| En el programa
electoral de Podemos, se propone que las administraciones establezcan reservas
de suelo público y privado para la construcción de viviendas
protegidas en número suficiente de acuerdo con las necesidades previstas
en cada pueblo, ciudad o región. Estas viviendas se localizarán
no solamente en los nuevos crecimientos urbanos sino también en
el interior de las ciudades. La ejecución de todas las viviendas
protegidas previstas en los planes será prioritaria. Se fomentará
para ello la iniciativa de los agentes privados, que podrán gestionar
las etapas de planeamiento, urbanización y construcción de
las viviendas protegidas, si bien las administraciones podrán hacerlo
directamente a fin de evitar las consecuencias de la inactividad y retención
especulativa del suelo.
Este es un
aspecto que podría suponer la reforma de la ley del suelo estatal
a fin de dar preferencia a la vivienda protegida en los procesos de ejecución
de los planeamientos urbanísticos. Según algunos promotores,
el fomento de la vivienda protegida repercutiría en la generación
de vivienda en competencia a precios regulados, lo que afectaría
a la promoción privada.
El sector confía
en que las fuerzas políticas sean transparentes en el anuncio de
las medidas que puedan alterar la legislación urbanística
actual.
EXIGENCIAS
PRECISAS DE "PODEMOS" EN MATERIA DE URBANISMO
Corrección
del cambio legal que fue promovido por el partido socialista en el Senado,
y que exige tantas condiciones para llevar a efecto la demolición
de lo construido ilegalmente que en la práctica se convierte en
casi imposible.
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De admitirse el
cambio el efecto sería importantísimo en Andalucía
donde se da el mayor número de sentencias de demolición por
obras ilegales.
Una modificación
en la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (Ley 29/1998, de 13
de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa,
última actualización, publicada el 22/07/2015, en vigor a
partir del 01/10/2015) introduce importantes requisitos previos.
Artículo
108. Si la sentencia condenare a la Administración a realizar una
determinada actividad o a dictar un acto, el Juez o Tribunal podrá,
en caso de incumplimiento: a) Ejecutar la sentencia a través de
sus propios medios o requiriendo la colaboración de las autoridades
y agentes de la Administración condenada o, en su defecto, de otras
Administraciones públicas, con observancia de los procedimientos
establecidos al efecto. b) Adoptar las medidas necesarias para que el fallo
adquiera la eficacia que, en su caso, sería inherente al acto omitido,
entre las que se incluye la ejecución subsidiaria con cargo a la
Administración condenada. 2. Si la Administración realizare
alguna actividad que contraviniera los pronunciamientos del fallo, el Juez
o Tribunal, a instancia de los interesados, procederá a reponer
la situación al estado exigido por el fallo y determinará
los daños y perjuicios que ocasionare el incumplimiento. 3. El Juez
o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a
la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente
la demolición del mismo y la reposición a su estado originario
de la realidad física alterada, exigirá, como CONDICIÓN
PREVIA A LA DEMOLICIÓN, Y SALVO QUE UNA SITUACIÓN DE PELIGRO
INMINENTE LO IMPIDIERA, LA PRESTACIÓN DE GARANTÍAS SUFICIENTES
para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena
fe.
En la práctica,
es como si se dictara la suspensión de la ejecución de la
sentencia. Los jueces deberán ordenar motivadamente la demolición
de una construcción cuando antes se entendía, según
jurisprudencia del Tribunal Supremo, que venía implícita
al declarar una obra ilegal.
El cambio legal
que fue promovido por el partido socialista en el Senado, exige tantas
condiciones para llevar a efecto la demolición de lo construido
ilegalmente que en la práctica se convierte en casi imposible.
En la Disposición
final tercera de esta nueva norma, se modifican varios artículos
de la Ley 29/1998 reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
Entre ellos el artículo 108 que establece el régimen de ejecución
de sentencias que declaran la ilegalidad de una construcción y ordenan
la demolición, cuando el responsable es la administración.
Las licencias
urbanísticas se pueden recurrir ante los juzgados o tribunales de
la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
Pero el trámite
es largo y caro, una sentencia firme puede tardar un mínimo de cinco
años. Mientras tanto las obras pueden realizarse y el inmueble ponerse
en uso o venderse. Además, el recurrente debe afrontar el coste
del procedimiento (abogado, procurador, peritos, tasas si fuera el caso,
etc).
Si a pesar
de estos obstáculos para recurrir una ilegalidad urbanística
y logra una sentencia firme que declare la ilegalidad de lo autorizado,
debe enfrentarse a la ejecución de sentencia y presentar un incidente
de ejecución. Se trata de un proceso tan largo o más que
el recurso, agravado por el hecho de que las administraciones suelen modificar
el planeamiento urbanístico o, incluso, aprobar normas a medida
para legalizar lo declarado ilegal.
A partir de
ahora no será suficiente que la sentencia declare la ilegalidad
de un inmueble construido, sino que además tendrá que “ordenar
motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su
estado originario de la realidad física alterada”. De no ser así,
no se legitimará la demolición.
Hasta ahora
se aplicaba la Jurisprudencia del Tribunal Supremo según la cual
la “demolición” es un “pronunciamiento implícito” en la declaración
de ilegalidad de una obra. Pero aún en el caso de que la sentencia
se exprese en los términos requeridos, antes de ordenar la demolición,
“el Juez o Tribunal exigirá, como condición previa a la demolición
(…), la prestación de garantías suficientes para responder
del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe”. Es decir,
para derribar un inmueble ilegal con orden de demolición, previamente
será necesario asegurar la indemnización de terceros. Si
no se logran las garantías suficientes, no se procederá al
derribo. De esta forma se establece la obligación de fianza para
salvar un derecho privado de terceros (supuestos propietarios de buena
fe), a cambio de sacrificar el interés y derecho de todos, pues
el urbanismo es una función pública, donde si algo es ilegal
es porque perjudica al interés de todos.
El nuevo artículo
no indica quien debe prestar esa fianza ni hacerse cargo de las indemnizaciones,
por lo que el Juez o Tribunal deberá determinarlo previamente y
en cada caso, al tiempo que igualmente deberá averiguar si los terceros
afectados por la demolición son de buena fe. Es decir, si compraron
sin conocer que lo construido era ilegal. En caso contrario no se procederá
a la indemnización. En definitiva, trámites que sólo
servirán para complicar y alargar de forma infinita el incidente
de ejecución, convirtiéndolo en un procedimiento casi imposible
de llevar a término. La imposibilidad de lograr demoliciones de
construcciones ilegales sólo fortalece la sensación de impunidad
de quienes vulneran las leyes urbanísticas y obstaculiza la lucha
contra la corrupción.
ANTECEDENTES
INDEMNIZACIONES
POR SENTENCIAS DE DERRIBO EN LA NUEVA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística
y viviendas ilegales. Esta nueva norma fue introducida mediante una enmienda
en el Senado –presentada por el Grupo Socialista– a la Ley Orgánica
del Poder Judicial. Afecta a construcciones sobre suelos protegidos, promociones
recalificadas a posteriori para convertirlas en legales, invasiones del
dominio público, destrucciones de parajes naturales... La enmienda
se tradujo en una disposición final tercera que cambia el artículo
108 de la ley que regula la Jurisdicción Contencioso-administrativa.
Allí se establece que los jueces que hayan sentenciado que un inmueble
se construyó ilegalmente y "ordene motivadamente la demolición
del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad
física alterada" tiene que garantizar "el pago de las indemnizaciones
debidas a terceros de buena fe" antes de la demolición. La cuestión
es que si un proyecto urbanístico invade terreno para dotaciones
públicas, o se construye en suelos protegidos medioambientalmente,
si no hay dinero para indemnizar, no se recuperará para su función.
Esto supone que una promotora inmobiliaria puede exigir que se le indemnice
aduciendo que no sabía que el suelo autorizado por una administración
no podía urbanizarse.
ANTECEDENTES
26 de junio
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
INDEMNIZACIONES
POR SENTENCIAS DE DERRIBO EN LA NUEVA LEY ORGÁNICA DEL PODER JUDICIAL
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de la inspección urbanística
y viviendas ilegales. La nueva redacción de la ley precisa que el
juez o tribunal que ordene la demolición "exigirá, como condición
previa y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera,
la prestación de garantías suficientes para responder al
pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe". Los propietarios
de viviendas contra las que pesa una orden judicial de derribo por construcción
ilegal del inmueble tendrán que ser indemnizados antes de que se
produzca la demolición de sus viviendas. La redacción final
de la enmienda transaccional acordada por todos los grupo en el Senado,
y que recoge esencialmente la propuesta del Grupo socialista, señala
que "el Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar
contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene
motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su
estado originario de la realidad física alterada, exigirá,
como condición previa a la demolición, y salvo que una situación
de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías
suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros
de buena fe".
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
El PP ha
transaccionado una enmienda del PSOE y de Entesa del Progrés de
Catalunya para incluir esta novedad, que venían reclamando durante
los últimos años numerosas asociaciones de afectados.
La nueva
redacción de la ley precisa que el juez o el tribunal que ordene
la demolición "exigirá, como condición previa y salvo
que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación
de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones
debidas a terceros de buena fe".
Los grupos
parlamentarios del PP y el PSOE en la cámara alta se han felicitado
de la iniciativa que, según opinan, terminará con una situación
que provocaba la pérdida de su hogar para muchas familias que no
recibían cantidad compensatoria alguna hasta pasados varios años.
Representantes
de distintas asociaciones procedentes de distintos puntos de España
como Cantabria, Galicia o Andalucía, han visitado la cámara
alta coinciendo con la iniciativa y han agradecido la modificación
que acaba, han dicho, con una injusticia.
Este acuerdo,
recuerda, se ha alcanzado después de que el Grupo Socialista en
el Senado, "impulsado" por el senador cántabro Miguel Ángel
González Vega, presentara una enmienda en este sentido y reclamara
al PP apoyo para aprobarla.
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