo 8. 
Clases de aportación de solar a cambio de edificación.
1. Cesión de solar por obra o “permuta especial”.
2. Permuta de solar por pisos futuros.
3. Transmisión de una parte del volumen edificable del solar a cambio de pisos y locales.
a. Transmisión al constructor de una parte del volumen edificable del solar.
b. Calificación jurídica 
4. La aportación con contraprestación de una participación indivisa en el edificio construido.
5. Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros.
6. Reserva de vuelo y transmisión de propiedad del solar contraprestación subordinada de obra.
7. Participación del aportante del solar en los beneficios de la venta.
8. Autopromoción en comunidad.
Capítulo 9.
  • Contrato de aportación y financiación conjunta: “uno pone el solar, otro la obra y el tercero el dinero”.
Capítulo 10. 
Fórmulas complejas entre el dueño del solar y el constructor.
1. Cuentas en participación
2. Comunidad.
3. Sociedad.
4. Participación en las ventas brutas de la edificación sobre el solar.
a. Solución de comunidad de bienes entre el promotor y el dueño del solar.
b. La imposibilidad de aplicar la cuenta en participación o sociedad comanditaria.
c. ¿Qué se entiende por cantidad bruta obtenida por venta de determinados pisos y locales?
Capítulo 11. 
Modalidades en función del número de solares
1. Aportación simple de un único solar.
2. Aportación compleja de varios solares de DIFERENTES propietarios a un único promotor.
a. Agrupación de solares.
b. Agrupación de dueños de los solares como comunidad.
1. La contraprestación consiste en parte de las ganancias líquidas obtenidas del negocio.
2. La contraprestación es una parte de la venta bruta del edificio.
3. La contraprestación consiste en la cantidad bruta obtenida por la venta de determinados pisos y locales.
CHECK-LIST 
¿Cuándo conviene dejar al propietario participar en las ganancias brutas resultantes en caso de aportación de solar a cambio de edificación?
Capítulo 12.
Transmisión de una parte del solar y posterior construcción del edificio en comunidad entre el propietario y el constructor.
1. Introducción: fórmula muy común por razones fiscales.
2. Otras causas de esta figura.
3. Aspectos fiscales.  Casos de comunidad y de solares independientes colindantes.
Supuestos de comunidad
Solares independientes pero colindantes y relacionados.
a) Existencia de un único solar con varios edificios.
b) Existencia de varios solares física y registralmente independientes, pero interrelacionados por estar integrados dentro de la misma urbanización, ya sea de viviendas unifamiliares o de edificios.
CHECK-LIST 
El promotor consigue que se atribuya urbanísticamente un volumen a una zona que aumenta la edificabilidad, pero que inicialmente no se había previsto. ¿Qué sucede?
PARTE CUARTA
  • Obligaciones de las partes en la aportación de solar. 
<
Capítulo 13.
Obligación de entregar libre de cargas y gravámenes.
1. Entrega del solar
a. Existencia de gravámenes sobre el solar.
Doble gravamen sobre el solar.
b. Solar en que se produce cambio de los planes urbanísticos.
c. Solar inedificable vendido como edificable.
2. Entrega de los pisos.
Fases de la recepción.
3. Retraso en la entrega del inmueble
Clases de retrasos (resolutorio o no resolutorio)
Capítulo 14. 
¿Qué hacer cuando el constructor quiere varios solares?
1. Cuando hay sólo un solar.
2. Cuando hay varios solares: hay que agregarlos.
a. Concentración de solares sin agregarlos.
b. Agregación de varios solares
c. Agrupación de solares
3. Consecuencias fiscales.
CHECK-LIST 
Desarrolle las fórmulas más eficaces en caso de aportación de solar a cambio de edificación en que hay varios propietarios y un solo promotor.
Capítulo 15. 
El plazo para la entrega de la edificación futura.
1. Introducción.
2. Aplazamiento del pago.
3. Inscripción del plazo en el Registro de la Propiedad.
a. Aplazamiento del precio sin garantía.
b. Aplazamiento del precio garantizado con condición resolutoria.
c. Aplazamiento del precio garantizado con hipoteca.
Capítulo 16.
El momento de la transmisión. ¿Pueden las partes de común acuerdo fijar la fecha en que se produce la entrega de pisos por suelo?
1. Transmisión del solar
2. Transmisión de los pisos o locales
PARTE QUINTA
  • Retrasos e incumplimientos.
<
Capítulo 17.
Retrasos e incumplimientos.
1. Retraso en entrega de pisos cuando se ha anticipado dinero a cuenta por el “consumidor”/dueño del solar.
2. La recepción de la obra: el momento de comprobar si se ha cumplido o no.
3. Cumplimiento inexacto de la obligación: cuando el plano y la realidad difieren.
Capítulo 18.
El incumplimiento en la aportación de solar o en la entrega de la edificación.
1. Cuando el que no cumple es el dueño del solar.
a. Cargas o gravámenes
b. Defecto de cabida en el solar.
c. Imposibilidad de edificar en el solar.
d. Vicios del suelo
e. Cambio del planeamiento urbanístico.
f. No se consigue la licencia.
2. Cuando incumple el constructor.
a. Vicios o defectos de los pisos.
b. Especialidades de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
c. Defectos de cabida de los pisos.
3. Efectos del incumplimiento con relación a terceros.
a. Relativos a los compradores de pisos respecto al promotor y al dueño del solar.
b. Relativos a los suministradores de material y trabajo respecto del promotor y el dueño del solar.
c. Efectos especiales en los supuestos de permuta inmobiliaria.
Capítulo 19.
Cuando no se cumple se resuelve el contrato.
1. Incumplimiento por el constructor.
a. Cuando no cumple porque NO QUIERE.
b. Cuando no cumple porque NO PUEDE.
2. Incumplimiento por el aportante/dueño.
a. Cuando no cumple porque NO QUIERE.
b. Cuando no cumple porque NO PUEDE.
3. Efectos de la resolución: la restitución
Capítulo 20.
Cumplimiento parcial que condiciona la resolución.
Lo de siempre: una de las partes no cumple y empiezan los abogados con que ha cumplido parcialmente y “no puedo salirme”.
1. Cumplimiento defectuoso o parcial
2. No edificación en plazo.
3. Vicios o defectos en los inmuebles
4. Diferencias de cabida
5. Existencia de cargas
Capítulo 21.
Incumplimiento del constructor y requerimientos. Errores más frecuentes al hacer el requerimiento.
1. Forma del requerimiento (notarial o judicial).
2. Efectos del incumplimiento por parte del obligado a construir.
3. Elección del perjudicado entre el cumplimiento y la resolución.
4. Requisitos para poder resolver. Depende de ejecución de la obra.
a. Que no haya comenzado la edificación.
b. Que haya empezado la obra.
c. Que la edificación haya finalizado.
TALLER DE TRABAJO.
¿Qué sucede cuando el promotor quiebra (concurso de acreedores)? ¿Puede esta quiebra permitir la rescisión de la permuta de solares a cambio de vivienda o locales en las edificaciones futuras?

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo hacer que los culpables de la resolución “no salgan mal parados”?
1. Por culpa del constructor.
2. Por culpa del dueño del solar.

TALLER DE TRABAJO.
El problema de la resolución cuando la construcción está comenzada.

TALLER DE TRABAJO.
Ahora no se puede edificar en el solar. ¿Puede salirse el promotor?

TALLER DE TRABAJO.
Como no ha cumplido que me devuelva el solar y me indemnice los daños: menudo lío.

PARTE SEXTA.
  • ¿Cómo limitar el riesgo de la aportación de solar?
<
Capítulo 22.
Cuidado hay muchos riesgos en la aportación de solar.
1. El constructor se ahorra comprar el solar y el dueño del solar se beneficia de las plusvalías edificatorias.
2. El aval a primer requerimiento
3. Las cláusulas a primer requerimiento en los contratos de seguro de caución
4. Crédito refaccionario
Capítulo 23.
Garantías del contrato de aportación de solar a cambio de edificación.
1. Condición resolutoria
2. Condición suspensiva
3. Pacto de reserva de dominio
4. Cláusula penal
5. Constitución de servidumbre y/o carga hipotecaria sobre un edificio que existirá.
6. Soluciones de la práctica.
Capítulo 24.
¿Condición suspensiva o Condición resolutoria? : Una cuestión con muchas consecuencias.
1. Introducción a la problemática.
2. Condición suspensiva.
3. Condición resolutoria.
4. Requisitos para  la inscripción de las condiciones suspensiva y resolutoria.
Capítulo 25.
Requisitos para la efectividad de la cláusula resolutoria.
1. Incumplimiento grave.
2. Incumplimiento del pago del precio o del pago de los intereses.
3. Incumplimiento no precedido de incumplimiento del vendedor.
PARTE SÉPTIMA.
  • Las claves para no equivocarse.
<
Capítulo 26.
Estipulaciones que conviene introducir en el contrato de aportación
1. Precauciones antes de proponer un modelo de contrato.
2. La forma a utilizar (Registro de la Propiedad).
3. La descripción de los pisos y locales.
4. Modelo de cláusula sobre el objeto del contrato.
5. La fecha de entrega
6. La cláusula penal.
7. Modelos de cláusulas penales y condiciones resolutorias.
Capítulo 27.
La inserción de cláusulas penales.
1. Concepto.
2. Regulación
3. Efectos.
4. Clases de cláusula penal.
Capítulo 28.
La cláusula del pacto de reserva de dominio
1. Concepto
2. ¿Qué se consigue con la reserva de dominio?
Capítulo 29.
  • La cláusula del pacto de retraer o retracto convencional.
Capítulo 30.
  • La cláusula del pacto comisorio.
Capítulo 31.
¿Por qué hay que inscribir la aportación del solar en el Registro de la Propiedad?
1. Introducción.
2. La escritura pública como garantía.
3. Me dijo mi abogado que según la teoría de la traditio …..
4. Inscripción registral de las garantías contractuales.
PARTE OCTAVA
  • Problemática posterior a la construcción.
<
Capítulo 32.
Problemas cuando se crea la Comunidad de vecinos (Propiedad Horizontal).
  • Le dí poder al promotor poder para hacer todo lo de la propiedad horizontal (comunidad de vecinos) del nuevo edificio y ahora …
PARTE NOVENA
  • Aspectos fiscales. 
<
Capítulo 33. 
Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación. 
1. Aspectos generales. IVA y EL ITP - AJD. 
  • Efectos fiscales. 
  • Fiscalidad de la entrega de la finca.

  • a. Devengo del IVA en cuanto a la contraprestación futura.
    b. Base imponible y valoración de los inmuebles futuros
2. Incompatibilidad del IVA y EL ITP - AJD. 
3. Impuesto del valor añadido (IVA). 
4. Impuesto sobre Sociedades 
5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 
6. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 
7. Impuesto sobre Actividades Económicas en las Juntas de Compensación. 
Capítulo 34. 
Fiscalidad de la aportación de solar a cambio de edificación.
1. Impuesto de sociedades. La equivalencia de valores entre los bienes permutados (solares y edificación resultante).
2. Determinación de la aportación del solar a efectos del IVA y del ITP y AJD.
  • Implicaciones fiscales del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) para el transmitente del solar y para el promotor en la entrega del solar y el intervalo de tiempo desde la entrega a la adquisición de las edificaciones y momento de su entrega.
  • 3. La obligación de entregar la obra futura a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
    4. Implicaciones fiscales del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), cuando promotor y transmitente del solar son sujetos pasivos.
    5. Consecuencias fiscales de la entrega del solar a efectos del IVA.
    a. Para el promotor inmobiliario.
    b. A efectos del transmitente del solar.
    6. Determinación de la base imponible de la aportación de solar a efectos del IVA.

    TALLER DE TRABAJO. 
    ¡Ojo! que lo que cuenta es el valor de la edificación final. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Aspectos fiscales de la transmisión al constructor de una parte del volumen edificable del solar. 

    TALLER DE TRABAJO.
    Fiscalidad de la permuta inmobiliaria. La aportación de solar a cambio de pisos y el período contable para la constructora.

    TALLER DE TRABAJO. 
    ¿Por qué es más costosa una permuta que una compraventa?

    TALLER DE TRABAJO. 
    Permuta de una vivienda y terreno anexo por la futura entrega de vivienda y local comercial a construir sobre el terreno a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Permuta de solar por viviendas a precio de mercado. Momento del devengo. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Permuta solar entre fundación y promotor. 

    TALLER DE TRABAJO. 
    Fiscalidad en casos especiales. 
    1. Cuenta en participación, comunidad y sociedad. 
    2. Fórmulas fiduciarias 
    3. Derecho de opción. 

    Capítulo 35. 
    Valoración fiscal en el Impuesto de sociedades de las permutas inmobiliarias.
    1. Aviso: criterio de imputación temporal sostenido por la Inspección (haber alcanzado el 80% de finalización de la edificación), debe tenerse en cuenta que con el actual PGC no se considera un criterio válido.
    2. Aspectos contables de la permuta
    3. Aspectos fiscales de la permuta.
    4. Caso práctico de supuesto de permuta inmobiliaria en base a valor fiscal o contable.

    TALLER DE TRABAJO.
    Aportación de solar en el impuesto de sociedades. 

    • El valor de las operaciones de intercambio de solar por edificación futura en la base imponible del Impuesto de Sociedades es el que tengan los pisos en el momento de la transmisión del solar (Consulta DGT)
    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico contable y fiscal de aportación de solar a cambio de edificación (permuta inmobiliaria) desde la perspectiva de una empresa constructora que recibe el terreno.
    1. Aportación de solar a cambio de edificación (permutas inmobiliarias). Entrega de un terreno por viviendas
    Permuta de inmovilizado entrega de construcciones (inmovilizado material) a cambio de terrenos (inmovilizado material).
    2. Tipos de permuta atendiendo al Plan General Contable
    • Permuta comercial.
    • Permuta no comercial
    • Contabilidad de la permuta no comercial
    • Contabilidad de la permuta de carácter comercial
    3. Contabilidad de la permuta de viviendas por terreno.
    a. En el momento en que se recibe el terreno
    b. Al cierre del ejercicio
    c. En el momento de la entrega de los pisos
    4. Caso práctico permuta inmobiliaria.  Empresa constructora que recibe el terreno.
    a. Tipo incremental de financiación para la empresa
    b. Tratamiento del IVA
    c. Tratamiento contable
    • En el momento de la recepción del terreno
    • Al cierre del ejercicio

    • En el momento de la entrega de las viviendas
    Capítulo 36. 
    Efectos fiscales en caso de incumplimientos de las partes. 
    1. Impuesto sobre el Valor Añadido.
    2. Actos Jurídicos documentados
    3. Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
    4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
    Capítulo 37. 
    Claves del concepto fiscal de “momento temporal” del pago anticipado y sus consecuencias en el devengo del IVA las permutas inmobiliarias.
    TALLER DE TRABAJO
    Aportación de solar, entrega inicial e IVA. Permuta inmobiliaria.
  • Fiscalidad inmobiliaria y aportación de solar a cambio de edificación.
  • TALLER DE TRABAJO.
    El IVA en la aportación a cambio de edificación. El diferente destino de vivienda “para su venta” y locales a efectos del IVA.

    TALLER DE TRABAJO.
    Tratamiento fiscal de la aportación de solar por pisos o permuta.

    • Tratamiento fiscal de la permuta
    • ¿Cuál es su tratamiento fiscal?
    • ¿Y si en lugar de entregarnos pisos se aporta terreno a una entidad mercantil?
    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico de Permuta de solar por vivienda. Repercusión en el IVA
    Una promotora inmobiliaria va a construir un bloque de viviendas en un solar propiedad de un tercero, al que entregará, como pago, dos de las viviendas construidas.
    • ¿Cómo se regula el IVA?
    • Empresario
    • Propietario particular
    TALLER DE TRABAJO
    Renuncia a la exención del IVA.
    ¿Qué exenciones pueden ser objeto de renuncia?
    ¿Quién debe de renunciar y qué requisitos tiene la renuncia?
    ¿Qué requisitos debe de reunir el adquirente?
    Régimen especial de recargo de equivalencia.
      1º.  Prorrata provisional.
      2º.  Prorrata especial.
      3º.  Supuesto de adquisición del bien con anterioridad al inicio de las actividades económicas.
      4º.  Sujetos pasivos acogidos al régimen especial de recargo de equivalencia.
    ¿Cómo y cuándo debe de efectuarse la renuncia?
      Primero.  La renuncia debe de efectuarse de forma fehaciente.
      Segundo. La renuncia ha de efectuase operación por operación.
      Tercero.  Debe justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total del impuesto.
    ¿Qué efectos conlleva la renuncia?
    Esquemas de las exenciones del de terrenos y edificaciones.
    Entregas de terrenos
    Entregas de edificaciones
    Devolución del impuesto satisfecho en caso de rectificación o anulación de escrituras públicas que documenten negocios sujetos a ITPAJD.

    TALLER DE TRABAJO.
    Infracción tributaria por falta de la repercusión inicial a una promotora 

      Infracción tributaria por falta de la repercusión inicial a una promotora aunque hubiesen transcurrido más de cuatro años entre ambas entregas. Consecuencias de la falta de repercusión por la promotora al recibir el terreno, omitiendo cualquier referencia a la obligación de presentar una declaración complementaria por el periodo de liquidación en el que se produjo la entrega del terreno.
    TALLER DE TRABAJO
    Ejemplos de Fiscalidad en caso de aportación de Solar (permuta inmobiliaria) a cambio de edificación.
    1. El cesionario es persona física no sujeto pasivo de IVA
    2. El cesionario es sujeto pasivo de IVA. Empresario o persona física sujeto pasivo ocasional.

    CHECK-LIST 

      Fiscalidad de la permuta inmobiliaria y las diferentes clases de aportación de solar a cambio de edificación.
    • Transmisión de una parte del solar y posterior construcción del edificio en comunidad entre el propietario y el constructor
    • Cuenta en participación.
    • Tratamiento fiscal de la permuta.
    • Impuesto sobre el Valor Añadido y concepto TPO del ITP.
    • Incompatibilidad del IVA Y EL ITPAJD
    • La renuncia a la exención
    • Devengo del IVA
    • Base, Imponible.
    • Caso práctico.
    • Determinación provisional de la base imponible.

    • El concepto AJD del ITPAJD. Problemática sobre la inscripción de la obra futura.
    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
    PARTE DÉCIMA.
    • Formularios. 
    1. Permuta de suelo por obra futura
    Modelo1
    I. Descripción del solar
    II. Estipulaciones
    III. Edificio a construir
    V. Disposiciones comunes
    CLÁUSULAS
    Modelo 2
    Modelo 3
    Modelo 4
    2. Promesa de permuta de solar por obra a construir

    3. Contrato de permuta de solar por vivienda.

    Modelo 1
    Modelo 2
    1. Objeto
    2. Transmisión del Solar
    3. Transmisión de las Viviendas
    4. Contraprestación
    5. Construcción de las Viviendas y Plazos
    6. Evicción y saneamiento
    7. Resolución del Contrato
    8. Buena fe
    9. Ley aplicable y jurisdicción competente
    10. Notificaciones
    11. Gastos e impuestos
    ANEXO I
    Características del Solar
    ANEXO II
    Descripción de las Viviendas
    ANEXO III
    Documentos de titularidad del Solar
    ANEXO IV
    Licencias y permisos de obras
    4. Contrato de permuta mixta
    PRIMERO. Objeto del contrato.
    SEGUNDO. Contraprestación.
    TERCERO. Obligaciones del PROPIETARIO.
    CUARTO. Obligaciones del PROMOTOR.
    QUINTO. Condiciones de transmisión de la finca.
    SEXTO. Alteraciones al proyecto.
    SÉPTIMO. Negativa de la PROPIEDAD al otorgamiento de la escritura de permuta.
    OCTAVO. Incumplimiento del PROMOTOR.
    NOVENO. Transmisión de los inmuebles a favor del PROPIETARIO.
    DÉCIMO. Resolución del contrato.
    DECIMOPRIMERO. Gastos.
    DECIMOSEGUNDO. Impuestos.
    DECIMOTERCERO. Pacto de confidencialidad.
    DECIMOCUARTO. Sumisión jurisdiccional.
    5. Contrato de opción de compra, para celebrar un futuro contrato de permuta de solar por plantas
    Modelo 1.
    Modelo 2
    I.  Titularidad del solar.
    II.  Estipulaciones.
    III. Edificio a construir.
    IV.  Disposiciones comunes.
    6. Escritura pública de permuta de solar por pisos.
    Modelo 1
    Escritura de permuta.
    A)Comparecencia.
    B)Exposición.–
    C)Estipulaciones.–
    a) Permuta.–
    b)Ejecución de la obra.–
    c)Gastos.–
    D)Otorgamiento y autorización.–
    Modelo 2
    COMPARECEN
    INTERVIENEN
    EXPONEN
    Primero.  Objeto
    Segundo.- Valoración de los bienes permutados
    Tercero.  Naturaleza mercantil
    Cuarto.  Tradición
    Quinto.  Entrega material de los bienes [En caso de diferimiento]
    Sexto.  Gastos e impuestos
    Séptimo.  Notificaciones
    Octavo.  Fuero
    OTORGAMIENTO Y AUTORIZACIÓN
    7. Permuta de solar por volumen edificable.

    8. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación y dinero sin condición resolutoria.

    9. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria.

    10. Contrato de permuta de solares a cambio de edificación con condición resolutoria pospuesta a la hipoteca para la construcción de la edificación.

    11. Escritura de permuta de corporaciones locales.

    12. Escritura de ejecución de permuta.

    13. Escritura pública de cesión de solar por pisos

    PARTE UNDÉCIMA.
    • Esquema. Procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales.
    • Esquema de procedimiento de aportación de solar o permuta de bienes patrimoniales municipales.

    Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

    ir a inicio de página
     
    Volver a la página anterior