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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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14 de marzo de 2016
 
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LOS AFO (ASIMILACIÓN FUERA DE ORDENACIÓN) EN LA REFORMA DE LA LEY DEL SUELO DE ANDALUCÍA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística y viviendas ilegales y la guía del urbanismo de Andalucía. La Junta de Andalucía, a través de su Consejería de Ordenación del Territorio, tiene muy avanzada una solución para los AFO (Asimilación Fuera de Ordenación) que en breve será debatida por el parlamento andaluz con motivo de la reforma de la ley del suelo de Andalucía. El proyecto de Ley para modificar la LOUA que se está tramitando en el Parlamento permitirá la  regularización de las urbanizaciones más antiguas o consolidadas sin necesidad de que se urbanicen al completo. Esto favorecerá que contraten servicios básicos como la luz o el agua e incluso que se empiece a construir. La solución va a ser vía licencias provisionales de uso. Esta problemática se intentó solucionar sin éxito por el decreto 2/2012 que ha fracaso ante la inoperancia municipal al redactar los avances de planeamiento, que insisten en que la regularización implica infraestructuras que deben pagar los propietarios y no las arcas municipales.
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Con el decreto 2/2012, los municipios con avances de planeamiento o declaraciones de innecesariedad y una ordenanza específica aprobada, pueden otorgar los certificados de Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación (AFO) si cumplen determinados requisitos: que la construcción esté terminada con unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad y de uso para el fin previsto, pagar las tasas y las licencias que se determinen. Con el AFO, se puede inscribir ya en el Registro de la propiedad, pedir licencia de obras de mantenimiento y conservación (nunca de ampliación) y contratar suministros esenciales. 

Otro aspecto de la reforma de la LOUA es la prescripción. Por ejemplo, en Arahal, el primer municipio en aprobar su avance de planeamiento de viviendas en suelo rústico, se han emitido alrededor de 40 que, en al menos cinco casos, han servido ante un juez para paralizar órdenes de demolición en la vía penal, aunque no han librado del resto de la condena. Pero se topan a la hora de emitir otros con que no se puede porque el artículo 185 de la LOUA fijó que la infracción por edificar en suelo rústico prescribe a los seis años, normalmente, pero no la segregación del terreno sin permiso desde que la Ley se promulgó en 2002.

Una vez que se modifique el artículo 185 de la LOUA y prescriban también en algunos casos las segregaciones de suelo sobre los que se levantan viviendas que ya no pueden sancionarse, estiman que esas solicitudes de AFO se podrían multiplicar hasta por 20. Ahora, la infracción de la construcción prescribe a los seis años, pero, desde 2002 cuando entró en vigor la ley, no lo hace la parcelación ilegal del suelo: la división y venta sin licencia. 

En el caso de Arahal, la mayoría de las construcciones ilegales que existen son posteriores a la LOUA, del año 2002, porque se produjeron durante los años del boom económico y urbanístico. El certificado AFO permite ya inscribir en los registros las construcciones y acceder a licencias de conservación o mantenimiento o, en su caso, contratar suministros básicos. 

R.A.F.O. (Reconocimiento de situación de Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación, de ahora en adelante R.A.F.O.). 

¿Quiénes pueden solicitar esta regularización? 
 

  • Las edificaciones construidas en suelo clasificado como no urbanizable podían emprender un proceso para regularizar o legalizar su situación, aunque no todas. Sólo podían hacerlo aquellas viviendas que formaban parte de un "asentamiento", es decir, de un grupo de casas que se ubicaran en la periferia de las ciudades; también, las casas de campo o para empleados agrícolas y los cortijos, así como aquellas edificaciones que se construyeron de forma aislada, fuera de ordenación urbanística (las conocidas con las siglas AFO -Asimilado a Fuera de Ordenación-), pero cuya infracción ya había prescrito. Hasta ahora se ha permitido regularizar viviendas aisladas construidas sobre suelo no urbanizable, lo que dejaba fuera a los pequeños núcleos de población, derivados de suelos parcelados ilegalmente. La reforma de la LOUA es algo más tolerante con estas parcelaciones y busca una salida a su situación jurídica.


¿Qué viviendas pueden ser regularizadas? 
 

  • Todas aquellas que se encuentren construidas sobre suelo no urbanizable, pero que no sea ni protegido ni inundable; que tengan más de seis años y para las que la infracción penal haya prescrito y que, por tanto, no puedan ser derribadas ya.


AFO: Asimilados a fuera de ordenación.
 

  • La Publicación en 2012 del Decreto 2/2012, de 10 de Enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, clarifica el régimen aplicable a las distintas situaciones en las que se encuentran las edificaciones existentes para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico. Se abre así una nueva vía para la regularización de edificaciones que presenta algún incumplimiento de la normativa urbanística tanto en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (rústico) mediante el reconocimiento AFO.


 
 
 
 
 

 

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