NOTICIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES.
NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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21 de abril de 2016
 
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EXENCIÓN PARCIAL DE LA DOTACIÓN DE APARCAMIENTO DEL EDIFICIO ESPAÑA DE MADRID.
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del subsuelo urbano y guía del urbanismo de Madrid. A la espera de un comunicado del grupo Wanda, el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, ha informado en la comisión permanente del ramo que el grupo Wanda ha contestado «satisfactoriamente» a la carta que le remitió el Ayuntamiento con una propuesta para sacar adelante el proyecto. En dicha carta en ayuntamiento flexibilizaba los trámites a desarrollar y los plazos, tal y como habían solicitado los interesados. Además se ofrecía la posibilidad de contar con técnicos municipales para «garantizar el seguimiento y desarrollo del proyecto y obra». En cuanto a la fachada, se flexibiliza la posición inicial permitiendo licencias parciales de derribo de los «elementos no protegidos», así como, «de manera puntual algún elemento de la fachada protegida» si afecta a la continuidad de la obra. A tal fin el Ayuntamiento de Madrid ha elaborado dos informes técnicos qué describen los elementos inalterables, como  los muros de las fachadas.
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URBANISMO DE MADRID

 
 
SUBSUELO URBANO

 
De procederse al desmontaje, porque estuviera perfectamente argumentado, después se reconstruiría «con los mismos materiales, dimensiones y forma que tenía en origen, prevaleciendo siempre la protección parcial del edificio, que obliga al mantenimiento físico de las fachadas catalogadas». Podría afectar a una barandilla o a un balcón, por ejemplo.

El Ayuntamiento sugería a Wanda un calendario de ejecución del proyecto estimativo. Las obras de derribo parcial podrían comenzar el 16 de julio de este año. La licencia de la última fase de obra se otorgaría en diciembre.

EXENCIÓN PARCIAL DE LA DOTACIÓN DE APARCAMIENTO A CONSTRUIR EN LOS SÓTANOS DEL EDIFICIO. 

Pero la clave de la carta, pues afecta directamente a la rentabilidad del proyecto es que se informaba al promotor de poder solicitar una exención parcial de la dotación de aparcamiento a construir en los sótanos del edificio. 

Aunque el ayuntamiento informó de que la ventaja era que «implicaría una importante reducción del coste de ejecución de las plantas bajo rasante», los grupos ecologistas lo ponen en relación con el uso del parking público que se va a construir en la plaza y que favorece al edificio España. Para Ecologistas en Acción, "el aparcamiento subterráneo previsto en la reforma de la Plaza de España servirá a los intereses del nuevo complejo que no cuenta con las plazas de aparcamiento suficientes"
 

APUNTE DIDÁCTICO

En cuando a la exención de la dotación de plazas de garaje, un caso relacionado aparece en la Instrucción 1/2012 publicada en el BOAM nº 6.611:

"BOAM núm. 6.611 con fecha 9 de febrero de 2012, en el PUNTO 338: Resolución de 19 de enero de 2012 del Coordinador General de Gestión Urbanística, Vivienda y Obras por la que se hace pública la Instrucción 1/2012 relativa a la exigencia de dotación de plazas de aparcamiento. En su apartado 

2.- Condiciones especiales para actuaciones que impliquen intensificación de uso, cambio de uso, reestructuración, aumento de superficie edificada y obras de nueva edificación de ampliación.

a) Si el número de plazas que correspondería a la nueva situación es coincidente o inferior al número de plazas que corresponde al edificio en su estado previo, podrá eximirse al edificio de esta dotación obligatoria".


EL SUBSUELO PREVISTO

En el proyecto inicial se pretendía excavar hasta 23 metros de profundidad en el subsuelo para construir un aparcamiento subterráneo con capacidad para 318 plazas, permitiendo además su conexión con el aparcamiento público bajo la Plaza de España.  

 
ANTECEDENTES

24 de abril de 2015 
 
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DUDAS SOBRE LA DEMOLICIÓN DEL EDIFICIO ESPAÑA EN MADRID 
¿Qué aprendo? 
La inversión y promoción se analizan en la guía práctica inmoley.com del promotor inmobiliario. Antes de su venta, llevaba años vacío, ahora se ve como un símbolo de la recuperación inmobiliaria. Sin embargo, al igual que ha sucedido con otros proyectos en Madrid, podría verse afectado por la justicia, ya que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha admitido a trámite un recurso interpuesto por Ecologistas en Acción contra la modificación puntual del plan general de Madrid que permite la demolición del emblemático Edificio España. Se ha informado de que el Tribunal ha requerido a la Comunidad de Madrid el expediente administrativo completo. La modificación permite que el propietario, el grupo Wanda, pueda demoler el edificio salvo la fachada principal y parte de las laterales para poder así construir un nuevo complejo de lujo residencial, comercial y hotelero frente a la plaza de España. 
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Ecologistas en Acción recurre la modificación puntual porque considera que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid "anteponen el interés particular del promotor al patrimonio arquitectónico de la ciudad".
En un decreto, fechado a 31 de marzo, el Tribunal ha requerido a la Comunidad de Madrid en un plazo de 20 días, el expediente administrativo completo para que puedan comparecer ante este órgano judicial en un plazo de nueve días. Contra la resolución, cabe interponer un recurso de reposición.
Según ha señalado Ecologistas, la modificación de este edificio permite que el propietario, el grupo Wanda, pueda demoler la totalidad del edificio, salvo la fachada principal y parte de las laterales. De esta forma se le permitirá construir un nuevo complejo de lujo residencial, comercial y hotelero frente a la plaza de España.
Esta operación, a su parecer, está "íntimamente" relacionada con la remodelación de la plaza de España que ultima el Ayuntamiento de Madrid. "El aparcamiento subterráneo previsto servirá a los intereses del nuevo complejo que no cuenta con las plazas de aparcamiento suficientes", ha indicado la organización, que estima que la remodelación supondrá una transformación "drástica de la plaza y la eliminación de más de 500 árboles".
Ecologistas en Acción recurrió la modificación puntual porque considera que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid "anteponen el interés particular del promotor al patrimonio arquitectónico de la ciudad" y "no es la primera vez que sucede", ha apostillado, destacando el caso de la ampliación del estadio Santiago Bernabeu, con "vicios similares".
En el procedimiento judicial, se contará con la colaboración de Madrid, Ciudadanía y Patrimonio y con la plataforma No a este plan urbanístico que aportarán "expertos en patrimonio y urbanismo", han señalado desde Ecologistas. 
 
ANTECEDENTES
La Comunidad de Madrid ha dado luz verde a la propuesta del multimillonario chino Wang Jianlin para reformar de manera integral el Edificio España. Un inmueble que el dueño de Dalian Wanda Group compró el año pasado por 256 millones y en el que pretende construir un centro comercial y un gran hotel. En este sentido, el Consejo de Gobierno ha autorizado al magnate a levantar hasta 15.000 metros cuadrados de uso comercial y un máximo de 22.000 metros cuadrados para el hotel de lujo que quiere abrir en este emblemático edificio de la capital. La modificación puntual del Plan General de la Ordenación urbana de la capital permitirá la redistribución de los usos originales.
La zona comercial ocupará desde la planta bajo rasante hasta la tercera, sin que eso suponga un incremento de edificabilidad. Prevé también como uso cualificado el residencial y el de servicios terciarios (oficinas y hospedaje). La restauración del edificio, que está declarado como Bien de Interés Cultural e incluido en el Catálogo General de Protección de Edificios, deberá mantener la fachada frontal a la Plaza de España y parte de sus fachadas laterales a la calle de los Reyes y San Leonardo. «El objetivo es preservar los valores arquitectónicos y escultóricos de un edificio que se ha visto seriamente degradado en los últimos años».
25 de enero de 2016 
 
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EL AYUNTAMIENTO DE MADRID PODRÍA CEDER PARCIALMENTE EN EL EDIFICIO ESPAÑA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de licencias urbanísticas, guía del subsuelo urbano y parkings públicosy guía del urbanismo de Madrid. Ha aparecido en prensa un escrito de la directora general de Control de la Edificación del ayuntamiento de Madrid, Ana Pepiña Carrera,  indicando que las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana determinan que “cuando en algún edificio con protección en los grados volumétrico o parcial no sea posible la ejecución de las obras permitidas manteniendo un elemento catalogado, se podrá solicitar su desmontaje y posterior reconstrucción con los mismos materia, forma y dimensiones que tenía en origen”. Esta situación es la solicitada por Wanda para las fachadas principal y lateral del Edificio España. Según algunos medios, podría intentar salvarse el abandono de Wanda solicitando un relectura de la comisión local de Patrimonio Histórico que fuese apoyada desde la Comunidad de Madrid. Podría ser una solución intermedia que no recogiese plenamente la solicitud de Wanda, al menos hasta la mitad de la altura del edificio, pero que tuviese una lectura más flexible en la reparación de la parte superior de la fachada. Por otra parte, también apuntan algunos medios a un cambio del equipo municipal que está negociando con Wanda. Podría añadirse Luis Cueto junto al concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo.  
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Una cuestión más relevante en términos económicos es el subsuelo del edificio España. Precisamente la obra de la fachada podría limitar o impedir la obra en profundidad. Según algunos medios, el ayuntamiento quería impedir más parkings en una zona que quiere reconvertirse en peatonal. Esto suponía un perjuicio económico muy importante, que junto a la rehabilitación de la fachada hacía inviable la operación.
La normativa municipal obliga a los promotores de viviendas y centros comerciales a proveer de plazas de aparcamiento, por lo que tienen que hacer garajes. Sin embargo permite la excepción y que el promotor pida no hacer aparcamientos.  Precisamente, el ayuntamiento de Madrid quería evitar esas plazas de estacionamiento subterráneas, algo comercialmente inviable en un centro comercial de primer nivel. 
También en este punto se podría ceder, lo que podría permitir una reconsideración de la postura de Wanda que de momento no ha querido pronunciarse oficialmente sobre su retirada del Edificio España a pesar de haber acordado indemnizar a sus empleados en España con un año de salario y de estar negociando una complicada resolución del contrato con Norman Foster. 

22 de octubre de 2015 
 
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TANTO RUIDO PARA LUEGO MANTENER LA FACHADA DEL EDIFICIO ESPAÑA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de rehabilitación edificatoria, guía de fachadas y  guía del urbanismo de Madrid. Wanda Madrid tenía su plan B para rehabilitar el Edificio España sin necesidad de reemplazar la fachada por otra nueva. Seguramente la solución arquitectónica sea más costosa y lenta pero un enfrentamiento hubiese supuesto una pérdida de tiempo, ya que jurídicamente era indefendible, y habría perjudicado a futuras inversiones del grupo, como la operación Campamento. En un comunicado, Wanda ha reafirmado su «compromiso con la ciudad» y con la recuperación de un «icono del paisaje urbano» como el que en su día fue el rascacielos más alto de Europa y mantener «como hasta ahora» un diálogo «abierto y transparente a todos los niveles» sobre la rehabilitación del edificio que ponga «la seguridad y la legalidad por encima de todo». 
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ANTECEDENTES
14 de octubre de 2015 
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¿TIENE PLAN B LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA DE LA FACHADA DEL EDIFICIO ESPAÑA EN MADRID?  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación edificatoria y en la guía de fachadas. Una vez que se ha decidido que la fachada del edificio España debe mantenerse, el sector está a la espera del proyecto de rehabilitación que permita la completa rehabilitación del edificio garantizando la seguridad de la fachada. De momento Wanda no ha negociado la obra con ninguna constructora, aunque hay varias interesadas. Según el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo no procede en ningún caso la demolición del Edificio España porque el mantenimiento de la fachada es perfectamente viable técnica y económicamente. Se basa en los dos informes independientes, elaborados por los arquitectos Ricardo Aroca y Hugo Corres. Wanda sostiene que todos los informes técnicos realizados durante este tiempo por firmas y expertos de reconocido prestigio en el mundo de la ingeniería, la arquitectura y el urbanismo han concluido que las características del edificio y el estado actual de la estructura y las fachadas «hacen que mantenerlas mientras se ejecutan los trabajos de rehabilitación general permitidos suponga un alto riesgo de colapso parcial o total».  
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La Comisión Local de Patrimonio Histórico (que preside y controla la Comunidad de Madrid, y en la que también participa el Ayuntamiento de la capital) ha rechazado la petición del grupo chino Wanda de derribar el edificio España y reconstruirlo "con los mismos materiales, formas y dimensiones". La comisión considera que Wanda no ha acreditado que sea imposible mantener las fachadas protegidas durante el proceso de rehabilitación, y obliga a conservarlas intactas. 
El edificio España, de 117 metros de altura y 28 plantas, se construyó en 1953 bajo la dirección de Julián y José María Otamendi. Wanda lo compró en julio de 2014 por 265 millones de euros para convertirlo en hotel y centro comercial de lujo. El inmueble estaba entonces protegido con un nivel 3 parcial por su valor histórico-artístico, lo que impedía tirarlo abajo. Pero la Comisión Local de Patrimonio accedió a rebajar su blindaje para favorecer "la puesta en valor de un edificio muy degradado debido a su inactividad". Obligó, eso sí, a preservar "las partes que revisten importancia desde el punto de vista arquitectónico y escultórico", señalando en concreto las fachadas y los alzados laterales. 
El dictamen obliga a que el proyecto "garantice la seguridad precisa para la rehabilitación", y recuerda "el deber de conservación inherente al derecho de propiedad". "Durante todo el proceso de ejecución deberán adoptarse las oportunas medidas de seguridad, en especial en lo que respecta a las fachadas", concluye. 
ANTECEDENTES  
9 de septiembre de 2015  
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LA REHABILITACIÓN EDIFICATORIA DE LA FACHADA DEL EDIFICIO ESPAÑA NO CREARÁ PRECEDENTE  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la la rehabilitación edificatoria y en la guía del urbanismo de Madrid. El ayuntamiento de Madrid ha considerado que admitir la demolición y reconstrucción de una fachada protegida hubiese supuesto un precedente gravísimo para futuras operaciones en edificios catalogados. Por eso se ha querido armar de razones y ha aportado dos informes técnicos independientes que aportan otras soluciones a la solicitud del grupo Wanda. El problema es el coste y el tiempo. La solución de reconstrucción propuesta por Wanda es considerablemente más rápida, segura y económica pero el ayuntamiento no la acepta, por lo que la única solución sería un recurso. Esta solución sería la más lenta y jurídicamente muy incierta. A Wanda no le queda otra negociar una rehabilitación por fases que sin duda retrasará en años el proceso de rehabilitación. En operaciones similares es preferible negociar con el ayuntamiento antes de comprar el edificio o condicionar resolutoriamente la compra a que se obtenga un determinado tipo de licencia.  
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Según el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, "no procede en ningún caso la demolición del Edificio España porque el mantenimiento de la fachada es perfectamente viable técnica y económicamente".  
  Calvo ha hecho esta afirmación respaldado por dos informes independientes, elaborados por los arquitectos Ricardo Aroca y Hugo Corres, ambos presentes en la rueda de prensa ofrecida para avanzar la respuesta que el Ayuntamiento dará al grupo chino Wanda ante la consulta urbanística presentada hace algo más de mes y medio, que planteaba la demolición de la fachada para reconstruirla posteriormente.  
  Wanda ha afirmado que su intención es "respetar la fachada del Edificio España a través de un proyecto de recuperación de la misma, mientras lleva a cabo la rehabilitación del inmueble para que recupere su actividad y se detenga su progresivo deterioro tras años de total abandono".  
  Para ello quiere desarrollar un programa arquitectónico de primer orden, siendo el "único condicionante cumplir con la legalidad vigente y asegurar la seguridad de las personas".  
  Wanda considera que la propuesta realizada al Ayuntamiento de Madrid a través de una consulta urbanística especial para el desmontaje e "inmediata" reconstrucción de la fachada es "legal", y, al mismo tiempo, "la mejor solución para el proyecto de rehabilitación y la conservación a largo plazo de las fachadas".  
  "A esta conclusión se ha llegado tras meses de trabajos, pruebas y análisis sobre las fachadas y la estructura del inmueble, teniendo en cuenta la normativa urbanística vigente, como no puede ser de otra forma", han explicado.  
Wanda considera "obligado el desmontaje controlado de las fachadas y su reconstrucción idéntica, tal y como expresamente indican las propias normas del Plan General de Urbanismo de Madrid, concretamente lo dispuesto en el artículo 4.3.9.7.c).   Ese artículo recoge que "cuando en algún edificio con protección no sea técnicamente posiblemente la ejecución de las obras permitidas se podrá solicitar su desmontaje y posterior reconstrucción con los mismos materiales, forma y dimensiones que tenía en origen".  
Wanda está dispuesto a estudiar los informes independientes presentados por el Ayuntamiento y "a mantener, como hasta ahora, un diálogo abierto y transparente a todos los niveles, poniendo siempre la seguridad y la legalidad por encima de todo".  
DECLARACIONES  
Calvo ha recordado que el grupo Wanda compró el edificio sabiendo que debía mantener la fachada, y ha insistido en que el inmueble está protegido "en sus dos fachadas laterales y en la principal". "Wanda no adquirió un solar, sino un edificio protegido", ha señalado sobre el grado de protección del que goza el edificio, establecido por la Comisión Local de Patrimonio Histórico.  
"Hay muchos soluciones posible para mantener la fachada", ha señalado Corres, mientras Emilio García de Burgos, uno de los técnicos municipales, ha especificado que para ello se deberán acometer "obras complementarias".  
Sobre el presunto mal estado de los materiales del edificio, algo apuntado por los expertos de parte de Wanda, Aroca ha señalado que "son de buena calidad, y están en buen estado".  
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4 de septiembre de 2015  
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DESMONTAJE DE FACHADA Y RECONSTRUCCIÓN EXACTA EN LAS ORDENANZAS DE MADRID  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación edificatoria y en la guía del urbanismo de Madrid. Wanda Madrid Development ha presentado al ayuntamiento de Madrid el proyecto de rehabilitación del Edificio España, consistente en el desmontaje de la fachada y reconstrucción exacta de la misma. Conforme a las normas urbanísticas del plan general de ordenación urbana de Madrid se entiende por obras de reconstrucción las que tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción de un edificio preexistente en el mismo lugar y posición, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo fielmente sus características morfológicas. Solo se contemplan este tipo de obras en edificios sometidos a algún régimen de protección que las exija, quedando exentas del cumplimiento de las condiciones de nueva planta que las imposibiliten, aunque no de las de seguridad. Respecto a las obras de reconstrucción se dispone que la ejecución de obras de reconstrucción no será facultativa sino que vendrá impuesta por el órgano competente a fin de recuperar aquellos elementos originales que por una u otra razón hayan desaparecido. Es decir que la decisión corresponde al ayuntamiento y no a la propiedad. Además, la reconstrucción reproducirá fielmente los volúmenes, materiales, disposición y decoración del edificio a reconstruir. Cuando en algún edificio con protección en los grados volumétrico o parcial no sea técnicamente posible la ejecución de las obras permitidas manteniendo un elemento catalogado, se podrá solicitar su desmontaje y posterior reconstrucción con los mismos materiales, forma y dimensiones que tenía en origen. Este tipo de obra tendrá siempre un carácter excepcional, por lo que deberá solicitarse debidamente avalada por los informes periciales que los servicios técnicos municipales consideren oportunos y siempre quedará sujeta a que se cumplan las garantías que el Ayuntamiento considere conveniente pedir para asegurar el cumplimiento de las condiciones que sean impuestas. Es decir, que el informe pericial será determinante. No se concederá licencia para este tipo de obra cuando se considere imposible realizar la reconstrucción por la clase de materiales o técnicas constructivas con las que el elemento catalogado esté realizado, pudiendo en este caso quedar limitado el régimen de obras autorizable en el edificio al que no ponga en peligro la conservación del elemento protegido.  
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Wanda Madrid Development ha presentado un proyecto de rehabilitación y recuperación del Edificio España, que pasaría, como la opción "legal más segura" por desmontar inicialmente la fachada y reconstruirla de forma "exacta".  
La decisión final corresponde al ayuntamiento previo dictamen pericial.  
No obstante, Wanda ha realizado distintos análisis y estudios sobre la situación actual del edificio y sobre la intervención más apropiada desde el punto de vista técnico y de seguridad, dentro de las normas urbanísticas vigentes. De hecho, como ha informado, más de 40 expertos y firmas especializadas han sido consultados con el fin de asegurar la realización del mejor proyecto de reconstrucción posible.  
La conclusión a la que han llegado es que las características del edificio y el estado actual de la estructura y la fachada hacen "inviable", por razones de seguridad, el mantenimiento de las fachadas mientras se ejecutan los trabajos de rehabilitación general permitidos, algo que por otro lado, aseguran sus servicios jurídicos, "es admitido expresamente por el propio Plan General y las normas urbanísticas", y "viene indicado de forma específica en la ficha de condiciones urbanísticas correspondiente al edificio".  
Según la propiedad, a la vista de las recomendaciones de los técnicos y los expertos consultados, resulta evidente que la opción más razonable y segura, y admitida por la propia normativa municipal, es el desmontaje de la fachada y su reconstrucción exacta.  

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