Caso práctico 1. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Valoración de un centro comercial dominante con
ocupación alta y desajustes entre rentas contractuales y rentas
de mercado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconstrucción integral del rent
roll con criterio de inversión.
2. Reestimación exhaustiva de la ERV
por
microzonas, usos y profundidad comercial.
3. Normalización del NOI y delimitación
precisa del flujo capitalizable.
4. Valoración combinada por capitalización
directa y descuento de flujos.
5. Diseño de sensibilidades y stress
testing para fijar rango de valor y precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 2. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Valoración de un retail park con contratos largos,
baja intensidad de gestión y presión sobre la renta de mercado
futura.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión estratégica del formato
retail park y de su verdadera naturaleza de riesgo-retorno.
2. Depuración del rent roll y análisis
profundo de concentración contractual.
3. Reestimación rigurosa de la ERV y
diferenciación entre renta sostenible y renta oportunista de ciclo.
4. Normalización del NOI y revisión
crítica de gastos operativos recuperables y no recuperables.
5. Valoración por capitalización
directa y contraste mediante DCF prudente.
6. Sensibilidades, stress testing y fijación
de estrategia negociadora.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 3. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Valoración de un centro subregional maduro con
erosión selectiva de afluencias, contratos desiguales y necesidad
de ajuste del valor soportado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico integral del activo como
centro subregional maduro con segmentación por zonas fuertes, zonas
recuperables y zonas frágiles.
2. Reconstrucción detallada del rent
roll para distinguir entre renta sólida, renta erosionada, renta
incentivada y renta potencialmente no recuperable.
3. Reestimación de la ERV con penalización
por zonas débiles y reconocimiento selectivo de upside en áreas
con mejor tracción comercial.
4. Normalización del NOI mediante ajuste
de vacancia económica, revisión de service charge y provisión
prudente para reposición funcional.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI ajustado, con penalización por madurez comercial
y riesgo de ejecución moderado.
6. Valoración por DCF con escenario
base, escenario conservador y escenario de reposicionamiento moderado.
7. Sensibilidades y stress testing para fijar
precio máximo de entrada y margen de seguridad.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 4. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Comparación de valoración entre un activo
estabilizado en España y un activo estabilizado en Latinoamérica
con diferencias de yield, riesgo país y estructura contractual.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construcción de una base de comparación
homogénea entre ambos activos.
2. Depuración del rent roll y revisión
de la calidad del ingreso en ambas jurisdicciones.
3. Reestimación de la ERV y de la capacidad
de reversión en ambos activos.
4. Revisión de yields, cap rates, discount
rates y primas de riesgo país y divisa.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF en condiciones homogéneas.
6. Sensibilidades cruzadas para decidir asignación
de capital.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 5. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Refinanciación de un centro comercial estabilizado
con revisión prudente del NOI, del valor para financiador y del
impacto del tipo de interés.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconstrucción del NOI desde la perspectiva
de un financiador prudente.
2. Valoración dual del activo: valor
de mercado para inversor y valor prudente para financiador.
3. Revisión de la estructura de deuda
sostenible a partir del DSCR y del tipo de interés.
4. Análisis de sensibilidades sobre
valor, NOI y tipo de interés para la toma de decisión crediticia.
5. Estructuración de una propuesta de
refinanciación viable con covenants, reservas y condiciones.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 6. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Vendor valuation previa a una venta competitiva con depuración
del data room, ajuste del NOI y construcción de una narrativa de
valor defendible.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de una vendor valuation
independiente y diferenciada de una simple cifra de salida comercial.
2. Depuración integral del data room
antes del lanzamiento del proceso.
3. Reconstrucción del rent roll y del
NOI realmente presentable al mercado.
4. Reestimación prudente de la ERV y
diferenciación entre upside real y upside especulativo.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF para fijar la horquilla de valor defendible en mercado.
6. Diseño del vendor pack y de la narrativa
de valor para un proceso competitivo de venta.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 7. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Centro comercial con vacancia estructural, deterioro parcial
del mix y valoración condicionada por la velocidad de absorción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico de la vacancia estructural
por tipologías, zonas internas y causas comerciales.
2. Reconstrucción del rent roll para
identificar ingreso sólido, ingreso erosionado y pseudoocupación
económica.
3. Reestimación de la ERV con escenarios
diferenciados de absorción y penalización por velocidad de
comercialización.
4. Modelización del CAPEX y de su impacto
real sobre la absorción de vacancia y el valor.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI actual y DCF con escenarios de absorción diferenciados.
6. Análisis de sensibilidades sobre
velocidad de absorción, ERV, CAPEX y tasas para fijar precio máximo
de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 8. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Valoración de un centro comercial tras la salida
de un operador ancla y reajuste extremo del valor por caída de afluencias,
presión sobre ventas y necesidad de CAPEX de reposicionamiento.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico integral del impacto
del ancla sobre afluencias, ventas, mix y circulación interna.
2. Reconstrucción del rent roll con
identificación de exposición secundaria al ancla y estimación
de cascada de renegociaciones.
3. Reestimación de afluencias, ventas
y ERV por escenarios de sustitución del ancla.
4. Modelización específica del
CAPEX de reposición del ancla y de su efecto sobre el NOI de salida.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI inmediato y DCF con sensibilidad extrema.
6. Sensibilidades extremas y fijación
del precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 9. "VALORACIÓN DE
CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE Y
SENSIBILIDADES." Reposicionamiento por fases de un centro comercial con
pérdida de atractivo, CAPEX estratégico y diferencia crítica
entre valor actual y valor objetivo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico estratégico del
activo y segmentación del plan de reposicionamiento por fases.
2. Reconstrucción del rent roll actual
y separación entre ingreso sostenible, ingreso transitorio e ingreso
potencialmente no renovable.
3. Reestimación de la ERV actual, ERV
post-reforma y ERV estabilizada a salida.
4. Modelización del CAPEX estratégico
y traducción de cada fase en afluencias, ocupación y NOI.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI actual y DCF por escenarios de reposicionamiento.
6. Sensibilidades sobre plazo de ejecución,
CAPEX, ERV y cap rate de salida para fijar precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 10. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Activo obsoleto con reforma integral, afección
severa al NOI durante obras y construcción prudente del valor actual
frente al valor posttransformación.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico integral de obsolescencia
y segmentación del activo entre valor residual actual y potencial
postreforma.
2. Reconstrucción del rent roll actual
y depuración del NOI previo a obra.
3. Modelización del impacto de las obras
sobre el NOI durante la ejecución por fases.
4. Reestimación de la ERV postreforma
y del NOI estabilizado del activo transformado.
5. Valoración por capitalización
residual y DCF de transformación integral.
6. Sensibilidades sobre duración de
obra, sobrecoste, ocupación estabilizada y exit yield para fijar
el margen de seguridad de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 11. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Centro comercial con litigios, impagos y renegociaciones
que obliga a depurar el rent roll real y a recalibrar severamente el valor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría jurídico-económica
del rent roll para distinguir entre renta nominal, renta exigible, renta
cobrable y renta sostenible.
2. Depuración del ingreso real y cálculo
de un NOI ajustado por litigiosidad, morosidad y sostenibilidad contractual.
3. Reestimación de la ERV distinguiendo
espacios sanos, espacios conflictivos recuperables y espacios con necesidad
de reletting completo.
4. Construcción de escenarios de resolución:
cobro, salida ordenada, litigio largo y sustitución comercial.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI ajustado y DCF con escenarios de saneamiento del rent roll.
6. Sensibilidades sobre recuperación
de deuda, velocidad de reletting, gasto jurídico y cap rate para
fijar el precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 12. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Oportunidad value-add para fondo inversor con identificación
de upside capturable, precio máximo de entrada y margen de seguridad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Identificación y segmentación
del upside capturable por bloques de creación de valor.
2. Reconstrucción del rent roll y cálculo
del NOI actual realmente capitalizable.
3. Reestimación de la ERV actual, ERV
capturable y ERV estabilizada, diferenciando potencial bruto y potencial
descontado por fricción.
4. Modelización detallada del CAPEX
value-add y de su relación con el upside capturable.
5. Valoración por capitalización
directa del NOI actual y DCF de oportunidad value-add con precio máximo
de entrada.
6. Sensibilidades sobre captura de upside,
CAPEX, plazo y yield de salida para fijar el margen de seguridad.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 13. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Negociación del precio de compra a partir del
análisis de sensibilidades y cierre del rango razonable de inversión.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconstrucción del NOI de entrada
para fijar una base de negociación defendible.
2. Revisión de la ERV y delimitación
del upside verdaderamente capturable frente al upside de marketing del
vendedor.
3. Construcción de sensibilidades sobre
ingreso, ocupación, ERV, gastos y CAPEX para identificar variables
que justifican descuento.
4. Valoración por capitalización
directa y DCF para cerrar un rango central defendible antes de negociar.
5. Presentación de escenarios de sensibilidad
al vendedor para desplazar la conversación desde el precio pedido
al rango razonable de inversión.
6. Cierre del rango razonable de inversión
y fijación del precio máximo de entrada del fondo.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 14. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Comparación entre dos centros comerciales alternativos
y selección final de la inversión según rent roll,
ERV, yield y equilibrio riesgo-retorno.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Homogeneización metodológica
de ambos activos para evitar una comparación engañosa entre
NOI y yield aparentes.
2. Reconstrucción comparada del rent
roll y del NOI real de ambos activos.
3. Reestimación comparada de la ERV
y del upside realmente capturable.
4. Valoración por capitalización
directa y DCF de ambos activos bajo hipótesis homogéneas.
5. Sensibilidades cruzadas y medición
del riesgo-retorno relativo entre ambas alternativas.
6. Selección final del activo y fijación
del precio máximo de entrada según riesgo-retorno.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 15. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Revisión de valoración tras una subida
del tipo de interés y reajuste de cap rate, financiación
y estrategia de compra.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconstrucción del NOI actual para
separar efecto de mercado financiero de efecto operativo del activo.
2. Recalibración de cap rate de entrada,
discount rate y exit yield a partir del nuevo entorno financiero.
3. Revisión comparativa del valor por
capitalización directa antes y después del shock de tipos.
4. Revisión del DCF con nuevo coste
de capital, nueva deuda y nueva exit yield.
5. Construcción de una matriz de sensibilidades
combinadas para justificar el nuevo rango de precio.
6. Revisión de la estrategia de compra
y fijación del nuevo precio máximo de entrada del fondo.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 16. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Valoración de un centro comercial en entorno
inflacionista con indexación contractual imperfecta, presión
en gastos y recalibración del modelo financiero.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de la indexación
contractual y clasificación de la protección real del ingreso.
2. Reconstrucción del NOI actual y medición
del diferencial entre crecimiento de ingresos y crecimiento de gastos.
3. Reestimación de la ERV y del verdadero
potencial de traslación de inflación a rentas de mercado.
4. Recalibración del CAPEX y de los
costes de reposición en un contexto de inflación persistente.
5. Valoración revisada por capitalización
directa y DCF bajo el nuevo entorno inflacionista y financiero.
6. Sensibilidades sobre inflación, cap
rate, costes y financiación para fijar la nueva estrategia de compra.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 17. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Inversión transfronteriza en un centro comercial
latinoamericano con riesgo de moneda, repatriación de dividendos
y ajuste integral del valor para un inversor europeo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construcción de un marco de valoración
dual: lógica inmobiliaria local y lógica financiera del inversor
europeo.
2. Depuración del rent roll y reconstrucción
del NOI real en moneda local y en euros prudentes.
3. Reestimación de la ERV con doble
óptica: mercado local y valor económico para el inversor
extranjero.
4. Modelización del riesgo de moneda
y de repatriación mediante escenarios y ajuste específico
del DCF.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF ajustado al riesgo transfronterizo.
6. Sensibilidades sobre tipo de cambio, repatriación,
cap rate y estructura de financiación para fijar el precio máximo
de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 18. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Elaboración de un informe final para comité
de inversión con recomendación de compra condicionada, reservas
de valoración y plan de seguimiento postadquisición.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructuración del informe final
en un formato de comité de inversión: síntesis ejecutiva,
desarrollo analítico y decisión recomendada.
2. Reconstrucción final del rent roll
y presentación ejecutiva de la calidad del ingreso para comité.
3. Formulación del valor central, del
rango de sensibilidades y de las reservas de valoración.
4. Recomendación de compra condicionada:
formulación clara del “sí, pero”.
5. Definición de condiciones suspensivas,
precedentes y mecanismos de protección antes del cierre.
6. Plan de seguimiento postadquisición
y cuadro de mando para comité de inversión.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 19. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Valoración de un centro comercial con ampliación
aprobada, rent roll estable y opción de crecimiento condicionada
al CAPEX y a la absorción futura.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Separación metodológica entre
valor del centro actual y valor de la opción de ampliación.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI actual del centro existente.
3. Reestimación de la ERV actual y de
la ERV postampliación, incorporando canibalización interna
y tiempo de maduración.
4. Modelización integral del CAPEX de
ampliación y del impacto sobre explotación durante la obra.
5. Valoración por partes: centro actual,
valor incremental neto de la ampliación y valor combinado final.
6. Sensibilidades sobre CAPEX, plazo, ocupación
de la ampliación, canibalización y exit yield para fijar
el precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 20. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Valoración de un centro comercial sobre derecho
de superficie con reversión futura del activo y necesidad de separar
valor del negocio en renta del valor pleno del inmueble.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Separación conceptual entre valor
del centro comercial como negocio en explotación y valor del derecho
temporal de superficie.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI normalizado actual, incorporando la lógica del canon y de la
temporalidad del activo.
3. Reestimación de la ERV y construcción
de una ERV compatible con un horizonte temporal limitado.
4. Revisión del CAPEX y de la racionalidad
económica de la inversión en función del plazo remanente.
5. Valoración por capitalización
directa ajustada y DCF sin perpetuidad implícita, con valor terminal
limitado por el derecho remanente.
6. Sensibilidades sobre plazo remanente, exit
yield específica, CAPEX y liquidez de salida para fijar el precio
máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 21. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Centro comercial con propiedad fragmentada de determinadas
anclas, aparcamiento parcialmente concesionado y necesidad de valorar por
separado el NOI controlado y el NOI no capturable por el inversor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Delimitación exacta del perímetro
económico de la inversión: activos controlados, activos influyentes
y activos ajenos.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI realmente capturable por el comprador.
3. Reestimación de la ERV del perímetro
transmisible y análisis de dependencia de anclas ajenas.
4. Modelización del riesgo estructural
de fragmentación y de la liquidez de salida del activo.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF ajustado a la fragmentación del activo.
6. Sensibilidades sobre anclas externas, aparcamiento,
cap rate y liquidez de salida para fijar el precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 22. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Centro comercial con peso relevante de renta variable,
trazabilidad incompleta de ventas y necesidad de recalcular el NOI estabilizado
para evitar sobrevaloración.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría contractual y operativa
de la renta variable para clasificar calidad, trazabilidad y recurrencia.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI separando renta base, renta variable estabilizada y renta variable
prudencialmente ajustada.
3. Reestimación de la ERV y de la renta
variable compatible con mercado y con auditabilidad razonable.
4. Ajuste de cap rate, discount rate y exit
yield por calidad del NOI y dependencia de ventas declaradas.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF ajustado a la calidad de la renta variable.
6. Sensibilidades sobre ventas declaradas,
trazabilidad de renta variable, cap rate y valor terminal para fijar el
precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 23. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Centro comercial con master lease parcial, rentas garantizadas
temporales y necesidad de separar NOI real, NOI soportado y NOI artificialmente
estabilizado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Separación analítica entre
NOI operativo real, NOI cubierto por master lease y NOI potencial de estabilización
futura.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI normalizado, ajustando la ocupación económica real.
3. Reestimación de la ERV de los locales
cubiertos y de la probabilidad de conversión a ocupación
final.
4. Ajuste de cap rate, discount rate y valor
terminal por menor calidad del NOI y riesgo de transición.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF ajustado a la estabilización soportada.
6. Sensibilidades sobre vencimiento del soporte
temporal, recolocación, cap rate y garantías para fijar el
precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 24. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Centro comercial reposicionado con elevado peso de ingresos
temporales, specialty leasing y cesiones efímeras que obliga a separar
NOI recurrente, NOI táctico y NOI no capitalizable.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de los ingresos temporales
y clasificación de su calidad económica.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI, separando flujo contractual, flujo táctico recurrente y flujo
no capitalizable.
3. Reestimación de la ERV separando
renta contractual de mercado y monetización temporal sostenible.
4. Ajuste de cap rate, discount rate y valor
terminal por mayor intensidad de gestión y menor duración
media del flujo.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF ajustado a la naturaleza táctica del NOI.
6. Sensibilidades sobre repetición del
specialty leasing, cap rate, costes de gestión y valor terminal
para fijar el precio máximo de entrada.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
Caso práctico 25. "VALORACIÓN
DE CENTROS COMERCIALES PARA INVERSORES: RENT ROLL, ERV, YIELD, CAP RATE
Y SENSIBILIDADES." Valoración integral de un centro comercial en
proceso de venta competitiva con vendor pack optimizado, narrativa de valor
del vendedor y contraste final del comprador para fijar precio de entrada,
reservas y margen de seguridad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Desmontaje técnico del vendor pack
y reconstrucción independiente de la tesis de inversión.
2. Reconstrucción del rent roll y del
NOI normalizado desde la óptica del comprador.
3. Reestimación de la ERV y separación
entre upside real y upside narrativo del proceso competitivo.
4. Revisión del CAPEX y de los riesgos
residuales ocultos bajo una presentación muy ordenada.
5. Valoración por capitalización
directa y DCF con contraste entre narrativa de vendedor y tesis de comprador.
6. Formulación de la recomendación
final para puja: precio máximo de entrada, reservas y estrategia
competitiva.
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas
