| 1. La Licencia
de Parcelación
Las modificaciones
de cualquier parcela requieren de una licencia urbanística, que
sólo podrá obtenerse si los lotes resultantes cumplen con
las normativas de la legislación urbanística y las características
exigidas en la planificación territorial.
El coste de
realizar una parcelación depende del técnico y de las tareas
necesarias, pero también varía según las tasas de
solicitar la licencia de parcelación que dependen de cada Ordenanza
municipal.
Para realizar
la parcelación es necesario una Licencia de Parcelación Urbanística
o un certificado de innecesariedad de la licencia, autorizando la división
o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o
más lotes, cuando los mismos tengan por finalidad permitir o facilitar
la realización de actos de edificación o uso del suelo o
del subsuelo.
2. Documentación
de la licencia de parcelación.
Se deberá
comprobar que la parcelación se adecua a la normativa vigente. Para
ello se debe presentar la siguiente documentación, que puede
variar dependiendo del ayuntamiento:
•
Solicitud de licencia de parcelación en la que se indica el trámite
que se quiere realizar y la finalidad de la misma.
• Planos del
emplazamiento. Incluyen la situación actual y el lugar exacto dónde
se realizará la parcelación que se solicita.
• Referencia
catastral.
• La escritura
de propiedad de la o las parcelas. O en su defecto un documento público
o privado que acredite su titularidad y superficie total.
• Un plano
topográfico o taquimétrico de la finca matriz.
• Si en la
parcela tenemos inmuebles construidos será necesario un certificado
visado de las edificaciones.
• Un plano
visado con las indicaciones de las parcelas resultantes de la segregación.
3. Catastro
y Parcelación o Reparcelación urbanística.
La parcelación
urbanística es una operación de división o segregación
de terrenos urbanos o urbanizables en dos o más lotes. Es decir,
la parcelación es una actuación urbanística en una
misma parcela.
La reparcelación
es una transformación jurídica en la que una parcela rústica
se convierte en una parcela urbanizable. Suele suceder cuando se realiza
una nueva Ordenación del Territorio o Actividad Urbanística,
ya que deben realizarse modificaciones en las fincas siguiendo el nuevo
planeamiento urbanístico.
Según
la Ley Hipotecaria 13/2015, todo acto e inscripción registral debe
contener la representación gráfica catastral de una finca
junto con la referencia catastral.
Esto quiere
decir que si el acto inscribible consiste en una parcelación, reparcelación,
segregación, división, agrupación, agregación
o deslinde, que determinen una reordenación o modificación
de los terrenos, es obligatorio aportar una representación gráfica
georreferenciada.
4. La segregación
y el Registro de la Propiedad.
Arts. 45 a
50 del reglamento hipotecario.
El RH regula
los supuestos de modificación de entidades hipotecarias en sus arts.
45 a 50. De este régimen pueden extraerse unas reglas comunes a
todos los supuestos (incluida la segregación, que es la que aquí
nos interesa), y unas reglas especiales para cada una de las operaciones.
Pues bien,
esas reglas comunes son:
1ª
La del tracto sucesivo abreviado, pues, por evidentes razones de economía,
dispone el art. 49 que: ?Cuando en el título presentado se forme
una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto
de enajenarla, se practicará una sola inscripción en la que
se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.?
2ª
La exigencia de escritura pública, pues, a tenor del art. 50: ?Todas
las operaciones de agrupación, división, agregación
y segregación se practicarán en el Registro en virtud de
escritura pública en que se describan las fincas a que afecten,
así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las
porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones
en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación.
Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá
expresarse en las notas marginales en que se indique la operación
realizada.?
Sin embargo,
esta exigencia de escritura pública no impide que puedan hacerse
constar tales operaciones en cualquiera de los documentos inscribibles
a que se refiere el art. 3 de la Ley Hipotecaria.
Asimismo hay
que tener en cuenta su art. 206, PÁRRAFO 2º, introducido por
la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, según el cual: ?Mediante certificación
administrativa, [?], podrán inscribirse [?] siempre que no afecten
a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación
y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos
estatales certificantes?; precepto que enlaza con la Ley 33/2003, de 3
de noviembre, del Patrimonio de las Admin. Públicas, art. 37.2,
que concreta esta regla general, y en cuyo estudio no entramos.
3ª
La aportación de la referencia catastral dado que el RD Leg. 1/2004,
de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), dispone:
-
En el art. 40.2, que: ?En los casos de modificaciones de fincas será
suficiente la aportación de la referencia catastral de las fincas
de origen, junto con el plano o proyecto, si fuera necesario para la operación
de que se trate, que refleje las modificaciones realizadas.?
-
En el art. 47.2, que: ?En los supuestos a que se refiere el art. 40.2,
el notario remitirá copia simple de la escritura, junto con el plano
o proyecto, si se lo presentase el interesado, al Catastro, para que por
éste se expida nueva referencia catastral. El Catastro notificará
la nueva referencia catastral, además de al titular de la finca
afectada, al notario autorizante del documento, para su constancia en la
matriz por diligencia o nota al margen de la descripción de la finca.
En estos casos
el notario, a instancia de los interesados, transcribirá la nota
o diligencia de la matriz en la copia ya expedida que se le presente.?
4ª
El arrastre de cargas de las fincas antiguas a la finca nueva ha de efectuarse
en todos los casos, si bien el RH olvida advertirlo expresamente en lo
referente a las agrupaciones.
5ª
La aportación del acto expreso de conformidad, aprobación
o autorización administrativa que sea preceptivo según la
legislación de ordenación territorial y urbanística,
por imponerlo así el art. 23 1 del Real decreto ley 8/2011, de 1
de julio, que consagra la necesidad de LICENCIA EXPRESA y el carácter
negativo del silencio en este ámbito, entre otros, para las parcelaciones,
segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase
de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
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