Diseño-construcción progresiva (PDB). Diseño y construcción con un diseño y un precio fijo.

Progressive Design-Build (PDB). Design-Build with a Progressive Design & Price. Progressive Design-Build, Fixed-Price Design-Build.

Formularios

Esta entrevista profesional se ha elaborado con finalidad didáctica por inmoley.com. Los perfiles, situaciones y respuestas se basan en patrones profesionales observados habitualmente en operaciones inmobiliarias, urbanísticas, financieras y de construcción, y han sido redactados como una recreación práctica para explicar riesgos, errores y soluciones.

Contexto del caso

Un promotor plantea la construcción de un complejo terciario de 32.000 m² con oficinas, zonas flexibles, aparcamiento, servicios comunes y una envolvente técnica de altas prestaciones. El importe inicial estimado asciende a 48.000.000 €, pero el proyecto se encuentra todavía en fase de diseño preliminar. El inversor quiere aprobar la operación en tres meses y el financiador exige un presupuesto suficientemente fiable para estructurar la deuda.

El promotor intenta obtener un precio fijo completo desde el inicio. Varios constructores rechazan asumir el riesgo porque el diseño no está cerrado, las instalaciones tienen incertidumbres, los paquetes de fachada y climatización dependen de decisiones pendientes y las condiciones de suministro pueden variar. Uno de los constructores propone un contrato colaborativo progresivo de diseño-construcción: una primera fase de desarrollo del diseño, ingeniería de valor, planificación, compras tempranas y estimación de coste; y una segunda fase con precio fijo o precio máximo una vez alcanzado un nivel de definición pactado.

El conflicto surge cuando el promotor interpreta el PDB como una forma de retrasar el compromiso de precio. El constructor lo defiende como una forma de evitar un precio artificial. El inversor pide garantías de control y el project manager advierte de que, sin reglas claras, el modelo puede convertirse en un periodo indefinido de consultoría sin decisión final.

Participantes en la entrevista

Intervienen en esta conversación profesional:

- Promotor.
- Constructor.
- Project manager.
- Inversor.
- Asesor legal.

Entrevista profesional

Pregunta: ¿Qué ocurrió en este proyecto?

Promotor:
Queríamos cerrar cuanto antes el coste de construcción para presentar el proyecto al inversor y al financiador. El problema era que el diseño todavía no estaba suficientemente definido. Cuando pedimos precio fijo, las ofertas llegaron muy altas o llenas de exclusiones. Algunos constructores directamente nos dijeron que no podían asumir el riesgo en esas condiciones.

Constructor:
Desde nuestro punto de vista, el promotor pedía una certeza que el proyecto no tenía. No se puede fijar un precio serio si faltan decisiones de diseño, especificaciones técnicas, coordinación de instalaciones, estrategia de compras y definición de paquetes críticos. Si aceptamos, cargamos contingencia; si no la cargamos, el conflicto aparece después.

Project manager:
La tensión era evidente. El promotor necesitaba certidumbre para avanzar, pero el precio fijo temprano habría sido poco fiable. El contrato PDB se planteó como una vía intermedia: trabajar juntos en el diseño, validar el coste y cerrar el precio cuando hubiera información suficiente.

Pregunta: ¿Cuál fue el primer error?

Project manager:
El primer error fue confundir velocidad con certidumbre. El promotor quería ir rápido y pensó que cerrar un precio fijo era la mejor forma de controlar el riesgo. Pero un precio fijo cerrado sobre diseño inmaduro no elimina el riesgo; lo oculta en contingencias, exclusiones, reclamaciones o cambios posteriores.

Inversor:
Para el inversor, un precio fijo poco creíble no sirve. Preferimos un proceso progresivo con controles, hitos y derecho de salida antes que un precio aparentemente cerrado que después se convierte en una cadena de modificados. La financiación también necesita saber qué parte del coste está realmente definida y qué parte sigue abierta.

Asesor legal:
El error jurídico fue intentar usar un contrato tradicional de diseño-construcción cuando la operación necesitaba una fase previa regulada. Si se quiere trabajar progresivamente, hay que escribirlo: alcance, entregables, honorarios, propiedad de documentos, confidencialidad, decisión de pasar a fase 2 y consecuencias si no se alcanza acuerdo de precio.

Pregunta: ¿Qué es realmente un PDB?

Constructor:
Es un modelo en el que el constructor entra antes, cuando el diseño aún está evolucionando. Durante la primera fase colabora en constructibilidad, coste, programación, compras, riesgos e ingeniería de valor. Después, si se cumplen determinadas condiciones, se pasa a la segunda fase: construcción con precio acordado, ya sea precio fijo, precio máximo o fórmula equivalente.

Project manager:
La clave es que no se improvisa. El PDB no es “vamos viendo”. Debe tener hitos de diseño, estimaciones sucesivas, open book, matriz de riesgos, criterios de aceptación del precio, calendario de decisión y procedimiento de salida si no hay acuerdo.

Pregunta: ¿Por qué el promotor no quería esperar?

Promotor:
Porque el proyecto tenía presión comercial y financiera. Había una ventana de mercado, el tipo de interés podía subir y el inversor quería saber el importe total antes de comprometer fondos. Además, el suelo tenía costes de mantenimiento y la financiación puente no podía alargarse indefinidamente.

Inversor:
Entendemos esa presión, pero precisamente por eso se necesita una metodología. Cerrar mal el precio por prisa puede ser más caro que dedicar unas semanas a madurar el diseño. El coste financiero de esperar debe compararse con el coste de una reclamación o de una contingencia excesiva.

Pregunta: ¿Qué preocupaba al constructor?

Constructor:
Nos preocupaban tres cosas. Primera, que se nos pidiera responsabilidad total sobre un diseño que todavía no controlábamos. Segunda, que el promotor utilizara nuestro trabajo de preconstrucción para luego licitarlo con terceros sin compensación. Tercera, que se esperase un precio fijo sin reconocer riesgos de mercado, suministros, licencias o cambios del cliente.

Asesor legal:
Todas esas preocupaciones deben regularse. El contrato de fase 1 debe definir honorarios, uso de información, propiedad intelectual, confidencialidad, no exclusividad o exclusividad, indemnización por terminación y reglas si el promotor decide no adjudicar la fase 2 al constructor.

Pregunta: ¿Qué señales de alerta aparecieron?

Project manager:
La primera fue que cada estimación de coste cambiaba mucho. La segunda, que los paquetes de fachada, estructura e instalaciones tenían hipótesis distintas según el consultor. La tercera, que no existía una matriz única de riesgos. Sin esa matriz, cada parte presupuestaba con criterios diferentes.

Constructor:
También detectamos que algunas decisiones de diseño parecían cerradas, pero no lo estaban. Por ejemplo, el nivel de prestaciones de climatización, la envolvente, el sistema de control del edificio y determinados acabados comunes. Son partidas con impacto directo en coste, plazo y mantenimiento.

Promotor:
La señal más clara fue que las ofertas recibidas no eran comparables. Una incluía ciertos riesgos, otra los excluía, otra proponía alternativas técnicas y otra condicionaba el precio a decisiones futuras. No teníamos una base común para decidir.

Pregunta: ¿Cómo afecta el PDB a la financiación?

Inversor:
A la financiación le aporta una ruta de certidumbre progresiva. Al principio no hay precio final, pero sí un proceso para alcanzarlo. Eso puede ser aceptable si hay hitos claros, control de coste, reporting y derecho de no seguir adelante si el precio no encaja.

Promotor:
El financiador no quiere sólo una cifra; quiere entender cómo se ha construido esa cifra. Si el PDB demuestra que el precio nace de diseño maduro, compras analizadas y riesgos asignados, puede ser más sólido que un precio fijo temprano lleno de reservas.

Project manager:
La financiación debe vincularse a hitos realistas: cierre de diseño, validación de coste, aprobación de paquetes críticos, precio acordado, permisos, decisión de fase 2 y comienzo de obra. Sin esa estructura, el modelo puede generar incertidumbre.

Pregunta: ¿Qué documentos son esenciales en la fase 1?

Asesor legal:
El contrato de fase 1, el alcance de servicios preconstructivos, el BEP si hay BIM, el calendario de entregables, el procedimiento de estimación, la matriz de riesgos, el protocolo open book, las reglas de compras tempranas, los honorarios del constructor, la titularidad de documentos, el derecho de auditoría y el mecanismo de salida.

Constructor:
Añadiría un registro de decisiones. En PDB se toman muchas decisiones técnicas y económicas. Si no se documentan, al final nadie recuerda por qué se eligió una solución, qué alternativa se descartó o qué ahorro justificó un cambio.

Pregunta: ¿Qué riesgo tiene el open book?

Promotor:
El open book nos parecía positivo porque permitía ver costes reales, márgenes y contingencias. Pero también generaba dudas: ¿cómo sabemos que los precios de subcontratas son competitivos?, ¿cómo se auditan?, ¿qué margen es razonable?, ¿qué gastos son admisibles?

Constructor:
El open book no significa que el constructor trabaje sin margen ni que todo se discuta partida por partida. Significa transparencia con reglas. Debe definirse qué costes son admisibles, qué fee se aplica, qué contingencia existe, qué se audita y cómo se convierten esos datos en precio final.

Project manager:
Si el open book no tiene reglas, se vuelve una discusión permanente. Si las tiene, es una herramienta muy útil para alinear promotor, constructor, inversor y financiación.

Pregunta: ¿Cuándo debe pasarse a la fase 2?

Project manager:
Cuando se alcanza un nivel de diseño suficiente, se han cerrado los paquetes críticos, la matriz de riesgos está asignada, el presupuesto tiene trazabilidad, el cronograma es realista y el promotor puede comparar el precio con su plan de negocio. No debe pasarse por cansancio ni por presión.

Inversor:
Para nosotros, la fase 2 debe tener condiciones precedentes: coste máximo aceptable, plazo máximo, permisos clave, validación técnica, estructura de financiación y ausencia de cambios sustanciales no aprobados. Si no, la decisión de construir se toma sobre información incompleta.

Pregunta: ¿Qué ocurre si no hay acuerdo de precio?

Asesor legal:
Debe estar previsto desde el inicio. Puede haber terminación sin culpa, pago de honorarios pendientes, derecho limitado de uso de documentos, obligación de confidencialidad, devolución de información sensible y, en su caso, posibilidad de licitar con terceros. Lo importante es que la salida no sea una guerra.

Constructor:
El constructor necesita proteger el trabajo realizado. Si aportamos soluciones, precios, estrategia de compras e ingeniería de valor, no puede utilizarse todo libremente sin compensación. Pero el promotor tampoco puede quedar cautivo si el precio final no encaja.

Promotor:
Ese equilibrio fue uno de los puntos más difíciles. Queríamos colaboración, pero también capacidad de decisión. El contrato tuvo que dejar claro qué podíamos usar, qué no y en qué condiciones.

Pregunta: ¿Qué cláusulas habrían evitado el conflicto inicial?

Asesor legal:
Una cláusula clara de fase 1 y fase 2, criterios de madurez del diseño, procedimiento de estimación de coste, open book auditado, matriz de riesgos, condiciones de conversión a precio fijo, reglas de compras tempranas, terminación, propiedad intelectual, confidencialidad y resolución de discrepancias.

Project manager:
También habría ayudado una checklist de decisión Go/No Go antes de fase 2. El promotor no debe entrar en construcción sólo porque ya ha invertido tiempo en la fase 1. Debe comprobar si coste, financiación, plazo, riesgo y mercado siguen justificando avanzar.

Pregunta: ¿Qué solución se adoptó?

Promotor:
Se firmó un PDB con una fase 1 de 16 semanas. Durante ese periodo se revisó el diseño, se ajustaron especificaciones, se analizaron alternativas de fachada e instalaciones, se pidieron precios preliminares de paquetes críticos y se preparó una matriz de riesgos.

Constructor:
Al final de la fase 1 presentamos una propuesta de precio máximo con exclusiones limitadas y riesgos claramente asignados. No era el precio más bajo posible, pero sí un precio defendible. El promotor pudo llevarlo al inversor y al financiador con trazabilidad.

Inversor:
La decisión fue mucho más sólida. No desapareció todo el riesgo, pero estaba identificado. Eso permitió valorar la operación de forma profesional.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el lector?

Project manager:
Que cerrar precio demasiado pronto puede ser una falsa seguridad. En proyectos complejos, a veces el camino más seguro es progresivo: diseño, coste, riesgo, precio y construcción. Pero progresivo no significa indefinido. Debe haber método, límites y decisión.

Constructor:
Para el constructor, la lección es no asumir riesgos no definidos para ganar una obra. Para el promotor, no pedir certezas imposibles. Y para el inversor, no confundir precio fijo con precio fiable.

Análisis de Redacción inmoley.com

Este caso muestra una tensión habitual en construcción: la necesidad de certidumbre económica antes de que el proyecto esté suficientemente definido. El promotor necesita una cifra para aprobar inversión, negociar financiación y presentar el proyecto al inversor. El constructor necesita información suficiente para asumir responsabilidad. El project manager necesita una base técnica coherente para planificar. El inversor necesita visibilidad de riesgo. Si cada parte fuerza su necesidad sin método, el contrato nace desequilibrado.

Los contratos colaborativos progresivos de diseño-construcción, PDB, responden a esa realidad. No prometen eliminar la incertidumbre, sino gestionarla por fases. En la primera fase se trabaja sobre diseño, constructibilidad, compras, coste, riesgos y programación. En la segunda, si el proyecto alcanza un nivel de madurez suficiente, se pacta la construcción con precio fijo, precio máximo o fórmula acordada. La clave está en que la fase 1 no sea una consultoría informal, sino un contrato con entregables, calendario, honorarios, responsabilidades y salida.

El error más repetido es pedir un precio fijo demasiado pronto. Cuando el diseño está inmaduro, el precio puede ser artificialmente alto, estar lleno de exclusiones o convertirse en fuente de reclamaciones. Un precio fijo sólo protege al promotor si está construido sobre información suficiente. De lo contrario, el constructor cargará contingencia o buscará recuperar margen mediante cambios, reclamaciones o interpretación restrictiva del alcance.

Otro error es no regular el uso de información. En la fase progresiva, el constructor aporta conocimiento valioso: alternativas técnicas, estrategias de compras, precios de mercado, secuencia constructiva, riesgos y oportunidades de ahorro. Si el promotor puede usarlo sin límite con terceros, el constructor pierde incentivo para colaborar. Si el constructor bloquea toda la información, el promotor queda cautivo. El contrato debe equilibrar ambos intereses.

El inversor y el financiador deben exigir trazabilidad. No basta con que el promotor diga que el precio se ha trabajado con el constructor. Deben existir estimaciones sucesivas, comparativas, matriz de riesgos, open book, criterios de madurez de diseño, registro de decisiones y condiciones claras para pasar a fase 2. Esa documentación permite distinguir entre un precio negociado a ciegas y un precio construido con método.

El project manager tiene un papel central. Debe controlar que la fase 1 no se alargue indefinidamente, que las decisiones se documenten, que las alternativas se comparen correctamente y que el promotor conserve capacidad real de decidir. También debe advertir cuándo el proyecto no debe pasar a construcción porque coste, financiación, importe, plazo o riesgo ya no encajan.

Este tipo de situaciones se desarrolla con mayor profundidad en la guía profesional de inmoley.com sobre CONTRATOS COLABORATIVOS PROGRESIVOS DE DISEÑO-CONSTRUCCIÓN (PDB), con formularios, checklists y casos prácticos orientados a la prevención de errores, la gestión del coste, la financiación, el control del importe y la toma de decisiones del promotor, inversor y equipo técnico.

Checklist práctico

- ¿Está separada contractualmente la fase 1 de desarrollo y la fase 2 de construcción?

- ¿Se han definido entregables, calendario, honorarios y responsabilidades de la fase 1?

- ¿Existe una matriz de riesgos actualizada antes de cerrar el precio?

- ¿Se ha regulado el open book, los costes admisibles, el fee y la auditoría?

- ¿Está previsto qué ocurre si no se alcanza acuerdo de precio para la fase 2?

- ¿Se han definido criterios de madurez del diseño antes de pasar a construcción?

- ¿Las compras tempranas tienen autorización, límite de importe y trazabilidad?

- ¿La financiación está vinculada a hitos realistas y no a una falsa certidumbre?

- ¿Existe una decisión Go/No Go antes de asumir el compromiso de construcción?

Errores frecuentes

- Pedir precio fijo cuando el diseño todavía no permite valorar riesgos.

- Usar el PDB como una fase informal sin entregables ni fecha de decisión.

- No regular la propiedad y el uso de la información generada por el constructor.

- Confundir open book con ausencia de margen o con discusión permanente de costes.

- No establecer condiciones claras para pasar de fase 1 a fase 2.

- Permitir compras tempranas sin autorización, presupuesto ni control de financiación.

- No documentar decisiones técnicas que luego afectan a coste, plazo e importe final.

Conclusiones operativas

- El promotor debe buscar precio fiable, no sólo precio temprano.

- El constructor debe colaborar sin asumir riesgos que todavía no están definidos.

- El project manager debe convertir la fase progresiva en un proceso con hitos, coste, plazo y decisión.

- El inversor debe exigir trazabilidad antes de aceptar el importe de construcción.

- El asesor legal debe regular salida, propiedad de información, open book, matriz de riesgos y conversión a fase 2.

Autoría: Redacción inmoley.com

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NOTA LINKEDIN

EL PRECIO FIJO LLEGÓ PRONTO

En construcción, cerrar el precio demasiado pronto puede dar una falsa sensación de control.

El promotor necesita certidumbre para financiar. El constructor no quiere asumir riesgos que aún no controla. El inversor pide un importe fiable. Y el project manager sabe que un diseño inmaduro genera exclusiones, contingencias y reclamaciones.

Tres claves del PDB:

- Separar fase 1 de diseño, coste y riesgos, y fase 2 de construcción.
- Usar open book, matriz de riesgos y criterios de madurez del diseño.
- Prever salida si no hay acuerdo de precio o si la financiación no encaja.

Una guía profesional con formularios, checklists y casos prácticos ayuda a evitar que el precio fijo sea una ficción y a convertirlo en una decisión verificable para promotor, constructor, inversor y financiador.

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¿Qué es más peligroso: no tener precio o tener un precio cerrado sobre un diseño inmaduro?

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NOTA X

Cerrar precio demasiado pronto puede ser una falsa seguridad. Regla: en PDB, primero diseño, coste y riesgos; después precio fiable. Promotor / constructor / financiación. ¿Precio fijo o precio ficticio?

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TRES PREGUNTAS PARA REDES

- ¿El diseño tiene madurez suficiente para cerrar precio?

- ¿La fase 1 tiene entregables, límites y fecha de decisión?

- ¿Está previsto qué ocurre si no se alcanza acuerdo para construir?

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