El subsuelo como riesgo contractual, no solo técnico

Durante años, muchos proyectos han tratado el estudio geotécnico como un documento técnico previo, necesario para diseñar cimentaciones o definir excavaciones, pero insuficientemente conectado con el contrato. El resultado ha sido conocido por cualquier profesional de obra: el terreno real aparece, la hipótesis inicial se queda corta, el contratista reclama, el promotor discute, la dirección de obra intenta reconstruir lo ocurrido y el financiador pregunta cuánto más costará y cuánto se retrasará el proyecto.

El problema no es que el terreno sea incierto. Eso forma parte de la propia naturaleza de la geotecnia. El problema surge cuando esa incertidumbre no se convierte en una regla contractual clara. Si el contrato no define qué condiciones eran esperables, qué variación debía asumir el contratista, qué desviación activa un claim y cómo se mide el sobrecoste, el proyecto entra en una zona gris. En esa zona gris, cada parte interpreta el riesgo según su interés económico.

El GBR responde precisamente a esa necesidad. Su función es fijar una baseline: una referencia contractual sobre las condiciones esperadas del subsuelo. A partir de ella, las partes pueden decidir si una condición encontrada durante la obra estaba dentro del riesgo ordinario o si constituye una condición materialmente diferente. Esta distinción es esencial para ordenar el coste, el importe adicional, la ampliación de plazo, la financiación y el reparto de sobrecostes.

Del dato geotécnico al contrato ejecutable

Una buena gestión del riesgo del subsuelo exige diferenciar tres niveles documentales. El GDR recoge datos: sondeos, ensayos, registros, laboratorio, geofísica, niveles de agua y muestras. El GIR interpreta esos datos: modelo geológico, parámetros, recomendaciones de diseño y riesgos. El GBR convierte esa interpretación en baselines contractuales: qué se espera encontrar, en qué rango, con qué umbral y con qué consecuencia económica si se supera.

Esta separación es mucho más que una cuestión formal. Si el GDR muestra un dato aislado desfavorable, pero el GBR fija una baseline más favorable, puede aparecer una controversia sobre qué debía valorar el contratista. Si el GIR recomienda cautela, pero el contrato transfiere todo el riesgo al contratista sin precios ni umbrales, la disputa será casi inevitable. Y si el presupuesto no contiene partidas para bombeo extraordinario, sostenimiento adicional, inyecciones, tratamientos o longitudes adicionales de pilotes, el problema técnico se transforma en conflicto económico.

Por eso, el GBR solo funciona si está conectado con mediciones, precios, programa, matriz de riesgos, seguros, garantías y financiación. Una baseline de agua debe tener caudales, duración, presión, método de medición y precio aplicable. Una baseline de roca debe definir resistencia, abrasividad, excavabilidad, rendimiento o clase de sostenimiento. Una baseline de cavidades debe indicar tamaño, frecuencia, método de comprobación y tratamiento. Sin esa conexión, el GBR puede parecer sofisticado, pero no resuelve nada en obra.

El precio cerrado no elimina el subsuelo

Uno de los errores más frecuentes en contratos de construcción es pensar que un precio cerrado traslada automáticamente al contratista todo lo que ocurra bajo el terreno. Esa idea puede ser atractiva para el promotor en fase de licitación, pero peligrosa durante la ejecución. Si la información geotécnica es insuficiente, contradictoria o ambigua, el precio cerrado puede convertirse en una prima oculta, una oferta temeraria o una fuente de claims.

El contratista puede asumir el riesgo que puede valorar. Puede asumir variaciones ordinarias, rendimientos normales dentro de baseline, elección de método constructivo, organización de recursos y errores propios. Pero difícilmente puede valorar con precisión una cavidad no investigada, un acuífero a presión no medido, una contaminación histórica no detectada o una zona de falla no descrita.

El promotor, por su parte, necesita ofertas comparables. Si cada licitador interpreta el terreno de forma distinta, las ofertas no compiten sobre el mismo proyecto. Uno incluirá contingencia alta, otro asumirá riesgo sin precio y otro formulará reservas. El GBR permite homogeneizar hipótesis y reducir esa asimetría. No elimina el riesgo, pero evita que se esconda.

Medición: el punto donde el claim se gana o se pierde

La medición es el puente entre la geotecnia y el importe reclamado. En claims por condiciones imprevistas, no basta con demostrar que el terreno era peor. Hay que medir cuánto peor, dónde, durante cuánto tiempo, con qué impacto y con qué coste.

En un túnel, la medición puede referirse a clases de sostenimiento, metros afectados, convergencias, caudales, ciclos de avance y pérdida de rendimiento. En cimentaciones, a longitud adicional de pilotes, rechazo, entubación, hormigón, acero, ensayos e integridad. En excavaciones profundas, a agua, presiones, bombeo, instrumentación, asientos y tratamientos. En dragados, a volumen, calidad ambiental, dragabilidad y destino del material. En carreteras, a suelos expansivos, materiales no reutilizables, estabilización de taludes y drenaje.

El claim geotécnico debe apoyarse en prueba contemporánea: partes diarios, fotografías, ensayos, actas, instrumentación, registros de producción y comunicaciones. La reconstrucción posterior rara vez tiene la misma fuerza. Si el terreno ya fue excavado, bombeado, rellenado o cubierto, la prueba perdida puede valer más que el propio sobrecoste.

Coste directo, coste indirecto y financiación

El impacto económico de una condición geotécnica no se limita a la unidad de obra adicional. Puede incluir coste directo, coste indirecto, prolongación de obra, equipos en espera, pérdida de productividad, rediseño, ensayos, seguros, avales, gastos de gestión y financiación.

En un proyecto con deuda de construcción, el retraso puede aumentar intereses, ampliar avales, consumir contingencias y modificar el calendario de disposiciones. Si el tipo de interés ha subido o si el inversor debe aportar capital adicional, el evento geotécnico deja de ser un problema técnico y pasa a ser un problema financiero. En proyectos concesionales, además, puede afectar a la fecha de entrada en operación, al CAPEX, al OPEX, a los pagos por disponibilidad y al equilibrio económico.

Por ello, la matriz de riesgos debe incluir no solo quién paga la excavación adicional, sino quién asume el impacto de plazo y financiación. Un sobrecoste de obra puede ser manejable; un retraso que afecta a ingresos, deuda y penalizaciones puede alterar la rentabilidad completa del proyecto.

Casos prácticos habituales

En túneles, el caso típico es el cambio de clase de terreno. El GBR prevé sostenimiento clase II y III, pero aparece roca fracturada con agua que exige clase IV. El coste adicional no está solo en bulones, cerchas y hormigón proyectado. También aparece pérdida de avance, mayor tiempo de ciclo, más instrumentación y posible retraso crítico.

En cimentaciones, el conflicto aparece cuando el estrato competente está más profundo de lo previsto. Los pilotes se alargan, se requieren ensayos adicionales, cambia el armado o se necesita entubación. Si el contrato no define umbral y precio por longitud adicional, cada pilote se convierte en discusión.

En excavaciones urbanas, el riesgo se traslada a edificios colindantes. Si la instrumentación supera umbrales y aparecen asientos, puede ser necesario parar, recalcular, instalar puntales, ejecutar inyecciones y notificar al seguro. El reparto de costes dependerá de si la causa fue condición fuera de baseline, método del contratista o combinación de ambas.

En obras portuarias, el dragado puede cambiar por roca, contaminación o pérdida de ventana marítima. El coste se multiplica por equipos especiales, permisos ambientales, transporte y destino del material. Aquí la baseline debe integrar geotecnia, ambiente marino y gestión ambiental.

En proyectos concesionales, un deslizamiento profundo puede afectar a CAPEX, OPEX, deuda, tipo de interés, inversor y restablecimiento económico. La geotecnia se convierte entonces en un problema de estructura financiera.

Conclusiones operativas

Primera recomendación: no licitar sin comprobar la suficiencia de la investigación geotécnica. El coste de una campaña complementaria puede ser muy inferior al importe de un claim posterior.

Segunda recomendación: separar datos, interpretación y baseline contractual. GDR, GIR y GBR deben tener funciones distintas y jerarquía clara.

Tercera recomendación: redactar baselines medibles. Toda baseline relevante debe tener umbral, método de medición, documentación exigida y precio o mecanismo de compensación.

Cuarta recomendación: activar notificación temprana e inspección conjunta. El terreno desaparece durante la obra; si no se documenta al momento, la prueba se debilita.

Quinta recomendación: cuantificar el claim por capas. Coste directo, coste indirecto, financiación, tipo de interés, seguros, avales y gestión deben separarse para evitar doble cobro y facilitar auditoría.

Sexta recomendación: resolver pronto las discrepancias técnicas. Experto independiente, dispute board o mediación pueden evitar que un evento geotécnico bloquee la obra o termine años después en arbitraje.

Autoría: Redacción inmoley.com, contenidos profesionales sobre contratación inmobiliaria, construcción, urbanismo, financiación y gestión de proyectos.

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EL SUBSUELO TAMBIÉN SE CONTRATA

Una roca más abrasiva, una cavidad no detectada, un caudal superior a la baseline o un suelo expansivo pueden cambiar el coste, el plazo, la financiación y el importe final de una obra. El problema no es que el terreno sea incierto: el problema es no haber definido cómo se mide esa incertidumbre y quién asume el sobrecoste.

• Revisar si el GDR, el GIR y el GBR dicen lo mismo o se contradicen.
• Comprobar que cada baseline tenga umbral, medición, precio y procedimiento de claim.
• Separar coste directo, coste indirecto, financiación, tipo de interés, seguros y gestión.

La guía profesional sobre contrato geotécnico y Geotechnical Baseline Report (GBR) incorpora formularios, checklists, modelos de cláusulas, matrices de riesgo y casos prácticos para promotor, contratista, inversor, financiador y equipo técnico.

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El subsuelo no se improvisa: agua, roca, cavidades o suelos expansivos pueden romper coste, plazo y financiación. Regla: cada baseline debe tener umbral y medición. GBR / claims / sobrecostes ¿Qué falla más?

3 checks rápidos antes de licitar una obra con riesgo geotécnico:

1. ¿El GBR distingue claramente datos, interpretación y baseline contractual?

2. ¿Cada condición imprevista tiene umbral, medición, precio y prueba exigida?

3. ¿El claim separa coste directo, coste indirecto, financiación, tipo de interés, seguros y gestión?

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