PARTE PRIMERA.

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: MARCO ESTRATÉGICO, OBJETIVOS Y ACTORES

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: DIAGNÓSTICO FINANCIERO, VIABILIDAD Y DISEÑO DE LA SOLUCIÓN

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: STANDSTILL (PARADA TÁCTICA) PARA ESTABILIZAR CAJA Y NEGOCIAR

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: AMEND & EXTEND (MODIFICAR Y ALARGAR) PARA RECUPERAR VIABILIDAD

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: EQUITIZACIÓN (DEUDA A CAPITAL) Y RECAPITALIZACIÓN

REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: IMPLEMENTACIÓN Y SEGUIMIENTO

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE LA REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN

PRÁCTICA DE LA REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN

En el ciclo inmobiliario, casi todo se puede planificar… hasta que la realidad se impone. Un retraso de licencia, una desviación de coste, un giro del tipo de interés, una caída del ritmo comercial o un conflicto con el contratista pueden convertir, en pocas semanas, un proyecto solvente “sobre el papel” en una crisis de caja que amenaza la obra, las preventas y la reputación del promotor. En ese punto, la diferencia entre destruir valor o preservarlo rara vez depende de una gran idea teórica: depende de ejecutar a tiempo, con método y con disciplina, una reestructuración que estabilice la situación y vuelva a alinear deuda, proyecto y mercado.

Esta guía práctica profesional está diseñada para acompañarle precisamente en ese momento. Le ofrece un enfoque operativo y comparado (España y Latinoamérica) para abordar reestructuraciones de deuda de promotores mediante tres herramientas clave: standstill (parada táctica para contener riesgos y ganar tiempo), amend & extend (modificar y alargar para recuperar viabilidad) y equitización (convertir deuda a capital cuando el apalancamiento ya no permite una salida convencional). A lo largo de la guía encontrará un recorrido completo: cómo detectar señales tempranas y decidir la herramienta adecuada; cómo preparar la “sala de máquinas” del promotor (datos, gobierno corporativo y control del proyecto); cómo construir un diagnóstico defendible (coste pendiente, calendario, ventas y curva de caja); cómo estructurar un term sheet con economía, condiciones precedentes, covenants y gobernanza; y cómo implementar y seguir la solución con reporting, auditoría y control de desviaciones.

Pero lo que convierte este contenido en una herramienta de trabajo real es su orientación a la práctica. La guía incorpora checklists y formularios listos para adaptar —con ejemplos ficticios verosímiles— para acelerar la preparación del data room, ordenar la negociación, implantar protocolos de control de caja, definir controles de drawdown y establecer una gobernanza que evite bloqueos y “sorpresas”. Y, sobre todo, incluye supuestos y casos prácticos de complejidad creciente que le ayudan a interiorizar el proceso: desde una parada táctica por tensión de caja en obra iniciada, hasta reestructuraciones multiaacreedor con conflictos senior vs mezzanine, operaciones transfronterizas y escenarios de salida ordenada cuando la continuidad ya no es razonable.

Para un profesional del sector, dominar estas técnicas aporta ventajas tangibles e inmediatas. Le permitirá reducir el coste del error y la improvisación, acortar los tiempos de decisión, mejorar la calidad del relato frente a financiadores e inversores y proteger el valor del activo en los momentos más sensibles. También le ayudará a integrar la gestión financiera con la realidad del proyecto: camino crítico, certificaciones, claims, cadena de suministro, preventas y reputación. Y, en un entorno donde la financiación es cada vez más exigente, le proporcionará un lenguaje común y herramientas concretas para negociar con eficacia, documentar decisiones y sostener la disciplina de ejecución hasta el “return to market”.

Si su trabajo implica tomar decisiones cuando el margen se estrecha —como promotor, financiador, asesor, gestor de proyecto o técnico que controla coste y plazo— esta guía puede marcar la diferencia entre reaccionar tarde o liderar la solución. Adquirirla no es un gasto editorial: es una inversión en método, en control y en capacidad de respuesta bajo presión. Porque, cuando el proyecto entra en zona de riesgo, el conocimiento operativo no es un “plus”: es el factor que protege su tiempo, su reputación y el valor económico de la operación.

El sector cambia, pero la exigencia permanece: decisiones rápidas, información sólida y ejecución disciplinada. Esta guía le invita a dar ese siguiente paso hacia la excelencia profesional: convertir la incertidumbre en un plan, la crisis en un proceso gobernado y la reestructuración en una herramienta para preservar —y, cuando es posible, recuperar— el valor. 
 

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: MARCO ESTRATÉGICO, OBJETIVOS Y ACTORES

1. Objetivo real de la reestructuración de deuda del promotor (continuidad vs liquidación ordenada)
a. Preservación de valor (suelo, obra en curso, preventas, rentas)
b. Minimización de pérdidas y “time to cash”
c. Control de riesgos reputacionales y de ejecución
2. Tipologías de deuda del promotor y su impacto en la reestructuración
a. Préstamo promotor senior, mezzanine, puente, circulante, avales y garantías
b. Deuda corporativa vs deuda por SPV (vehículo de proyecto)
c. Deuda bilateral, sindicada e intercreditor
3. Standstill, amend & extend y equitización: definición operativa y diferencias
a. Qué resuelve cada herramienta y qué no resuelve
b. Encaje por fase del proyecto (suelo, licencia, obra, entrega, explotación)
c. Señales tempranas (“early warning”) que activan cada opción
4. Mapa de stakeholders de la reestructuración del promotor
a. Financiadores, inversores, compradores, contratistas, administración y aseguradoras
b. Conflictos típicos entre acreedores (senior vs junior) y entre SPV y holding
c. Rol de asesor financiero, legal, técnico y de ventas
5. Principios de negociación en reestructuración de deuda del promotor
a. Transparencia, gobernanza de la información y “single source of truth”
b. Incentivos y concesiones: coste, tiempo y control
c. Protección de valor: covenants, garantías, controles y hitos
6. Plan de trabajo de una reestructuración (de la crisis a la estabilización)
a. Fase 0: contención y liquidez
b. Fase 1: diagnóstico y term sheet
c. Fase 2: documentación, cierre e implementación 

1. Diferencias habituales de mercado que afectan a la reestructuración
a. Estructuras de financiación más comunes por región
b. Grado de bancarización vs financiación alternativa
c. Capacidad de refinanciación y apetito inversor
2. Contratos y estándares de mercado (sin perder la comparabilidad)
a. Documentación tipo en financiación inmobiliaria
b. Intercreditor y paquetes de garantías habituales
c. Terminología clave (standstill, waiver, cure, consent, default)
3. Coordinación con marcos de insolvencia y reestructuración (visión práctica)
a. Diferencia entre negociación privada y reestructuración formal
b. Riesgos de “holdout” y cómo mitigarlos
c. Efectos sobre ejecución de garantías y medidas cautelares
4. Protección del comprador, del proyecto y continuidad de obra
a. Impacto en preventas, entregas y postventa
b. Relación con contratistas y cadena de suministro
c. Aseguramiento del progreso: hitos, certificaciones y control técnico
5. Riesgos regulatorios y de cumplimiento relevantes en operaciones transfronterizas
a. KYC/AML, sanciones, beneficiario efectivo y trazabilidad de fondos
b. Protección de datos y confidencialidad
c. Conflictos de ley aplicable y jurisdicción: criterios prácticos
6. Lecciones comparadas España–Latinoamérica aplicables al promotor
a. Qué prácticas viajan bien entre mercados
b. Qué prácticas deben adaptarse por ejecución, riesgo y coste
c. Errores repetidos y cómo evitarlos 

1. La “sala de máquinas”: información mínima para sentarse a negociar
a. Modelo financiero base y escenarios
b. Estado de proyecto: técnico, comercial y de licencias
c. Mapa de deuda, garantías y vencimientos
2. Gobierno corporativo y autorizaciones internas
a. Órganos de decisión y apoderamientos
b. Conflictos de interés y murallas de información
c. Política de firmas, consentimientos y “no surprises”
3. Diagnóstico documental rápido (“document review” de urgencia)
a. Contratos de financiación y eventos de incumplimiento
b. Contratos clave: construcción, project management, ventas y suelo
c. Garantías, seguros, avales y obligaciones accesorias
4. Gestión de caja en crisis: prioridades y reglas internas
a. Tesorería diaria y control de pagos críticos
b. Pagos que preservan valor (obra/seguro/licencias) vs pagos diferibles
c. Límites, aprobaciones y prevención de impugnaciones
5. Comunicación y confidencialidad en la reestructuración
a. Mensajes a financiadores e inversores
b. Mensajes a compradores, contratistas y equipos internos
c. NDA, data room y trazabilidad de Q&A
6. Plan 30–60–90 días para reestructuración de deuda del promotor
a. Hitos y entregables por semana
b. Equipo de crisis y responsabilidades
c. Indicadores de control (coste, plazo, caja y ventas)

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: DIAGNÓSTICO FINANCIERO, VIABILIDAD Y DISEÑO DE LA SOLUCIÓN

1. Reconstrucción de la realidad económica del proyecto
a. Coste pendiente (“cost to complete”) y contingencias
b. Calendario de obra y camino crítico
c. Ventas, cobros, desistimientos y ritmo comercial
2. Estructura de deuda: quién cobra, cuándo y con qué garantías
a. Waterfall de pagos y prioridades
b. Garantías reales y personales: alcance y ejecutabilidad
c. Exposición total por SPV y por grupo
3. Identificación de la causa raíz del estrés financiero
a. Desviaciones de coste y revisión de precios
b. Retrasos de licencias, obra o suministros
c. Hipótesis comerciales fallidas y presión de tipo de interés
4. Métricas de viabilidad para reestructuración de deuda del promotor
a. DSCR/ICR/LTV y su lectura práctica
b. Curva de caja y “liquidity gap”
c. Sensibilidades (ventas, coste, plazo, tipo de interés)
5. Escenarios: continuidad, replanificación, venta de activo, entrada de socio, liquidación ordenada
a. Escenario base y escenarios adversos
b. Umbrales de decisión (go/no-go) por hitos
c. Identificación de “value break”
6. Entregables del diagnóstico para acreedores
a. Informe ejecutivo de viabilidad
b. Modelo financiero auditado/triangulado
c. Plan de negocio y “implementation roadmap” 

1. Arquitectura del term sheet: qué debe contener sí o sí
a. Alcance (SPV/holding), instrumentos y plazo
b. Triggers y hitos (milestones) de avance
c. Condiciones precedentes (CPs) y calendario de cierre
2. Repricing y economía de la reestructuración
a. Margen, comisiones, fees de reestructuración y costes legales
b. PIK, capitalización de intereses y periodos de carencia
c. Incentivos por desempeño (step-up/step-down)
3. Paquete de garantías y refuerzo de seguridad
a. Refuerzo de garantías existentes
b. Nuevas garantías: cuentas, cesiones de derechos, prendas
c. Limitaciones: subrogaciones, cargas previas y consentimientos
4. Covenants y controles reforzados en promotor reestructurado
a. Covenants financieros y de proyecto
b. Controles de desembolso (drawdowns) y cuentas
c. Derechos de información y auditoría
5. Gobernanza y derechos de intervención de acreedores
a. Observadores, veto y reserved matters
b. Sustitución de gestores (step-in) y gestores de crisis
c. Régimen de incumplimientos y remedios (cure, waiver, acceleration)
6. Gestión de riesgos del term sheet
a. Riesgo de “holdout” y adhesión de acreedores
b. Riesgo de impugnación y trato entre partes vinculadas
c. Plan B si no hay acuerdo

1. Valoración del activo inmobiliario en estrés
a. Enfoques (residual, comparables, DCF) y límites
b. Ajustes por plazo, coste y absorción comercial
c. Riesgo de ejecución y descuento de liquidez
2. Valoración de la deuda (mark-to-model) y “recovery analysis”
a. Recuperación por tramos (senior, mezzanine, otros)
b. Waterfall en escenarios
c. Punto de ruptura (value break) y negociación
3. Valoración del equity del promotor y derechos económicos
a. Equity “in the money” vs “out of the money”
b. Preferencias, liquidación preferente y participaciones especiales
c. Dilución y consecuencias de control
4. Asignación de pérdidas (“burden sharing”) y principios de equidad
a. Haircut, extensión de plazo y capitalización
b. Conversión parcial a equity (equitización híbrida)
c. Condiciones de retorno (earn-outs, ratchets)
5. Pruebas de razonabilidad y documentación de decisiones
a. Justificación de hipótesis y comparables
b. Trazabilidad de decisiones de gobernanza
c. Gestión de conflictos de interés
6. Salidas (exit) tras la reestructuración
a. Venta del proyecto o del paquete accionario
b. Refinanciación al estabilizar
c. Distribución de retornos y cierre de obligaciones

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: STANDSTILL (PARADA TÁCTICA) PARA ESTABILIZAR CAJA Y NEGOCIAR

1. Cuándo usar un standstill y qué objetivos debe cumplir
a. Evitar aceleración y ejecución inmediata
b. Ganar tiempo para diagnóstico y term sheet
c. Proteger el valor del proyecto y continuidad de obra
2. Alcance: qué se suspende y qué no se suspende
a. Suspensión de remedios, no de obligaciones críticas
b. Intereses: pago, capitalización, PIK o moratoria
c. Tratamiento de garantías y preservación de rangos
3. Duración, prórrogas y hitos del standstill
a. Duración inicial y extensiones condicionadas
b. Milestones: entregables de información y progreso
c. Consecuencias por incumplimiento de hitos
4. Deberes del promotor durante el standstill
a. Reporting reforzado (caja, obra, ventas)
b. Restricciones: dividendos, CAPEX no aprobado, endeudamiento adicional
c. Gestión de proveedores y pagos críticos
5. Derechos de acreedores durante el standstill
a. Derechos de inspección y auditoría
b. Controles de cuentas y autorizaciones de pago
c. Nombramiento de CRO/gestor de crisis
6. Riesgos típicos del standstill y mitigación
a. Standstill “vacío” sin plan de cierre
b. Fuga de caja y pagos a partes vinculadas
c. Riesgo reputacional y de pánico comercial

1. Gobierno de acreedores en standstill: comités y reglas de voto
a. Mayorías y materias reservadas
b. Reglas de información común y confidencialidad
c. Gestión de discrepancias entre tramos
2. Intercreditor: prioridades, bloqueos y permisos
a. Bloqueos de ejecución y periodos de bloqueo
b. Permisos para actuaciones urgentes
c. Distribución de recuperaciones en escenarios
3. Coordinación con financiaciones adicionales (“new money”)
a. Necesidad y tamaño del “new money”
b. Prioridad, garantías y super-senior (si aplica)
c. Condiciones de desembolso y control de coste
4. Contratos clave del proyecto bajo standstill
a. Continuidad de contrato de obra y certificaciones
b. Revisión de precios y claims
c. Relación con comercialización y preventas
5. Herramientas de disciplina del proyecto
a. Presupuesto revisado y contingencias aprobadas
b. Plan de hitos con penalizaciones y recompensas
c. Auditoría técnica y certificación independiente
6. Salida del standstill hacia la solución definitiva
a. Standstill  amend & extend
b. Standstill  equitización
c. Standstill  venta del activo / liquidación ordenada

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: AMEND & EXTEND (MODIFICAR Y ALARGAR) PARA RECUPERAR VIABILIDAD

1. Objetivo del amend & extend y criterios de éxito
a. Alinear calendario de deuda con calendario del proyecto
b. Restaurar covenants realistas y medibles
c. Reducir la probabilidad de nuevos incumplimientos
2. Tipos de enmiendas habituales en préstamos a promotores
a. Extensión de vencimiento y periodos de carencia
b. Modificación de calendario de amortización
c. Cambios en márgenes, comisiones y estructuras de intereses
3. Covenants en amend & extend: rediseño y “reset”
a. Covenants financieros vs covenants operativos
b. Bandas, umbrales y remedios graduados
c. Waivers, cure rights y testing frequency
4. Controles de caja y desembolsos tras el amend & extend
a. Cuentas controladas y cascada de pagos
b. Condiciones de drawdown y certificaciones
c. Reservas: impuestos, obra, contingencias, comercial
5. Refuerzo de garantías y seguridad jurídica
a. Refuerzo de garantías existentes
b. Nuevas cesiones y prendas (cuentas, contratos, derechos de cobro)
c. Limitaciones prácticas y consentimientos necesarios
6. Documentación y cierre del amend & extend
a. Term sheet documentación final
b. CPs, opiniones legales y requisitos internos
c. Plan de implementación y calendario de reporting 

1. Cuándo es imprescindible el “new money” en el promotor
a. Gap de caja por coste pendiente y contingencias
b. Impacto de retrasos y claims
c. Protección de ventas y entrega a comprador
2. Estructuras de “new money” compatibles con amend & extend
a. Tramo super-senior vs tramo paralelo
b. Garantías específicas y prioridades
c. Condiciones de desembolso por hitos
3. Incentivos: cómo alinear promotor, financiadores e inversor de refuerzo
a. Fees de ejecución y éxito
b. Step-up/step-down por desempeño
c. Derechos económicos contingentes (ratchets, earn-outs)
4. Revisión de precios en obra y su integración en la reestructuración
a. Presupuesto revisado y cláusulas de ajuste
b. Negociación con contratista y reparto de riesgos
c. Auditoría técnica del coste y certificaciones
5. Gestión del riesgo de tipo de interés en promotor reestructurado
a. Impacto del tipo de interés sobre DSCR y caja
b. Coberturas (enfoque práctico) y límites
c. Stress testing y gatillos de acción
6. Plan de continuidad y plan B
a. Umbrales de replanificación del proyecto
b. Venta parcial de activo, rotación de suelo, desinversión
c. Preparación de salida ordenada si falla el plan

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: EQUITIZACIÓN (DEUDA A CAPITAL) Y RECAPITALIZACIÓN

1. Cuándo la equitización es la opción dominante
a. Promotor “sobreapalancado” y sin margen de refinanciación
b. Necesidad de alinear incentivos a largo plazo
c. Entrada de nuevo inversor y sustitución de equity
2. Formas de equitización en estructuras inmobiliarias
a. Conversión directa en la SPV
b. Conversión en holding con garantías cruzadas
c. Instrumentos híbridos (convertibles, participaciones preferentes)
3. Determinación del porcentaje: valoración, recovery y negociación
a. Pre-money y post-money
b. Dilución, preferencias y derechos económicos
c. Ratchets, earn-outs y “sweet equity” para continuidad de gestión
4. Gobernanza tras la equitización
a. Reserved matters, vetos y comités
b. Nombramiento de consejeros y observadores
c. Política de dividendos y reinversión
5. Condiciones de salida para el inversor/acreedor equitizado
a. Venta del proyecto, refinanciación futura, IPO (si aplica)
b. Derechos de arrastre y acompañamiento
c. Mecanismos de valoración en salida
6. Riesgos y mitigaciones en equitización
a. Riesgo de impugnación por partes vinculadas
b. Riesgo de bloqueo societario
c. Riesgo de ejecución del plan operativo

1. Compra de deuda como paso previo a la equitización
a. Cesión de crédito y efectos prácticos
b. Coordinación con intercreditor y garantías
c. Precio de compra vs recovery esperado
2. Estrategias “loan-to-own” y toma de control
a. Ventajas y límites en proyectos inmobiliarios
b. Protección del valor durante el proceso
c. Integración con standstill o amend & extend
3. Recapitalización combinada: equity nuevo + equitización parcial
a. Estructura de tramos y prioridades
b. Incentivos para “new money”
c. Plan de uso de fondos y control de coste
4. Reestructuración de contratos clave tras toma de control
a. Recontratación de obra/PM/ventas
b. Revisión de precios, claims y garantías
c. Normalización del proyecto y replanificación
5. Gestión de reputación y continuidad comercial
a. Comunicación a compradores y mercado
b. Protección de preventas y entregas
c. Reposicionamiento de producto si procede
6. Calendario 100 días tras equitización
a. Auditoría técnica y financiera
b. Plan de obra y ventas revisado
c. Reporting y disciplina de ejecución

• REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES: IMPLEMENTACIÓN Y SEGUIMIENTO

1. Plan de cierre (“closing plan”) y gestión de CPs
a. CPs legales, financieros y técnicos
b. Dependencias y cronograma
c. Gestión de bloqueos y soluciones rápidas
2. Arranque operativo: cuentas, controles y gobernanza
a. Configuración de cuentas y cascada de pagos
b. Comité de seguimiento y reglas de decisión
c. Calendario de reporting
3. Relación con contratistas y continuidad de obra
a. Aditivos contractuales y control de claims
b. Certificaciones y control de calidad
c. Gestión de suministros y riesgos de plazo
4. Relación con ventas y compradores
a. Protección de preventas y formalizaciones
b. Estrategias de precio, incentivos y absorción
c. Gestión de desistimientos y reputación
5. Gestión del riesgo: incidentes, remedios y escalado
a. Remedios graduados y curas
b. Activación de planes de contingencia
c. Preparación de salida ordenada si procede
6. Normalización y “return to market”
a. Reapertura de financiación o refinanciación
b. Preparación de venta o entrada de socio
c. Cierre de la fase de crisis 

1. Diseño del cuadro de mando del promotor reestructurado
a. KPIs financieros (caja, DSCR, LTV, intereses)
b. KPIs de proyecto (coste, plazo, certificaciones)
c. KPIs comerciales (ventas, cobros, stock)
2. Reporting: formatos, periodicidad y calidad del dato
a. Reporte semanal de tesorería
b. Reporte mensual de obra y coste
c. Reporte trimestral de viabilidad y escenarios
3. Auditoría técnica y financiera: alcance y coordinación
a. Auditoría de coste pendiente y contingencias
b. Auditoría de contratos y obligaciones
c. Recomendaciones y plan de corrección
4. Gestión de desviaciones y renegociaciones puntuales
a. Umbrales de desviación y gatillos
b. Waivers y mini-enmiendas controladas
c. Protección contra deriva de alcance (“scope creep”)
5. Prevención de litigios y resolución temprana de conflictos
a. Registro de decisiones y trazabilidad
b. Mecanismos de mediación/negociación
c. Escalado y contención de coste legal
6. Preparación de salida: venta, refinanciación o distribución
a. Data pack para comprador/inversor
b. Cierre de garantías y liberaciones
c. Liquidación de cuentas y fin de reporting reforzado

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE LA REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN

1. CHECKLIST. Activación de reestructuración del promotor y decisión standstill/amend & extend/equitización
Sección 1. Identificación del proyecto y contexto de activación
Sección 2. Decisión preliminar y estado de urgencia
Sección 3. Señales financieras
Sección 4. Señales de proyecto (coste/plazo)
Sección 5. Señales comerciales y de mercado
Sección 6. Conclusión de señales y recomendación de herramienta
Sección 7. Hitos y entregables inmediatos (primeras 2 semanas)
Sección 8. Errores frecuentes y sugerencias para adaptación del modelo
2. CHECKLIST. Información mínima (data room) para acreedores e inversores
Sección 1. Identificación del data room y reglas de control documental
Sección 2. Paquete financiero (mínimo indispensable)
Sección 3. Paquete técnico y contractual (obra, licencias y contratos clave)
Sección 4. Paquete comercial y legal (ventas, comprador y riesgos legales)
Sección 5. Control de accesos, trazabilidad y “single source of truth”
3. CHECKLIST. Diagnóstico de deuda y garantías
Sección 1. Mapa de deuda y vencimientos (foto completa)
Sección 2. Garantías y rangos (qué existe y qué vale realmente)
Sección 3. Eventos de incumplimiento y curas posibles (qué está roto y cómo se repara)
Sección 4. Intercreditor y conflictos de prioridad
Sección 5. Recovery analysis y “value break” (base común para negociación)
Sección 6. Acciones inmediatas y entregables para negociación
4. CHECKLIST. Term sheet de reestructuración del promotor (estructura operativa)
Sección 1. Alcance y perímetro de la reestructuración
Sección 2. Economía (márgenes, comisiones, PIK y estructura de retorno)
Sección 3. CPs y calendario de cierre (qué debe ocurrir para firmar y arrancar)
Sección 4. Gobernanza y covenants (control, reporting y remedios graduados)
Sección 5. Garantías y controles de desembolso (drawdowns)
Sección 6. Plan B, adhesión de acreedores y salida
5. CHECKLIST. Riesgos y mitigaciones (caja, obra/licencias, litigio y reputación)
Sección 1. Riesgos de caja (liquidez, pagos críticos y fugas)
Sección 2. Riesgos de obra y licencias (coste pendiente, camino crítico, claims)
Sección 3. Riesgos de litigio y reputación (compradores, proveedores y conflicto entre acreedores)
Sección 4. Riesgos de cumplimiento y confidencialidad (KYC/AML, datos y trazabilidad de fondos)
Sección 5. Registro de riesgos, responsables y revisión periódica
6. CHECKLIST. Cierre e implementación (CPs, documentación final, arranque de reporting y controles)
Sección 1. Condiciones precedentes (CPs) verificadas y evidencias
Sección 2. Documentación final y firmas (qué debe quedar cerrado)
Sección 3. Arranque de cuentas controladas, cascada de pagos y drawdowns
Sección 4. Arranque de reporting y gobierno (día 1, semana 1, mes 1)
Sección 5. Puesta en marcha operativa con contratistas y ventas
Sección 6. Verificación post-cierre (lista corta de control) 

1. FORMULARIO. Modelo de NDA y reglas de data room para proceso de reestructuración
Sección 1. Partes, propósito y definiciones operativas
Sección 2. Confidencialidad y uso permitido
Sección 3. Reglas de acceso al data room (accesos, roles, descargas y trazabilidad)
Sección 4. Reglas de Q&A (preguntas, respuestas, evidencias y control de versiones)
Sección 5. Protección de información sensible (compradores, datos personales y secretos comerciales)
Sección 6. Duración, devolución/destrucción, incumplimiento y jurisdicción
2. FORMULARIO. Modelo de carta de inicio de negociaciones y solicitud de standstill
Sección 1. Encabezado y destinatarios
Sección 2. Hechos, objetivo y urgencia
Sección 3. Propuesta de calendario (hitos y entregables)
Sección 4. Compromisos de información y conducta durante standstill
Sección 5. Solicitud formal y propuesta de siguientes pasos
3. FORMULARIO. Modelo de acuerdo de standstill (borrador completo)
Sección 1. Partes, antecedentes y definiciones
Sección 2. Alcance del standstill y duración
Sección 3. Suspensión de remedios y obligaciones durante el periodo
Sección 4. Hitos, reporting, restricciones y consecuencias
Sección 5. Gobernanza del standstill (comité, decisiones y roles)
Sección 6. Disposiciones finales (no obligación, costes, confidencialidad y firma)
4. FORMULARIO. Modelo de protocolo de control de caja durante standstill
Sección 1. Objetivo, alcance y principios
Sección 2. Cuentas del proyecto y autorizaciones
Sección 3. Clasificación de pagos y priorización
Sección 4. Circuito de payment pack (rutina semanal)
Sección 5. Auditoría y trazabilidad
Sección 6. Procedimiento de urgencia (fuera de ciclo)
5. FORMULARIO. Modelo de acta/comité de acreedores (gobernanza del standstill)
Sección 1. Datos de la sesión
Sección 2. Orden del día
Sección 3. Reglas de voto y materias reservadas (resumen operativo)
Sección 4. Desarrollo de la sesión (resumen con evidencias)
Sección 5. Acuerdos y decisiones (registro de decisiones)
Sección 6. Conflictos, escalado y próximos pasos
6. FORMULARIO. Modelo de carta de salida del standstill hacia solución definitiva
Sección 1. Encabezado, destinatarios y referencia
Sección 2. Confirmación de hitos cumplidos y estado del proyecto
Sección 3. Ruta a documentación final y calendario de cierre
Sección 4. Condiciones de continuidad durante la transición (mientras se documenta)
Sección 5. Cierre y solicitud de confirmación operativa

1. FORMULARIO. Modelo de term sheet de amend & extend (plantilla completa)
Sección 1. Identificación de la operación y perímetro
Sección 2. Situación actual y objetivo del amend & extend
Sección 3. Cambios de plazo y economía
Sección 4. Covenants y controles (reset y régimen reforzado)
Sección 5. CPs y cronograma
Sección 6. Documentación final y miscelánea
2. FORMULARIO. Modelo de waiver y régimen de cure rights (plantilla completa)
Sección 1. Identificación, alcance y antecedentes
Sección 2. Incumplimiento identificado (descripción concreta)
Sección 3. Condiciones y límites del waiver
Sección 4. Cure rights (curación, plazos y protocolo)
Sección 5. Reporting reforzado y transparencia
Sección 6. Firma y miscelánea
3. FORMULARIO. Modelo de enmienda de covenants y reporting reforzado
Sección 1. Identificación y documento de referencia
Sección 2. Definiciones y métricas (actualización operativa)
Sección 3. Umbrales y frecuencia de tests
Sección 4. Reporting reforzado (formatos y calidad)
Sección 5. Remedios graduados (régimen escalonado)
Sección 6. Miscelánea y firma
4. FORMULARIO. Modelo de control de drawdowns y certificación de coste/plazo
Sección 1. Principio de desembolso y cuentas
Sección 2. Requisitos de desembolso (check operativo por solicitud)
Sección 3. Certificaciones técnicas (project monitor)
Sección 4. Certificaciones financieras (CFO/tesorería)
Sección 5. Retenciones, reservas y liberaciones
Sección 6. Eventos de bloqueo de desembolsos (stop draw)
5. FORMULARIO. Modelo de acuerdo de “new money” asociado a amend & extend
Sección 1. Partes, instrumento y tamaño
Sección 2. Prioridad, garantías y control
Sección 3. Uso de fondos y hitos (ring-fencing)
Sección 4. Condiciones de desembolso y eventos de incumplimiento
Sección 5. Gobernanza y reporting específico del new money
Sección 6. Cierre y miscelánea
6. FORMULARIO. Modelo de plan de implementación post-cierre (playbook 90 días)
Sección 1. Objetivo, alcance y equipo de ejecución
Sección 2. Gobernanza de ejecución (comités y reglas)
Sección 3. Calendario de entregables (semana a semana)
Sección 4. KPIs y umbrales (semáforo)
Sección 5. Protocolo de desviaciones y acciones correctoras
Sección 6. Cierre del ciclo 90 días y preparación de fase siguiente

1. FORMULARIO. Modelo de term sheet de equitización
Sección 1. Identificación de la operación y perímetro
Sección 2. Valoración, porcentaje y estructura
Sección 3. Derechos económicos y preferencias
Sección 4. Gobernanza mínima y control
Sección 5. Condiciones precedentes y calendario
Sección 6. Miscelánea y cierre
2. FORMULARIO. Modelo de pacto de socios post-equitización (plantilla completa)
Sección 1. Partes, sociedad y definiciones básicas
Sección 2. Gobernanza y reserved matters
Sección 3. Aportaciones, financiación y disciplina de caja
Sección 4. Restricciones de transmisión y protección de control
Sección 5. Política de dividendos y distribución
Sección 6. Salida, resolución de bloqueos y miscelánea
3. FORMULARIO. Modelo de acuerdo de conversión deuda-capital (plantilla completa)
Sección 1. Partes y antecedentes
Sección 2. Instrumento de deuda objeto de conversión
Sección 3. Mecánica de conversión y registros
Sección 4. Garantías, manifestaciones y limitaciones
Sección 5. Coordinación con garantías y terceros
Sección 6. Miscelánea, confidencialidad y firma
4. FORMULARIO. Modelo de “100-day plan” tras toma de control
Sección 1. Objetivos de los 100 días y principios
Sección 2. Auditoría y replanificación (Día 1–30)
Sección 3. Controles de coste y obra (Día 15–70)
Sección 4. Estrategia comercial y comunicación (Día 30–100)
Sección 5. Gobernanza, KPIs y reporting (Día 1–100)
Sección 6. Cierre de 100 días y fase siguiente
5. FORMULARIO. Modelo de carta a compradores y proveedores tras equitización
Sección 1. Carta a compradores (comunicación de continuidad)
Sección 2. Carta a proveedores y contratistas (continuidad y disciplina)
Sección 3. Gestión de incidencias y escalado
6. FORMULARIO. Modelo de cuadro de mando (plantilla) para proyecto equitizado
Sección 1. Resumen ejecutivo del periodo
Sección 2. Coste (baseline vs real)
Sección 3. Plazo (camino crítico y hitos)
Sección 4. Caja (tesorería y forecast 13 semanas)
Sección 5. Ventas (absorción, cobros y desistimientos)
Sección 6. Riesgos, mitigaciones e hitos (semáforo)

• PRÁCTICA DE LA REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN

1. Supuesto tipo standstill: retraso de licencia y tensión de caja en obra iniciada
a. Señales, activación y diseño del standstill
b. Control de caja y continuidad de obra
c. Salida a solución definitiva
2. Supuesto tipo amend & extend: desviación de coste y extensión por replanificación del proyecto
a. Reset de covenants y calendario
b. “New money” y condiciones de drawdown
c. Reporting y disciplina
3. Supuesto tipo equitización: promotor sobreapalancado con activo viable pero sin capacidad de repago
a. Valoración y porcentaje de conversión
b. Pacto de socios y gobernanza
c. Estrategia de salida
4. Supuesto multiaacreedor: conflicto senior vs mezzanine en proyecto con preventas
a. Intercreditor y reglas de voto
b. Distribución de pérdidas y protección de valor
c. Implementación y gestión de disputas
5. Supuesto transfronterizo: SPV en un país y acreedor/inversor en otro
a. Riesgos de documentación y ejecución
b. Confidencialidad, cumplimiento y trazabilidad
c. Cierre operativo y control posterior
6. Supuesto de reestructuración fallida y salida ordenada
a. Señales de inviabilidad
b. Protección de caja y minimización de pérdidas
c. Lecciones aprendidas y medidas preventivas

 
Caso práctico 1. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La parada táctica para ganar tiempo por retraso de licencia y proteger la obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Acuerdo de standstill con suspensión temporal de remedios y calendario de hitos verificables
2. Protocolo de control de caja y cuentas: priorización de pagos críticos y autorización dual
3. Auditoría técnica y de coste pendiente con certificación independiente (cost to complete) y revisión de contingencias
4. Plan comercial de estabilización: protección de preventas, comunicación y medidas anti-desistimiento
5. Ruta de salida del standstill hacia solución definitiva: preacuerdo de amend & extend condicionado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El calendario imposible por desviación de coste y la enmienda integral para recuperar viabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Amend & extend integral: extensión de vencimiento y reprogramación de amortización alineada con ruta crítica revisada
2. Reset de covenants y remedios graduados: de métricas “ideales” a métricas operativas medibles
3. New money condicionado y super-senior limitado para cerrar el gap de coste pendiente
4. Revisión del contrato de obra y reequilibrio de riesgos con el contratista: claims a cambio de certidumbre de plazo y coste
5. Gobierno reforzado: comité de seguimiento, monitor técnico-financiero y disciplina de reporting
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La conversión de deuda a capital para rescatar un activo viable y reemplazar un equity agotado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Equitización parcial del tramo mezzanine y/o de parte del senior: conversión deuda-capital en la SPV para restablecer solvencia
2. Recapitalización híbrida: entrada de “new money” de refuerzo combinada con equitización y prioridad operativa
3. Pacto de socios post-equitización y nueva gobernanza: reserved matters, vetos, comités y sustitución de gestión si falla el plan
4. Mecanismo de valoración y salida: ratchets, earn-outs y ventanas de exit para evitar bloqueo societario
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El conflicto senior vs mezzanine en un proyecto con preventas y la batalla del intercreditor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill multiaacreedor con gobierno formal: comité, reglas de voto y “single source of truth”
2. Protocolo de control de caja reforzado con cascada y reservas: proteger obra, avales y reputación comercial
3. Rediseño del intercreditor y salida del standstill: amend & extend del senior + marco de new money neutral
4. Opción alternativa de equitización del mezzanine con “loan-to-own” parcial, condicionada a recapitalización y a protección del senior
5. Plan comercial de estabilización y protección de preventas: cláusulas, comunicación y control de desistimientos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La coordinación transfronteriza para reestructurar deuda con SPV y garantías en jurisdicciones distintas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill transfronterizo con “cortafuegos” operativo: suspensión de remedios, calendario de entregables y normalización urgente del control de caja
2. “Single source of truth” y equipo coordinado multijurisdicción: asesor financiero, legal local/internacional y monitor técnico
3. Amend & extend con condiciones precedentes adaptadas: reset de covenants, reprogramación de drawdowns y refuerzo de garantías “perfeccionables”
4. Mecanismo de “new money” escalonado y neutral: liquidez mínima para terminar sin convertir la operación en un conflicto de prioridades
5. “Puente” hacia equitización contingente: gatillos de conversión si el proyecto se vuelve estructuralmente sobreapalancado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La reestructuración fallida y la salida ordenada para minimizar pérdidas sin destruir el proyecto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill corto y finalista: contención de caja y decisión go/no-go con hitos estrictos
2. Preparación de venta ordenada del activo o de la SPV: proceso competitivo, data pack y limpieza de riesgos
3. Acuerdo de continuidad de obra (“stabilisation plan”) para preservar valor durante la venta: pago mínimo al contratista y control de cambios
4. Estrategia con preventas y compradores: contención de desistimientos y gestión de devoluciones de señal
5. Plan de minimización de pérdidas y contención legal: trazabilidad de decisiones, negociación temprana y “no surprises”
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La “sala de máquinas” del promotor: datos deficientes, control de caja y reconstrucción urgente de la viabilidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill condicionado a información mínima: “pausa” solo si hay entregables y validación externa
2. Implantación inmediata de control de caja “de guerra”: tesorería diaria, autorización dual y priorización de pagos
3. Reconstrucción del modelo financiero y triangulación: un único Excel defendible con escenarios y trazabilidad
4. Diagnóstico documental de urgencia: eventos de incumplimiento, garantías y restricciones operativas
5. Gobierno corporativo y autorizaciones internas: apoderamientos, murallas de información y “no surprises”
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El “holdout” del acreedor minoritario que amenaza con romper el acuerdo y cómo se neutraliza sin regalar valor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de mayorías y “clean-up” de consentimientos: rediseñar la documentación para evitar unanimidades innecesarias
2. Opción de sustitución o compra de la participación del holdout (loan trade): salida económica sin prima reputacional
3. “Paquete de compensación” estructurado y neutral: fees y garantías para todos, no para uno
4. Mecanismo de protección de caja durante el bloqueo: “mini-standstill” y financiación puente crítica
5. Gestión de comunicación y disciplina: evitar el contagio reputacional a compradores y contratistas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La crisis de tipo de interés y la reestructuración con coberturas, stress testing y gatillos operativos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill táctico corto y term sheet rápido: evitar default técnico mientras se rediseña la economía
2. Amend & extend “económico”: repricing, capitalización parcial de intereses y carencia de principal para absorber el shock
3. Cobertura de tipo e integración en la reestructuración: “hedging plan” con límites y gobernanza
4. Stress testing y gatillos operativos: de covenants rígidos a un sistema de alerta y respuesta
5. Reequilibrio comercial para proteger margen: política de descuentos, incentivos y priorización de cobros
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La recapitalización con “new money” super-senior y la negociación del reparto de pérdidas sin romper el proyecto.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill operativo y “closing plan” acelerado: proteger la obra mientras se estructura el new money
2. New money super-senior limitado y “ring-fenced”: prioridad solo sobre nuevos fondos y cuentas específicas
3. Reparto de pérdidas y reequilibrio de estructura: haircut económico, extensión y capitalización de intereses
4. Gobernanza reforzada y step-in: control de ejecución como condición para permitir prioridad super-senior
5. Estrategia de salida: venta de locales comerciales, refinanciación y calendario de desinversión
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La compra de deuda para ejecutar una estrategia “loan-to-own” sin hundir la obra ni provocar impugnaciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill coordinado con “clean team” y reglas de información: separar negociación de compra de deuda de la gestión diaria del proyecto
2. Compra de deuda estructurada y transparente: cesión de crédito con condiciones y “no adverse change” operativa
3. Recapitalización combinada: new money + equitización parcial + “sweet equity” condicionada al cumplimiento
4. Gobernanza “anti-impugnación”: reserved matters, CRO, monitor y trazabilidad de decisiones
5. Plan comercial y de reputación post-toma de control: continuidad con compradores y proveedores sin desatar pánico
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El conflicto senior vs mezzanine en una promoción con preventas y la renegociación del intercreditor para evitar el bloqueo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill multiaacreedor con “protocolo de decisión” y calendario de entregables: congelar el conflicto y convertirlo en hitos verificables
2. Revisión quirúrgica del intercreditor: ajustar mayorías, materias reservadas y mecanismos de desbloqueo sin reescribir todo
3. “New money” compartido y/o híbrido: evitar guerra de rangos mediante aportación proporcional con incentivos medidos
4. Equitización parcial “anti-bloqueo”: conversión del mezzanine a equity preferente con gobernanza acotada
5. Gestión de claims y contratista: convertir incertidumbre en un marco de validación y pago condicionado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El cierre (“closing”) de la reestructuración: condiciones precedentes, cuentas controladas y arranque del comité de seguimiento sin frenar la obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plan de cierre (“closing plan”) con dependencias y cronograma semanal: convertir CPs en tareas ejecutables
2. “CPs mínimas para go-live” vs “CPs post-cierre”: separar lo imprescindible de lo deseable
3. Circuito de pagos transitorio (“bridging protocol”) durante el closing: pagar obra sin violar control de caja
4. Implementación de cuentas controladas y cascada de pagos: diseño simple, operable y “audit-ready”
5. Arranque operativo: comité de seguimiento, calendario de reporting y cuadro de mando desde el día 1
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La deriva de alcance (“scope creep”) tras el cierre y cómo evitar que una reestructuración vuelva a fallar por pequeñas decisiones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir una “línea base” del proyecto post-cierre: presupuesto revisado + alcance congelado + matriz de cambios
2. Proceso de “change control” por niveles: decisiones rápidas bajo umbral y escalado automático al comité al superar límites
3. Gestión activa de contingencia: reserva por riesgos, liberación por hitos y prohibición de “contingencia para mejoras”
4. “Value engineering” y sustituciones para compensar cambios inevitables: que cada mejora tenga un ahorro equivalente
5. Refuerzo del cuadro de mando y gatillos “anti-deriva”: semáforos y acciones automáticas antes del default
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La reestructuración transfronteriza: SPV en un país, acreedor en otro y el riesgo práctico de ejecutar garantías y controlar caja.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill transfronterizo con reglas de data room, trazabilidad y “single source of truth”
2. Control de caja adaptado a la práctica local: cuentas espejo, subcuentas y autorizaciones duales operables
3. Coordinación con el banco local: “pacto de convivencia” de cuentas y prioridades operativas
4. Paquete documental transfronterizo: jurisdicción, ejecución de garantías, ley aplicable y plan de contingencia
5. Cumplimiento y trazabilidad de fondos (KYC/AML): evitar bloqueos por compliance y proteger al promotor
6. Salida y “return to market”: refinanciación local o venta parcial, con calendario y gatillos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La reestructuración fallida: detección temprana de inviabilidad, protección de caja y salida ordenada sin destruir recuperaciones.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Establecer criterios objetivos de inviabilidad (“stop/go”) y un proceso de decisión rápido
2. Standstill orientado a preservar valor (no a terminar): control de caja y congelación de compromisos
3. Plan de salida ordenada: venta del proyecto en curso (“as-is”), cesión de contratos y/o subasta estructurada
4. Gestión de contratista y claims: acuerdo de “parada segura” y cierre de frentes antes de vender
5. Comunicación y protección reputacional: compradores, administración y proveedores críticos
6. Reparto de recuperaciones y cierre: waterfall de liquidación y documentación de decisiones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El “mini-amend” tras una desviación: waivers, cure rights y renegociación puntual sin reabrir toda la operación.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Activación formal del régimen de cure rights: “curar” la desviación antes de convertirla en default operativo
2. Waiver condicionado y limitado: autorización del incumplimiento con contrapartidas medibles
3. Financiación del sobrecoste: combinación de contingencia, ahorros verificados y liberación parcial de new money condicionado
4. Resolución rápida del conflicto con el contratista: “determinación técnica” y reparto provisional sin litigar
5. Mini-enmienda operativa del acuerdo: ajuste de hitos y reporting sin tocar la economía central
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La equitización con pacto de socios: evitar bloqueo societario, alinear incentivos y asegurar una salida vendible.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructura de equitización con valoración defendible: pre-money/post-money, preferencias y límites a la dilución
2. Recapitalización: new money con uso de fondos cerrado, prioridad razonable y gatillos de disciplina
3. Pacto de socios “anti-bloqueo”: reserved matters acotadas, reglas de voto y mecanismos de desbloqueo
4. Incentivos del promotor: “sweet equity” y earn-out vinculados a hitos verificables (coste, plazo, ventas)
5. Plan “100 días” post-equitización: auditoría, replanificación, control de claims y estrategia comercial
6. Salida (exit) vendible: drag/tag, mecanismo de valoración, ventana temporal y data pack
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El cuadro de mando detecta fuga de caja y datos inconsistentes tras la reestructuración y obliga a rediseñar reporting, auditoría y controles sin paralizar la obra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría forense acotada (“targeted forensic”) sobre caja, proveedores y vinculadas: precisión sin paralizar
2. Rediseño del control de pagos: umbrales inteligentes, doble aprobación por agregación y bloqueo de fraccionamiento
3. “Single source of truth” reforzada: reconciliación obligatoria, diccionario de datos y trazabilidad Q&A
4. Medidas correctoras de gobernanza: activación de CRO, refuerzo temporal del comité y régimen de “no surprises”
5. Remedio graduado sin asfixia: congelación selectiva de desembolsos y liberación condicionada a hitos de control
6. Normalización transfronteriza: protocolo mínimo para la SPV latinoamericana y “cinturón” de compliance
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El conflicto senior vs mezzanine en multiaacreedor: intercreditor, bloqueos, reparto de pérdidas y protección de preventas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill multiaacreedor con gobernanza clara: comité, mayorías, materias reservadas y reglas de confidencialidad
2. Intercreditor operativo: bloqueos de ejecución, permisos urgentes y distribución de recuperaciones
3. “New money” super-senior o paralelo: proteger el proyecto sin destruir incentivos
4. Burden sharing defendible: asignación de pérdidas mediante combinación de extensión, PIK y equitización parcial
5. Protección de preventas y continuidad comercial: protocolo con compradores, calendario verificable y gestión de desistimientos
6. Plan de implementación y salida: hitos, gatillos y plan B (venta parcial o venta del proyecto)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El “loan-to-own”: compra de deuda, toma de control y reordenación integral sin perder ventas ni disparar claims.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estrategia de compra de deuda con control de voto: objetivos de mayoría y gestión de intercreditor
2. Standstill “de transición” con protección de caja y estabilidad contractual: evitar shock operativo
3. “New money” super-senior ring-fenced para salvar la obra y neutralizar claims críticos
4. Equitización y toma de control: estructura societaria anti-bloqueo y sustitución selectiva de gestión
5. Gestión de contratista y claims: “acuerdo puente” + determinación técnica + calendario de cierre
6. Protección de preventas y reputación: comunicación controlada, narrativa de continuidad y disciplina comercial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La renegociación con comprador institucional: venta parcial, liberación de garantías y “release mechanics” para cerrar la reestructuración.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño de release mechanics: liberación por unidades/hitos con amortización mínima y reserva de obra
2. Protocolo de cuentas y waterfall específico para el paquete institucional: trazabilidad absoluta
3. Coordinación con comprador institucional: due diligence, calendario de entrega, garantías y penalizaciones realistas
4. Alineación con el mezzanine equitizado: “consent package” y compensación por creación de valor
5. Integración en el cuadro de mando: KPIs y gatillos de control tras la venta parcial
6. Plan de cierre operativo: CPs, cronograma y gestión de bloqueos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." El proyecto transfronterizo: SPV en un país, acreedor en otro y choque de documentación, cumplimiento y ejecución de garantías.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Standstill transfronterizo con doble objetivo: contención financiera y contención de compliance
2. “Single source of truth” y diccionario de datos: convertir información local en formato comparable
3. Auditoría de compliance y contrapartes: KYC/AML práctico con enfoque de riesgo
4. Control de caja adaptado: cuentas controladas y autorización dual compatible con banca local
5. Term sheet con CPs realistas: amend & extend + new money condicionado y opción de equitización si no hay aportación del promotor
6. Gestión de preventas y reputación en mercado local: comunicación y protección del flujo comercial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La reestructuración fallida: señales de inviabilidad, protección de caja y salida ordenada para minimizar pérdidas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Decisión formal de “go/no-go” y activación del plan de salida ordenada: gobernanza y trazabilidad
2. Protección de caja (cash preservation) y control extremo: priorización de pagos y congelación de no críticos
3. Gestión del contratista y claims: cierre negociado, suspensión ordenada y preservación documental
4. Protección de compradores y reputación: estrategia de comunicación y gestión de preventas
5. Estrategia de desinversión: venta “as-is”, venta de deuda o cesión de control a inversor especializado
6. Plan operativo 60–90 días de salida: calendario, responsables y KPIs defensivos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "REESTRUCTURACIÓN DE DEUDA DE PROMOTORES INMOBILIARIOS: STANDSTILL, AMEND & EXTEND Y EQUITIZACIÓN." La operación integral: standstill, amend & extend y equitización híbrida con “return to market” y refinanciación final.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Fase 0–1: Standstill integral con control de caja, “single source of truth” y plan 30–60–90 días
2. Diagnóstico y viabilidad: modelo financiero triangulado, recovery analysis y definición de “value break” por SPV y consolidado
3. Fase 2: Amend & extend por SPV con reset de covenants, rediseño de drawdowns y reservas obligatorias
4. “New money” y reequilibrio de estructura: super-senior ring-fenced y paquete de incentivos (step-up/step-down)
5. Equitización híbrida a nivel holding: conversión parcial de mezzanine, convertibles y “sweet equity” condicionado
6. Implementación: closing plan, CPs legales/financieras/técnicas y arranque operativo (cuentas, reporting y auditoría)
7. Relación con contratistas, ventas y compradores: continuidad de obra, control de claims y protección de preventas
8. Normalización y “return to market”: data pack, refinanciación final y liberaciones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas