La nueva Ley
del Impuesto de Sociedades introduce las siguientes modificaciones en este
régimen especial:
•
Elimina la bonificación del 90% prevista para las rentas derivadas
del arrendamiento de viviendas a discapacitados en las que se hubieran
efectuado obras e instalaciones de adecuación. Por tanto, a raíz
de esta modificación estas rentas se beneficiarán de la bonificación
del 85% prevista con carácter general.
• Se establece
la incompatibilidad del 85% en la cuota aplicable a este tipo de rentas
con la reserva de capitalización del artículo 25 LIS.
• Se adapta
el régimen especial a las modificaciones introducidas con carácter
general en los mecanismos para la corrección de la doble imposición:
• Se establece
que, en caso de dividendos distribuidos con cargo a rentas que se hayan
acogido a la bonificación del 85%, podrá aplicarse la exención
del artículo 21 LIS sobre el 50% de su importe. No serán
objeto de eliminación los dividendos o participaciones en beneficios
cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación
fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio
distribuido procede de rentas no bonificadas.
En el caso de
rentas derivadas de transmisión de participaciones que estuviesen
exentas (artículo 21 LIS), la parte de la renta que se corresponda
con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados tendrá
derecho a la exención sobre el 50% de dichas reservas. No serán
objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión
corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.
REQUISITOS
PRINCIPALES DEL RÉGIMEN.
Debe tratarse
de sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento
de viviendas situadas en territorio español que hayan construido,
promovido o adquirido.
La Ley actual,
a diferencia de la anterior, hace una mención genérica a
que debe tratarse de contratos de arrendamiento de viviendas a las que
se les sujete la LAU pero sin establecer requisitos más complejos
o comprometedores tales como “derechos de opción de compra”. Dice
la norma.- “A efectos de la aplicación de este régimen especial,
únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el
definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones
establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán
a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo
de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos
los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente
con la vivienda”
El número
de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en
cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
Vemos que se
trata de un número asequible de viviendas para una economía
española media-alta que haya podido ahorrar (con mucho sacrificio)
en 20 ó 30 años de trabajo.
Que las viviendas
permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3
años.
Tendrá
una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra
que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que
cumplan los requisitos del artículo anterior.
RÉGIMEN
LEGAL. LEY 27/2014, DE 27 DE NOVIEMBRE, DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES.
CAPÍTULO
III
Entidades
dedicadas al arrendamiento de vivienda
Artículo
48.
Ámbito
de aplicación.
Podrán
acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades
que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de
viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido
o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización
de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los
inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo
de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.
A efectos
de la aplicación de este régimen especial, únicamente
se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo
2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre
que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para
los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán
a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo
de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos
los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente
con la vivienda.
La aplicación
del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá
el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el
número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por
la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual
o superior a 8.
b) Que
las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante
al menos 3 años. Este plazo se computará:
1.º
En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes
del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del
período impositivo en que se comunique la opción por el régimen,
siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario,
se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
2.º
En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la
entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.
El incumplimiento
de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida
de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota
del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá
ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de
los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación
este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora,
recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.
c) Que las
actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto
de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido,
con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente
a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos
se dividan.
d) En el
caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad
económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos
el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas
las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una
vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que
se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55
por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar
rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación
a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
La opción
por este régimen deberá comunicarse a la Administración
tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el
período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación
y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración
tributaria la renuncia al régimen.
Cuando a
la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes
regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto
el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y
el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores
y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá
optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio
de lo establecido en el párrafo siguiente.
Las entidades
a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta
Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas
de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este
Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos
o aplicar el régimen regulado en este capítulo.
Artículo
49.
Bonificaciones.
Tendrá
una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra
que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que
cumplan los requisitos del artículo anterior.
La bonificación
prevista en este apartado resultará incompatible, en relación
con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista
en el artículo 25 de esta Ley.
La renta
que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para
cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos
fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención
de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan
proporcionalmente al citado ingreso.
Tratándose
de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento
financiero a los que se refiere el Capítulo XII del Título
VII de esta Ley, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán
en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado
régimen especial.
En el caso
de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a
las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación
prevista en el apartado 1 anterior, la exención prevista en el artículo
21 de esta Ley se aplicará sobre 50 por ciento de su importe. No
serán objeto de eliminación dichos dividendos o participaciones
en beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación
fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio
distribuido procede de rentas no bonificadas.
En el caso
de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital
de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal, se aplicarán
las reglas generales de este Impuesto. No obstante, en caso de que proceda
la aplicación del artículo 21 de esta Ley, la parte de la
renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos
bonificados, tendrá derecho a la exención prevista en el
mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas. No serán objeto
de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda
a una operación interna dentro de un grupo fiscal.
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