Esta entrevista profesional se ha elaborado con finalidad didáctica por inmoley.com. Los perfiles, situaciones y respuestas se basan en patrones profesionales observados habitualmente en operaciones inmobiliarias, urbanísticas, financieras y de construcción, y han sido redactados como una recreación práctica para explicar riesgos, errores y soluciones.

Contexto del caso

El caso parte de una promoción build to rent de 186 viviendas, aparcamiento, zonas comunes, locales en planta baja, instalaciones centralizadas, cubierta técnica, certificación ambiental y un contrato de arrendamiento futuro con un operador especializado. El promotor había firmado contrato de obra con un constructor principal, contratos de arquitectura e ingeniería, contrato de project monitoring, contrato de commissioning y varios paquetes técnicos relacionados con fachada, instalaciones, ascensores, climatización y sistemas de control.

La financiación bancaria ascendía a 38.500.000 €, condicionada a licencia, preventas institucionales, contrato de obra, presupuesto cerrado, informes técnicos y garantías adecuadas. El banco pidió, además de las garantías habituales del promotor, garantías directas de arquitecto, ingeniería, constructor y consultores técnicos clave. El inversor comprador del activo terminado también exigió derechos directos para poder reclamar en caso de defectos de diseño, errores de ejecución, falta de documentación, incumplimiento de estándares o insolvencia del promotor.

El promotor se sorprendió. Entendía que el contrato de obra y los seguros eran suficientes. El constructor respondió que no aceptaría responsabilidad ilimitada frente a terceros que no eran parte del contrato principal. Los técnicos pidieron limitar su responsabilidad a sus honorarios, pólizas y ámbito profesional. El banco insistió en que, si financiaba la obra, necesitaba capacidad de acción directa si el promotor fallaba. El inversor advirtió que no compraría un activo sin garantías transmisibles. La promoción no se bloqueó por falta de obra, sino por falta de una arquitectura de garantías aceptable para todos.

Intervienen en esta conversación profesional:

- Promotor.
- Constructor.
- Financiador.
- Inversor comprador.
- Asesor legal.

Entrevista profesional

Pregunta. ¿Por qué el banco pidió garantías directas a favor de terceros?

Financiador:
Porque nuestra garantía económica dependía de que el activo se terminara correctamente. Si el promotor entraba en dificultades, no queríamos quedarnos sólo con una reclamación indirecta o con un contrato al que no éramos parte. Necesitábamos derechos directos frente a quienes diseñaban, ejecutaban y controlaban la obra.

Promotor:
Al principio lo vimos como una exigencia excesiva. Pensábamos que el banco ya tenía hipoteca, control de disposiciones, project monitor y covenant de coste hasta terminación. Pero el banco quería protegerse también frente al riesgo técnico.

Pregunta. ¿Cuál fue el primer punto de conflicto?

Asesor legal:
El primer conflicto fue que cada parte entendía de forma distinta qué era una garantía directa. Para el banco era una forma de proteger la financiación. Para el inversor, una condición de compra. Para el constructor, una posible ampliación de responsabilidad. Para los técnicos, un riesgo de reclamaciones multiplicadas.

Constructor:
Exacto. Nosotros no nos negábamos a dar garantías razonables, pero no queríamos responder dos o tres veces por lo mismo ni aceptar obligaciones frente a terceros en términos más amplios que los del contrato de obra.

Pregunta. ¿Qué es una collateral warranty?

Asesor legal:
Es un documento por el que un contratista, proyectista, consultor o subcontratista asume obligaciones directas frente a un tercero que no es parte del contrato principal: banco, comprador, arrendatario, fondo, operador o usuario institucional. No sustituye al contrato principal, pero crea una relación jurídica directa.

Inversor comprador:
Para nosotros era esencial. Íbamos a comprar el activo terminado. Si después aparecían defectos importantes, necesitábamos poder reclamar directamente a quienes habían intervenido en diseño y construcción.

Pregunta. ¿Por qué no bastaba con el contrato entre promotor y constructor?

Financiador:
Porque el banco no es parte de ese contrato. Si el promotor incumple, desaparece o queda insolvente, necesitamos un mecanismo para proteger la continuidad del proyecto y el valor de la garantía. Además, el contrato principal puede modificarse sin que el banco controle todos los efectos.

Asesor legal:
El contrato principal protege al promotor. La garantía directa protege al tercero que financia, compra, arrienda o invierte confiando en la calidad del activo.

Pregunta. ¿Qué pedía exactamente el banco?

Financiador:
Pedíamos tres cosas. Primero, duty of care directo del constructor y técnicos. Segundo, derecho de step-in o sustitución en caso de incumplimiento o insolvencia del promotor. Tercero, confirmación de seguros profesionales y de responsabilidad suficientes durante un plazo razonable.

Promotor:
El step-in fue una de las cláusulas más discutidas. El banco quería poder intervenir si el promotor no cumplía. El constructor quería saber quién le pagaría y bajo qué condiciones.

Pregunta. ¿Qué es el derecho de step-in?

Asesor legal:
Es el derecho de un tercero, normalmente financiador o comprador institucional, a asumir temporalmente la posición del promotor o intervenir en el contrato para evitar la resolución o paralización del proyecto. Suele activarse si el promotor incumple, entra en insolvencia o no paga.

Constructor:
Para nosotros, el step-in debía estar condicionado a que el banco pagara lo pendiente y asumiera obligaciones futuras. No podíamos seguir trabajando sólo porque un tercero quisiera conservar el contrato sin asumir la contraprestación.

Pregunta. ¿Qué preocupaba al constructor?

Constructor:
Nos preocupaba que la garantía directa ampliara nuestro riesgo. Si ya respondíamos frente al promotor, no queríamos que el banco, el inversor, el arrendatario y otros terceros pudieran reclamar todos por el mismo defecto sin límites claros. También queríamos que cualquier garantía respetara las limitaciones del contrato principal.

Asesor legal:
Esa preocupación es legítima. Una collateral warranty bien redactada debe evitar doble recuperación, respetar límites de responsabilidad y coordinarse con seguros, plazos y exclusiones.

Pregunta. ¿Qué preocupaba a los proyectistas e ingenierías?

Promotor:
Los técnicos estaban preocupados por su responsabilidad profesional. El arquitecto y la ingeniería aceptaban deber de cuidado, pero no querían garantizar resultado constructivo completo ni asumir responsabilidad por ejecución que dependía del constructor.

Asesor legal:
La garantía directa de un técnico debe limitarse a su ámbito: diseño, cálculo, coordinación, especificaciones, supervisión o informes. No debe convertir al proyectista en garante universal de la obra.

Pregunta. ¿Qué pedía el inversor comprador?

Inversor comprador:
Pedíamos garantías transmisibles y ejecutables. Si comprábamos el activo terminado, necesitábamos poder reclamar por defectos relevantes de diseño o construcción, falta de documentación técnica, incumplimiento de especificaciones, problemas de instalaciones o errores que afectaran a explotación.

Financiador:
El inversor también quería que las garantías pudieran cederse a financiadores futuros o compradores posteriores. Eso tenía impacto en la redacción.

Pregunta. ¿Debe permitirse la cesión de la garantía?

Asesor legal:
Puede permitirse, pero con límites. Normalmente se admite una o varias cesiones a financiadores, compradores o arrendatarios sucesivos. Pero no conviene permitir cesión ilimitada sin control, porque el garante puede enfrentarse a terceros desconocidos durante años.

Constructor:
Aceptamos cesiones razonables, pero queríamos saber cuántas, a quién y bajo qué notificación. No es lo mismo garantizar frente a un banco concreto que frente a cualquier futuro titular del activo.

Pregunta. ¿Qué relación hay entre garantía directa y seguro?

Asesor legal:
La garantía directa debe estar coordinada con las pólizas. Si un técnico o constructor asume obligaciones que su seguro no cubre, la garantía puede ser jurídicamente peligrosa y comercialmente inviable. Hay que revisar cobertura, límites, duración, exclusiones y claims made si procede.

Promotor:
El banco pidió importes mínimos de seguro. Los técnicos dijeron que algunas exigencias superaban su póliza habitual. Tuvimos que ajustar.

Pregunta. ¿Qué errores se cometen con los seguros?

Asesor legal:
Exigir seguros genéricos sin comprobar si cubren el tipo de responsabilidad asumida. También olvidar duración, franquicias, exclusiones, sublímites, reclamaciones cruzadas y obligación de mantener la póliza. En garantías a terceros, el seguro no es un anexo menor; es la capacidad real de respuesta.

Financiador:
Para el banco, una garantía sin seguro suficiente tiene poco valor práctico.

Pregunta. ¿Qué significa duty of care?

Asesor legal:
Es el deber de actuar con la diligencia profesional o técnica exigible. En una garantía directa, el constructor o consultor declara que ha actuado o actuará con el cuidado razonable de un profesional competente, conforme al contrato, normativa, buena práctica y documentación técnica aplicable.

Inversor comprador:
Nos interesaba especialmente en diseño e ingeniería. Si después había un defecto de cálculo o especificación, queríamos acción directa.

Pregunta. ¿Es lo mismo duty of care que garantía de resultado?

Asesor legal:
No. El duty of care es obligación de diligencia. La garantía de resultado implica responder porque se alcance un resultado concreto. En construcción puede haber obligaciones de resultado en ejecución, pero en servicios profesionales conviene evitar que la warranty convierta todo en garantía absoluta.

Constructor:
En obra asumimos entregar conforme al contrato. Pero incluso ahí debe distinguirse defecto propio, cambio del promotor, mal uso, mantenimiento deficiente o diseño ajeno.

Pregunta. ¿Qué documentos debían quedar cubiertos?

Promotor:
Contrato de obra, proyecto, especificaciones, anexos técnicos, planning, memoria de calidades, requisitos de certificación ambiental, manuales de operación, documentación as-built, pruebas de instalaciones, commissioning y garantías de equipos.

Inversor comprador:
La documentación as-built y los manuales eran fundamentales. Comprar un activo sin documentación técnica completa aumenta coste de explotación y riesgo de mantenimiento.

Pregunta. ¿Qué ocurre si el promotor modifica el contrato principal?

Financiador:
Queríamos que ciertas modificaciones relevantes no afectaran a nuestros derechos sin notificación. Si el promotor reduce calidades, cambia alcance o altera garantías, el banco debe conocerlo.

Asesor legal:
La warranty puede exigir notificación de modificaciones materiales. Pero no puede convertir cada cambio menor en aprobación bancaria, porque bloquearía la obra. Hay que fijar umbrales.

Pregunta. ¿Qué se consideró modificación material?

Asesor legal:
Cambios que afectaran a coste, plazo, calidad, seguridad, certificación ambiental, uso previsto, garantía, seguros, cumplimiento normativo o valor del activo. Los cambios menores de obra ordinaria no requerían notificación especial.

Constructor:
Eso fue razonable. No queríamos que cualquier ajuste de obra se convirtiera en trámite con el banco o inversor.

Pregunta. ¿Qué papel tuvo la financiación?

Financiador:
La financiación dependía de que el activo fuera terminable, vendible y explotable. Las garantías directas eran parte del paquete de bancabilidad: contrato de obra, project monitoring, seguros, garantías, control de disposiciones y derechos frente a terceros clave.

Promotor:
Sin las warranties, el banco habría reducido deuda o endurecido condiciones. La garantía tuvo un coste de negociación, pero facilitó financiación.

Pregunta. ¿Cómo afectó el tipo de interés?

Promotor:
Con un tipo de interés exigente, cualquier retraso en cierre financiero o disposición aumentaba coste. Negociar las garantías se convirtió en un tema económico. Cada mes de bloqueo por cláusulas no acordadas afectaba a intereses, costes generales y calendario de obra.

Financiador:
El tipo de interés también hace que el banco sea más exigente. Si el coste financiero sube, la protección del valor de la garantía se vuelve más importante.

Pregunta. ¿Qué reclamó el futuro inquilino?

Inversor comprador:
El operador que iba a ocupar parte del edificio pidió garantías sobre instalaciones, climatización, eficiencia energética, ascensores, accesos, acústica y capacidad operativa. Quería derechos frente a ciertos técnicos y contratistas si el edificio no funcionaba conforme a lo pactado.

Asesor legal:
Los inquilinos ancla o usuarios corporativos pueden exigir warranties, especialmente si invierten en fit-out o dependen de la disponibilidad operativa del activo.

Pregunta. ¿Debe un inquilino tener garantía directa?

Asesor legal:
Depende de su posición. No todos los inquilinos la necesitan. Pero en operaciones build to suit, pre-let, hoteles, residencias, clínicas, centros logísticos o sedes corporativas, puede ser razonable si el inquilino asume compromisos relevantes y necesita protección técnica.

Constructor:
Aceptarlo exige limitar la garantía al uso previsto y evitar reclamaciones por decisiones de explotación o mantenimiento del inquilino.

Pregunta. ¿Qué riesgos tiene dar garantías a demasiados terceros?

Asesor legal:
Multiplicación de reclamantes, costes de seguros, administración documental, riesgo de reclamaciones duplicadas y pérdida de control contractual. Por eso hay que definir beneficiarios, cesiones, límites y procedimiento de reclamación.

Promotor:
El banco, el inversor y el inquilino pedían garantías. Tuvimos que ordenar prioridades para que no fuera inviable para constructor y técnicos.

Pregunta. ¿Cómo se evitó la doble reclamación?

Asesor legal:
Se incluyó una cláusula de no doble recuperación. Si un mismo daño ya se ha indemnizado al promotor, banco o comprador, otro beneficiario no puede recuperar dos veces por el mismo perjuicio. También se coordinaron límites agregados de responsabilidad.

Constructor:
Esa cláusula fue imprescindible. De lo contrario, el riesgo era inaceptable.

Pregunta. ¿Qué límites de responsabilidad se pactaron?

Asesor legal:
Se respetaron, en general, los límites del contrato principal y los seguros disponibles. Para técnicos, se vincularon a un múltiplo de honorarios o al límite de póliza, según el caso. Para el constructor, se coordinaron con el importe del contrato, defectos, garantías y exclusiones.

Financiador:
El banco quería límites razonables, pero no simbólicos. Una garantía con límite demasiado bajo no protegía el préstamo.

Pregunta. ¿Qué plazo de vigencia tenían las garantías?

Asesor legal:
Se vincularon a los plazos contractuales de defectos, responsabilidades profesionales y seguros. Algunas obligaciones eran de entrega documental; otras de defectos durante un periodo determinado; otras de responsabilidad profesional sujeta a plazo más largo.

Inversor comprador:
Necesitábamos que la garantía sobreviviera a la compra del activo. Si compramos el edificio al terminar, no nos sirve una garantía que expira antes de la explotación real.

Pregunta. ¿Qué importancia tuvo el as-built?

Promotor:
Mucha. El inversor y el inquilino exigían documentación final fiable: planos as-built, manuales, certificados, garantías de equipos, pruebas, commissioning, mantenimiento y cumplimiento de requisitos técnicos.

Inversor comprador:
Sin as-built, el activo es más difícil de operar, mantener, asegurar y refinanciar. La garantía directa debía cubrir también la entrega de documentación técnica.

Pregunta. ¿Qué pasó con los subcontratistas críticos?

Promotor:
El banco y el inversor querían garantías directas no sólo del constructor, sino también de ciertos subcontratistas: fachada, instalaciones, ascensores, climatización, sistemas de control y protección contra incendios.

Constructor:
Eso complicaba la cadena. Algunos subcontratistas aceptaban warranties; otros pedían coste adicional o límites estrictos. Tuvimos que incorporarlo desde la contratación de paquetes.

Pregunta. ¿Cómo deben gestionarse las warranties de subcontratistas?

Asesor legal:
Deben exigirse desde el pliego o subcontrato. Si se piden tarde, el subcontratista puede negarse o cobrar más. Debe haber formularios estándar, beneficiarios previstos, límites, seguros y obligación de entrega antes de pagos finales.

Project manager implícito:
También conviene vincularlo al cierre documental de cada paquete.

Pregunta. ¿Qué errores se evitaron al final?

Asesor legal:
Se evitó pedir una garantía universal e ilimitada. Se redactaron warranties diferenciadas para constructor, proyectistas, ingeniería, project monitor y subcontratistas críticos. Se definieron beneficiarios, cesiones, límites, seguros, step-in, duty of care, no doble recuperación y supervivencia de obligaciones.

Financiador:
Eso permitió cerrar financiación sin imponer un riesgo imposible a la cadena de construcción.

Pregunta. ¿Qué aprendió el promotor?

Promotor:
Que las garantías directas no son un capricho del banco. Forman parte de la estructura de confianza del proyecto. Si quieres financiación, inversor institucional o inquilino ancla, debes preverlas desde el inicio.

Pregunta. ¿Qué aprendió el constructor?

Constructor:
Que es mejor negociar warranties claras al principio que recibir exigencias al final. Si forman parte del precio y del contrato, se gestionan. Si aparecen tarde, generan tensión.

Pregunta. ¿Qué lección deja el caso?

Financiador:
Que una promoción no se financia sólo con hipoteca y presupuesto. Se financia con una red de contratos que permite actuar si algo falla.

Asesor legal:
Y que la garantía directa debe ampliar protección sin destruir equilibrio contractual. Su valor está en crear acción directa, no en convertir a todos los participantes en responsables ilimitados frente a cualquiera.

Análisis de Redacción inmoley.com

La garantía directa a favor de terceros en construcción, collateral warranty o derechos de tercero, es una herramienta cada vez más relevante en proyectos financiados, compraventas forward purchase, forward funding, build to rent, build to suit, operaciones hoteleras, residencias, centros logísticos, oficinas corporativas y activos con inquilinos o compradores institucionales. Su finalidad es permitir que un tercero con interés económico en el activo pueda reclamar directamente frente a quienes diseñan, construyen o certifican.

El primer punto crítico es identificar beneficiarios. No todo tercero necesita garantía directa. Deben valorarse banco financiador, inversor comprador, comprador final, arrendatario ancla, operador, fondo, usuario institucional y financiador futuro. Cuantos más beneficiarios, más compleja será la estructura.

El segundo punto es definir el alcance. La garantía no debe ser genérica. Debe indicar si cubre diseño, ejecución, documentación, defectos, cumplimiento de especificaciones, seguros, duty of care, step-in, cesión o entrega as-built. Cada participante debe responder sólo por su ámbito.

El tercer punto es coordinar la garantía con el contrato principal. La warranty no debe crear obligaciones contradictorias ni ampliar responsabilidades sin control. Debe respetar límites, exclusiones, plazos, procedimientos de cambio y derechos existentes.

El cuarto punto es el seguro. No debe aceptarse una garantía que exceda de forma irrazonable la cobertura disponible. Constructor, arquitecto, ingeniería, consultor y subcontratista deben revisar pólizas, límites, exclusiones, duración y franquicias.

El quinto punto es el step-in. Para financiadores, el derecho de intervención puede ser esencial si el promotor incumple o entra en insolvencia. Pero debe regularse quién paga, qué obligaciones asume el tercero y cómo se evita la resolución automática.

El sexto punto es la cesión. Las garantías pueden necesitar transmitirse a compradores, financiadores o arrendatarios futuros. Pero la cesión debe tener límites, notificación y control para no convertir la garantía en una obligación abierta frente a terceros indefinidos.

El séptimo punto es evitar doble recuperación. Si varios beneficiarios pueden reclamar por el mismo defecto, debe impedirse que el mismo daño se cobre dos veces. También deben coordinarse indemnidades, garantías, seguros y límites agregados.

El octavo punto es la documentación final. En activos institucionales, los planos as-built, manuales, certificados, pruebas, garantías de equipos y commissioning son tan importantes como la obra física. La garantía directa puede cubrir la obligación de entrega documental.

La guía profesional de inmoley.com sobre GARANTÍA DIRECTA A FAVOR DE TERCEROS EN CONSTRUCCIÓN (COLLATERAL WARRANTY / DERECHOS DE TERCERO): BANCA, COMPRADOR E INQUILINO permite desarrollar estas cuestiones con enfoque práctico, especialmente útil para promotores, constructores, bancos, inversores, compradores, arrendatarios, operadores, proyectistas, ingenierías y asesores legales. Su valor está en ordenar formularios, checklists y casos prácticos para controlar coste, financiación, importe, garantías, seguros, tipo de interés, step-in, cesiones y gestión de responsabilidad.

Checklist práctico

- ¿Se han identificado los terceros que realmente necesitan garantía directa?
- ¿La garantía diferencia banco, comprador, inversor, operador e inquilino?
- ¿Cada garante responde sólo por su ámbito técnico o contractual?
- ¿La warranty respeta límites y exclusiones del contrato principal?
- ¿El duty of care no se convierte en garantía ilimitada de resultado?
- ¿El step-in regula pago, notificación, plazo y obligaciones asumidas?
- ¿Las cesiones están limitadas y sujetas a notificación?
- ¿Los seguros cubren las obligaciones asumidas en la garantía?
- ¿Existe cláusula de no doble recuperación?
- ¿La entrega as-built, manuales, pruebas y commissioning está cubierta?

Errores frecuentes

- Pedir una garantía directa genérica e ilimitada.
- No coordinar la warranty con el contrato principal.
- Exigir obligaciones que el seguro no cubre.
- Dar derechos a demasiados terceros sin límite de cesión.
- No distinguir responsabilidad del constructor y del proyectista.
- Omitir el derecho de step-in del financiador.
- Permitir doble reclamación por el mismo daño.
- Pedir warranties de subcontratistas críticos demasiado tarde.
- No vincular garantías a pagos finales o cierre documental.
- Olvidar documentación as-built, manuales y commissioning.

Conclusiones operativas

1. Para el promotor, las garantías directas deben preverse desde el inicio si habrá banco, inversor, comprador o inquilino institucional.

2. Para el financiador, la collateral warranty permite actuar frente a agentes clave si el promotor incumple o el proyecto se deteriora.

3. Para el comprador o inversor, la garantía directa protege el valor del activo más allá de la solvencia del promotor.

4. Para el constructor y los técnicos, la clave está en limitar la garantía a su alcance, seguro y responsabilidad real.

5. Para el asesor legal, la warranty debe coordinar beneficiarios, cesiones, seguros, step-in, límites y no doble recuperación.

6. Para todas las partes, la garantía directa no debe ser una amenaza contractual, sino una herramienta para hacer financiable, vendible y explotable el activo.

Referencia a la guía práctica

Este tipo de situaciones se desarrolla con mayor profundidad en la guía profesional de inmoley.com sobre GARANTÍA DIRECTA A FAVOR DE TERCEROS EN CONSTRUCCIÓN (COLLATERAL WARRANTY / DERECHOS DE TERCERO): BANCA, COMPRADOR E INQUILINO, con formularios, checklists y casos prácticos orientados a la prevención de errores, la gestión del coste, la financiación, el control del importe y la toma de decisiones del promotor, constructor, financiador, inversor, comprador e inquilino.

Autoría: Redacción inmoley.com

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LA GARANTÍA QUE PIDE EL BANCO

En construcción, el banco, el comprador o el futuro inquilino no siempre quieren depender sólo del promotor. Si hay defectos, insolvencia o incumplimiento, necesitan acción directa frente a constructor, proyectistas o consultores clave.

Tres señales de alerta:

- Se piden warranties genéricas sin coordinar contrato principal y seguros.
- El duty of care se redacta como si fuera garantía ilimitada de resultado.
- No se regula step-in, cesión, no doble recuperación ni documentación as-built.

La guía profesional de inmoley.com sobre GARANTÍA DIRECTA A FAVOR DE TERCEROS EN CONSTRUCCIÓN desarrolla formularios, checklists y casos prácticos para ordenar coste, financiación, importe, tipo de interés, seguros, cesiones, step-in y gestión de responsabilidad.

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¿Qué tercero necesita más protección directa en una obra: banco, comprador, inversor, inquilino, operador o financiador futuro?

NOTA X

Una collateral warranty no debe ser una garantía ilimitada. Error: dar derechos directos a banco, comprador e inquilino sin límites, seguros ni no doble recuperación. coste / financiación / garantías. https://www.inmoley.com/CURSOS-LIBRERIA/EDIFICACION-GARANTIA-TERCEROS-CONSTRUCCION.html ¿Qué revisarías?

Tres checks rápidos:

- ¿Cada garante responde sólo por su alcance real?
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