| El concepto de construcción externa, prefabricada
y modular no es nuevo. En Mesopotamia ya utilizaban ladrillos, que son
prefabricados.
Con los crecientes avances tecnológicos
en la industria de la construcción, el mundo ha vuelto a introducir
alternativas rentables y más rápidas a la construcción
tradicional.
Se trata de alternativas edificatorias externas,
prefabricadas o modulares que en conjunto forman lo que conocemos como
“edificación industrializada”.
Pero, estos términos no significan lo mismo.
Aunque pueden parecer similares por el nombre, hay una diferencia entre
los tres términos.
La construcción fuera de obra (off site
construction)
La construcción fuera de obra (off site
construction) es un término general para muchos tipos diferentes
de construcción. La construcción prefabricada y modular se
incluye en la construcción fuera de obra. La construcción
fuera de obra implica la planificación, el diseño, la fabricación
y el montaje de un edificio en un lugar que no sea la misma obra. Esto
se hace a fin de conseguir un montaje rápido posterior en la obra.
A diferencia de la construcción tradicional,
la construcción fuera de obra requiere menos tiempo, es sostenible,
segura, rentable y flexible. Aunque los beneficios son los mismos, la única
diferencia es el conjunto de reglas y el diseño de las estructuras.
En este tipo de construcción las estructuras se fabrican en un entorno
controlado y se transportan a la obra. Además, es posible controlar
la calidad de cada sección de la estructura, lo que no es posible
en el caso de una construcción a pie de obra.
La construcción de estructuras prefabricadas
La construcción de estructuras prefabricadas
es parte de la construcción fuera de obra. Cualquier estructura
que tenga su sección diseñada en una fábrica se denomina
prefabricada. Tanto las estructuras modulares como las prefabricadas son
consideradas como edificación industrializada.
La construcción de estructuras prefabricadas
debe cumplir con los códigos de construcción y debe someterse
a una inspección periódica. Este tipo de inspección
rigurosa y sus pautas de construcción hacen que las estructuras
prefabricadas sean tan resistentes o más que las estructuras realizadas
en la obra por métodos tradicionales.
La construcción modular
La construcción modular es un término
general de construcción prefabricada. En la construcción
modular todas las estructuras se construyen en cajas tridimensionales o
en forma de módulos, que se transportan desde la unidad de fabricación
al sitio de instalación, la obra.
Estas estructuras se construyen de acuerdo con
los códigos edificatorios. Además, las estructuras modulares
se pueden fabricar para uso temporal o permanente.
En términos más simples, la diferencia
entre estas estructuras puede considerarse como tres círculos concéntricos.
El círculo más externo es una construcción fuera de
obra, el segundo círculo interno es una construcción prefabricada
y el círculo más interno es la construcción modular.
Ahora puede distinguir fácilmente entre estos términos.
TÉCNICAS INDUSTRIALES MODERNAS
Por supuesto, la construcción no es fácilmente
susceptible de producción en masa, pero ciertamente podría
explotar las técnicas industriales modernas más de lo que
lo hace.
La construcción fuera de obra, o "prefabricación",
es la clave: hacer en una fábrica varias partes de un edificio antes
de ensamblarlas en la obra real del edificio.
Las piezas pueden ser prefabricadas (hormigón)
o hechas de materiales compuestos (como paneles sándwich). La fábrica
externa de hoy en día puede producir componentes de paquete plano
(como paredes o vigas), módulos volumétricos (lavabos o dormitorios)
o incluso edificios enteros.
La construcción fuera de obra alivia varios
problemas asociados con los métodos tradicionales "en la obra".
Al trasladar una gran parte del trabajo de un entorno
al aire libre desordenado y expuesto con horas de trabajo limitadas a un
entorno de fábrica seguro y controlado en interiores con un potencial
de producción de 24/7, la construcción fuera de obra ofrece
cinco beneficios principales.
Los tiempos de construcción se reducen y
hay un menor riesgo. La construcción fuera de obra se ve mucho menos
afectada por los caprichos del clima y por la pesada carga de la gestión
del proyecto en la obra. También está mucho menos sujeta
a los riesgos, legales y financieros, inherentes a las complejas colaboraciones
con subcontratistas.
Ahorrar tiempo
Por lo tanto, construir fuera de obra generalmente
reduce los tiempos de terminación del edificio en más de
un tercio y mejora la entrega a tiempo. Eso puede ser de gran valor para
los propietarios de proyectos. Un hotel, por ejemplo, puede comenzar a
hacer reservas antes, y se reducen los riesgos de gastos excesivos y demoras.
Mejor calidad.
Gracias a la estandarización, un entorno
controlado y controles de calidad en fábrica, la tasa de defectos
puede reducirse a la mitad.
Costes más bajos.
El lugar de trabajo controlado y resistente a la
intemperie aumenta la productividad de los empleados individuales, al tiempo
que permite economías de escala, logística optimizada y manufactura
rápida. El resultado es un ahorro en los costes generales de construcción,
ahorros que pueden transferirse a los clientes o reinvertirse en acabados
de mayor calidad, por ejemplo.
Ambiente de trabajo mejorado.
Los trabajadores están protegidos del clima
y de muchos de los peligros tradicionales (como trabajar durante largos
períodos a gran altura o bajo tierra), y su día a día
permanece sin cambios de un proyecto a otro. Los accidentes laborales se
reducen.
Impacto ambiental reducido.
Los desechos y las emisiones de la construcción
pueden reducirse a la mitad, en virtud de la eficiencia de la producción
y el aumento del reciclaje.
BARRERAS A LA EDIFICACIÓN INDUSTRIALIZADA
La penetración global de la construcción
fuera de obra es difícil de cuantificar.
Los analistas definen la construcción fuera
de obra de diferentes maneras, de acuerdo con la proporción de contenido
fuera de obra (50% versus 80%, por ejemplo) y de acuerdo con las técnicas
para medir ese contenido fuera de obra. Los datos son más fiables
para viviendas unifamiliares, el segmento que históricamente ha
sido el principal beneficiario de la construcción fuera de obra.
En algunos mercados más pequeños, como Suecia, más
del 80% de las viviendas nuevas ahora se construyen fuera de obra.
A pesar de su larga historia y su convincente propuesta
de valor, la construcción fuera de obra es ahora está ganando
terreno. Los motivos de la lenta absorción son complejos y varían
de un mercado a otro. Hay cuatro barreras particulares:
Un problema de imagen.
El consumidor de vivienda suele asociar la construcción
fuera de obra o “edificación industrializada” con viviendas sociales
de baja calidad y uniformes. En el Reino Unido evoca recuerdos de los "bungalows
prefabricados" construidos para resolver la escasez de viviendas de la
posguerra. En los Estados Unidos, muchas personas lo confunden con casas
móviles. Una excepción notable a esta tendencia es Japón,
donde las casas construidas fuera de obra se consideran productos premium
y de alta calidad.
Inflexibilidad y diseño uniforme.
En el pasado, para mantener bajos los costes, las
empresas de construcción externas se adhirieron a una política
de estandarización. Este enfoque tendía a entrar en conflicto
con las limitaciones del sitio de construcción y con la preferencia
del propietario individual por cierto grado de personalización.
Regulación y códigos locales de
construcción.
La construcción tradicional está
ampliamente sujeta a estrictas normas laborales que regulan quién
puede hacer qué en la obra, por ejemplo, o especificando el número
mínimo de trabajadores para una tarea en particular. Dichas normas
contravienen el modelo laboral externo, que se basa en pequeños
equipos de trabajadores ampliamente capacitados. Otras reglas, incluidas
las regulaciones de salud y seguridad, los códigos de planificación
y los requisitos de hipotecas o seguros, han obstaculizado de manera similar
el desarrollo de la construcción fuera de obra o edificación
industrializada.
Aversión al riesgo.
El sector de la construcción es históricamente
reacio al riesgo por muy buenas razones.
La construcción es costosa cuando se hace
bien y potencialmente ruinosa cuando se hace mal, como pueden atestiguar
casos de alto perfil como el nuevo aeropuerto de Berlín. Por el
lado de la oferta, la construcción es un negocio cíclico
y basado en proyectos, con presiones constantes de costes y bajos márgenes,
y por lo tanto una aversión a los grandes gastos de capital y a
la I + D. (Los contratistas ciertamente no están acostumbrados a
invertir cientos de millones o incluso miles de millones en fábricas).
Por lo tanto, los constructores y los clientes
han sido cautelosos al experimentar con nuevos métodos y tecnologías.
(Ver “Formando el futuro de la construcción: un avance en mentalidad
y tecnología”, un informe del Foro Económico Mundial, preparado
en colaboración con BCG, mayo de 2016, págs. 13-15.)
En combinación, estas barreras tuvieron
el efecto de forzar la construcción fuera de obra en un círculo
vicioso. Las barreras redujeron la demanda de servicios externos. La demanda
débil desanimó la inversión en edificación
industrializada, por lo que la oferta siguió siendo muy limitada,
y a la luz de la oferta limitada, había poco ímpetu por romper
las barreras que mantenían baja la demanda.
Afortunadamente, este ciclo finalmente comienza
a colapsar.
ROMPER LAS BARRERAS
Han entrado en juego tres factores nuevos que ahora
están llevando la edificación industrializada/construcción
fuera de obra a un punto de inflexión.
Escasez de profesionales de la construcción.
El primer factor es la escasez de habilidades profesionales
a largo plazo.
La fuerza laboral de la construcción en
los países ricos ha ido disminuyendo rápidamente a medida
que los trabajadores actuales se jubilan, ya que los trabajos de construcción
tradicionales tienen poco atractivo para los trabajadores más jóvenes
en la actualidad.
La vieja solución, la importación
de trabajadores del extranjero, se está volviendo menos viable,
ya que los países importadores están endureciendo sus políticas
de inmigración y los países exportadores están generando
empleos más atractivos para sus propios trabajadores.
La construcción fuera de obra es un remedio
obvio: atrae a los trabajadores locales de la construcción al tiempo
que aumenta la productividad general en el sector.
El BIM. La revolución tecnológica
de la construcción.
El segundo factor es el uso creciente de la tecnología
digital. Este desarrollo está ayudando a erosionar las barreras
al exterior, en particular la barrera relacionada con la inflexibilidad.
Gracias a las herramientas digitales, como el modelado
de información de construcción (BIM), se está volviendo
más fácil integrar componentes externos en compilaciones
convencionales y crear sistemas más sofisticados y flexibles de
componentes externos.
Además, los avances en los métodos
de producción digital, como la robótica y la impresión
3D, algún día deberían poder convertir el ideal de
"personalización masiva" en un realidad.
Inversión social en vivienda
El tercer factor es el apoyo del gobierno. Los
gobiernos de todo el mundo ahora están respaldando la construcción
fuera de obra con mucha más fuerza que antes.
Ante la grave escasez de viviendas y los presupuestos
crónicamente ajustados, los gobiernos de todo el mundo están
haciendo de la construcción fuera de obra una prioridad estratégica.
Por lo tanto, se está creando una demanda estable que ayudará
a estandarizar los diseños, dar forma a las nuevas regulaciones
y dar a conocer los beneficios de las instalaciones externas. Las empresas
privadas también tendrán el incentivo para involucrarse seriamente.
Sin duda, quedan algunos desafíos. La construcción
fuera de obra puede aliviar la escasez de mano de obra, pero requiere nuevos
conjuntos de habilidades y programas de capacitación, y estos aún
están subdesarrollados.
LOS MERCADOS Y LAS PERSPECTIVAS
Aunque la tendencia para la construcción
fuera de obra está indudablemente al alza, el ritmo de su desarrollo
es difícil de determinar. El panorama podría cambiar drásticamente
si alguno de los grandes actores inmobiliarios realiza el movimiento audaz
correcto. Por ejemplo, si una gran promotora apuesta por la construcción
fuera de obra y adquiere una gran constructora tradicional.
El segmento que actualmente es la principal aplicación
para la construcción fuera de obra es el de los edificios residenciales,
y probablemente seguirá siéndolo. Las casas no son excesivamente
complejas, pero se caracterizan por un alto grado de repetitividad. Y a
menudo están sujetos a requisitos estrictos, en forma de expectativas
de los compradores con respecto a la calidad y el precio. Por lo tanto,
la mayoría de las principales empresas de construcción fuera
de obra tienen una fuerte presencia de vivienda, o incluso una preferencia
explícita.
En segmentos no residenciales, las perspectivas
son más variadas. Los hospitales, hoteles, escuelas y cárceles,
por ejemplo, son en general los principales candidatos para la construcción
fuera de obra. Están altamente estandarizados, siguen requisitos
estrictos con respecto a la seguridad o la marca, y son limitados en tiempo
y mano de obra cuando se trata de amueblar y equipar.
Finalmente, es probable que la infraestructura
siga siendo menos receptiva a la construcción fuera de obra.
Por supuesto, los componentes pequeños estandarizados,
como las tuberías de aguas residuales o las traviesas de ferrocarril,
con frecuencia se prefabrican fuera de obra. Pero los componentes principales,
por ejemplo, de un puente, a menudo son grandes y difíciles de transportar
desde una ubicación externa, por lo que podría ser más
rentable construirlos en la obra.
Una vez más, sin embargo, los factores específicos
del proyecto a veces favorecerán la construcción fuera de
obra: el aeropuerto de Ginebra ha recurrido a métodos de construcción
fuera de obra para su nueva terminal intercontinental, que tiene que caber
en un sitio de apenas 20 metros de ancho.
Es probable que tales proyectos especializados
fuera de obra aumenten en frecuencia, especialmente dado que la infraestructura
es la rama de construcción más internacional.
IMPLICACIONES ESTRATÉGICAS
La construcción fuera de obra claramente
tiene un potencial positivo que las compañías tradicionales
no pueden ignorar. Pero hay otras razones para que las empresas participen
en el mercado externo. La construcción fuera de obra va a ser muy
perjudicial para la construcción en su conjunto, y las empresas
existentes corren el riesgo de perder una cantidad significativa de valor.
Específicamente, la construcción fuera de obra significará
más producción, menos mano de obra en la obra, diferentes
materiales y diferentes herramientas.
La productividad es evidente en el uso de componentes
estandarizados, fabricados en fábrica, como paredes o incluso habitaciones,
para reemplazar el proceso tradicional de construcción de cada componente
individual en la obra.
Estos desarrollos transformadores afectarán
a todas las empresas a lo largo de la cadena de valor, en mayor o menor
grado. Aquí está el escenario probable:
Contratistas Generales
Su oferta de servicios se convertirá en
mercancía. El grupo de valor al que pueden acceder se reducirá
a medida que los sitios de construcción disminuyan en tamaño
y complejidad. Su modelo actual de trabajo, equipo y relaciones subcontratista
/ proveedor serán redundantes y estarán bajo mayor presión
que nunca para reducir los costes y los tiempos de entrega.
La competencia global se agudizará: Polcom
Modular de Polonia, por ejemplo, puede entregar hoteles construidos fuera
de obra en todo el mundo. La mejor estrategia de supervivencia para los
contratistas es expandir sus capacidades fuera de obra. Los contratistas
están bien posicionados para hacer este cambio porque supervisan
toda la cadena de valor, pero deben actuar rápidamente.
Los fabricantes de materiales de construcción
Los fabricantes de materiales de construcción
verán que su volumen de negocios y la prima de margen disminuirán
drásticamente. A medida que la construcción se vuelva más
productiva, tendrán que volverse compatibles fuera de obra si esperan
ganar algún contrato. Sus marcas individuales actuales, relaciones
con los clientes, sistemas y redes de distribución perderán
su valor distintivo en un mercado productivo.
En el extremo, incluso podrían perder su
condición de fabricantes de equipos originales y, en cambio, convertirse
en proveedores y tener que presentar ofertas para producir componentes
específicos. Si van a seguir siendo creadores de especificaciones,
en lugar de tomadores de especificaciones, deben trabajar de manera proactiva
para dar forma a los nuevos ecosistemas fuera de obra, en asociación
con otras empresas que tienen experiencia complementaria.
Los productores de materiales de construcción
pesados sufrirán a medida que la demanda cambie a otros materiales
en ciertos segmentos.
El producto con mayor riesgo es probablemente el
cemento, que es demasiado pesado para un uso generalizado fuera de obra.
Para responder, las empresas pueden cambiar hacia materiales más
apropiados fuera de obra, basándose en conocimientos especializados:
la startup austriaca Cree, por ejemplo, ha desarrollado un nuevo material
híbrido de madera y hormigón. Alternativamente, las empresas
pueden expandirse a servicios externos, como la impresión 3D de
encofrados, que permite la personalización masiva del hormigón
prefabricado.
Los arquitectos e ingenieros
Los arquitectos e ingenieros tendrán que
ajustar su modelo de negocio a medida que la construcción se vuelva
más productiva. Tendrán que adaptar su enfoque a los clientes
y adquirir una mayor experiencia en el proceso de fabricación real.
Mientras tanto, el proceso de diseño en
sí mismo cambiará, haciendo un mayor uso de componentes estandarizados
e incluso un diseño automatizado. Para hacer frente a ese cambio,
las empresas de arquitectura están bien posicionadas para convertirse
en coordinadores de ecosistemas, ideando sistemas que permitan diseños
personalizados basados en componentes estándar. Como mínimo,
deberían poder integrar componentes externos en sus diseños
y ser competentes en habilidades relacionadas con el exterior, como DfMA
(diseño para fabricación y montaje).
Los promotores inmobiliarios y los inversores
inmobiliarios
Los promotores inmobiliarios y los inversores inmobiliarios
generalmente deberían beneficiarse de la revolución fuera
de obra, específicamente de los tiempos de entrega más cortos,
los costes más bajos y la mayor calidad, sin tener que realizar
cambios importantes en su modelo de negocio existente.
Sin embargo, esto no significa que puedan quedarse
quietos. La demanda de los mejores fabricantes externos en su clase supera
con creces la oferta; de hecho, algunos de los principales fabricantes
tienen largas listas de espera.
Por lo tanto, los promotores inmobiliarios deben
buscar asociaciones de inmediato para asegurarse de tener acceso a los
mejores fabricantes externos y maximizar su atractivo para los clientes,
compradores e inversores.
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