ANTECEDENTES
29 de septiembre
de 2016
NOTICIA
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
CENTRO
COMERCIAL DE TORRECÁRDENAS EN ALMERÍA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales,
guía de reparcelación y guía del urbanismo de Andalucía.
La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Almería ha aprobado la
Ratificación del proyecto de reparcelación del sector SUO-MNO-05
del PGOU de Almería promovido por la Junta de Compensación
del sector SUO-MNO-O5. Se trata de la tramitación de las alegaciones
presentadas al proyecto que permite a la promotora del complejo, Bogaris,
iniciar la construcción del gran espacio comercial situado junto
al Hospital de Torrecárdenas. Una operación que supondrá
una inversión de cerca de 80 millones de euros (43 sólo en
la construcción) y que permitirá crear un enorme espacio
comercial de más de 170.000 metros cuadrados en uno de los principales
accesos a la capital almeriense. Las alegaciones han sido desestimadas
y la Junta de Compensación deberá inscribir en el Registro
de la propiedad el proyecto de reparcelación para continuar la tramitación
del expediente y del proyecto que promueve la mercantil Bogaris.
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prácticas
Una de las
cuatro alegaciones procede de la empresa General de Galerías, propietaria
del centro comercial Alcampo situado en el mismo barrio en el que Bogaris
promueve el nuevo que pretende, según sus datos, generar unos 3.000
puestos de trabajo. La reparcelación de la zona llega tras la sentencia
dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA)
que anuló el proyecto anterior o el proyecto al estimar el recurso
de apelación interpuesto por Bryo Consultores contra el fallo del
Juzgado de lo Contencioso-administrativo 3 de Almería que sí
la avaló, ya que consideraba que las adjudicaciones hechas al Ayuntamiento
de Almería "vulneran distintos preceptos" de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA). La primera piedra del futuro
centro comercial se puso en diciembre de 2015. Se prevé una inversión
de unos 150 millones de euros sobre una parcela de más de 88.000
metros cuadrados y 60.000 metros cuadrados de edificabilidad.
ANTECEDENTES
22 de abril
de 2016
NOTICIA
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ERRORES
EN EL CONVENIO URBANÍSTICO Y REPARCELACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL
DE TORRECÁRDENAS
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en las guías prácticas inmoley.com de centros comerciales,
en la guía de convenios urbanísticos y en la guía
de reparcelación urbanística. El Tribunal Superior de Justicia
de Andalucía (TSJA) ha anulado el proyecto de reparcelación
del sector, basado en el convenio urbanístico firmado entre Bogaris
Retail y el Ayuntamiento de Almería. Según la sentencia,
los errores que han provocado la nulidad de la reparcelación urbanística
proceden del propio convenio firmado en 2006 entre Bogaris y el Ayuntamiento
y aprobado por unanimidad. Se trata de una inversión global de 150
millones de euros y la creación de 3.000 puestos de trabajo.
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prácticas
El Alto
Tribunal ha anulado el proyecto de reparcelación "por no ser ajustado
a derecho" y contravenir, según el fallo judicial, la LOUA (Ley
de Ordenación Urbanística de Andalucía). El TSJA estima
de esta manera el recurso de apelación interpuesto por una de las
pequeñas sociedades propietarias de suelo de la pastilla de terrenos
(sector), del que forma parte el centro comercial. Bryo Consultores impugnó,
en 2011, el proyecto de reparcelación ante el Juzgado Contencioso
Administrativo número 3 de Almería, si bien, en junio de
2014, resolvía en su contra.
El TSJA
ha revisado todos los argumentos expuestos por la parte demandante. Desestima
todos, menos uno, suficiente como para echar por tierra el proyecto de
reparcelación a "vulnerar distintos preceptos de la LOUA".
Mediante
este convenio, el Ayuntamiento permitía la construcción en
la pastilla de suelo de Torrecárdenas, además del centro
comercial, de viviendas libres y de protección oficial mediante
una modificación del Plan General de Ordenación Urbana. A
cambio, el ayutnamiento recibió la cesión del 15% del aprovechamiento
urbanístico: 54.000 metros cuadrados para la construcción
de entre 500 y 600 VPO, y 24.450 metros cuadrados de suelo terciario. La
cesión de suelo para VPO corresponde al 30% estipulado por la LOUA,
por lo que el quid de la cuestión son estas unidades de aprovechamiento
de suelo terciario, que fueron monetizadas y por las que Bogaris Retail
pagó más de 6 millones de euros a las arcas municipales en
abril de 2011 y que el Ayuntamiento ya habrá gastado.
El TSJA
hace valer "dos reglas". La primera hace referencia a que tales cesiones
sólo pueden ser sustituidas por su equivalente en dinero cuando
el instrumento de planeamiento prevea tal posibilidad y, además,
dicha sustitución se justifique mediante resolución motivada.
La segunda regla hace referencia a que las cesiones "deben hacerse en suelo
destinado a VPO siempre que exista disponibilidad del mismo".
El Tribunal
concluye que "ambas reglas" son vulneradas, lo que significa que el "Ayuntamiento
podía y debía recibir todo el aprovechamiento que le correspondía
como administración actuante -42.225 unidades de aprovechamiento-
en suelo para VPO, no siendo posible recibir parte en VPO y parte en suelo
de uso terciario".
Contra
esta sentencia no cabe interponer recurso. No obstante, puede existir la
posibilidad del Constitucional.
El alcalde
de Almería, Ramón Fernández-Pacheco (PP), ha afirmado
que el Ayuntamiento, a través de sus servicios jurídicos
y de la Gerencia Municipal de Urbanismo, va a estudiar qué alternativas
de actuación tiene después de que el Tribunal Superior de
Justicia de Andalucía (TSJA) haya anulado el proyecto de reparcelación
del sector urbanístico en el que se proyecta el centro comercial
Torrecárdenas impulsado por la empresa.
En rueda
de prensa, el alcalde ha señalado que el sector sobre el que se
pronuncia el Alto Tribunal "tiene muchos años ya, no es de hace
dos o tres días" de forma que incluso en base a ella la empresa
promotora "tiene licencias de obras".
En concreto,
la sentencia estima el recurso de apelación interpuesto por Bryo
Consultores contra el fallo del Juzgado de lo Contencioso-administrativo
3 de Almería, que sí la avaló, ya que considera que
las adjudicaciones que el proyecto de reparcelación hace al Ayuntamiento
de Almería "vulneran distintos preceptos" de la Ley de Ordenación
Urbanística de Andalucía (LOUA).
El alcalde
ha considerado que esta cuestión obedece a un asunto "muy técnico",
por lo que ha señalado que una vez que se estudie la resolución
se realizará una valoración y se adoptará una postura
al respecto. Por el momento, según ha añadido, los responsables
de la entidad no han contactado con él por esta cuestión
pese a que "sería lo lógico".
LA ANULACIÓN
DE LA REPARCELACIÓN
La anulación
de la reparcelación hace alusión a la adjudicación
de suelo con uso terciario y su monetarización que, tal y como se
explica en el citado proyecto, establecía que correspondía
al Ayuntamiento "en su calidad de administración actuante y en virtud
de la cesión del 15% acordada en el Convenio Urbanístico
de 2006, 42.225 unidades de aprovechamiento, que se desglosaron en 24.450,00
unidades de aprovechamiento de uso terciario y 21.618,25 unidades de aprovechamiento
de uso residencial VPO".
La sentencia
señala que esto se estableció pese a que la Cláusula
Quinta del Convenio Urbanístico de 2006 preveía que las 24.450,00
unidades de aprovechamiento de uso terciario, equivalentes a 24.450,00
metros cuadrados, fueran sustituidas por su equivalente en metálico
a satisfacer por la mercantil Commercia a razón de 252 euros por
metro cuadrado.
El recurrente
alegó para impugnar el proyecto de reparcelación que este
hecho vulnera el artículo 54.2.b) de la LOUA por dos razones: primera,
porque se asigna al Ayuntamiento de Almería aprovechamiento de uso
terciario existiendo aprovechamiento VPO disponible y, segunda, porque
la monetización de ese aprovechamiento de uso terciario no estaba
prevista en el instrumento de Planeamiento.
ANTECEDENTES
12 de junio
de 2015
NOTICIA
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LICENCIA
DE OBRA DEL CENTRO COMERCIAL TORRECÁRDENAS EN ALMERÍA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de centros comerciales, guía
de licencias urbanísticas y guía del urbanismo de Andalucía.
La Gerencia de Urbanismo ha aprobado la licencia de obras que permite a
la promotora del complejo, Bogaris, iniciar la construcción del
gran espacio comercial situado junto al Hospital de Torrecárdenas.
Una operación que supondrá una inversión de cerca
de 80 millones de euros (43 sólo en la construcción) y que
permitirá crear un enorme espacio comercial de más de 170.000
metros cuadrados en uno de los principales accesos a la capital almeriense.
Según el delegado municipal de Urbanismo en funciones, Pablo Venzal
(PP), se felicitaba, no obstante, por el otorgamiento de una licencia que
a su juicio supondrá la construcción del parque comercial
de medianas superficies comerciales más grande de Andalucía,
«un proyecto que va a generar muchos puesto de trabajo, primero en
su construcción y seguidamente con el desarrollo de las actividades
dentro de los servicios terciarios y de servicio que conlleva. Una oportunidad
más para seguir dinamizando nuestra ciudad y seguir creciendo».
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prácticas
Bogaris
disponía de licencia comercial operativa desde mayo después
de que la previa caducara por el larguísimo plazo transcurrido desde
que en enero de 2006, se firmara el convenio urbanístico entre los
propietarios del suelo y el Ayuntamiento de Almería y el desarrollo
propio del sector. En menos de un mes desde dicha aprobación -que
fue dada a conocer a finales de mayo- la promotora ha obtenido la necesaria
licencia para comenzar a construir.
El centro
comercial que Bogaris prevé levantar junto al Hospital de Torrecárdenas
prevé diez locales en planta baja y una edificación de tres
plantas, dos de ellas comerciales (además de un sótano de
aparcamientos) con otros 106 locales más. Dispone de 36 meses para
su completa ejecución.
El permiso
municipal para la ejecución de estas obras se produce una vez completada
la tramitación administrativa que incluye los correspondientes informes
favorables de la Agencia de Defensa de la Competencia de Andalucía
de la Consejería de Economía, Innovación, Ciencia
y Empleo de la Junta de Andalucía, el informe autonómico
favorable de la Dirección General de Comercio, la resolución
de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, referida en este caso
a la altura máxima de edificaciones (34 metros) y el uso de grúa
(39 metros), así como la resolución favorable de la Delegación
Provincial de la Consejería de Medio Ambiente otorgando la correspondiente
Autorización Ambiental Unificada.
28 de abril
de 2015
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CENTRO
COMERCIAL EN TORRECÁRDENAS (ALMERÍA)
¿Qué
aprendo?
Las grandes
superficies se analizan en la guía práctica inmoley.com de
centros comerciales y las licencias en laguía de licencias urbanísticas,
el urbanismo andaluz en la guía del urbanismo de Andalucía.
Bogaris Retail ha solicitado al Ayuntamiento de Almería la solicitud
de licencia de obra para poder comenzar a construir un gran comercial en
Torrecárdenas, donde Bogaris Retail, junto al resto de propietarios
del sector, ha finalizado las obras de urbanización para preparar
los terrenos que acogerán el mix comercial proyectado, un nuevo
concepto que combina los grandes operadores especializados característicos
de un parque de medianas con un centro dedicado especialmente a la moda
y el tiempo libre.
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prácticas
Las obras
de urbanización han sido recepcionadas por el Ayuntamiento a principios
de este mes, tras la visita de examen girada por los técnicos de
la Gerencia de Urbanismo encargados de otorgar la conformidad a la ejecución
de los trabajos. Bogaris Retail registró en la Gerencia de Urbanismo
la petición de licencia para levantar el que será el espacio
comercial más grande de toda la provincia, incluidos los que aún
están en la lista de espera de la entrada en vigor del Plan General
de Ordenación Urbana.
El centro
tendrá una superficie construida de 176.454 metros cuadrados,
con un edificio de dos plantas que integrará 140 locales comerciales
y 3.850 plazas de aparcamiento.
La superficie
bruta alquilable es de 22.120 metros cuadrados en la zona de parque comercial
y de 39.332, en el centro comercial. La propuesta se distingue también
por su oferta. De hecho, la superficie dedicada a la alimentación
solo ocupa en el nuevo proyecto un 5,17% .
Habrá
un hipermercado, 32% del espacio disponible, según el estudio
realizado por Bogaris, el mix comercial del grupo sevillano plantea la
"mayor oferta en moda de la provincia" destinando a este sector el 56%
de su globalidad y albergará el primer food court de Andalucía,
así como una zona infantil multiaventura "inexistentes en la actualidad
en Almería, además de un rocódromo".
Por el
momento se desconoce las firmas que estarán presentes en este gigante,
que arrancó su iniciativa con un plan comercial que, a 2011, conseguía
el cierre de acuerdos con Media Mark, Sprinter, Kiabi, Mercadona, la textil
C&A, entre otras. De esta relación, se descolgó Leroy
Merlín, que renunciaba a abrir el que iba a ser el establecimiento
más grande de Andalucía de la cadena. Si bien Bogaris Retail
ha tenido que encajar durante el pasado año varios embistes, con
parones de obra incluso, este 2015 le está trayendo a la promotora
buenas noticias como la reciente sentencia judicial a su favor frente a
Leroy Merlín, que tendrá que indemnizar al grupo sevillano
con 6,5 millones de euros.
Bogaris
ha reervado 5.000 metros cuadrados a la apertura de cines de nueva generación,
una incorporación novedosa con respecto al proyecto inicial en el
que la apertura de salas era una incógnita.
Se cuenta
con Arapiles Arquitectos, Luis Pastor y Luis Fernández para definir
esta nueva propuesta con el estudio internacional de arquitectura Chapman
Taylor, con oficinas en 17 países.
Se encuentra
situados entre el Hospital Torrecárdenas y La Pipa, una posición
estratégica por sus accesos. El parque comercial está conectado
directamente, desde la E7, con carretera de Ronda, con la avenida del Mediterráneo
y con el acceso norte de la ciudad desde Viator, cuyo último tramo,
ya dentro de la trama urbana, hasta la rotonda norte de la avenida del
Mediterráneo, le ha correspondido ejecutar a Bogaris y a los propietarios
de los suelos con los que comparte este sector.
La empresa,
atendiendo al ámbito de influencia del proyecto, con una isócrona
aproximada de 30 minutos y teniendo en cuenta el fácil acceso desde
la circunvalación (E-15), contabiliza hasta 450. 500 habitantes
susceptibles a realizar sus compras en Torrecárdenas. El cronograma,
que ha sufrido sus modificaciones en estos últimos cinco años,
apunta como última fecha de apertura al público del parque
y centro comercial en el primer trimestre de 2017.Lo confirmaba Enrique
Porta, director de Expansión de Bogaris Retail, en una entrevista
concedida a una revista especializada del sector (Centros Comerciales),
en la que coloca a Almería como objetivo prioritario para el grupo
sevillano. "En estos momentos, continuamos inmersos dentro de nuestro desarrollo
del plan de negocios, fruto del cual hemos llevado a cabo la apertura de
nuestros últimos siete parques comerciales entre España y
Portugal, con una inversión, en plena crisis, de más de 100
millones de euros. Tras la apertura de estos proyectos en Villanueva de
la Serena, Mérida, Motril, Aleste Plaza y Ciudad de la Imagen (los
dos en Sevilla Capital) y Setúbal y Montillo (ambos en Portugal),
en la actualidad, nuestro principal desarrollo se centra en el nuevo Centro
Comercial Torrecárdenas, en Almería capital".
DATOS
Mercadona
instalará allí uno de sus supermercados; Sprinter, una tienda
especializada en material deportivo; Kiabi, una gran tienda de ropa; Leroy
Merlín, un centro de Bricolaje; y Media Markt, un comercio de electrodomésticos,
telefonía, imagen y sonido. La estructura del parque comercial Torrecárdenas
será similar a la de Viapark Bahía de Almería, ubicado
en el municipio de Vícar.
La planificación
es que el parque comercial de Torrecárdenas abra sus puertas antes
del segundo semestre de 2012, aunque hay posibilidades de que su inauguración
tenga lugar a finales de 2011. Éste es el compromiso adquirido por
Bogaris, la empresa especialista en superficies comerciales con las firmas
clientes que ya han reservado locales.
El proyecto
cuenta con una inversión de 111.327.771 euros y creará alrededor
de 1.500 puestos de trabajo.
ANTECEDENTES
27 de febrero
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
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EN 2017
SE SUPERARÁN LOS 16 MILLONES DE SBA EN CENTROS COMERCIALES ESPAÑOLES
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de centros comerciales. Antes de 2017 están prevista la apertura
de veinte centros comerciales, que sumarán una superficie bruta
alquilable (SBA) de 773.574 metros cuadrados más a los 15,4 millones
de metros cuadrados actuales, según datos de la Asociación
Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc). Con la puesta
en marcha de estos nuevos equipamientos, el país concentrará
565 centros comerciales en 2017. De los nuevos proyectos ha dos que superan
los 70.000 m2 de SBA. Se trata de Alfafar Parc, situado en la localidad
valenciana de Alfafar, y el centro Nevada, en la ciudad de Armilla (Granada).
El primero de ellos cuenta con un SBA de 95.000 metros cuadrados y el segundo,
de 85.000 metros cuadrados.
Herramienta
práctica > Guías prácticas
En torno
a los 70.000 metros cuadrados, tope a partir del cual se habla de macroproyectos,
se sitúan otros tres complejos, dos de los cuales se ubican en Palma
de Mallorca. Uno de ellos es Palma Springs, que promueve Unibail-Rodamco
y cuenta con una SBA de 72.590 metros cuadrados y el otro es S’Estada Mallorca
Shopping, de 70.000 metros cuadrados. Por último, otro centro comercial
de grandes dimensiones será el de Torrecárdenas, en Almería,
con una SBA de 68.267 metros cuadrados.
Para antes
de 2017 también está prevista la apertura de complejos como
Sambil Outlet Madrid, en Leganés, el nuevo proyecto que sale de
las cenizas de Avenida M40, el primer complejo que cerró en España
en 2012 y que un año después compró la venezolana
Sambil. También contemplan su puesta en marcha Viladecans The Style
Outlets, el nuevo centro de Neinver en las afueras de Barcelona, y La Galería
Canalejas, en pleno centro de Madrid.
Por regiones,
Valencia será la provincia de España que concentrará
entre 2015 y 2017 el mayor número de aperturas. En este periodo,
se contempla que inicien su actividad un total de cuatro complejos. Uno
de ellos es Alfafar Parc. Dos de los tres restantes se concentrarán
en la localidad de Sagunto: Cruce de Caminos y L’Epicentre. El tercero
y último es Sector Nord, en la localidad de Carcaixent.
Por otro
lado, en los dos próximos años también se contemplan
ampliaciones de centros comerciales ya existentes, que añadirán
84.052 metros cuadrados más de SBA. Las mayores ampliaciones son
las que emprenderán el complejo sevillano Ciudad de la Imagen; Plaza
Mayor, en Málaga; Gran Turia, en Xirivella (Valencia); Glòries,
en Barcelona, y La Dehesa, en Alcalá de Henares (Madrid).
En total,
entre aperturas y ampliaciones, los centros comerciales en España
ganarán una SBA de 857.626 metros cuadrados, un 5,4% más
que la superficie que se generó entre 2012 y 2014.
'Alfafar
Parc' es un parque comercial próximo a la ciudad de valencia y cuyo
proyecto supone una inversión total de 120 millones de euros. Está
promovido por agrupación de interés urbanístico (aiu)
Alfafar Parc, formada por 51 propietarios valencianos
Destacan
el centro comercial nevada, en Armilla (Granada) y 'Aqua Mágica’,
que ha cambiad el nombre por 'Palma Springs'. Se ubicará en el área
de ses Fontanellles (Palma de Mallorca) y contará con una superficie
bruta alquilable (SBA) de 72.590 m2. Unibail-Rodamco es el promotor del
proyecto, que supondrá una inversión de 225 millones. la
multinacional francesa estima que este espacio abrirá sus puertas
a finales de 2016.
Seguramente
se reabrirá el ‘Avenida M40’, en Leganés (Madrid). Sambil
adquirió el centro a Sonae a finales de 2012 por 17 millones de
euros para reformarlo en un outlet.
