Esta entrevista profesional se ha elaborado con finalidad didáctica por inmoley.com. Los perfiles, situaciones y respuestas se basan en patrones profesionales observados habitualmente en operaciones inmobiliarias, urbanísticas, financieras y de construcción, y han sido redactados como una recreación práctica para explicar riesgos, errores y soluciones.

Contexto del caso

Un promotor inmobiliario adjudica la construcción de un complejo mixto de 214 viviendas, aparcamiento subterráneo de tres plantas, locales comerciales y urbanización interior. El importe inicial del contrato de obra asciende a 57.800.000 €, con un plazo de ejecución de 26 meses. La financiación bancaria está vinculada a un calendario de certificaciones, preventas, avance de obra y mantenimiento de determinados ratios de coste y margen.

Antes de licitar, el promotor encargó un estudio geotécnico con sondeos, ensayos de laboratorio, niveles freáticos y recomendaciones preliminares de cimentación. El constructor revisó la documentación y presentó oferta bajo un contrato con precio cerrado, aunque con determinadas partidas de excavación y sostenimiento sujetas a medición.

Durante la excavación aparecen rellenos heterogéneos no identificados, una zona con agua más persistente de lo previsto, estratos de roca más dura en una parte de la parcela y restos de antiguas cimentaciones. El constructor reclama 3.900.000 € adicionales y 94 días de ampliación de plazo. El promotor rechaza la reclamación inicial porque entiende que el constructor asumió el riesgo de ejecución y debía haber revisado la información geotécnica.

El conflicto escala porque el contrato no incluía un Geotechnical Baseline Report claro, no distinguía adecuadamente entre datos informativos y condiciones de referencia, y no fijaba un procedimiento detallado para condiciones imprevistas del subsuelo.

Participantes en la entrevista

Intervienen en esta conversación profesional:

- Promotor.
- Constructor.
- Responsable técnico del promotor.
- Ingeniero geotécnico.
- Project manager.
- Controller de obra.
- Financiador.
- Asesor jurídico.
- Perito independiente.
- Responsable de claims.

Entrevista profesional

Pregunta: ¿Qué ocurrió en esta obra?

Promotor:
La obra empezó con normalidad hasta que la excavación reveló condiciones más complejas. El constructor empezó a emitir notificaciones de coste adicional y plazo. Nuestra posición inicial fue que había recibido el estudio geotécnico y había ofertado con conocimiento suficiente.

Constructor:
El estudio geotécnico no describía con precisión lo que apareció. Había rellenos, agua y roca que alteraban medios, rendimientos, maquinaria, sostenimiento y bombeo. No reclamábamos por cualquier dificultad, sino por condiciones distintas de las que razonablemente podían asumirse.

Ingeniero geotécnico:
El problema no fue sólo técnico. Fue contractual. El informe geotécnico existía, pero no se había convertido en una línea base contractual clara.

Responsable de claims:
Sin una línea base, cada parte interpreta el subsuelo desde su interés: el promotor como riesgo asumido por el constructor y el constructor como condición imprevista indemnizable.

Pregunta: ¿Cuál fue el primer error?

Perito independiente:
El primer error fue licitar con un estudio geotécnico insuficientemente traducido a términos contractuales. Un estudio técnico describe datos y recomendaciones. Un Geotechnical Baseline Report define condiciones de referencia para repartir riesgo.

Asesor jurídico:
El segundo error fue no distinguir datos para información del contratista y datos contractualmente vinculantes. Esa distinción es esencial.

Controller de obra:
El tercer error fue no prever un mecanismo rápido de medición, notificación, verificación y valoración de condiciones imprevistas. Cuando apareció el problema, cada semana de discusión aumentaba el coste.

Pregunta: ¿Qué es un Geotechnical Baseline Report?

Ingeniero geotécnico:
Es un documento contractual que establece las condiciones geotécnicas de referencia que las partes aceptan como base de precio, plazo y método constructivo. Define qué se considera previsto y qué, si se supera, puede dar lugar a ajuste de coste, plazo o procedimiento.

Constructor:
Para nosotros, el GBR es la frontera entre riesgo incluido y riesgo extraordinario.

Promotor:
Y para el promotor debería ser una herramienta de control: evita pagar por riesgos normales, pero también evita conflictos interminables cuando aparece algo realmente distinto.

Pregunta: ¿Qué diferencia hay entre estudio geotécnico y GBR?

Ingeniero geotécnico:
El estudio geotécnico investiga, interpreta y recomienda. El GBR contractualiza una línea base: niveles de agua, tipo de terreno, dureza, excavabilidad, presencia de rellenos, agresividad, capacidad portante, tratamientos esperados, sostenimiento, parámetros de diseño y límites de variación.

Perito independiente:
El estudio geotécnico puede contener incertidumbre. El GBR convierte parte de esa incertidumbre en reglas de reparto de riesgo.

Asesor jurídico:
El informe técnico responde a “qué sabemos del terreno”. El GBR responde a “qué riesgo asume cada parte si el terreno resulta distinto”.

Pregunta: ¿Dónde estaba el mayor conflicto?

Responsable de claims:
En saber si lo encontrado era una condición imprevista o una dificultad normal de obra. El constructor decía que el nivel de agua y la heterogeneidad de rellenos excedían lo razonablemente previsto. El promotor decía que la parcela tenía antecedentes urbanísticos y que el constructor debía haberlo considerado.

Project manager:
La falta de una línea base hacía difícil resolver rápido. No había una tabla contractual que dijera: hasta este nivel de agua, riesgo del constructor; por encima, mecanismo de ajuste. Hasta esta dureza, precio incluido; por encima, medición adicional.

Financiador:
Mientras discutían, la obra se retrasaba y el coste financiero aumentaba.

Pregunta: ¿Qué impacto tuvo en el coste?

Controller de obra:
El constructor reclamó inicialmente 3.900.000 €. La reclamación incluía mayor excavación, bombeo, maquinaria especial, menor rendimiento, gestión de rellenos, sostenimiento adicional, demolición de restos enterrados, prolongación de medios auxiliares y costes indirectos por plazo.

Promotor:
Nuestra estimación inicial reconocía como mucho 900.000 €.

Perito independiente:
Tras analizar datos, partes diarios, sondeos adicionales, rendimientos y contrato, se estimó un impacto razonable de 2.150.000 € y 52 días, sujeto a determinadas correcciones por falta de notificación temprana en algunos trabajos.

Pregunta: ¿Qué impacto tuvo en la financiación?

Financiador:
El aumento de coste y plazo afectaba al préstamo promotor. Si la obra se retrasaba, se retrasaban certificaciones, entregas, ingresos y cancelación de deuda. Además, el tipo de interés elevaba el coste del tiempo.

Controller de obra:
Cada mes adicional suponía aproximadamente 185.000 € entre coste financiero, estructura de obra, seguros, vigilancia, oficinas, project management y gastos generales.

Promotor:
El subsuelo no sólo encareció la obra. Alteró caja, margen y calendario de ventas.

Pregunta: ¿Qué papel tuvo el tipo de interés?

Responsable financiero del promotor:
El tipo de interés estaba por encima del escenario original. Por tanto, cada retraso tenía mayor impacto que el previsto al cerrar la financiación. El coste directo del terreno se multiplicaba por el coste financiero del plazo.

Financiador:
En una promoción apalancada, una condición geotécnica imprevista no es sólo una cuestión técnica; es una cuestión de solvencia del proyecto.

Controller de obra:
El margen cayó del 16,8 % previsto al 12,9 % en el escenario de reclamación reconocida parcialmente.

Pregunta: ¿Qué debía haber incluido el contrato geotécnico?

Asesor jurídico:
Debía incluir alcance del estudio, responsabilidad del consultor, limitaciones, datos disponibles, obligación de revisión por el contratista, línea base geotécnica, reparto de riesgos, procedimiento ante condiciones imprevistas, notificación, conservación de evidencias, medición, valoración, ampliación de plazo, claims y resolución de controversias.

Ingeniero geotécnico:
También debía incluir anexos técnicos con parámetros claros: tipo de terreno, niveles freáticos, dureza, excavabilidad, presencia esperada de rellenos, tratamientos, sostenimientos, agresividad y supuestos de diseño.

Constructor:
Sin eso, el precio cerrado es una ficción parcial. El constructor cotiza riesgo, pero no riesgo ilimitado.

Pregunta: ¿Qué significa condición imprevista del subsuelo?

Perito independiente:
Es una condición física del terreno que difiere materialmente de lo que las partes podían esperar razonablemente según la información contractual, inspecciones, estudios, experiencia y condiciones de licitación.

Asesor jurídico:
La clave está en “materialmente” y “razonablemente”. No toda diferencia da derecho a reclamar. Pero una diferencia sustancial puede justificar ajuste.

Responsable de claims:
Por eso el GBR es tan útil: reduce la discusión sobre qué era razonable esperar.

Pregunta: ¿Qué problema hubo con la notificación?

Responsable de claims:
El constructor notificó algunas incidencias tarde. En claims de subsuelo, la notificación temprana es crítica porque permite inspección conjunta, medición, fotografías, ensayos adicionales y decisiones de mitigación.

Promotor:
Cuando recibimos la reclamación, parte de la zona ya estaba excavada. Eso dificultó comprobar lo ocurrido.

Perito independiente:
Por eso recomendé reconocer algunas partidas, pero reducir otras por falta de evidencia completa.

Pregunta: ¿Qué evidencias deben conservarse?

Ingeniero geotécnico:
Fotografías georreferenciadas, partes diarios, mediciones topográficas, niveles de agua, registros de bombeo, ensayos adicionales, muestras, rendimientos de maquinaria, planos de avance, actas de inspección, órdenes de obra y trazabilidad de retirada de materiales.

Controller de obra:
Sin evidencia, el claim se convierte en relato. Con evidencia, puede valorarse.

Asesor jurídico:
La prueba debe capturarse cuando aparece la condición, no meses después.

Pregunta: ¿Qué papel tuvieron los sondeos adicionales?

Ingeniero geotécnico:
Fueron necesarios para delimitar el problema. El estudio inicial tenía una malla razonable para fase preliminar, pero insuficiente para cerrar totalmente el riesgo en una excavación compleja de tres sótanos.

Promotor:
Nos dimos cuenta de que ahorrar en investigación previa puede salir caro.

Constructor:
Un sondeo adicional cuesta poco frente a una excavación detenida.

Pregunta: ¿Quién debía asumir el coste de los sondeos adicionales?

Asesor jurídico:
Depende del contrato. En este caso, al no estar claro, se acordó que el promotor asumiera los sondeos de verificación general y el constructor los ensayos específicos vinculados a métodos de ejecución que él proponía.

Perito independiente:
Lo importante es que el coste de investigar sea menor que el coste de discutir sin datos.

Project manager:
Se creó un protocolo: aparición de condición, parada limitada, inspección conjunta, ensayo, decisión provisional, reserva de derechos y continuidad de obra.

Pregunta: ¿Qué papel tuvo la medición?

Controller de obra:
Fundamental. Había partidas a precio cerrado y partidas sujetas a medición. El conflicto fue que algunas condiciones imprevistas alteraban rendimientos de partidas aparentemente cerradas.

Responsable de claims:
La medición debía separar cantidad adicional, cambio de método, pérdida de rendimiento y coste indirecto por plazo.

Promotor:
No queríamos pagar dos veces: cantidad y rendimiento sin control.

Perito independiente:
Por eso se hizo una matriz de impacto: qué parte era cantidad, qué parte era método, qué parte era plazo y qué parte era riesgo ya incluido.

Pregunta: ¿Qué reclamaba exactamente el constructor?

Constructor:
Reclamábamos mayor coste por excavación en roca dura, bombeo continuo, retirada de rellenos no aptos, tratamiento de una zona de baja capacidad portante, demolición de elementos enterrados y prolongación de medios de obra.

Responsable de claims:
También reclamábamos plazo, porque las actividades estaban en ruta crítica.

Project manager:
El promotor aceptó que algunas actividades afectaban al plazo, pero no todas. Había concurrencia con retrasos propios del constructor en suministros.

Pregunta: ¿Qué es la concurrencia de retrasos?

Project manager:
Es cuando varios hechos retrasan la obra al mismo tiempo: unos imputables al promotor, otros al constructor, otros a condiciones externas. En ese caso, atribuir todo el retraso a una única causa es incorrecto.

Asesor jurídico:
La concurrencia debe analizarse con programación, ruta crítica, partes diarios y evidencia técnica.

Controller de obra:
En este caso, de los 94 días reclamados, sólo 52 se consideraron razonablemente atribuibles al subsuelo.

Pregunta: ¿Qué papel tuvo el perito independiente?

Perito independiente:
Mi función fue separar opinión de evidencia. Revisé contrato, estudio geotécnico, datos de obra, sondeos adicionales, mediciones, partes diarios, programación y reclamación económica. Después propuse un reparto.

Promotor:
Sin perito, el conflicto habría terminado en arbitraje o juicio.

Constructor:
El informe no nos dio todo lo reclamado, pero reconoció que existía un problema real.

Pregunta: ¿Qué solución se pactó?

Asesor jurídico:
Se firmó una adenda. El promotor reconoció 2.050.000 € de coste adicional y 48 días de ampliación de plazo. El constructor renunció a parte de los costes indirectos y aceptó un procedimiento reforzado para incidencias futuras. Además, se aprobó un presupuesto comparteo de investigación adicional.

Controller de obra:
La adenda protegió la financiación porque permitió actualizar coste hasta terminación, calendario y contingencia.

Financiador:
El banco exigió reporting mensual específico sobre subsuelo, claims, plazo y coste.

Pregunta: ¿Qué habría evitado el conflicto?

Ingeniero geotécnico:
Más investigación previa y un GBR claro.

Asesor jurídico:
Un contrato con procedimiento de condiciones imprevistas.

Controller de obra:
Un presupuesto de contingencia geotécnica separado.

Project manager:
Y una cultura de notificación temprana, no de reclamación acumulada al final.

Pregunta: ¿Qué errores se repiten en contratos geotécnicos?

Ingeniero geotécnico:
Usar estudios preliminares como si fueran definitivos. No investigar suficiente. No explicar limitaciones. No actualizar datos tras cambios de diseño. No hacer sondeos adicionales en zonas críticas.

Asesor jurídico:
No definir si el informe es informativo o contractual. No asignar riesgo. No regular claims. No prever medición. No exigir evidencia inmediata.

Constructor:
Aceptar precio cerrado sin valorar adecuadamente incertidumbre del subsuelo.

Pregunta: ¿Qué debe hacer el promotor antes de licitar?

Responsable técnico del promotor:
Encargar investigación suficiente, identificar zonas de incertidumbre, preparar un GBR, definir qué riesgo asume el constructor, prever contingencia, permitir visitas y consultas, y no convertir la licitación en una transferencia absoluta de riesgo imposible de valorar.

Financiador:
También debe enseñar al banco cómo se ha controlado el riesgo geotécnico. Eso influye en contingencias, coste y financiación.

Promotor:
Hoy no licitaríamos una excavación compleja sin GBR.

Pregunta: ¿Qué debe hacer el constructor antes de ofertar?

Constructor:
Revisar el estudio, visitar la parcela, formular preguntas, pedir aclaraciones, valorar medios alternativos, cuantificar riesgo, excluir lo que no pueda asumir y proponer una línea base si no existe.

Responsable de claims:
Y si aparece una condición distinta, notificar de inmediato y documentar.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el promotor?

Promotor:
Que el subsuelo no desaparece porque el contrato diga precio cerrado. Si no se define bien, reaparece como claim.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el constructor?

Constructor:
Que no basta con decir “condición imprevista”. Hay que demostrarla, medirla y notificarla.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el financiador?

Financiador:
Que el riesgo geotécnico puede alterar coste, plazo, tipo de interés, margen y viabilidad. Debe revisarse antes de financiar.

Análisis de Redacción inmoley.com

El contrato geotécnico y el Geotechnical Baseline Report son herramientas esenciales para evitar conflictos en obras con riesgo de subsuelo. Su utilidad no está sólo en describir el terreno, sino en asignar de forma clara qué condiciones se consideran previsibles y qué condiciones pueden dar lugar a ajuste de coste o plazo.

El caso muestra que un estudio geotécnico no equivale necesariamente a una línea base contractual. El estudio informa; el GBR reparte riesgo. Sin esa distinción, el promotor y el constructor pueden interpretar el mismo documento de forma opuesta.

El riesgo del subsuelo nunca desaparece. Puede investigarse, reducirse, asignarse, valorarse y gestionarse. Pero si se oculta bajo un precio cerrado sin base técnica suficiente, reaparecerá como claim, retraso, coste financiero y pérdida de margen.

La definición de condición imprevista debe ser precisa. No toda dificultad del terreno justifica compensación. Pero si el terreno difiere materialmente de la línea base contractual, debe existir un procedimiento para comprobar, medir y valorar el impacto.

La notificación temprana es crítica. Las condiciones del subsuelo se destruyen o modifican al excavar. Si no se documentan inmediatamente, la prueba desaparece y el conflicto se vuelve mucho más difícil.

La medición debe separar cantidad, método, rendimiento y plazo. No es lo mismo excavar más volumen, cambiar maquinaria, bombear agua, perder rendimiento o prolongar medios generales. Cada concepto requiere evidencia y criterio de valoración.

La financiación está directamente afectada por el subsuelo. Un sobrecoste geotécnico no es sólo una partida técnica: altera certificaciones, calendario, tipo de interés, contingencia, caja, preventas, margen y coste total del proyecto.

El perito independiente puede evitar litigios si actúa con evidencia suficiente. Su función es separar hechos, interpretación técnica, contrato, medición y responsabilidad.

El GBR debe incorporarse antes de licitar. Prepararlo cuando el conflicto ya existe sirve sólo para reconstruir una línea base que debió estar clara desde el principio.

Los formularios, checklists y casos prácticos son especialmente útiles porque permiten ordenar esta materia: alcance del estudio geotécnico, matriz de riesgos del subsuelo, modelo de GBR, cláusula de condición imprevista, protocolo de notificación, ficha de medición, registro de evidencias, procedimiento de claim y adenda de reparto de sobrecostes.

Este tipo de situaciones se desarrolla con mayor profundidad en la guía profesional de inmoley.com sobre CONTRATO GEOTÉCNICO Y GEOTECHNICAL BASELINE REPORT (GBR): RIESGO DEL SUBSUELO, CONDICIONES IMPREVISTAS, MEDICIÓN, CLAIMS Y REPARTO DE SOBRECOSTES, con formularios, checklists y casos prácticos orientados a la prevención de errores, la gestión del coste, la financiación, el control del importe y la toma de decisiones del promotor, constructor, propietario, financiador y equipo técnico.

Checklist práctico

- ¿El estudio geotécnico distingue datos, interpretación y limitaciones?

- ¿Existe Geotechnical Baseline Report incorporado al contrato?

- ¿Se define qué condiciones del subsuelo se consideran previsibles?

- ¿El contrato regula condiciones imprevistas, notificación y evidencia?

- ¿Hay procedimiento de inspección conjunta y sondeos adicionales?

- ¿La medición separa cantidad, método, rendimiento y plazo?

- ¿La contingencia geotécnica está identificada en el presupuesto?

- ¿El constructor ha formulado aclaraciones antes de ofertar?

- ¿El financiador conoce el riesgo geotécnico y su impacto potencial?

- ¿La ruta crítica contempla incidencias de excavación, agua y sostenimiento?

Errores frecuentes

- Confundir estudio geotécnico con línea base contractual.

- Licitar excavaciones complejas con investigación insuficiente.

- Transferir al constructor un riesgo imposible de valorar.

- No definir datos vinculantes e información meramente orientativa.

- Notificar tarde las condiciones imprevistas.

- No conservar evidencias durante la excavación.

- Valorar claims sin separar cantidad, rendimiento y plazo.

- No conectar sobrecoste geotécnico con financiación y margen del promotor.

Conclusiones operativas

- El promotor debe investigar el subsuelo antes de licitar y preparar una línea base contractual clara.

- El constructor debe revisar, preguntar, valorar y excluir riesgos que no pueda asumir razonablemente.

- El ingeniero geotécnico debe explicar incertidumbres, limitaciones y parámetros relevantes para contrato y obra.

- El project manager debe activar inspección conjunta y documentación inmediata ante cualquier condición imprevista.

- El controller debe medir impacto en coste, importe, plazo, contingencia y financiación.

- El financiador debe exigir análisis de riesgo geotécnico en obras con excavación o cimentación compleja.

- El asesor jurídico debe convertir la incertidumbre técnica en cláusulas, procedimientos, mediciones y reglas de claim.

- El perito independiente debe separar evidencia técnica, responsabilidad contractual y valoración económica.

Autoría: Redacción inmoley.com

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NOTA LINKEDIN

EL SUBSUELO QUE NADIE QUISO ASUMIR EN EL CONTRATO

Una obra puede tener precio cerrado y aun así romperse por el subsuelo.

El problema no es sólo encontrar roca, agua, rellenos, cavidades o restos enterrados.

El problema es no haber definido antes:

- qué terreno era previsible,
- qué datos eran contractuales,
- qué riesgo asumía cada parte,
- cómo se notificaba una condición imprevista,
- cómo se medía el sobrecoste,
- cómo afectaba al plazo,
- cómo se protegía la financiación.

Tres controles imprescindibles:

- estudio geotécnico suficiente,
- Geotechnical Baseline Report incorporado al contrato,
- protocolo de notificación, evidencia, medición y claim.

Una guía profesional con formularios, checklists y casos prácticos ayuda al promotor, constructor, propietario, financiador y equipo técnico a evitar que el subsuelo aparezca como coste oculto, disputa contractual y pérdida de margen.

Iremos anunciando ventajas y ofertas restringidas para seguidores y para quienes participen con preguntas y respuestas en los comentarios.

¿Qué falla más en el riesgo geotécnico: investigación insuficiente, falta de GBR, notificación tardía, mala medición o reparto confuso del sobrecoste?

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NOTA X

El precio cerrado no elimina el riesgo del subsuelo. Regla: sin estudio suficiente, GBR, línea base, notificación inmediata, medición y reparto claro de sobrecostes, la excavación puede convertirse en claim.

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TRES PREGUNTAS PARA REDES

- ¿El contrato distingue estudio geotécnico y línea base contractual?

- ¿Quién asume roca, agua, rellenos o restos no previstos?

- ¿La condición imprevista se mide al aparecer o meses después?

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