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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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27 de septiembre de 2017
 
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EDIFICABILIDAD Y JUNTAS DE COMPENSACIÓN EN EL SURESTE DE MADRID
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las modificaciones en los derechos de edificabilidad y efectos en las juntas de compensación.
El Ayuntamiento de Madrid modificó los desarrollos urbanísticos del sureste madrileño y que suponen la construcción de más de 100.000 viviendas a lo largo de 43 millones de metros cuadrados, con una inversión total estimada de 13.000 millones de euros. El 7 de junio pasado el concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo, informó a representantes de la federación de asociaciones vecinales madrileñas (FRAVM): “El Ayuntamiento ha planteado que hay que reformular los términos de los desarrollos del sureste como la edificabilidad, la inversión en equipamientos o el horizonte temporal para levantar el centenar de miles de viviendas”, cuentan testigos a El Independiente. Los futuros nuevos barrios afectados están delimitados por el distrito de Vicálvaro y las localidades de San Fernando de Henares y de Rivas-Vaciamadrid. Se trata de Valdecarros (48.000 viviendas), Berrocales (22.500), Ahijones (15.400), Los Cerros (15.000) y El Cañaveral, que podría albergar a 14.000 casas: en éste último desarrollo ya se han empezado a construir viviendas pero todavía quedan miles por hacer, además de dotaciones y equipamientos urbanos. El Ensanche de Vallecas, en el mismo área, ya está finalizado.


En total son más de 100.000 viviendas (115.000) que generarían, además de la inversión de 13.000 millones mencionada, casi 100.000 puestos de trabajo, siempre según la versión de los promotores. En los últimos meses las patronales del sector han venido exigiendo al Consistorio de Manuela Carmena más suelo para construir vivienda nueva ante la amenaza de una burbuja en la capital.

El pasado 18 de abril, el presidente de la federación vecinal, Enrique Villalobos, destacó en una entrevista que el ensanche vallecano -ya terminado- como ejemplo urbanístico de lo que no hay que hacer: “El ensanche de Vallecas tiene una edificabilidad de 40 viviendas por hectárea y es aberrante porque todos los expertos dicen que una edificabilidad sana está entre 60 y 90 viviendas/hectárea”, explicaba el activista. “Si cogemos los planes de cada uno de esos desarrollos, el que más edificabilidad tiene son 26 viviendas por hectárea. ¿Cuánto dinero tendrá que poner luego el Ayuntamiento para los servicios, urbanización, dotaciones? Es insostenible”.

Madrid Este es una asociación formada por los propietarios de suelo con proyectos urbanísticos en el sureste de Madrid, representados en las juntas de compensación de los desarrollos de Los Berrocales, Valdecarros y Los Cerros.Madrid Este ha denunciado reiteradamente la “parálisis” y está respaldado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). 

El ayuntamiento de Madrid rebajó la edificabilidad de la Operación Chamartín un 20%, así que los propietarios de suelo en el sureste de Madrid (agrupados en las juntas de compensación de Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Ahijones) defienden el desarrollo de estos proyectos urbanísticos que implican la construcción de más de 100.000 viviendas, al entender que son "sostenibles" porque se ajustan a la demanda residencial existente y ayudarán a contener la subida de precios actual.

También reivindican que cuentan con la "seguridad jurídica" que aporta la Sentencia del Supremo, que avala el diseño de estos ámbitos en el Plan General de Ordenación Urbana y advierten al Ayuntamiento, que abrió una mesa de análisis sobre estos ámbitos, de las consecuencias que acarrearía demorar más su desarrollo (planteando alternativas) en términos sociales y económicos.

 El objetivo de estos nuevos barrios es combinar promociones de vivienda a precio "asequible" tanto para venta como alquiler en un 65 por ciento de la superficie que implican los cuatro planeamientos, explican diversos portavoces de las juntas de compensación. El 35 por ciento restante, se dedicaría a proyectos de generación económica. Además, se contemplaría los equipamientos necesarios para los nuevos desarrollos, exponen esta plataforma de propietarios.
   
Los propietarios reivindican una amplia superficie destinada a zonas verdes 12 millones de metros cuadrados, que podría ampliarse a otros siete millones más, lo que supone una superficie muy similar a la de la Casa de Campo. Como ejemplo, ponen el parque de 137 hectáreas en Los Cerros, 20 más que El Retiro. 

Actualmente, los futuros desarrollos Los Berrocales, Valdecarros, Los Cerros y Ahijones están siendo analizados en una mesa de trabajo que congrega a los propietarios, colectivos sociales y vecinales, partidos políticos y el propio Ayuntamiento. Ese foro evaluará si los desarrollos pueden realizarse en las condiciones marcadas por el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 o requieren alternativas de desarrollo. De hecho, este miércoles se va a realizar la penúltima reunión de esta mesa.
   
Por ello, la plataforma de propietarios considera que el futuro de estos desarrollos debe clarificarse cuanto antes y advierten de los efectos que podrían generar cambios en unos planeamientos que están afectados por el Tribunal Supremo con la sentencia favorable a la modificación 'exprés' que acometió el Ayuntamiento en 2013 sobre en el PGOU para 22 ámbitos.
   
En este sentido, aseguran que llevan invertidos unos 325 millones mediante compromisos hipotecarios y que no pueden asumir más demoras o que no se "avance" en el desarrollo de estos nuevos barrios. Al respecto, esperan que el Ayuntamiento de Madrid tome una decisión sobre su futuro antes de las vacaciones de verano.  Con esa "seguridad jurídica" que aporta la sentencia del Supremo, los propietarios consideran que volver a acometer modificaciones en el desarrollo de los nuevos barrios del sureste de la ciudad generaría más retrasos a unos desarrollos que acumulan una demora de 20 años.
   
Así, calculan que si hay modificaciones en los planeamientos se tardaría otros cuatro o cinco años más, pues se tienen que aportar 42 informes sectoriales para adaptar hipotéticos cambios y hay riesgo de posibles recursos judiciales. \"Los propietarios están cansados de retrasos\", detallan desde las juntas de compensación.
   
También subrayan que desplegar 100.000 viviendas contribuirá a paliar la subida del precio tanto en compraventa como de alquiler. Por ello, los propietarios advierten que paralizar o retrasar estas viviendas puede propiciar \"especulación\" y una \"burbuja de los precios\".
   
Por ello, inciden en que estos desarrollos están dirigidos a rentas medias con precios "asequibles", al entender que el resto de planes en marcha en Madrid, como puede ser en el norte de la ciudad o en el interior de la M-30.

Los propietarios exponen que la no ejecución de estos desarrollos puede generar costes a la administración, pues la red de carreteras del sureste (M-45, M-50, M-31, R-3 y A-3) la gestión de sus suelos está comprometida mayoritariamente a estos desarrollos mediante convenios. Por tanto, se tendría que expropiar parte de la superficie utilizada para esta red viaria.

ACCIONES LEGALES

Los representantes de las Juntas de Compensación de Berrocales, Valdecarros y Los Cerros han anunciado que ejercitarán medidas legales que procedan para defender sus intereses frente a la actuación del Ayuntamiento de Madrid en estos ámbitos.

MESA DE DEBATE DE LA COMISIÓN DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID  

El ayuntamiento de Madrid ha presentado un nuevo plan, que fue ratificado por el Delegado de Desarrollo Urbano, Jose Manuel Calvo. El nuevo plan, entre otras cosas, pretende liquidar casi todas las Juntas de Compensación, lo que paralizaría las obras ya comenzadas en las zonas de Berrocales, Valdecarros y Los Cerros.

Los representantes de las Juntas de Compensación han señalado que, de llevar a cabo este plan, el desarrollo del sureste se prolongaría "mínimo diez años", además de suponer importantes indemnizaciones a cargo de los presupuestos municipales.

Los portavoces destacaron la importancia de llevar a cabo estos planes urbanos adelante, ya que su principal misión es "satisfacer la demanda de vivienda y reequilibrar la ciudad". La falta de vivienda pública es alarmante, y los representantes acusan al Ayuntamiento de crear una burbuja inmobiliaria. La paralización de los desarrollos del sureste supondría una subida de precios ante la escasez de la oferta en la capital, lo que provocaría la revalorización de los municipios colindantes y el éxodo de los nuevos hogares formados por jóvenes.

DESCLASIFICACIÓN DE SUELO

El ayuntamiento de Madrid es propietario de más de 2,5 millones de metros cuadrados de suelo, parte del cual, pretende desclasificar, convirtiéndolo en no urbanizable, lo que supondría una pérdida de unas 15 mil viviendas. Este hecho produciría un importante perjuicio al Patrimonio Municipal.

Las Juntas de Compensación afirman que la política urbanística del Ayuntamiento de Manuela Carmena se encuentra lejos de beneficiar a aquellas personas con menos ingresos que residen en la capital, aprobando en su mayoría proyectos en los que el uso residencial es inexistente, como el proyecto Bernabéu, o aquellos destinados a personas con mayor poder adquisitivo, como Canalejas o Mahou-Calderón.

Concretamente el dinero invertido para este plan de desarrollo urbano son aproximadamente 400 millones de euros. En el caso de Los Berrocales, el proyecto cuenta con 230 millones de inversión, de los cuales 150 se encuentran en obra, 45 en gestión y 35 preparados para ser destinados a proyecto.
 


 
 
 
 
 

 

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