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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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11 de febrero de 2016
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA ANULACIÓN DEL CONVENIO URBANÍSTICO DE SAN MARTÍN DE LA VEGA (MADRID) CON PARQUE TEMÁTICO  
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de convenios urbanísticos y en la guía del urbanismo de Madrid. El Ayuntamiento de San Martín de la Vega y la empresa Parque Temático de Madrid SA suscribieron un convenio urbanístico en el año 2005 en el que se modificaban las normas subsidiarias y el Plan Parcial Parque de Ocio. Se trataba de aumentar la edificabilidad en las parcelas lucrativas propiedad de Parque Temático de Madrid SA (de 825.000 m2t a 1.130.000 m2t). (Aviso didáctico de inmoley.com: El tema de la edificabilidad se trata en la guía del director de suelo y en la de promotor inmobiliario. Es una cuestión imprescindible en la formación inmobiliaria). Gracias a la monetización del aprovechamiento urbanístico, el Ayuntamiento recibió entre 2006 y 2014 un total de 5.200.000 euros. En 2009, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, anuló el Convenio “”no responde a una razón urbanística de carácter general municipal, ni a criterios de ordenación territorial, ni se justifica en una razón de interés público y que obedeció al único designio de salvar una sociedad de la difícil situación económica por la que atravesaba”, y que “la modificación recurrida está viciada de desviación de poder puesto que el ejercicio de la potestad de planeamiento no fue encaminado a servir al interés público”. Esta sentencia se recurrió y fue confirmada en 2013 por el Supremo. Así que Parque Temático de Madrid SA reclamó su derecho a ser indemnizada.
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La Sociedad solicitó que “se declare la resolución del convenio de Urbanismo y del compromiso firme de aportación, así como la restitución o el cese en la reclamación de las cantidades emanadas de los compromisos patrimoniales y económicos nacidos de los anteriores documentos”. Se dictó sentencia a su favor, donde se condena al Ayuntamiento a la devolución de todos los importes, y las costas procesales podrían ascender al medio millón de euros.

EL CONVENIO URBANÍSTICO

La Comunidad de Madrid vendió en 2005 la participación que tenía (44%) en el accionariado de Parque Temático de Madrid S. A., a través de la empresa pública ARPEGIO (propietaria de ocho parcelas en las que se podría construir una edificabilidad máxima de 450.000 m²). ARPEGIO seguiría conservando en el Sector Parque de Ocio (con 825.000 m² totales edificables) la titularidad de cuatro parcelas con una edificabilidad total de 375.000 m².

Para garantizar el equilibrio patrimonial de Parque Temático de Madrid, S. A. y liquidar toda la deuda se aumentó la edificabilidad de 274.500 m², el trámite previo era que el Ayuntamiento de San Martín de la Vega modificase la normativa urbanística, lo que hizo por unanimidad (PSOE, PP e IU) en diciembre de 2005, suscribiendo un convenio urbanístico con la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, ARPEGIO, S. A. y Parque Temático de Madrid S. A. 
 

  • Aviso didáctico inmoley.com: Aquí lo razonable es primero hacer una plan general con la aprobación de la Comunidad Autónoma, pero se sigue el camino más rápido que es el convenio urbanístico. 


El convenio recogía un aumento de la edificabilidad del Sector Parque de Ocio en 305.000 m² (274.500 para el Parque, 30.500 para el Ayuntamiento en concepto de 10% de aprovechamiento y nada para ARPEGIO), pasando todo el sector de los 825.000 a 1.130.000 m² edificables.

El Ayuntamiento recibiría de Parque Temático la cantidad de 5.000.0000 €, a modo de colaboración para el sostenimiento por los mayores recursos técnicos, humanos y administrativos resultantes de a puesta en práctica de las actuaciones urbanísticas referidas en el convenio. 

Ya en 2006 el Ayuntamiento acuerda vender a Parque Temático 5.110 m² (de los 30.500 que aún no había recibido), que le correspondería en concepto de 10% de aprovechamiento, por 2.020.000 €. Esto es la monetización.

Entonces, el Ayuntamiento aprobó inicial y provisionalmente la modificación de las Normas Urbanísticas en el sentido pactado en el convenio y la Comunidad de Madrid aprobó definitivamente la modificación mediante acuerdo de la Comisión de Urbanismo de Madrid con fecha 27 de diciembre de 2006.

El 28 de febrero de 2007 se elevó a escritura pública el contrato privado de compraventa formalizado por el que ARPEGIO vendió a FADESA el 43,64% del capital social de Parque Temático por más de 26 millones de euros. FADESA realizaría transmisiones posteriores de la propiedad.

El acuerdo de la Comunidad de Madrid por el que se aprobó el aumento de edificabilidad en el sector Parque de Ocio fue impugnado por BOSQUES DEL SUR S. A. (antiguos propietarios de las 500 hectáreas del actual Sector Parque de Ocio) ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (recurso n° 250/2007). Esta Sala dictó sentencia el 20 de noviembre de 2009 anulando la referida modificación de las Normas Urbanísticas y, en consecuencia, se dejando sin efecto el aumento de edificabilidad.

La sentencia fue recurrida ante el Tribunal Supremo por la Comunidad de Madrid, ARPEGIO y Parque Temático, pero dicho Tribunal ratificó la declaración de nulidad de la modificación puntual de las Normas Urbanísticas en la sentencia de 9 de julio de 2013.

Con esta última sentencia, el convenio resultaba de imposible cumplimiento.

¿Qué hacer? Lo razonable es perder un poco para no perderlo todo, es decir intentar la rescisión del convenio urbanístico por mutuo acuerdo con alguna concesión menor.

No se hizo y en el mes de enero de 2014 se aprobó provisionalmente con el voto en contra del toda la oposición el Plan General de Ordenación Urbana. La Comunidad de Madrid se negó a aprobarlo de modo definitivo.

Y no lo hizo porque el plan omitía la sentencia del Tribunal Supremo y aumentaba la edificabilidad del sector Parque de Ocio de 825.000 m² edificables, en lugar de 1.130.000 m² (que ya habían sido anulados), a 1.225.000, en los que se incluyeron 110.000 m² para la construcción de 550 viviendas.

En febrero de 2014, Parque Temático presentó un escrito ante el Ayuntamiento por el que denunciaba e interesaba la resolución contractual del Convenio Urbanístico suscrito en fecha 31 de diciembre de 2005, así como del compromiso por el que se compraba suelo al Ayuntamiento por 2.020.000 €, y con todas sus consecuencias jurídicas.

Posteriormente Parque Temático presentó un recurso contencioso-administrativo, cuya sentencia (11 de noviembre de 2015) anulaba y declaraba resueltos el Convenio y el compromiso de compra de suelo, condenando al Ayuntamiento a restituir a Parque temático 4.270.000 € y así como a cesar en la reclamación de la exacción del compromiso de aportación para los años 2009 y 2010, por importe de 1.250.000 € y 1.500.000 €, respectivamente.
 

ANTECEDENTES ENERO 2016

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 4 de Madrid ha condenado al Ayuntamiento de San Martín de la Vega a la devolución de 5,2 millones de euros a Parque Temático de Madrid, SA, ingresados entre los años 2006 y 2014, como consecuencia de la anulación por parte del Tribunal Supremo en julio de 2013, del convenio urbanístico suscrito entre ambas entidades, la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid y la empresa pública de la Comunidad de Madrid Arpegio.

El fin de ese convenio, aprobado por unanimidad por el pleno municipal del 31 de diciembre de 2005, y aprobado definitivamente por acuerdo de la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid el 27 de diciembre de 2006, fue la modificación de las normas subsidiarias y Plan Parcial Parque de Ocio, por el cual se incrementó la edificabilidad en las parcelas lucrativas propiedad de Parque Temático de Madrid, S.A. de 825.000 m2 a 1.130.000 m2.

Desde entonces, Parque Temático de Madrid ingresó al consistorio 500.000 euros en el año 2006, 750.000 euros a partir de julio de 2007, 1.000.000 euros en 2008 y 1.250.000 euros en 2014.

Asimismo, como consecuencia de la monetarización parcial del aprovechamiento urbanístico a la que tenía derecho este Ayuntamiento, mediante un compromiso firme de aportación se ingresaron 300.000 euros y 1.720.000 euros el 15 de junio y el 2 de julio de 2007, respectivamente. En total, 5.200.000 euros.

Este acuerdo fue impugnado ante la jurisdicción contencioso-administrativa y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) , en una sentencia fechada el 20 de noviembre de 2009, lo anuló.

El TSJM estimó que la modificación urbanística "no responde a una razón urbanística de carácter general municipal, ni a criterios de ordenación territorial, ni se justifica en una razón de interés público y que obedeció al único designio de salvar una sociedad de la difícil situación económica por la que atravesaba", y que "la modificación recurrida está viciada de desviación de poder puesto que el ejercicio de la potestad de planeamiento no fue encaminado a servir al interés público".

Posteriormente, esa sentencia fue recurrida y, con fecha 9 de julio de 2013, el Tribunal Supremo dictó una sentencia firme, confirmando así la sentencia del TSJM.

A raíz de ello, Parque Temático de Madrid exige que "se declare la resolución del convenio de Urbanismo y del compromiso firme de aportación, así como la restitución o el cese en la reclamación de las cantidades emanadas de los compromisos patrimoniales y económicos nacidos de los anteriores documentos".

En este sentido, la sentencia del procedimiento ordinario 270/2014 estima el recurso interpuesto por Parque Temático de Madrid y por tanto, "se condena al Ayuntamiento a restituir a la sociedad mercantil recurrente las cantidades emanadas de los compromisos patrimoniales y económicos nacidos de los citados convenio y compromiso".

Tras haber sido analizada por los servicios jurídicos del Ayuntamiento, se decidió no recurrir la citada sentencia pues "la resolución es clara y no cabe duda" y "las costas podrían ascender a 500.000 euros aproximadamente".

REACCIONES Y QUIEBRA MUNICIPAL

En el comunicado, el socialista Rafael Martínez, alcalde de esta localidad de 20.000 habitantes tras las elecciones de mayo, afirmado que "en estos momentos se abre un periodo de incertidumbre pues el Ayuntamiento es totalmente incapaz de restituir las cantidades reclamadas" y que "este hecho, de ejecutarse, supone que la situación económica del consistorio sería totalmente inviable y salvo que prosperase una posible negociación con Parque Temático, supondría tener que acometer medidas de ajuste presupuestario extremadamente duras".

El grupo municipal Sí se puede! ha criticado hoy al equipo de Gobierno de Martínez de informar el 5 de enero pasado a los grupos políticos con representación en el consistorio de la sentencia, pese a que tuvo conocimiento de ella "el 1 de noviembre, retrasado dos meses" la información del fallo, por lo que ha anunciado que presentará en el próximo pleno de enero una moción en la que reclamará una auditoría "ciudadana" de las cuentas municipales.


 
 
 
 
 

 

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