EL PARQUE CENTRAL

Diseñado por la paisajista Kathryn Gustafson, el Parque Central de Valencia será un nuevo polo vertebrador de la ciudad y recuperará un espacio que hasta ahora la dividía en dos. La luz, el agua y el verde son los principales elementos de este gran parque urbano de 24.
  
Gracias a la planificación urbanística y al soterramiento del ferrocarril, Valencia recupera un espacio céntrico de destacadas dimensiones. Una actuación urbanística con metas tan notables como el cierre del ensanche histórico, la integración de barrios hasta ahora separados por las vías, el Parque Central, el Bulevar García Lorca y otras zonas de equipamientos educativos y sociales, así como más capacidad residencial y terciaria.

El Parque Central da nombre al conjunto de esta actuación. El proyecto de la paisajista Kathryn Gustafson contempla la urbanización de una zona de 63 hectáreas y tiene como elemento principal un enorme parque que será un pulmón verde de 244.000 m².

El proyecto cuenta para su redacción con un equipo de cuatro despachos profesionales: Gustafson Porter Ltd; Borgos Pieper Ltd; Nova Ingeniería y Gestión y Grupotec Servicios de Ingeniería.

El diseño de Gustafson fue elegido unánimemente, el 25 de enero de 2011, en un concurso de ideas al que se presentaron treinta y seis propuestas de ocho países. En la fase final concurrieron cinco grandes estudios de arquitectura, ingeniería y paisajismo con proyectos de una excelente calidad.10

VENTA DE SUELO

Parque Central Alta Velocidad 2003 es el agente urbanizador público de las obras que rodean este gran proyecto ferroviario, va a sacar a la venta el próximo otoño un grupo de parcelas con una edificabilidad de unos 53.000 metros cuadrados. Es decir, una superficie que permitirá la construcción de unas 500 viviendas.

Así lo ha indicado José Salvador Martínez Císcar, director general de esta empresa de capital público. La decisión se toma una vez es inminente la aprobación de la reparcelación de la primera fase del proyecto, un trámite que se producirá "en semanas".

La intención de la empresa es comercializar a partir de octubre el 43% que tiene entre los 135.300 metros cuadrados de techo que incluye la primera fase del proyecto urbanístico. Esa edificabilidad tiene varios propietarios, principalmente públicos (el 70% del total). En conjunto, se compone de 24 solares, de entre 1.700 metros cuadrados el más pequeño y 17.000 metros el más grande. Estas parcelas cierran manzanas ya construidas, con lo que supone "una gran oportunidad para el sector".

Según los cálculos de Martínez Císcar, en unos tres años podrían estar construidas estas nuevas viviendas. Del mismo modo, no se aventura a a señalar si este suelo saldrán en pequeñas parcelas o en lotes. En las próximas semanas, la empresa pública decidirá la estrategia de venta.

El director general no escondió que el objetivo de la empresa es "obtener recursos para financiar las obras ferroviarias". Asimismo, aclaró que no tienen intención de promover ni alquilar el suelo (desde el público se reclamaron alternativas a la venta directa, como promoción delegada o cesión de uso), lo que abre la puerta a una venta directa a promotores en un contexto en que el sector local tiene dificultades para competir con los grandes fondos extranjeros.

Eso sí, será un proceso de venta público (aunque tampoco está decidido el formato) con lo que no habrá venta directa y se cumplirán criterios propios de la contratación pública. "Serán lo más light posible: buscamos clientes, no proveedores", señaló a los asistentes a la jornada, con representantes de grandes firmas de obra pública y construcción local, como Pavasal, Rover Alcisa, Aza o Bertolín.

El 100% del suelo irá destinado a residencial, aunque también se permite el uso hotelero. Solo los bajos se podrían dedicar a comercial. El responsable explicó que las obras de urbanización terminará a finales de este año o principios del próximo.
 

PROBLEMAS CON EL PRECIO DEL SUELO

Cuando se creó la sociedad Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 se esperaba cubrir un tercio de los 800 millones de inversión con la venta de terrenos. Hoy el presupuesto de la obra alcanza los 2.000 millones y no parece que el suelo valga más.

El Parque Central, ese proyecto llamado a crear un gran espacio verde en el centro de Valencia con el soterramiento de las vías y que a muchos vecinos les suena a utopía tras décadas, cada vez exige más dinero de las arcas públicas.

El director general de la sociedad creada por todas las administraciones para este proyecto hace casi 15 años, Valencia Parque Central Alta Velocidad, Salvador Martínez, ha dejado claro que la vía complementaria para costear las obras, la venta del suelo liberado, no podrá cubrir los costes estimados en un principio.

En 2003 con los 630.000 metros cuadrados de edificabilidad que se generarían con la actuación estaba previsto lograr unas plusvalías de 270 millones de euros. Es decir, un tercio de los 800 millones de euros en que entonces se presupuestó la actuación.

En 2017 ese presupuesto se eleva a más del doble, 2.000 millones, y no parece que el valor del suelo en Valencia esté en niveles similares a los de la burbuja. Si se pueden cumplir esas previsiones, la venta de suelo sólo permitiría recuperar 13 de cada cien euros del coste de la actuación urbanística y ferroviaria.

 
ANTECEDENTES

12 de mayo de 2017 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
VÍDEO URBANISMO. DESBLOQUEO DE CENTRAL PARK DE VALENCIA 
¿Qué aprendo?
• Se analiza en la guía práctica inmoley.com de Reparcelación urbanística y urbanismo de la Comunidad Valenciana.
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre la reparcelación urbanística de la zona como paso previo.
En este vídeo se analizan los aspectos técnicos de Central Park en Valencia. Las explicaciones de los expertos permiten comprender la complejidad del proceso de reparcelación urbanística. Este proyecto puede reactivarse una vez que el ministro de Fomento, el alcalde de Valencia y la consellera de Infraestructuras, anunciaron un principio de acuerdo para el proyecto de integración ferroviaria de Valencia, imprescindible para que desaparezcan del centro urbano las vías del tren en superficie para transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano. El proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. La sociedad tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar esa primera fase del proyecto. El 50 % restante de la financiación debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. El coste se asumirá a cargo de la revalorización y las plusvalías que genere la liberación de suelo. El soterramiento dejará libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales la mayoría formará parte del proyecto paisajístico diseñado por Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará a una torre de oficinas, comercial y residencial. El Ayuntamiento de Valencia tiene pendiente aprobar la reparcelación urbanística. Tasaciones realizadas en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones de euros la venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto. En conjunto, la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de más de 600.000 m2, de los que algo más de 73.000 se destinan a parcelas privadas para usos residenciales con más de 4.000 viviendas.
 
 
 
Vicent Sarrià, concejal de Urbanismo de Valencia y consejero de la sociedad ferroviaria -donde están presentes las tres administraciones públicas (estatal, autonómica y local), ha señalado que una comisión técnica estudia desde hace meses los trazados alternativos para que el proyecto se ejecute en su totalidad; es decir, el canal de acceso, de un kilómetro de longitud, la estación, ya sea la diseñada por el arquitecto César Portela u otra diferente, y el túnel pasante, de unos seis kilómetros.
"Estamos dispuestos a facilitar la ejecución, a valorar otras posibles soluciones a la original. donde todo el proyecto se ejecutaba en una sola fase", ha dicho Sarrià, pero antes, señala el edil, "debemos saber si hay voluntad política en Fomento para que cuando se decida la alternativa, se establezca un cronograma y las inversiones".
El concejal de Urbanismo ha dicho que hay que tener en cuenta que Valencia, como "tercera ciudad de España, tiene que resolver cuanto antes este problema" para hacer posible la entrada del AVE hasta el centro de la ciudad, el soterramiento de la playa de vías que la divide y la creación sobre ese espacio de un parque de más de 200.000 metros cuadrados, el parque de Gustafson, que se ejecuta en una primera fase.
El proyecto de reordenación ferroviaria, que va acompañado de una operación urbanística en la superficie que queda libre tras el soterramiento de las vías, se aprobó en 2006, pero en 2013, en un contexto de crisis y recortes presupuestarios, Fomento empezó a cuestionar el proyecto por su alto coste.
La operación, prevista en varias fases, se estima que tendría un coste económico superior a los 2.000 millones de euros. 
LIMITACIONES PRESUPUESTARIAS
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna; el alcalde de Valencia, Joan Ribó, y la 'consellera' de Infraestructuras, María José Salvador, anunciaron un principio de acuerdo para acometer el última gran actuación urbanística de la ciudad, la que debe hacer desaparecer del centro urbano las vías del tren en superficie para transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano.
Debido a las limitaciones presupuestarias de Fomento, tanto Ribó como Salvador han aceptado el plan presentado por el ministro a cambio de agilizar las obras de lo que se conoce como canal de acceso (el túnel que debe llegar hasta las estaciones actuales). 
El ministro se ha comprometido además a iniciar el estudio informativo del llamado túnel pasante (que cruza la ciudad y ampliará la capacidad de tránsito para evitar un cuello de botella en el futuro Corredor Mediterráneo), y ha despejado sine díe la sustitución de la actual estación 'provisional' Joaquín Sorolla por la edificación semisubterránea proyectada hace ya varios años por César Portela.
En conjunto, todo el proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. Según De la Serna, su departamento asumirá en solitario en el futuro los más de 850 millones que cuesta la segunda fase de la operación Parque Central, el túnel pasante, aunque el ministro evitó comprometer plazos y las estimaciones de finalización de los trabajos van más allá de los 15 años. En primera instancia, Fomento se compromete a garantizar 170 millones, el 50% de los 339 millones que cuesta ejecutar el canal de entrada y las obras de ajardinamiento, que podrían estar ejecutados en ochos años (2024-2025). Sí serán simultáneos la elaboración de los estudios informativos y los proyectos de obras.
La sociedad tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar esa primera fase del proyecto. El 50% restante de la financiación debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. Pero una parte importante de este dinero saldrá de la revalorización y las plusvalías que genere la liberación de suelo. El soterramiento dejará libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales la mayoría formará parte del proyecto paisajístico diseñado por Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará a una torre de oficinas y residencial.
REPARCELACIÓN URBANÍSTICA
El Ayuntamiento de Valencia tiene pendiente aprobar la reparcelación de los espacios para poder iniciar su comercialización y testar el mercado. Tasaciones realizadas en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones de euros la venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto. Pero, de esta cantidad, solamente 58 millones se corresponderían con las enajenaciones de terrenos de la fase cuya ejecución se va a activar ahora. Los restantes 197 millones podrían obtenerse en caso de desmontar la actual estación Joaquín Sorolla y construir la Estación Central de César Portela.
En conjunto, la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de más de 600.000 metros cuadrados, de los que algo más de 73.000 se destinan a parcelas privadas para usos residenciales con más de 4.000 viviendas. 
  
ANTECEDENTES
16 de octubre de 2015 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. © 
REACTIVACIÓN URBANÍSTICA DEL PARQUE CENTRAL DE VALENCIA  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del director de suelo y guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La sociedad Parque Central, participada por el Ministerio de Fomento, la Generalitat y el Ayuntamiento, podrá a la venta las primeras pastillas de suelo residencial para la construcción de nuevas viviendas en el marco de esta macrooperación urbanística, que ya ha comenzado a desarrollarse en el núcleo de la capital valenciana, según el director general de esta entidad, Salvador Martínez. Son 4 parcelas que se reactivarán en esta primera fase una vez se haya liberado el uso ferroviario. Con 135.000 metros cuadrados de techo edificable, los técnicos prevén la construcción de más de un millar de inmuebles, que se distribuirán en cuatro zonas muy delimitadas a ambos márgenes de la playa de vías. El objetivo es que la reparcelación pueda aprobarse a lo largo de 2016, con el fin de que el suelo esté urbanizado un año después, en 2017. Las cuatro pastillas residenciales se ubican en áreas ya consolidadas del núcleo urbano de los barrios de Russafa y Malilla, y en las calles Doctor Gil y Morte y Maestro Sosa. La titularidad de las parcelas que componen este ámbito de actuación es tanto privada como pública, y se pondrá en venta.  
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
«Ahora no se generá un barrio nuevo, sino que se trata de cerrar espacios vacíos», aseguró el director general de Parque Central, que este miércoles participó en una jornada sobre perspectivas inmobiliarias organizada por Urbe, que arranca el próximo viernes en Feria Valencia. La entidad pública, en la que participan las tres administraciones, considera estratégica esta primera operación inmobiliaria, que aportará plusvalías para sufragar, al menos de forma parcial, parte de los trabajos previstos.  
Será «la primera piedra de toque» para determinar el interés del sector inmobiliario (que aún está sufriendo los efectos del estallido de la burbuja del ladrillo) por un suelo urbano que a priori se sitúa en una de las zona más atractivas de la ciudad, a las puertas del centro. 
Las plusvalías urbanísticas deberían contribuir de forma decisiva a abaratar el coste de la inversión estatal. De ahí que en la Sociedad Parque Central no haya ninguna prisa para sacar más suelo al mercado. Martínez admitió que la mayor parte aún tendrá que esperar. Para entonces se espera que el mercado inmobiliario se haya recuperado, lo que redundará en mayores beneficios. 
La Comunidad Valenciana y el ayuntamiento han acordado pedir más fondos al Ministerio de Fomento.