El rent roll como plano “as-built” del ingreso
En construcción, un plano “as-built” describe lo que realmente se ha ejecutado, no lo que se pretendía ejecutar. En alquileres, el rent roll debería cumplir esa misma función: reflejar la ocupación real, las rentas efectivas, los escalados, las carencias, los incentivos y las garantías vigentes. El problema es que muchos rent roll se construyen como herramienta comercial y no como evidencia auditada. Cuando el inversor entra, necesita transformar el rent roll en una base verificable y comparable: diccionario de datos, definición de “in place rent”, distinción entre devengo y caja, y trazabilidad de cambios (altas, bajas, renovaciones, novaciones). Sin ese rigor, cualquier valoración se apoya en arena, y el precio incorpora un riesgo que suele materializarse tarde y caro.

Marcos y metodología
Una auditoría de alquileres con criterio inversor se estructura como un proceso de evidencias encadenadas. Primero, se define materialidad y se prioriza por riesgo: concentración, vencimientos, morosidad y complejidad contractual. Segundo, se ordena el proyecto como si fuera una intervención técnica: data room con control de versiones, lista de información (IRL) por bloques y un cronograma con “gates” de verificación. Tercero, se ejecuta la cadena de prueba: contrato, facturación, cobro, contabilidad y banco. Cuarto, se traduce cada hallazgo a impacto económico y a mecanismo de transacción. Y quinto, se deja un plan de 100 días para corregir lo estructural, porque parte del valor se protege con gestión, no solo con cláusulas.

En activos con alta componente de servicios, la auditoría debe integrar la lectura contractual con la lectura técnica. Aquí es donde herramientas habituales del mundo construcción aportan una ventaja: una trazabilidad documental sólida, disciplina de control de cambios y, cuando el portfolio lo permite, una conexión entre obligaciones de mantenimiento y datos del activo. No se trata de “hacer BIM” por moda, sino de alinear la información operativa con el riesgo económico. Si un contrato traslada al propietario un paquete de reposiciones o un estándar de servicio, ese compromiso debe tener reflejo en el presupuesto y en el NOI normalizado.

Riesgos que más distorsionan el NOI y la financiación
El primer gran distorsionador es el incentivo mal tratado. Carencias, rent-free, aportaciones a fit-out o bonificaciones pueden inflar un NOI “año 1” que no se repetirá, o al contrario, esconder un coste futuro que caerá como CAPEX. El segundo distorsionador son las repercusiones: gastos facturados al inquilino sin base contractual sólida o con topes incumplidos generan reclamaciones, devoluciones y tensión comercial. El tercero es la morosidad: no la puntual, sino la estructural, la que se sostiene con acuerdos informales o condonaciones sin rastro documental. El cuarto es la debilidad de garantías: avales caducados, depósitos mal custodiados, seguros inexistentes o garantes debilitados. Y el quinto es el dato: Excel con cambios manuales, sistemas heterogéneos y conciliaciones sin disciplina.

Estos riesgos no son “incidencias administrativas”. Son palancas directas sobre precio y financiación. Cuando el NOI auditado baja, el banco recalcula DSCR y la operación pierde holgura; el inversor recalcula TIR y VAN y ajusta el precio máximo pagable. En mercados con volatilidad o divisa, además, el riesgo de convertibilidad y de estabilidad de cobro se descuenta con haircuts, reservas o estructuras de protección. La auditoría de alquileres no elimina el riesgo, pero lo cuantifica y lo ubica donde corresponde: en el precio, en el contrato de compraventa y en un plan de gestión realista.

La auditoría de alquileres no consiste en “revisar contratos”, sino en demostrar el ingreso: lo que está en el rent roll debe poder sostenerse con contrato, factura y banco. Cuando no se puede, ese “NOI” no es financiable ni debería pagarse como si lo fuera. El valor se protege convirtiendo discrepancias en mecanismos claros de ajuste de precio, y dejando una hoja de ruta de 100 días para corregir el sistema que generó el problema.

Casos prácticos
Caso práctico 1 (Ejemplo hipotético). Build to rent con NOI inflado por incentivos y periodificación
Un inversor analiza la compra de un edificio build to rent de 220 viviendas con un NOI anual presentado de 1.980.000 €. El rent roll incluye 18 contratos con carencias de 2 a 3 meses y 12 contratos con bonificación del 15 % durante el primer año por campañas de comercialización. En contabilidad, parte de esas bonificaciones se han tratado como “descuento comercial” sin reflejar su impacto en el NOI normalizado, y en el rent roll aparecen como renta plena. La auditoría reconstruye el ingreso mes a mes y separa passing rent, in place rent y caja. Resultado: NOI normalizado de 1.820.000 €, es decir, -160.000 € anuales.

La financiación estaba estructurada para un DSCR mínimo de 1,30 con un tipo de interés variable. Con el NOI real, el DSCR cae a 1,22 en el escenario base y a 1,12 en estrés. Solución de transacción: ajuste de precio por valor presente del diferencial (con un descuento prudente) y un escrow de 300.000 € liberable en 18 meses si la caja real confirma el plan de estabilización. Además, condición operativa: implantación de un circuito de lease administration y conciliación bancaria mensual como parte del plan de 100 días. La corrección no solo ajusta el precio: evita una financiación sobredimensionada que habría forzado renegociación.

Caso práctico 2 (Ejemplo hipotético). Parque logístico con divisa, cobros no identificados y garantías caducadas
Un inversor evalúa un parque logístico con 9 naves y 14 contratos. El rent roll presenta rentas indexadas y cobro en moneda local, con conversión a euros para el underwriting. En el banco aparecen cobros agregados sin referencia por un servicio centralizado de cobros, y hay 2 avales bancarios que vencieron hace 60 días sin renovación. La auditoría ejecuta una conciliación transaccional: reconstruye cobros por inquilino, identifica 3 pagos aplicados a cuentas erróneas y detecta que 2 inquilinos están en morosidad “técnica” (pagan tarde y se compensan con descuentos pactados por email).

La normalización define una política única de conversión y un marco de comparabilidad: fecha de corte, tipo de cambio consistente y escenarios de sensibilidad. Con ello, el NOI en euros se reduce un 7 % por timing de cobros y por ajustes de divisa en estrés. La solución combina (i) reposición inmediata de avales como condición de cierre, (ii) un rent roll true-up trimestral ligado a euros efectivamente realizables, y (iii) una retención para cubrir el coste de recuperación y el riesgo de impago en los dos contratos más frágiles. El plan post-cierre prioriza control interno: referencias obligatorias de cobro, segregación de funciones y matriz viva de garantías con alertas.

Conclusiones operativas
1) Trate el rent roll como un documento técnico, no comercial. Exija diccionario de datos, control de versiones y trazabilidad de lease events; sin eso, el “NOI” es una estimación, no una evidencia.
2) Haga la conciliación completa: contrato, factura, cobro, contabilidad y banco. Si el ingreso no se demuestra en banco o no se explica con periodificación, no debería financiarse como recurrente.
3) Normalice el NOI con disciplina. Separe carencias, incentivos y extraordinarios; cuantifique repercusiones discutibles; incorpore el coste real de recuperación y el CAPEX/OPEX derivado de obligaciones contractuales.
4) Ponga foco en garantías y ejecutabilidad. No basta con que “exista” un aval; debe estar vigente, bien custodiado y con condiciones de ejecución claras. Si no cubre la exposición, ajuste precio o exija refuerzo.
5) Traduzca hallazgos a mecanismos simples y defendibles. True-up del rent roll, retención, escrow e indemnidades con gatillos, plazos y evidencias mínimas. Lo complejo se discute; lo operativo se ejecuta.
6) No cierre sin plan de 100 días. La auditoría identifica riesgos, pero la gestión los reduce: conciliación mensual, disciplina documental, reporting y control interno de cobros. Ahí se protege la caja.

Autoría y CTA
Autoría: Álvaro Cebrián – Analista financiero y consultor de M&A inmobiliario, con experiencia en auditoría de ingresos, valoración y financiación de activos en el sector inmobiliario.