Los edificios históricos dan una idea de nuestro pasado al tiempo que prestan carácter y sirven a un nuevo propósito práctico en nuestras comunidades modernas. Una antigua fábrica puede convertirse en un complejo de apartamentos, o un antiguo edificio de oficinas puede transformarse en una instalación comercial. En muchos sentidos un proyecto de reutilización adaptativa puede fortalecer a una comunidad al satisfacer las necesidades cambiantes de la población.

En la economía actual, ¿la rehabilitación de un edificio antiguo realmente tiene sentido si se compara con la construcción de nuevos edificios? Simplemente, depende. Hay muchas consideraciones, Es necesario sopesar la distinción cultural, la estética y los gastos para cualquier proyecto.

Es importante comprender que la reutilización adaptativa es diferente de la restauración o la preservación. Mientras que un proyecto de restauración o preservación implica la restauración de un edificio a su estado original, la reutilización adaptativa realmente cambia la intención de una estructura para satisfacer las necesidades del usuario moderno.

Aún así, algunos proyectos de reutilización adaptativa incluyen la restauración de la fachada del edificio o partes del interior para que luzcan como lo hicieron en el pasado. Los edificios antiguos a menudo muestran una estética que los edificios modernos simplemente no pueden pagar. Construido cuando la mano de obra calificada era barata, estas estructuras suelen presumir de una mayor atención al detalle que las construidas en la actualidad. Los elementos arquitectónicos incluyen piedra esculpida, columnas y capiteles, mampostería elaborada, techos abovedados y madera tallada, todo lo cual puede ser prohibitivamente costoso en la actualidad. La reutilización adaptable de dichos edificios permite que un edificio conserve gran parte de su carácter y estética al incorporar estos elementos en el nuevo marco.

Muchas estructuras se convierten en candidatos para la reutilización adaptativa simplemente por su ubicación. 

Podría decirse que el factor más importante en la decisión de adaptar un edificio existente es el coste. Los presupuestos siempre entran en juego. A menos que el objetivo real sea la restauración histórica de un hito preciado (cuando la restauración puede costar más que un edificio nuevo), la reutilización adaptativa debe ser la opción más rentable, o la reconstrucción ganará el favor.

Afortunadamente puede haber muchas ventajas de coste al reutilizar una estructura más antigua, como los costes de establecimiento más bajos. Además, se necesita poca o ninguna demolición, la adquisición del suelo suele ser menos costosa y muchas, si no todas, de las utilidades y servicios necesarios ya están conectadas y es posible que solo necesiten modernización. 

Además, hay ahorros adicionales que resultan porque la estructura ya está en su lugar (es decir, los materiales y sus costes de montaje correspondientes ya se han contabilizado en la estructura).

Otro beneficio financiero de los proyectos de reutilización adaptativa son las subvenciones siempre que el proyecto sea de naturaleza histórica.

Independientemente de la naturaleza histórica del proyecto, otra consideración clave al principio del proceso son los requisitos de zonificación y planificación urbanística. Deben investigarse los usos urbanísticos para garantizar que el uso previsto de la estructura sea permisible. Si se debe realizar una solicitud de cambio es mucho más fácil abordarla al principio del proyecto. Las consideraciones ambientales también son cruciales para revisar durante esta etapa.

Una vez que se ha realizado la determinación de realizar una reutilización adaptativa, el siguiente paso en el proceso es determinar cómo. Se deben hacer cambios mínimos a las características definitorias de una propiedad. Se mantendrá su carácter histórico, conservando la mayor cantidad de tejido original posible. No se deben realizar adiciones que creen una historia falsa, aunque se deben preservar las adiciones que realmente se han realizado a lo largo de la vida de un edificio. Siempre que sea posible, los elementos de construcción deben repararse en lugar de reemplazarse. Si un elemento no puede repararse, el reemplazo debe ser idéntico en apariencia y material al original. Además, los edificios y sus alrededores no deben dañarse durante el proceso de rehabilitación. Esto incluye el uso de tratamientos superficiales, daños a los recursos arqueológicos o el uso de métodos de conexión irreversibles para nuevas incorporaciones. 

Aunque los ejemplos de proyectos exitosos de reutilización adaptativa incluyen instalaciones industriales, fábricas, centros comerciales, escuelas, iglesias, oficinas, hoteles, teatros y otras instalaciones, no todas las estructuras son ideales para su reutilización. ¿Qué determina si un proyecto es apto? Si bien no existe una lista de verificación de lo que constituye un candidato ideal, la mayoría estará de acuerdo en que el factor más importante es claramente comenzar con el objetivo general del proyecto. ¿El objetivo es simplemente reutilizar el espacio porque parece ser una solución más barata, o es la esperanza de capturar el carácter del edificio y transformarlo para un nuevo propósito? No hay una respuesta correcta, pero la respuesta guía el proceso de toma de decisiones. Es crucial entender el resultado neto después de las modificaciones y asegurarse de que coincida con los objetivos del proyecto.

Después de identificar claramente los objetivos del espacio, se debe realizar un análisis de coste-beneficio. Además de las comparaciones presupuestarias obvias entre demolición / nueva construcción y restauración, evalúe otros costes o beneficios intrínsecos, como la comerciabilidad. Por ejemplo, existe un valor de comercialización para una oficina en una estructura donde ocurrió algún evento histórico o famoso.

Además de las comparaciones presupuestarias, el éxito de cualquier proyecto de reutilización adaptativa se correlaciona directamente con la calidad y la experiencia del equipo que lo realiza. 

Desde el comienzo, el proyecto debe involucrar al propietario, un profesional del diseño, un contratista de restauración y, en el caso de proyectos históricos, un conservador histórico y la oficina de preservación local. Antes de mirar al edificio en sí, debe hacerse todo lo posible para determinar su historial de reparaciones anterior, que se puede encontrar a través de registros de mantenimiento, informes antiguos o incluso de boca en boca. Esto dará una indicación de cómo ha funcionado el edificio y qué áreas necesitan atención.

Después de este paso inicial, con el fin de determinar con precisión cómo se deben adaptar los elementos del edificio, una estructura debe recibir una evaluación de condición completa por un profesional del diseño, con la ayuda de un equipo calificado. Esto servirá como una guía para el proyecto de reutilización adaptativa y puede ayudar a prevenir problemas imprevistos y con frecuencia costosos en el futuro. A partir de aquí, se puede desarrollar el plan sobre cómo manipular mejor la huella existente. Finalmente, el trabajo real debe realizarse con un alto nivel de experiencia y atención al detalle. Con la reutilización adaptativa, los errores y la mano de obra deficiente pueden grabar de forma permanente la cara de un edificio.

En los proyectos de reutilización adaptativa, la envolvente del edificio (el techo, las ventanas, las puertas, el sistema de pared por encima del nivel y el sistema de pared por debajo del nivel) se pueden reemplazar, salvar y conservar por completo, o restaurar solo en elementos. Sin embargo, en muchos casos, estos elementos no se revisan ni incorporan en el proyecto a menos que se caigan o tengan filtraciones. El peligro es que se pueden gastar millones durante la construcción, y el edificio sigue goteando y tiene condiciones inseguras.

Para determinar con precisión cómo se deben adaptar los elementos de la envolvente del edificio, una estructura debe recibir una evaluación completa de la condición por parte de un profesional del diseño (o un profesional del diseño asociado con un equipo de preplanificación experimentado). Los factores clave para revisar incluyen la vida utilizable y el valor de reemplazo anticipado de cada componente, historial de mantenimiento de los sistemas y componentes, proyectos de capital importantes anteriores, deseos de diseño estético y el impacto en la estructura existente, así como cuánto tiempo el propietario intenta retener la propiedad.

Un especialista en envolventes de edificios (aislamientos e impermeabilizaciones), ya sea un profesional del diseño o un equipo compuesto por un profesional del diseño y un contratista especializado, puede ser requerido para realizar una inspección física y realizar y documentar cualquier prueba de filtración de agua que sea necesaria. El especialista también puede ayudar con la selección de materiales y el desarrollo del alcance del proyecto. 

En los proyectos con ventanas, el especialista involucrará al fabricante del producto y los laboratorios de prueba, y, según sea necesario, a un profesional de diseño de envolvente del edificio (aislamientos e impermeabilizaciones). Preservar y / o restaurar ventanas de madera o acero originales requiere el desarrollo de un método de reparación junto con una comprensión exhaustiva de lo que se puede hacer para mejorar el rendimiento, y también minimizar el impacto en la estética final mediante elementos como reemplazo o ventanas de tormenta interior.

Los compuestos de polímero reforzado con fibra de carbono (FRP) unidos externamente fortalecen las aberturas en el concreto para nuevos sistemas mecánicos en un edificio que se adapta para un nuevo uso.

Además de la envolvente, una de las determinaciones más importantes del éxito de la reutilización es la integridad estructural del edificio. Cualquier reutilización adaptativa o cambio en el uso de un edificio requiere una mirada proactiva a la estructura. 

¿La estructura experimentará nuevas cargas? ¿Son necesarias modificaciones estructurales? ¿Habrá nuevas aperturas y penetraciones? ¿Cuál es el impacto de los sistemas mecánicos y forzarán las modificaciones estructurales?

La mayoría de los edificios fueron diseñados para cumplir con el código de construcción en el lugar en el momento de la construcción. Y, dado que los códigos solo certifican los requisitos mínimos de seguridad, cuando se cambia el uso de un edificio, se debe completar un análisis estructural de la resistencia de los materiales existentes. Durante el proceso de reutilización adaptativa, los interiores a menudo se reemplazan por completo y se reemplazan por materiales y diseños que se adaptan mejor a los nuevos requisitos de uso. Nuevas aperturas en el piso, mayores requisitos de carga y cambios completos en la estructura general del edificio son muy comunes. Estos cambios a menudo requieren soluciones innovadoras de fortalecimiento estructural, que a menudo evolucionan incluso a medida que el proyecto se lleva a cabo.

Hay muchas técnicas diferentes de fortalecimiento que se pueden adaptar para ajustarse a las limitaciones estéticas, logísticas y económicas de un proyecto en particular. Los polímeros reforzados con fibra (FRP) se pueden usar para aumentar la capacidad de un elemento de hormigón hasta en un 60 por ciento o más en un perfil de menos de 0,635 centímetros de grosor. También es posible insertar el refuerzo de fibra en la estructura existente para que no haya un cambio notable en las dimensiones de la estructura. La ampliación de la sección y el postensado externo también son técnicas de refuerzo muy efectivas cuando las limitaciones de espacio no son tan estrictas y los requisitos de capacidad adicional son altos. Muchas veces, estas técnicas se utilizan juntas para proporcionar una solución de fortalecimiento general que satisfaga los muchos parámetros diferentes de un proyecto en particular.

Además del esqueleto del edificio, es crucial revisar los requisitos mecánicos. Una auditoría energética del edificio existente determinará estrategias para el uso de energía y la calidad del aire interior. La inserción de un nuevo aislamiento también puede requerir una nueva ventilación para controlar la humedad, y los nuevos sistemas mecánicos pueden requerir un área adicional en el techo o adyacente al edificio. Las dimensiones de piso a piso limitarán las opciones de conducto vertical y horizontal para sistemas nuevos. Es posible que el sitio no tenga espacio suficiente para nuevos sistemas mecánicos, como pozos geotérmicos o bombas de calor de agua subterránea. El techo podría necesitar soporte adicional para transportar nuevos sistemas mecánicos.

La integración de la estructura y los sistemas mecánicos requiere trabajo en equipo desde el inicio del proyecto entre el arquitecto y los ingenieros mecánicos y eléctricos, junto con un estudio cuidadoso de las condiciones existentes.

Muchos propietarios reconocen ahora el valor del proceso de reutilización adaptativa: el menor costo de mano de obra y materiales, así como el valor intrínseco asociado con la cultura y los recuerdos que ayudan a revitalizar nuestras comunidades. La reutilización adaptativa actual también va más allá de la retroadaptación de una estructura para que parezca como antes: en muchos casos, los edificios reciben una nueva apariencia que permite al propietario capitalizar la estructura existente mientras la comunidad se beneficia del lavado de cara de la estructura. Ya sea transformando lo viejo en nuevo o restaurando lo viejo a su gloria original, la reutilización adaptativa tiene un lugar cada vez mayor en nuestras comunidades.