| La aportación de
solar a cambio de edificación consiste en que el propietario del
solar participe en la promoción inmobiliaria mediante la cesión
o entrega del solar a cambio de una participación en el edificio
que sobre él se construya.
El primer problema práctico
es que es un contrato atípico carente de una regulación específica,
por lo que hay que hilar muy fino y encauzarlo desde una perspectiva práctica
en base a las sentencias (jurisprudencia) sobre la aportación de
solar y la permuta inmobiliaria.
La disparidad de criterios
a la hora de clasificar este contrato proviene de las especialidades y
múltiples formas que puede revestir el contrato, dificultando el
encaje práctico dentro de una misma figura jurídica.
Las posibilidades de participación
del dueño del solar en el proceso constructivo son múltiples
y muy variadas, dando lugar a las distintas formas o modalidades de aportación.
Una primera distinción
se puede realizar simplemente teniendo en cuenta el tipo de contraprestación
que va a recibir el dueño del solar. Si bien lo habitual es que
exista aportación de solar a cambio de una contraprestación,
es decir, de la construcción de pisos o locales o de una participación
indivisa en el edificio, también es posible que el dueño
del solar realice la cesión o entrega del terreno a cambio de una
contraprestación dineraria, consistente en parte de las ganancias
que se obtengan con la transmisión de todo o parte del edificio.
Todo esto requiere un examen
práctico de la siguiente problemática:
• Transmisión a la
promotora inmobiliaria de parte del volumen edificable del solar y pago
del precio con la construcción de pisos o locales.
• Construcción del
edificio a cambio de pisos terminados, reteniendo el dueño del solar
el dominio del mismo, configurándose por tanto el contrato como
un arrendamiento de obra.
• Permuta propiamente dicha
de solar por pisos.
• Comunidad constituida
entre el dueño del solar y la promotora inmobiliaria únicamente
para llevar a cabo la edificación.
Hay nuevas formas de aportación
dependiendo del número de aportantes (por ejemplo, que existan varios
propietarios o una comunidad en proindiviso), así como de las características
del solar (por ejemplo, solares independientes pero relacionados por formar
parte de un polígono). Todas estas circunstancias requieren de un
tratamiento especial de la figura de la aportación.
La aportación de solar
a cambio de edificación es un contrato complejo relacionado con
otros contratos como son la cesión, la compraventa, el arrendamiento
de obra, etc. Aunque se trata de una permuta inmobiliaria, el hecho de
que esos pisos o locales que ha de entregar el constructor no existan en
el momento de otorgarse el contrato, es lo que impide hablar de permuta
inmobiliaria en un sentido puro.
Aunque la aportación
de solar a cambio de edificación es un contrato atípico habrá
que atender a la modalidad de aportación ante la que nos encontremos
y, sobre todo, a cuál es la verdadera intención de las partes
a la hora de otorgar el contrato para acomodarlo a una u otra figura contractual.
Y por supuesto está
la regulación de las obligaciones de la promotora inmobiliaria,
que asume la obligación de construir en dicho solar y entregar los
pisos o locales convenidos. Esta es la cuestión más importante
para dejar bien atados los derechos del propietario del suelo.
Es muy importante señalar
que la entrega o cesión del solar se hará en escritura pública,
quedando de esta forma inscrito el solar en el Registro de la Propiedad
a nombre de la promotora inmobiliaria. Aquí es vital dejar muy claras
todas las características relativas a la superficie, ubicación,
materiales, etc., los pisos o locales a cuya construcción y posterior
entrega a la que se obliga el constructor, que también se otorgará
en escritura pública.
Ante el riesgo que para el
propietario del solar supone quedar a expensas de una obligación
de cumplimiento aplazado (entrega de pisos a futuro), hay que incluir garantías
de cumplimiento a favor del propietario del solar aportado.
Lo más frecuente es
que se pacte expresamente bien una condición suspensiva o bien una
condición resolutoria que garanticen la terminación de las
obras en los términos convenidos, con la ventaja que supone el hecho
de poder inscribir estas condiciones en el Registro de la Propiedad y,
por tanto, surtir efectos frente a terceros.
La condición suspensiva
implica que la plena transmisión del solar no tiene lugar hasta
que promotora inmobiliaria no cumpla con su obligación de construcción
y entrega de las viviendas o locales que corresponden al dueño.
Por su parte, la condición resolutoria supone la extinción
de la transmisión, es decir, del contrato, si la promotora inmobiliaria
incumple y no termina las obras.
Estas condiciones afectarán
al contrato de aportación en el plazo de ejecución, el tipo
de financiación que se obtenga para la construcción (préstamo
promotor), el otorgamiento de la escritura de obra nueva en construcción,
e incluso, aunque el nacimiento de la propiedad horizontal tenga lugar
con el otorgamiento del contrato de aportación, su título
constitutivo formal quedará condicionado de igual forma que el contrato
de aportación de solar.
La importancia de que el
solar se encuentre libre de cargas y gravámenes es un dato primordial
para el promotor inmobiliario ya que dicho solar supone la fuente principal
de financiación de su proyecto. De hecho, cuando se acude a financiación
bancaria, el banco examinará minuciosamente la operación
con carácter previo y exigirá gozar del primer rango hipotecario,
obligando incluso a la posposición de aquella condición resolutoria
expresa que se pudiera haber pactado por las partes como garantía
a favor del cedente.
El incumplimiento de cualquiera
de las partes lleva consigo la obligación de indemnizar. Si la promotora
inmobiliaria no cumple con su obligación y deja sin terminar la
construcción deberá indemnizar al dueño del solar
por los daños y perjuicios que este incumplimiento le cause, dependiendo
la cuantía de la indemnización de la obra que se haya ejecutado.
También surge la obligación
de indemnizar en el caso de demora, si bien normalmente suele pactarse
expresamente una cláusula penal para estos casos. La redacción
de la cláusula de indemnización es la clave del contrato
de aportación de solar. En la práctica, un error y no sirve
de nada.
El promotor inmobiliario
(cesionario) es responsable del desarrollo urbanístico para conseguir
que el suelo sea calificado como edificable. Por esta razón, con
antelación a la firma del contrato deberá haber comprobado
la condición del solar que adquiere para evitar complejas situaciones
de resolución contractual. Pero a veces hay un cambio en el plan
urbanístico con posterioridad. Habitualmente, en el contrato se
fijan condiciones suspensivas o resolutorias así como las cláusulas
de indemnidad que procedan para evitar el perjuicio que pueda suponer para
cualquiera de las partes.
En el supuesto de que se
produzca el incumplimiento del propietario del solar porque decide desistir
unilateralmente del contrato deberá asimismo indemnizar a la promotora
inmobiliaria, indemnización que comprenderá los gastos realizados,
el trabajo desarrollado y la utilidad que deje de obtener.
Si el contrato de aportación
de solar no puede ejecutarse por causas ajenas a la voluntad de los contratantes,
por ejemplo por motivos de tipo urbanístico, si no se pacta lo contrario,
no cabrá indemnización, debiendo únicamente abonar
el propietario del solar a la promotora inmobiliaria el valor de lo ejecutado
y los materiales que impliquen algún tipo de beneficio.
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica de la aportación de solar a cambio de edificación.
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