Reforma de la ley de arrendamientos urbanos por la
ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores
al 6 de junio de 2013.
El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013, de
4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas.
Plazo de los contratos de arrendamiento.
Recuperación de la vivienda por parte del arrendador
Enajenación de la vivienda arrendada.
Uso de la vivienda en caso de separación legal
de los Arrendatarios (artículo 15)
Fallecimiento del Arrendatario (artículo 16).
Obras en la vivienda arrendada por cuenta del propietario
o del arrendatario.
Actualización de la renta.
Elevación de la renta por obras de mejora de
la vivienda.
Cláusulas ilegales en el contrato de arrendamientos
de vivienda.
Desindexación de la economía española
por la Ley 2/2015
La certificación de la eficiencia energética
de los edificios
Los seguros de rentas en el contrato de arrendamientos
de viviendas.
El arrendamiento de viviendas en el Impuesto de la
renta de las personas físicas IRPF.
Tengo 3 pisos
en alquiler y necesitaba entender la ley de arrendamientos de un modo práctico.
Algo entendible para alguien que no es abogado. Me ha venido de campeonato,
me ha ahorrado cantidad de problemas con mis inquilinos. Muy recomendable.
La Ley de Arrendamientos
Urbanos LAU se ha visto modificada en los años 2018 y 2019 por dos
reales decretos ley, lo que conlleva a que los contratos de arrendamiento
de vivienda que se hayan firmado en una u otra fecha, estarán regidos
por diferentes versiones de la LAU. Por esta razón la guía
práctica se estructura en función de la fecha del contrato
de arrendamiento de vivienda.
Con carácter general,
antes de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda hay que saber
si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas
que establecen limitaciones a los derechos del arrendatario. Algunas de
estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de
temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado
cumplimiento al arrendatario del primer año. Esta es una cuestión
esencial y que justifica el necesario asesoramiento antes de firmar el
contrato de alquiler de vivienda.
Pero hay que estar vigilante
siempre, no sólo al principio, sino cuando acaba el contrato. Al
finalizar el contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre
arrendatario y propietario de terminación de dicho contrato. Es
la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones
que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos
principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación
con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención
de la fianza”. Con carácter general, la fianza debe ser restituida
al arrendatario justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando
no haya desperfectos o impagos.
El Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU) que afectan a los contratos de vivienda firmados a partir del 6 de
marzo de 2019. Contratos de duración más largos con plazos
de 5 o 7 años (si el arrendador es persona jurídica) o limitar
al IPC anual las subidas de las rentas son algunas de los cambios.
El plazo de duración
del contrato para el propietario:
• La duración
del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta
fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento
del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de
cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con
treinta días de antelación como mínimo a la fecha
de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas,
su voluntad de no renovarlo.
• No se distingue entre personas
jurídicas que tengan la condición de “gran tenedor de inmuebles”
o que no lo sean, el plazo de los siete años es para cualquier propietario
persona jurídica con independencia del número de inmuebles
que detente.
La prórroga será
obligatoria:
• Transcurridos
los cinco o los siete años que se mencionan en el apartado anterior,
el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente para la propiedad
hasta un máximo de TRES (3) AÑOS más en ambos casos.
El plazo de preaviso para la
resolución del contrato o de sus prórrogas:
• Llegada la finalización
del contrato -a los 5 o 7 años-, o de cualquiera de sus prórrogas,
el arrendador deberá notificar su voluntad de no renovar el contrato
con un preaviso de CUATRO (4) meses.
• Para el arrendatario,
dicho preaviso se fija en DOS (2) meses.
Fianza “voluntaria”:
• Se establece que
las garantías adicionales a la fianza legal obligatoria no pueden
exceder del importe equivalente a dos mensualidades de renta.
Gastos de formalización
del contrato:
• Correrán
siempre a cargo del arrendador en los casos de que sea persona jurídica.
En cuanto al Impuesto de Bienes
Inmuebles:
• Se exceptúa
de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando
el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de
inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
• Se modifica la regulación
del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados
con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente
normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango
de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante
la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
• Se crea una bonificación
potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler
de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que
podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección
pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la
renta está limitada por un determinado marco normativo.
Estas cuestiones se analizan
desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica
de arrendamiento de viviendas.
PRELIMINAR.
Reforma de
la ley de arrendamientos urbanos por la ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda
Reforma de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Régimen transitorio
Disposición transitoria
cuarta Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con
anterioridad a la entrada en vigor de esta ley
Disposición transitoria
séptima Aplicación de las medidas en zonas tensionadas
Artículo 10 Prórroga
del contrato
Artículo 17 Determinación
de la renta
Artículo 20 Gastos generales
y de servicios individuales
Disposición adicional
undécima Índice de referencia para la actualización
anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
Fiscalidad
Disposición final segunda
Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda
PARTE
PRIMERA.
Real Decreto-ley
7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Contratos celebrados
desde el 6 de marzo de 2019.
Capítulo
1.
Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
1. Diferencias entre
el Decreto-ley 7/2019 y el anterior Real Decreto-ley 21/2018.
a.
Tabla comparativa texto anterior y el RDLey 7/2019
b. Tabla comparativa
Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto 7/2019
c. Tabla comparativa
Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto Ley 7/2019
2. Exposición de Motivos
a.
Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda
b. Ámbito
de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
c. Relación
de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
Supresión
de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento
en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros
Efectos frente
a terceros que hayan inscrito.
Duración
del contrato sobre finca no inscrita.
Prórroga
en caso de arrendamiento inscrito.
3. Duración mínima
de los arrendamientos de vivienda.
Duración
de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas
4. Prórroga del contrato.
Denegación
de la prórroga por necesidad del arrendador persona física
5. Resolución del derecho
del arrendador.
6. Enajenación de
la vivienda arrendada.
7. Subrogación en
caso de muerte del arrendatario.
Imposibilidad
de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren
en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas
con discapacidad o mayores de 65 años
8. Actualización de la
renta.
a.
La limitación en la actualización de la renta
b. El pacto
para la elevación de la renta por mejoras
c. La atribución
de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización
del contrato al arrendador persona jurídica
9. Gastos de formalización
y otros.
10. Derecho de adquisición
preferente.
El derecho de
adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
11. Fianza.
Los nuevos límites
a las fianzas y garantías adicionales
12. Contratos anteriores.
13. Medidas para estimular
la oferta de alquiler.
14. Sistema de índices
de referencia del precio del alquiler de vivienda.
TALLER DE
TRABAJO Sentencia de inconstitucionalidad
de adicionales del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler.
TALLER DE
TRABAJO Precaución ante
cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda 1. Transferencia de responsabilidad
al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda.
2. Libre acceso del arrendador
a la vivienda arrendada.
3. Cláusulas que
penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda
al menos un año.
4. Denegación de
la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de
prórroga legal regulado en la LAU.
5. Exigir el pago de rentas
por adelantado.
TALLER DE
TRABAJO Trampas en los contratos
de arrendamiento de vivienda. 1. Ampliar el tamaño
de las viviendas.
2. Aprovechar la renovación
tácita.
3. Cobrar por el garaje.
Garaje gratuito los tres primeros años y a partir del cuarto año
van a cobrar.
4. Falsas causas de necesidad
para recuperar la vivienda.
5. Firmar contratos inferiores
a un año.
TALLER DE
TRABAJO La prórroga del
contrato de alquiler de vivienda.
Soluciones prácticas
a la aplicación del Artículo 10 de la LAU tras la reforma
del R.D.-ley 7/2019.
Contratos de arrendamiento a
partir del 6 de Marzo de 2019.
Contratos de arrendamientos
entre el 22-1-2019 y el 6-3-2019
Contratos de arrendamiento entre
el 19-12-2018 y el 22-1-2019
Contratos de arrendamiento entre
el 6-6-2013 y el 18-12-2018
Contratos de arrendamiento entre
el 1-1-1995 y el 5-6-2013
FORMULARIOS Modelos de contrato de
alquiler de vivienda adaptado al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
1. Contrato de arrendamiento
de vivienda
Modelo a
PRIMERO.-
REGULACION.-
SEGUNDO.-
OBJETO.-
TERCERO.-
DURACION.-
CUARTO.- PRÓRROGA.-
QUINTO.- RENTA
Y ACTUALIZACION.-
SEXTO.- FORMA
DE PAGO.-
SÉPTIMO.-
OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA.-
OCTAVO.- OBLIGACIONES
DE LA ARRENDADORA.-
NOVENO.- CAUSAS
DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.-
DECIMO.- OBRAS.-
DECIMOPRIMERO.-
CONSERVACIÓN.-
DECIMOSEGUNDO.-
SUMINISTROS.-
DECIMOTERCERO.-
FIANZA.-
DECIMOCUARTO.-
PROHIBICIÓN DEL SUBARRIENDO.-
DECIMOQUINTO.-
RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.-
DECIMOSEXTO.-
JURISDICCION.-
DECIMOSÉPTIMO.-
NOTIFICACIONES.-
DECIMOOCTAVO.-
AVALISTA.-
DECIMONOVENO.-
ACEPTACIÓN.-
Modelo b
Primera.
Regulación
Segunda. Objeto
y entrega de la posesión.
Tercera. Plazo
de duración
Cuarta. Facultad
de recuperar la vivienda por parte del arrendador
Quinta. Desistimiento
por parte del arrendatario
Sexta. Prórroga
tácita
Séptima.
Renta
Octava. Actualización
de la renta.
Novena. Gastos
y servicios
Décima.
Fianza
Undécima.
Conservación de la vivienda
Duodécima.
Obras del arrendatario
Décimo
tercera. Cesión y subarriendo
Décimo
cuarta. Resolución del contrato
Décimo
quinta. Resolución de conflictos
Modelo c
PRIMERA.
-LEGISLACIÓN APLICABLE.
SEGUNDA. -OBJETO.
TERCERA. -DESTINO.
CUARTA. -DURACIÓN
DEL CONTRATO.
QUINTA. -PRÓRROGA
NECESARIA.
SEXTA. - RENTA.
SÉPTIMA.
-REVISIÓN DE LA RENTA.
OCTAVA. -OBLIGACIONES
DE LA PARTE ARRENDATARIA.
NOVENA. -OBLIGACIONES
DE LA ARRENDADORA.
DÉCIMA.
-GASTOS
UNDÉCIMA.
-INTERESES DE DEMORA.
DUODÉCIMA.
-FIANZA.
DECIMOTERCERA.
-GARANTÍAS ADICIONALES.
DECIMOCUARTA.
– CONSERVACIÓN, MEJORA, OBRAS Y HABITABILIDAD.
DECIMOQUINTA.
-DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
DECIMOSEXTA.
-CESIÓN Y SUBARRIENDO.
DECIMOCTAVA.
-RESPONSABILIDAD.
DECIMONOVENA.
-AVALISTA
VIGÉSIMA.
-NOTIFICACIONES.
VIGÉSIMA
PRIMERA. - JURISDICCIÓN DE LOS TRIBUNALES.
VIGÉSIMA
SEGUNDA. – ACEPTACIÓN.
Modelo d
2. Contrato de arrendamiento
de vivienda permitiendo el subarriendo parcial.
3. Contrato de arrendamiento
de vivienda condicionado a usufructo del arrendador.
4. Contrato de arrendamiento
de vivienda amueblada
5. Contrato de arrendamiento
de vivienda con avalista en garantía del cumplimiento de las obligaciones
por el arrendatario
6. Contrato de arrendamiento
de vivienda social (VPO)
7. Contrato de arrendamiento
de vivienda suntuaria (excluida de la LAU).
Notificaciones
1. Novación de contrato
de arrendamiento de vivienda
2. Prórroga de contrato
de arrendamiento de vivienda
3. Notificación al
arrendador de fallecimiento del arrendatario y subrogación mortis
causa.
4. Notificación de
actualización de la renta
5. Notificación de
reclamación al arrendatario por rentas pendientes.
PARTE
SEGUNDA.
Derogado
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia
de vivienda y alquiler.
Capítulo
2.
Derogado Real
Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia
de vivienda y alquiler.
Contratos celebrados entre
el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.
1. Normas afectadas.
•
Ley de Arrendamientos Urbanos
• Ley de Propiedad
Horizontal
• Ley de Enjuiciamiento
Civil
• Texto Refundido
de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y,
• Texto Refundido
de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados
2. Exenciones de la Ley de arrendamientos
urbanos.
a.
Arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados
o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces
el salario mínimo interprofesional.
b. Arrendamiento
de viviendas turísticas.
3. Ampliación de plazos
del arrendamiento de vivienda.
4. Prórroga obligatoria
y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de
vivienda.
5. Derecho de tanteo del
arrendatario en caso de una eventual venta de la vivienda.
6. Fianza.
7. Los gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo
del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
8. Impuestos. IBI.
Exención
del impuesto de actos jurídicos documentados.
Exención
del IBI por arrendadores públicos.
9. Régimen transitorio.
10. Duración de los
contratos de alquiler según su fecha de celebración.
a.
Contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018, fecha de entrada
en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler.
b. Contratos
celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de
2018
c. Contratos
celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013
d. Contratos
celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.
e. Contratos
celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados
como “renta antigua”)
TALLER DE TRABAJO DEROGADO Real
Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia
de vivienda y alquiler. El Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)
y el de actos jurídicos documentados (AJD) en los arrendamientos
urbanos de vivienda.
Exención del impuesto de actos jurídicos
documentados.
Exención del IBI por arrendadores públicos.
TALLER DE TRABAJO Consecuencias de la derogación
del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler.
El Congreso de los Diputados no convalidó
el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler.
1. ¿Qué sucede con los contratos de
alquiler una vez rechazado el decreto de la Vivienda en el Congreso?
• Aunque el Real Decreto-ley
21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, todos los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados durante su vigencia (desde
el 19 de Diciembre de 2018 hasta que se publique su derogación)
quedarán inalterados, a pesar de que el Congreso de los Diputados
no haya convalidado el Real Decreto-ley 21/2018.
• Salvo esta excepción, dejarán
de estar en vigor medidas como la ampliación de la prórroga
de los contratos de alquiler de tres a cinco años.
2. Con la derogación desaparece la prórroga
forzosa de 5 años (7 años para sociedades) vuelve a 3.
3. El truco que estaba aplicando algunos arrendadores
para evitar esta prórroga forzosa de 5 años (7 años
para sociedades).
4. Fianzas y garantías adicionales. El
aval vuelve a ser ilimitado.
5. Honorarios, gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato.
6. Medidas fiscales. Impuesto de Bienes Inmuebles
(IBI). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados (ITPAJD).
7. Viviendas de uso turístico.
8. Actualización de la renta.
FORMULARIOS Modelo
de contrato de arrendamiento de vivienda adaptado
a la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
PRIMERO.- REGULACION.-
Real Decreto-ley 21/2018
SEGUNDO.- OBJETO.-
TERCERO.- DURACION.-
CINCO AÑOS
SI ES PERSONA FÍSICA Y SIETE SI EL ARRENDADOR FUERA PERSONA JURÍDICA.
CUARTO.- PRÓRROGA.-
TRES AÑOS
QUINTO.- RENTA
Y ACTUALIZACION.-
SEXTO.- FORMA
DE PAGO.-
SÉPTIMO.-IMPUESTOS.-
OCTAVO.- OBLIGACIONES
DE LA PARTE ARRENDATARIA.-
NOVENO.- OBLIGACIONES
DE LA ARRENDADORA.-
DÉCIMO.-
CAUSAS DE TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.-
DECIMOPRIMERO.-
OBRAS.-
DECIMOSEGUNDO.-
CONSERVACIÓN.-
DECIMOTERCERO.-
SUMINISTROS.-
DECIMOCUARTO.-
FIANZA.-
DECIMOQUINTO.-
PROHIBICIÓN DEL SUBARRIENDO.-
DECIMOSEXTO.-
RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE.-
DECIMOSÉPTIMO.-
RENUNCIA A LA SUBROGACIÓN.-
DECIMOCTAVO.-
JURISDICCIÓN.-
DECIMONOVENO.-
NOTIFICACIONES.-
VIGÉSIMO.-
AVALISTA.-
PARTE
TERCERA.
El arrendamiento
de vivienda tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El arrendamiento
de vivienda en contratos posteriores al 6 de junio de 2013 anteriores al
19 de Diciembre de 2018 y posteriores al 23 de enero de 2019.
El arrendamiento de vivienda
tras la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
El arrendamiento de vivienda
en contratos posteriores al 6 de junio de 2013 anteriores al 19 de Diciembre
de 2018 y posteriores al 23 de enero de 2019.
1. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas
de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
a. Flexibiliza el
mercado del alquiler
b. Modifica la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Procedimientos de desahucio. Registro de sentencias firmes de impago
de rentas de alquiler.
TALLER DE TRABAJO Acción de desahucio y reclamación
de rentas. 1. Acción de desahucio y reclamación
de rentas.
2. Voluntad de las partes (artículo 4).
3. Excluye vivienda amueblada con cesión
temporal, “alquileres vacacionales” (artículo 5).
4. Ventajas de inscripción en el
Registro de la Propiedad (artículos 7 y 14.1).
a. Condición y efectos
frente a terceros en el arrendamiento de viviendas.
b. Inscripción en el
Registro de la Propiedad.
5. Plazo de los contratos de arrendamiento (artículo
9).
Recuperación de la vivienda por parte del arrendador
6. El plazo máximo de prórroga tácita
(artículo 10).
7. Desistimiento del contrato (artículo
11).
8. Retracto convencional (recuperación
de la cosa vendida), sustitución fideicomisaria (artículo
13).
Usufructuario y superficiario
9. Enajenación de la vivienda arrendada (artículo
14)
10. Uso de la vivienda en caso de separación
legal de los Arrendatarios (artículo 15)
11. Fallecimiento del Arrendatario (artículo
16).
12. Obras en la vivienda arrendada por cuenta
del Arrendatario (artículo 17).
13. Actualización de la renta, recogida
(artículo 18)
14. Obras en la vivienda arrendada por cuenta
del propietario (artículo 19).
15. Atribución de los gastos de mantenimiento
de la vivienda arrendada (artículo 20).
16. Obras del arrendatario (artículo 23).
17. Obras de adaptación de la vivienda
para discapacitados (artículo 24).
18. Derecho de adquisición preferente del
Arrendatario sobre la vivienda (artículo 25).
19. Incumplimiento del contrato de arrendamiento
(artículo 27).
20. Resolución de pleno derecho del contrato
por parte del arrendador (artículo 35)
21. Fianza (artículo 36)
22. Fondos Sociales de Viviendas (“FSV”)
23. Régimen transitorio.
TALLER DE TRABAJO El arrendamiento de vivienda en contratos posteriores
al 6 de junio de 2013.
El arrendamiento de vivienda tras la Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas.
1. Concepto del contrato de arrendamiento de viviendas.
2. Formalidad del contrato de arrendamiento de
viviendas. Validez de los contratos orales.
3. Validez de pactos.
a. Validez del pacto de
arbitraje.
b. Validez del pacto de notificación
electrónica.
c. Garantías de cumplimiento
de pago.
4. Clases de arrendamientos
a. Arrendamiento de vivienda
b. Arrendamiento para uso distinto
al de vivienda
c. Arrendamientos excluidos
1. Porterías, casas
militares y viviendas universitarias.
2. Viviendas de uso turístico.
5. Inscripción en el registro de la propiedad
de contratos de arrendamientos urbanos.
a. No es obligatorio inscribir
el contrato de arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad,
pero sí muy aconsejable.
b. Cancelación de la inscripción
sin consentimiento del arrendatario
c. Ventajas para el arrendador
d. Ventajas para el arrendatario
6. Duración del contrato
a. Prórroga hasta
3 años.
b. No prórroga cuando el
arrendador necesita la vivienda.
c. Prórroga tácita
del Contrato de arrendamiento de vivienda.
7. La renta
a. Salvo pacto en contra,
el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en
los 7 primeros días del mes.
b. Lugar y modo de pago.
c. EI recibo de pago
d. Actualización de la renta
1. Índices de precios
de consumo (IPC) en un período de doce meses inmediatamente anteriores
a la fecha de cada actualización
2. Reclamación de actualizaciones
de renta no realizadas antes.
e. Cálculo de la subida de la
renta por la variación del IPC
f. Elevación de la renta
por obras de mejora de la vivienda.
g. Pacto en el que el arrendatario
reemplaza la renta por obras
8. Los gastos en el arrendamiento de viviendas.
a. Gastos generales o no
individualizables (ej. IBI, comunidad de vecinos)
b. Gastos individualizables (ej.
Agua, gas)
9. La fianza
a. Actualización
de la fianza
b. Restitución de la fianza
c. Depósito de fianza en
la Comunidad Autónoma.
d. Devolución del depósito
de fianza.
10. Incumplimiento de las obligaciones del contrato
de arrendamiento de viviendas.
Resolución del contrato.
11. Finalización del contrato de arrendamiento
de arrendamiento de vivienda a instancias del arrendatario.
a. Notificación por
el arrendatario con 30 días de antelación a la terminación
del plazo.
b. Desistimiento por el arrendatario
a partir del 6º mes.
12. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio.
13. Subrogación en caso de muerte del arrendatario.
14. Causas de resolución del contrato para
el arrendador.
a. Falta de pago de la renta
b. Falta del pago de la fianza o
de su actualización.
c. Subarriendo o concesión
no consentidos.
d. Realización de daños
o de obras (fijas o de fábrica) no consentidas.
e. Actividades molestas.
f. Destinar la vivienda a otros
usos distintos del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
g. Daños en el inmueble.
15. Causas de resolución del contrato para
el arrendatario.
a. Falta de reparaciones
necesarias.
b. Realización por el arrendador
de perturbaciones en la utilización de la vivienda.
16. Causas de extinción del contrato
17. Suspensión del contrato de arrendamiento
de viviendas por obras de conservación.
18. Enajenación de la vivienda arrendada.
19. Régimen de obras
a. Obras a cargo del arrendador
1. Obras de conservación
y reparación
2. Obras de mejora
b. Obras a cargo del arrendatario
1. Las obras de reparación
o conservación urgentes.
2. Las pequeñas reparaciones.
3. Obras de reparación urgente
4. Obras de accesibilidad para arrendatarios
con discapacidad o mayores de 70 años
20. Derecho de adquisición preferente
a. Renuncia pactada en el
contrato.
b. No se ha pactado la renuncia
en el contrato.
21. Impagos. ¿Cómo proceder ante un
arrendatario que no paga?
22. El esperado registro de sentencias firmes
de impagados
23. Acreditación del certificado energético.
TALLER DE TRABAJO Los contratos de arrendamiento de vivienda. 1. Tipos de arrendamiento de vivienda
2. Precauciones antes de contratar.
3. El contrato
Formalización del contrato.
Duración del contrato (plazo
mínimo).
Prórroga del contrato.
Desistimiento del contrato.
Desistimiento y vencimiento en caso
de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Separación, divorcio o nulidad
del matrimonio del arrendatario.
Muerte del arrendatario (subrogación).
Resolución del derecho del arrendador.
Derecho de adquisición preferente
(venta de la vivienda arrendada).
Enajenación de la vivienda arrendada.
La cesión y el subarriendo.
Extinción o fin del contrato
4. La renta. Otros gastos. La fianza
Actualización de la renta.
Elevación de la renta por mejoras.
Gastos.
La fianza.
Vivienda sin muebles un mes de fianza.
Vivienda amueblada dos meses de fianza.
5. Obras
Obras de conservación de la vivienda
arrendada.
Obras de mejora de la vivienda.
Obras del arrendatario.
Arrendatarios con discapacidad.
TALLER DE TRABAJO Régimen legal de arrendamientos de vivienda
a partir del 6 de junio de 2013 1. Una regulación para los arrendamientos
de vivienda concertados antes del 6 de junio de 2013 y otra para los concertados
con posterioridad a esta fecha.
2. Modificaciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler
de viviendas, reforma de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.
TALLER DE TRABAJO Preguntas y respuestas al arrendamiento de
la vivienda tras la reforma de 2013. 1. ¿A qué arrendamientos se aplica
la Ley tras la reforma de 2013?
2. ¿Por qué es tan importante el
destino del arrendamiento de vivienda?
3. ¿Qué formalización requiere
el contrato de alquiler de vivienda?
4. ¿Cuál puede ser la duración
el contrato de alquiler de vivienda?
TALLER DE TRABAJO Tabla de equivalencias
de la Ley de arrendamientos urbanos tras la Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
de viviendas. (Comparación entre texto antiguo y actualizado).
TALLER DE TRABAJO Cláusulas ilegales en el contrato de
arrendamientos de vivienda. 1. Permanencia en la vivienda.
2. Acceso del arrendador a la vivienda alquilada.
3. La prórroga del alquiler.
TALLER DE TRABAJO Ejemplo de tramitación del depósito
de Fianzas en una Comunidad Autónoma.
TALLER DE TRABAJO El titular del contrato de arrendamiento de
vivienda después de la separación o divorcio de los cónyuges.
TALLER DE TRABAJO El falso alquiler de temporada. La ficción
de los 11 meses.
TALLER DE TRABAJO La inscripción del contrato de alquiler
de vivienda en el Registro de la Propiedad.
TALLER DE TRABAJO ¿Es recomendable la inscripción
del contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad?
TALLER DE TRABAJO La resolución del contrato de arrendamiento.
TALLER DE TRABAJO Claves de la duración
y restricciones en el contrato de arrendamiento de viviendas.
TALLER DE TRABAJO Los tres años de duración de
los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013. Supuestos
y ejemplos prácticos.
TALLER DE TRABAJO. La dirección electrónica en los
arrendamientos en la Ley 4/2013 de 4 de junio como nuevo sistema de cumplimiento
de las comunicaciones previstas en la LAU
TALLER DE TRABAJO Desindexación
de la economía española por la Ley 2/2015
Las rentas de los alquileres no se actualizarán
si no consta expresamente en el contrato.
TALLER DE TRABAJO Precauciones sobre la revisión del precio
del alquiler conforme a la ley 2/2015 de desindexación de la economía
española
1. Contratos celebrados
desde el 1 de abril de 2015
2. Contratos celebrados
después del 6 de junio de 2013
3. Contratos celebrados
antes del 6 de junio de 2013
TALLER DE TRABAJO La nulidad de las cláusulas en perjuicio
del arrendatario o subarrendatario. 1. Cesión y subarriendo.
2. Ocupación a futuro de la vivienda por
el propietario.
3. Obras previstas.
4. Supuestos especiales en contratos de arrendamiento
de vivienda superiores a 5 años.
TALLER DE TRABAJO Cláusulas nulas y válidas para
el arrendatario de viviendas. 1. Cláusulas nulas para el arrendatario
de viviendas.
Duración del contrato.
Causa de necesidad del arrendador.
Desistimiento voluntario del arrendatario.
Derecho de subrogación.
Renta.
Gastos de la comunidad de vecinos.
Obras de conservación.
Derecho de tanteo y retracto.
2. Cláusulas válidas para el arrendatario.
Cesión o subarriendo.
Obras de conservación.
Fianza.
TALLER DE TRABAJO Situaciones que pueden producirse durante la
vigencia del contrato de alquiler de vivienda. 1. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio
o convivencia del arrendatario.
2. Fallecimiento del arrendatario.
3. Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador
y arrendatario.
4. Extinción del de alquiler de vivienda.
TALLER DE TRABAJO Aplicación o no de la LAU al contrato
de alquiler de vivienda.
TALLER DE TRABAJO ¿Es necesaria la firma en del cónyuge
del arrendador de vivienda en el contrato?
TALLER DE TRABAJO ¿Qué es la renta del contrato
de alquiler de vivienda?
TALLER DE TRABAJO ¿Qué es el derecho de adquisición
preferente en el contrato de arrendamiento de vivienda?
TALLER DE TRABAJO ¿Cómo se regulan las obras y
reparaciones en el contrato de arrendamiento de vivienda?
TALLER DE TRABAJO El esperado registro
de sentencias firmes de impagados.
TALLER DE
TRABAJO Precauciones con los
seguros de alquiler en caso de impago. Ventajas
y desventajas. 1. La contratación
de un seguro de alquiler que garantice protección al arrendador
en caso de impago del arrendatario.
2. Precauciones antes de
contratar un seguro de alquiler de vivienda.
3. El precio de la póliza.
4. Garantía cubierta.
5. Ejemplo de póliza
(caso real) de seguro de rentas para arrendamiento de viviendas.
TALLER DE
TRABAJO Precauciones ante el
impago de los arrendatarios. 1. El seguro de alquiler
de vivienda.
2. El aval bancario.
3. Rentas por adelantado.
4. Fiador
TALLER DE
TRABAJO El número de mensualidades
que debe darse para poder rescindir el contrato y la precaución
del contrato.
TALLER DE TRABAJO Arrendamientos urbanos y derechos del consumidor,
Documentación necesaria a aportar por el propietario para arrendar
una vivienda 1. El certificado energético
2. Cédula de habitabilidad
3. Acreditación de la propiedad (escritura
pública e inscripción registral).
TALLER DE TRABAJO Certificado de eficiencia
energética en el arrendamiento de viviendas y locales. 1. Inmuebles obligados a tener certificado de
eficiencia energética para arrendar
2. Inmuebles obligados a tener certificado de
eficiencia energética para arrendar
3. Anuncios y referencias al certificado de eficiencia
energética. Etiquetas.
4. Registros autonómicos de certificados
de eficiencia energética.
5. Modelo de certificado de eficiencia energética.
6. Modelo de informe de medidas de mejora energética.
TALLER DE TRABAJO La certificación
de la eficiencia energética de los edificios 1. Ámbito de aplicación
2. ¿Qué es el Certificado de eficiencia
energética del edificio?
3. ¿Quién puede realizar el Certificado?
4. ¿Quién solicita el Certificado?
5. ¿Qué plazo de validez tiene,
cómo se renueva y actualiza el Certificado?
6. ¿Cómo se utiliza la Etiqueta
de eficiencia energética?
7. El Registro Autonómico de las certificaciones
de eficiencia energética.
8. Infracciones y sanciones.
CHECK-LIST
Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
de viviendas. ¿Cuándo
entró en vigor la Ley? ¿Cuáles
son las novedades más destacadas que se introducen en la LAU? Libertad de pactos en
el arrendamiento de viviendas. Se excluye de la LAU
el alojamiento privado para el turismo. Efectos frente a terceros
del arrendamiento de viviendas. Inscripción obligatoria en el Registro
de la Propiedad. Duración del arrendamiento
de viviendas y sus prórrogas. a. Prórroga
forzosa b. Prórrogas
tácitas c. Arrendamientos
no inscritos Desistimiento del contrato. Resolución del
derecho del arrendador y enajenación de la vivienda arrendada. Separación, divorcio
o nulidad del matrimonio del arrendatario. Pago de la renta en especie. Actualización
del alquiler. Derecho de adquisición
preferente. Resolución del
contrato por falta de pago. ¿Qué novedad
se introduce en los procedimientos de desahucio?
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE
CUARTA.
Formularios.
Modelos de contrato de arrendamiento de vivienda adaptados a la Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas.
1. Modelo de reserva de arrendamiento
de vivienda.
2. Contrato de arrendamiento de vivienda. Explicación
de las cláusulas.
Arrendamiento de vivienda
Finca objeto de arrendamiento
Estado de la vivienda y entrega de llaves.
Cesión del contrato y subarriendo:
prohibición, art. 8 LAU
Cesión del contrato y subarriendo:
prohibición, art. 8 LAU
Cesión del contrato y subarriendo:
autorización
Cesión del contrato
Subarriendo
Duración y prórrogas del
contrato, arts. 9 y 10 LAU
Exclusión de prórroga
por necesidad del arrendador, art. 9.3 LAU
Desistimiento del contrato, art. 11
LAU
Determinación de la renta, art.
17 LAU
Determinación de la renta, art.
17 LAU
Actualización de la renta, art.
18 LAU
Gastos generales y de servicios individuales,
art. 20 LAU
Gastos generales y de servicios individuales,
art. 20 LAU
Gastos generales y de servicios individuales,
art. 20 LAU
Comunidad de propietarios, arrendatario,
art. 20 LAU
Conservación de la vivienda,
art. 21 LAU
Obras del arrendatario, art. 23 LAU
Obras del arrendatario, art. 23 LAU
Derecho de adquisición preferente:
renuncia, art. 25.8 LAU
Incumplimiento de las obligaciones:
efectos, art. 27.1-3 LAU
Arrendamiento inscrito en el registro
de la propiedad, art. 27.4 LAU
Elevación a escritura pública,
art. 27.4 LAU
Fianza, art. 36 LAU
Garantía del cumplimiento por
el arrendatario.
Intereses de demora
Penalización por impago.
Responsabilidad y seguro.
Régimen jurídico aplicable.
Jurisdicción de tribunales.
Notificaciones: domicilio y correo electrónico.
Certificación de la eficiencia
energética del edificio.
Protección de datos de carácter
personal.
3. Modelos de contrato de arrendamiento de vivienda.
Modelo a
Arrendamiento de vivienda.
Finca objeto de arrendamiento.
Estado de la vivienda y entrega de llaves.
Duración y prórrogas del
contrato, arts. 9 y 10 LAU
Determinación de la renta, art.
17 LAU
Comunidad de propietarios, arrendatario,
art. 20 LAU
Fianza, art. 36 LAU
Régimen jurídico aplicable.
Notificaciones: domicilio y correo electrónico.
Certificación de la eficiencia
energética del edificio.
Modelo b
Modelo c
Modelo d
Modelo e. Contrato
de arrendamiento con consentimiento de obras de adaptación, entrega
previa de llaves, art. 23 LAU
Modelo f
Modelo g
Modelo h
4. Modelos de contrato de arrendamiento en casos prácticos.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
Modelo d
Modelo e
5. Contrato de arrendamiento de vivienda amueblada.
6. Contrato de arrendamiento vivienda por temporada.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
7. Aval en garantía de las obligaciones del
arrendatario. Cláusula.
8. Recibo de fianza
9. Recibo de primera mensualidad.
10. Notificaciones de obras.
a. Notificación del
arrendatario por obras de reparación urgente.
b. Solicitud de autorización
para hacer obras
11. Actualización de la renta
a. Modelo de notificación
al arrendatario de la actualización de la renta
b. Notificación del propietario
comunicando la subida de la renta en base al IPC.
12. Resolución del contrato de arrendamiento
por el arrendador.
a. Notificación del
propietario comunicando su voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento.
b. Solicitud de desalojo por necesidad
de ocupación
c. Resolución del contrato
de arrendamiento y pacto con el mobiliario aportado por el arrendatario.
d. Comunicación de no procedencia
de la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.
13. Requerimiento de pago de renta.
a. Requerimiento de pago
de la renta.
b. Notificación del propietario
donde se requiere el pago de rentas y/u otras cantidades. Arrendatario
moroso
14. Notificación del arrendatario comunicando
la finalización del contrato de arrendamiento
15. Modelo de resolución de contrato de
arrendamiento y entrega de llaves.
16. Modelo de notificación de no renovación
de la prórroga del contrato.
17. Comunicación de desistimiento de contrato
de arrendamiento de vivienda
18. Subrogación por fallecimiento
19. Modelo de acuerdo de terminación con
liquidación de fianza
PRIMERO.- OBJETO
SEGUNDO.- REVISIÓN DEL INMUEBLE
(MARCAR UNA DE LAS OPCIONES)
No hay desperfectos.
Hay desperfectos.
TERCERO.- LIQUIDACIÓN DE
LAS OBLIGACIONES
3.1 Importes en poder del Arrendador.
3.2 Obligaciones del Arrendatario
pendientes de cumplimiento.
Recibos de renta pendientes.
Desperfectos.
Pago de suministros.
Indemnización por desistimiento
anticipado.
CUARTO.- ACUERDO EXTINTIVO
20. Acuerdo de terminación de arrendamiento
con retención.
PRIMERO.- OBJETO
SEGUNDO.- REVISIÓN DEL INMUEBLE
(MARCAR UNA DE LAS OPCIONES)
No hay desperfectos.
Hay desperfectos.
TERCERO.- LIQUIDACIÓN DE
LAS OBLIGACIONES
3.1 Importes en poder del Arrendador.
3.2 Obligaciones del Arrendatario
pendientes de cumplimiento.
Recibos de renta pendientes.
Desperfectos.
Pago de suministros.
Indemnización por desistimiento
anticipado
3.3 Liquidación parcial de
las obligaciones y retención del remanente.
3.4 Liquidación definitiva
de las obligaciones.
CUARTO.- ACUERDO EXTINTIVO
QUINTO.- RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
(MARCAR UNA DE LAS OPCIONES)
Mediación. 531
Arbitraje. 532
Jurisdicción civil.
Formularios
de notificaciones en arrendamientos de vivienda posteriores a 2013.
Formularios de notificaciones en arrendamientos
de vivienda posteriores a 2013.
A. NOTIFICACIONES DE PLAZO.
1. Notificación de finalización del
contrato por el arrendador.
2. Notificación de finalización
del contrato por el arrendatario.
Modelo a
Modelo b
Modelo c
3. Modelo de comunicación al arrendador del
desistimiento tras el sexto mes de vigencia del contrato de vivienda.
4. Acuerdo de resolución de contrato de
arrendamiento.
5. Modelo de comunicación al arrendatario
de la indemnización correspondiente por desistimiento del contrato.
6. Modelo de comunicación al arrendador
de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
7. Modelo de comunicación al arrendador
de la voluntad de no renovar la prórroga actualmente en vigor al
vencimiento.
B. NOTIFICACIONES DE RENTA Y FIANZA.
1. Notificación de requerimiento de pago
(morosidad).
2. Notificación del arrendador al arrendatario
informando de la actualización de la renta en base al IPC.
Modelo a.
Modelo b.
Modelo c
Modelo d
3. Escrito del arrendatario solicitando devolución
de fianza.
4. Acuerdo de reconocimiento de rentas pendientes
de pago y calendario de abono.
5. Modelo de resolución de contrato y reconocimiento
de deuda de alquiler.
6. Modelo de burofax de requerimiento de pago.
7. Modelo de burofax de requerimiento de pago
a avalista del arrendatario.
C. NOTIFICACIONES DE OBRAS.
1. Modelo de comunicación del arrendador
al arrendatario sobre incremento de renta por obras de mejora.
2. Modelo de comunicación del derecho de
reducción de la renta por obras de mejora del arrendatario al arrendador
3. Modelo de comunicación de disminución
de la renta por obras de mejora del arrendador al arrendatario.
4. Notificación del arrendatario al arrendador
para que realice obras de reparación urgentes.
5. Notificación de reducción de
renta conforme al artículo 21.2 de la Ley 29/1994 de arrendamientos
urbanos de conservación de vivienda.
6. Modelo de comunicación desistiendo del
contrato por obras de mejora del arrendatario al arrendador.
7. Notificaciones de desistimiento del contrato
de arrendamiento por obras de conservación en la vivienda.
8. Notificación de suspensión del
contrato de arrendamiento durante obra.
9. Notificación se va a proceder a realizar
obras de conservación en la vivienda arrendada.
10. Notificación de necesidad inmediata
de realizar obras de conservación en la vivienda arrendada.
11. Escrito de requerimiento de gastos incurridos
en obras de vivienda arrendada.
D. ACUERDOS Y NOTIFICACIONES GENÉRICOS.
1. Modelo de reserva de arrendamiento.
2. Modelo de notificación de cesión
o subarriendo del artículo 32.4 de la ley 29/1994 de arrendamientos
urbanos.
PARTE
QUINTA
El arrendamiento
de vivienda en
contratos anteriores al 6 de
junio de 2013.
(Contratos
anteriores a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas)
<
Capítulo
4.
Exposición general de los aspectos más
relevantes de la ley de arrendamientos urbanos.
Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas
Régimen transitorio.
1. Introducción 2. Arrendamientos sometidos a la LAU y excluidos
de ella 3. Arrendamientos expresamente incluidos en
el ámbito de aplicación de la LAU y su régimen general
aplicable
a. El arrendamiento de
vivienda b. La vivienda amueblada c. El arrendamiento para uso
distinto del de vivienda d. El arriendo de vivienda suntuaria e. Arrendamientos expresamente
excluidos por la LAU
4. Plazos. 5. Arrendamientos anuales 6. Cómputo del plazo 7. Prórroga del contrato 8. Tácita reconducción 9. Desistimiento 10. Vencimiento en caso de matrimonio o convivencia
con el arrendatario. 11. Resolución del derecho del arrendador
a. Arrendamiento concertado
por el propietario b. Retracto convencional c. Sustitución fideicomisaria d. Enajenación forzosa. e. Opción f. Resolución de arrendamiento
concertado por persona carente de título g. Otros supuestos de resolución
del derecho del arrendador.
12. Enajenación de la vivienda arrendada 13. El pacto de extinción por venta 14. Separación, divorcio o nulidad del
matrimonio del arrendatario 15. Fallecimiento del arrendatario. Subrogación
a. Plazo para la subrogación b. Pacto de no subrogación
16. Desistimiento unilateral del contrato por parte
del arrendatario 17. Disposición de la vivienda en caso
de matrimonio o convivencia del arrendatario
a. Desistimiento y vencimiento
en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario b. Separación, divorcio
o nulidad del matrimonio del arrendatario
18. Enajenación o transmisión de
la finca arrendada 19. Derecho de adquisición preferente
a. Derecho de tanteo b. Derecho de retracto c. Renuncia a los derechos de
tanteo y retracto
20. Inscripción en el registro de la propiedad 21. Obligaciones del arrendatario 22. Comunicación al arrendador 23. Responsabilidad por el daño causado 24. Soportar la ejecución de la obra 25. Reparaciones menores 26. Obligaciones del arrendador 27. Límite de la obligación para
el arrendador 28. Repercusión en la renta de la ejecución
de la obra 29. Pactos de ejecución. 30. Obras de mejora 31. Obligaciones del arrendatario 32. Obligaciones del arrendador 33. Efectos 34. Reducción de la renta 35. Obras del arrendatario
a. Efectos de la falta
de consentimiento del arrendador b. Modificación de la
configuración de la vivienda c. Repercusión de las
obras en la estabilidad de la finca d. Arrendatarios con minusvalía e. Reposición de la vivienda
al estado anterior
36. Cesión del contrato y subarriendo. 37. La renta y conceptos que con ella se integran.
Responsables del pago. 38. Actualización de la renta 39. Elevación de la renta por mejoras. 40. Cuantía de la elevación 41. Supuestos de elevación de la renta 42. Momento de la elevación 43. Otros conceptos distintos de la renta que
pueden ser a cargo del arrendatario 44. Gastos generales: requisitos para su repercusión
a. Gastos generales y
de servicios individuales b. Recibo de pago c. Oposición del arrendatario
45. Servicios individuales 46. Responsables del pago de la renta 47. Problemática en materia de fianzas.
¿Qué es la fianza?
a. Personas no obligadas a prestar
fianza b. Depósito c. Actualización d. Restitución e. Garantías adicionales
48. Arrendamientos para los que se exige
fianza 49. Cuantía de la fianza 50. ¿Es obligatorio depositar la fianza
en algún organismo oficial? 51. ¿Cuándo tiene obligación
de devolver la fianza el arrendador al arrendatario? 52. Infracciones y sanciones en materia de
fianzas.
a. Graduación
de sanciones b. Competencias
53. Suspensión, resolución y extinción
del contrato. Suspensión por falta de habitabilidad de la vivienda 54. Efectos de la suspensión 55. Desistimiento. 56. Resolución por incumplimiento 57. Facultades del arrendador para resolver
el contrato de arrendamiento.
a. Falta de pago de la
renta b. Subarriendo o cesión
inconsentidos c. Daños causados dolosamente
y obras inconsentidas d. Actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas. e. Destino de la vivienda a otros
usos f. Facultades del arrendatario
58. Extinción del arrendamiento
TALLER DE TRABAJO El contrato de arrendamiento en contratos anteriores
al 6 de junio de 2013.
(Contratos anteriores a la Ley 4/2013,
de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler de viviendas) Tipos de arrendamientos. Duración del contrato • Prórrogas del Contrato. • Finalizar el contrato de arrendamiento • Como no se debe comunicar la no renovación
del contrato • Desistimiento del Contrato. • Subrogación en caso de muerte. La renta • Lugar y procedimiento. • El recibo de pago. • Actualización de la renta. • Reclamar actualizaciones de renta no realizadas
en su momento. • Cálculo de la subida de la renta por
la variación del IPC. • Elevación de la renta por obras de
mejora de la vivienda. • Gastos de la vivienda. • Gastos generales o no individualizables. • Gastos individualizables. La fianza • Actualización de la fianza. • Restitución de la fianza. • Depósito de la fianza. • Devolución del depósito. Suspensión, resolución y extinción
del contrato. • Causas de resolución del contrato
para el propietario. • Causas de resolución del contrato
para el inquilino. • Causas de extinción del contrato. • Suspensión del contrato por obras
de conservación. Régimen de obras • Obras a cargo del propietario. • Obras de conservación y reparación. • Obras de mejora. • Obras a cargo del inquilino. • Obras de reparación urgente.
Derecho de adquisición preferente
PARTE
SEXTA
La actualización de la renta
de arrendamientos de vivienda.
ZZ
Capítulo
5.
La actualización de la renta de arrendamientos
de vivienda.
1. Las reglas de actualización
de la renta del art. 18.1 LAU
a. Las reglas de actualización
de la renta del art. 18.1 LAU
b. Modelo de cláusula de
actualización de renta conforme al Índice de Garantía
de Competitividad
2. ¿Qué es el Índice de Garantía
de Competitividad en el Arrendamiento (IGC) y cómo afecta al alquiler?
a. Concepto del Índice
de Garantía de Competitividad en el Arrendamiento (IGC)
b. ¿Cuándo utilizar
el IPC o el IGC?
Límites máximos y
mínimos
IPC basado en la Eurozona
Factor de corrección histórico
b. ¿Cuándo se aplica
forzosamente el IGC en el alquiler?
c. ¿Cómo se calcula
el índice de Garantía de competitividad?
3. Aplicación temporal de la actualización
de la renta de arrendamientos de vivienda.
a. Arrendamientos de vivienda
celebrados hasta el 6 de junio de 2013
b. Arrendamientos de vivienda celebrados
antes del 1 de abril de 2015.
c. Arrendamientos de vivienda celebrados
entre el 1 de abril de 2015 y el 6 de marzo de 2019.
d. Arrendamientos de vivienda celebrados
a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
e. Arrendamientos de viviendas celebrados
antes del 1 de enero de 1995
PARTE
SÉPTIMA
Esquemas. Tablas comparativas.
ZZ
Capítulo
6.
Esquemas. Tablas comparativas de las diferentes
legislaciones de arrendamientos.
Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor el 6 de Marzo de
2019.
Contratos celebrados a partir del 6 de Marzo de 2019,
fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler.
Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013
y hasta el 6 de Marzo de 2019
Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995
y hasta el 6 de Junio de 2013
Ejemplo de denegación de prórroga
Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y
hasta el 31 de Diciembre de 1994
Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo
de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)
TALLER DE TRABAJO Tablas comparativas. Contratos anteriores al 9/05/1985 (Decreto 4104/1964)
Contratos celebrados a partir del 9/05/1985, fecha
de entrada en vigor de la LAU (Decreto Boyer)
Contratos celebrados desde la entrada en vigor
de la LAU 1994, el 1/05/1995 (Ley 29/1994)
Contratos celebrados del 6/06/2013 al 18/12/2018
y del 23/01/2019 al 5/03/2019 (Ley 4/2013)
Contratos celebrados entre el 19 /12/2018 y el
22 /01/2019 (RD-ley 21/2018)
Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de
2019 (RD-ley 7/2019)
PARTE
OCTAVA
Normativa de
consumo y buenas prácticas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
Capítulo
7.
Normativa de consumo y buenas prácticas
en el contrato de arrendamientos de viviendas.
PARTE
NOVENA
Los seguros
de rentas en el contrato de arrendamientos de viviendas.
<
Capítulo
8.
Los seguros de rentas en el contrato de arrendamientos
de viviendas.
1. El seguro de impago de alquiler de
viviendas.
2. Ventajas del seguro protección alquiler.
TALLER DE TRABAJO Caso práctico de contratación
de seguro protección alquiler.
TALLER DE TRABAJO Modelo de póliza de seguro protección
alquiler.
Condiciones generales del seguro de protección
de alquileres.
PARTE
DÉCIMA
Aspectos fiscales.
<
Capítulo
9.
Tributación del arrendamiento de vivienda.
1. El arrendamiento de viviendas en el
Impuesto de la renta de las personas físicas IRPF.
Deducción por alquiler de vivienda a partir
del 1 de enero de 2015.
2. El arrendamiento de viviendas en el Impuesto
sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(en adelante ITP y AJD),
a. Hecho imponible. El
arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.
b. Sujeto pasivo. El arrendatario.
c. Base imponible del contrato de
arrendamiento de vivienda.
d. Cuota tributaria.
TALLER DE TRABAJO Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Impuesto de transmisiones
patrimoniales (ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD) en
los arrendamientos urbanos de vivienda. 1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
y actos jurídicos documentados
Exención del impuesto de actos
jurídicos documentados.
2. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Exención del IBI por arrendadores
públicos.
TALLER DE TRABAJO Fiscalidad del arrendamiento de viviendas. 1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y actos jurídicos documentados (ITP-AJD)
2. Impuesto de la Renta de las personas físicas
IRPF e Impuesto de sociedades (IS).
3. IVA de trasteros y garajes.
TALLER DE TRABAJO Fiscalidad del alquiler de viviendas a empresas
TALLER DE TRABAJO Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF
por el alquiler de vivienda. 1. Gastos deducibles
a. Intereses y demás
gastos de financiación
b. Conservación y reparación
c. Tributos y recargos no estatales
d. Saldos de dudoso cobro
e. Cantidades destinadas a la amortización
del inmueble.
f. Compensación para contratos
de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
2. Gastos no deducibles
TALLER DE TRABAJO Control fiscal de las reducciones para arrendadores
en el IRPF 1. Reducciones a las que tienen derecho los arrendadores
2. Rendimiento mínimo computable en caso
de parentesco
3. Rendimiento neto reducido
TALLER DE TRABAJO Caso práctico de reducciones por arrendamientos
de vivienda en el IRPF.
TALLER DE TRABAJO La tributación del arrendamiento con
opción a compra.
TALLER DE TRABAJO La mención del nº catastral de
la finca.
TALLER DE TRABAJO Exención del IVA en los arrendamientos
de viviendas.
TALLER DE TRABAJO El Impuesto de transmisiones patrimoniales
(ITP) y el de actos jurídicos documentados (AJD) en los arrendamientos
urbanos de vivienda.
El caso de la reclamación
A LOS ARRENDATARIOS por la Comunidad de Madrid.
PARTE
UNDÉCIMA
El arrendamiento
con opción a compra.
Capítulo
10.
El arrendamiento con opción a compra.
1. ¿Cómo funciona el arrendamiento
con opción a compra?
2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible
comprador.
3. Ventajas tiene para arrendador.
4. El arrendamiento con opción de compra
en la Ley 29/1994.
5. La inscripción del arrendamiento con
opción de compra en el Registro de la Propiedad.
TALLER DE
TRABAJO Claves del contrato de arrendamiento con opción
de compra. 1. Características generales del contrato
de arrendamiento con opción de compra.
2. Derechos y obligaciones del arrendamiento con
opción a compra.
3. Elementos del contrato de arrendamiento con
opción de compra.
4. Especialidades del contrato de arrendamiento
con opción de compra.
5. Fiscalidad de contrato de arrendamiento con
opción de compra.
6. Beneficios del arrendamiento con opción
a compra
TALLER DE
TRABAJO Ventajas para el arrendatario – comprador en
el contrato de arrendamiento con opción de compra. 1. Ventajas para el arrendatario con opción
de compra
2. Ventajas para el arrendador
TALLER DE
TRABAJO Cuidado con las prórrogas del contrato
de arrendamiento con opción de compra porque el arrendatario perder
la opción de compra.
TALLER
DE TRABAJO Claves para redactar el contrato de arrendamiento
con opción a compra. 1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento
con opción a compra.
2. Estructura y cláusulas del contrato
de arrendamiento con opción a compra.
TALLER DE
TRABAJO ¿Merece la pena promover vía
arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables.
TALLER DE
TRABAJO Los Bancos y Cajas de Ahorros ante el arrendamiento
de opción de compras de vivienda.
Condiciones específicas alquiler con opción
a compra de inmueble propiedad de Caja de Ahorros.
TALLER DE TRABAJO Oferta de una promotora de alquiler con opción
de compra sobre viviendas
TALLER DE
TRABAJO Ayudas al arrendamiento con opción de
compra de vivienda protegida.
.es/proyecto/flores-y-plantas-que-alejan-a-los-insectos
