ENTREVISTA PROFESIONAL: EL VALOR DEL CENTRO DE DATOS SE DECIDE EN LA CONEXIÓN, EL DISEÑO Y EL CONTRATO ANTES DE QUE EL EDIFICIO ESTÉ TERMINADO
Los centros de datos reúnen condiciones inmobiliarias y exigencias de infraestructura crítica. La selección del suelo, las autorizaciones, el presupuesto de obra y las previsiones de ocupación se condicionan mutuamente. Presentar como “listo para construir” un emplazamiento que todavía no tiene resueltas sus dependencias principales puede multiplicar el riesgo de inversión.
La guía CENTROS DE DATOS. PROMOCIÓN INMOBILIARIA Y CONSTRUCCIÓN, de inmoley.com, permite ordenar estas variables. En esta entrevista editorial utilizamos un perfil profesional representativo de director de desarrollo de centros de datos; no se atribuyen declaraciones a ninguna persona ni entidad real.
PREGUNTA. ¿Cuál es la primera decisión que debe tomar el promotor antes de adquirir el suelo?
Separar la posibilidad de construir del derecho efectivo a consumir la potencia necesaria. El planeamiento y la situación registral pueden resultar favorables sin que exista todavía capacidad eléctrica, calendario de energización o condiciones económicas confirmadas por el distribuidor o el transportista competente. La evaluación debe identificar el nivel de potencia solicitado, el punto de conexión, las obras externas, las condiciones pendientes y quién asume sus costes.
No basta incorporar al modelo una fecha comunicada informalmente. Hay que distinguir solicitudes, propuestas, permisos y compromisos documentados; someter cada hito a un escenario de retraso; y negociar condiciones de compra del suelo que permitan no cerrar una inversión si la energía indispensable no se obtiene.
PREGUNTA. ¿Por qué no basta con comprobar si existe una subestación cerca?
La proximidad física no acredita capacidad técnica disponible ni el derecho a utilizarla. Pueden existir restricciones de red, ampliaciones pendientes, inversiones de terceros y diferencias entre potencia nominal y potencia realmente contratada para el activo. Las servidumbres, los trazados de líneas y el plazo de ejecución también condicionan el valor del emplazamiento.
El promotor debe documentar una matriz de dependencias: punto de suministro, capacidad, plazo, coste, contingencias administrativas y efecto sobre las fases de desarrollo. Una parcela aparentemente barata se encarece de inmediato si obliga a una conexión lejana o si retrasa varios trimestres el comienzo de la facturación.
PREGUNTA. ¿En qué se diferencia la diligencia previa de un centro de datos de la de una nave logística?
Ambos activos necesitan urbanismo, accesos, seguridad constructiva y contratos, pero el centro de datos convierte la disponibilidad energética, las condiciones ambientales y la continuidad operativa en elementos nucleares de su producto. La demanda no se expresa solamente en metros cuadrados: importan capacidad utilizable, especificaciones, conectividad y nivel de servicio.
Por ello el informe previo debe integrar suelo, geotecnia, energía, fibra, licencias, ruido, evacuación térmica, consumo de agua cuando corresponda, seguridad, demanda comercial y modelo de operación. Ninguna de estas revisiones debe estudiarse como apéndice aislado.
PREGUNTA. ¿Cómo se debe distinguir la potencia contratada de la capacidad comercializable?
La potencia de entrada no equivale íntegramente a potencia informática disponible. Una parte se destina a climatización, distribución, iluminación, pérdidas y sistemas auxiliares. Los márgenes de redundancia y la operación en escenarios de fallo también inciden en la capacidad entregable y en el producto que podrá comprometerse con un cliente.
El modelo económico debe traducir el diseño eléctrico y térmico a una capacidad útil comercializable, con hipótesis de utilización progresiva. Vender capacidad basada en un dato de potencia sin validar la arquitectura puede crear obligaciones de entrega que el inmueble no cumple.
PREGUNTA. ¿Qué aporta la definición temprana del cliente objetivo?
Un cliente de infraestructura digital puede exigir capacidades, densidades de carga, redundancia, conectividad, condiciones de acceso o flexibilidad futura distintas de las de otros operadores. La estrategia de construir un activo especulativo no tiene la misma distribución de riesgo que desarrollar conforme a un contrato de prearrendamiento o de servicio con especificaciones acordadas.
El diseño, los trabajos de adaptación al cliente, los compromisos de fecha y la fórmula de precio deben coordinarse antes de pedir ofertas de construcción. Un centro sin una hipótesis comercial defendible puede terminar técnicamente correcto y económicamente mal posicionando.
PREGUNTA. ¿Por qué la refrigeración es una cuestión inmobiliaria y no solo de ingeniería?
Porque condiciona el espacio de equipos, las cubiertas, la envolvente, la potencia auxiliar, el ruido, la ubicación de plantas, los accesos de mantenimiento y los costes operativos. Una solución que funcione en simulación debe poder instalarse, mantenerse y ampliarse en el emplazamiento real.
También afecta a la estrategia de resiliencia y al contrato. Si el operador necesita una temperatura, humedad o densidad determinada, esas prestaciones deben convertirse en parámetros comprobables y en pruebas de aceptación, no quedarse como aspiraciones genéricas de diseño.
PREGUNTA. ¿Cómo se compara una solución de climatización sin comprar solo por CAPEX?
Se elabora una comparación de coste de ciclo de vida con inversión inicial, energía de operación, mantenimiento, consumibles, renovación de equipos y posibles paradas. El método debe utilizar escenarios consistentes de carga y clima, y explicar qué riesgo queda cubierto por sistemas redundantes y qué riesgo no.
Un equipo barato puede multiplicar el coste del funcionamiento; otro más eficiente puede exigir más obra, agua o mantenimiento especializado. La elección financiera necesita cálculos auditables y una explicación de sensibilidad, no solo una puntuación comercial del proveedor.
PREGUNTA. ¿Qué significa redundancia en un proyecto de estas características?
Significa diseñar rutas, equipos y capacidades para responder a fallos definidos sin perder las prestaciones comprometidas. La etiqueta comercial no sustituye el análisis de fallos, los esquemas unifilares, la segregación física de circuitos ni la prueba integral bajo cargas y situaciones anómalas.
Debe diferenciarse entre la redundancia diseñada, la instalada y la verificada. La primera no produce ingresos si la tercera falla; los contratos y el presupuesto tienen que determinar qué disponibilidad se compromete y cuáles son las consecuencias de no alcanzarla.
PREGUNTA. ¿Cómo se relacionan las conexiones de fibra con la inversión?
La conectividad requiere estudiar accesos, trazados, servidumbres, pluralidad de proveedores y alternativas ante incidencias. Una parcela con conductos próximos puede no disponer de rutas independientes, capacidad o condiciones económicas satisfactorias. La redundancia de entrada y la continuidad también son elementos comerciales.
El contrato con operadores de red debe evaluarse junto al calendario de obra para evitar tener infraestructura eléctrica y climatización terminadas, pero no poder operar por falta de conectividad o por una servidumbre pendiente.
PREGUNTA. ¿Cómo se controla el riesgo de licencias, medio ambiente y vecindad?
Los permisos necesarios dependen del emplazamiento, las instalaciones y la jurisdicción. La evaluación debe revisar urbanismo, actividad, afecciones acústicas, suministro energético, evacuación, combustibles auxiliares, agua y requisitos ambientales aplicables, sin asumir un procedimiento uniforme para todos los proyectos.
La matriz de riesgos debe asignar responsable, documento acreditativo, fecha crítica, probabilidad, coste y acción alternativa. Los compromisos de entrega al cliente no deben depender de autorizaciones que aún no han sido contrastadas.
PREGUNTA. ¿Qué debe constar en el presupuesto antes de hablar de rentabilidad?
Además de suelo, obra civil y estructura, hay que incorporar instalaciones eléctricas, mecánicas, sistemas de control, seguridad, conectividad, adquisición de equipos, ingeniería, pruebas y documentación. El coste de conexión y las partidas aportadas por terceros necesitan un tratamiento separado para evitar omisiones o dobles recuentos.
Se añaden honorarios, licencias, contingencias, intereses durante obra, reservas de inversión y costes de puesta en servicio. Una comparación por metro cuadrado que ignore especificaciones técnicas puede ser engañosa entre centros de distinta capacidad.
PREGUNTA. ¿Cómo debe contratarse la construcción cuando varios paquetes dependen unos de otros?
Debe existir una matriz de interfaces que señale quién diseña, fabrica, instala, conecta, prueba y responde por cada equipo o frontera contractual. El precio fijo de un paquete no elimina los sobrecostes derivados de una laguna entre contratistas, por ejemplo en la conexión entre automatización, refrigeración y distribución eléctrica.
La dirección de proyecto debe mantener un programa único y un registro de cambios en el que consten los efectos en plazo, coste y rendimiento. Un contrato aparentemente exhaustivo puede fallar por no definir cómo se coordina el conjunto.
PREGUNTA. ¿Por qué conviene medir el avance por sistemas funcionales y no solo por obra ejecutada?
Porque completar el cerramiento o instalar equipos no acredita que las cadenas de suministro eléctrico, protección, control y refrigeración trabajen conjuntamente. El seguimiento debe unir progreso físico, adquisición de componentes críticos, pruebas individuales, integración y entrega documental.
Es útil definir hitos ligados a evidencias verificables: equipos recibidos, ensayos superados, secuencias de control probadas y condiciones de seguridad cumplidas. Estos hitos pueden informar las disposiciones financieras y reducir disputas sobre obra supuestamente terminada.
PREGUNTA. ¿Qué lugar ocupa el commissioning en la valoración del activo?
La puesta en servicio y las pruebas de aceptación demuestran, dentro de un alcance acordado, que las instalaciones entregan las prestaciones diseñadas en escenarios normales y de fallo. La infraestructura no se vuelve plenamente comercializable solo porque se firme una recepción constructiva.
La documentación debe identificar protocolos, resultados, deficiencias, acciones correctoras y repetición de pruebas. La falta de commissioning integrado puede justificar retenciones, ampliaciones de plazo, costes de corrección y condicionantes a la entrada en operación.
PREGUNTA. ¿Cómo se conecta el riesgo técnico con la financiación?
El financiador necesita comprender qué garantiza la puesta en explotación y qué capacidad de caja cabe esperar. Potencia sin confirmar, contratos de ocupación condicionales, reservas de coste agotadas o aceptación técnica incierta pueden alterar desembolsos, ratios y el valor usado en la garantía.
El plan financiero debe probar escenarios de retrasos, CAPEX adicional, menor capacidad vendible y arranque gradual. La financiación debe diseñarse sobre flujos de caja prudentes y sobre hitos técnicos verificables, no sobre una fecha objetivo presentada como segura.
PREGUNTA. ¿Qué diferencia hay entre un centro especulativo y uno precontratado?
En el primero, el promotor asume mayor exposición a comercialización, especificaciones futuras, calendario de absorción y costes de adaptación. En el segundo, puede existir más visibilidad de ingresos, pero también obligaciones de entrega, penalizaciones y requisitos técnicos particulares cuya ejecución puede aumentar el riesgo de construcción.
La comparación no consiste en proclamar mejor un modelo. Debe relacionar precio, plazo, reparto de riesgos, rentabilidad exigida y posibilidad de reutilizar el activo si el cliente no ocupa la instalación.
PREGUNTA. ¿Qué indicadores deben revisar inversor y promotor?
Como mínimo: coste de desarrollo y por unidad de capacidad útil, progreso de conexión, CAPEX comprometido y coste a terminación, consumo operativo previsto, capacidad contratada y capacidad efectivamente comercializable, disponibilidad ensayada, flujo de caja y calendario de ocupación.
No se debe confundir un indicador de eficiencia energética con la rentabilidad de la inversión. Es necesario reconciliar coste operativo, precio de servicio, estructura de financiación, reposiciones y escenarios de uso parcial del activo.
PREGUNTA. ¿Qué errores aparecen en los contratos con clientes y operadores?
La ambigüedad sobre capacidad entregable, niveles de servicio, responsabilidad por consumos, condiciones de aceptación, mantenimiento y ampliaciones provoca conflictos. También las cláusulas que obligan al propietario a cumplir un rendimiento que depende de equipos aportados por terceros.
Por ello conviene crear una matriz que conecte la obligación comercial con el plano, la especificación técnica, la prueba de conformidad y el sujeto responsable. Una cláusula sin respaldo técnico puede convertirse en un riesgo financiero inmediato.
PREGUNTA. ¿Cómo se decide si se debe invertir, renegociar o abandonar?
Mediante una decisión escalonada con límites verificables: disponibilidad y coste de energía, autorización del emplazamiento, demanda comercial suficiente, CAPEX completo, plazo realista, prestaciones de entrega y rentabilidad ajustada por riesgos. Cada condición crítica debe tener un propietario del riesgo y una fecha de resolución.
Si una variable impide calcular el precio máximo de compra o la deuda soportable, el proyecto debe condicionarse o revalorarse. La disciplina consiste en saber decir no a un suelo atractivo que todavía no permite producir el servicio prometido.
PREGUNTA. ¿Cómo ayuda la guía profesional al equipo de inversión?
La guía CENTROS DE DATOS. PROMOCIÓN INMOBILIARIA Y CONSTRUCCIÓN ofrece una estructura para revisar suelo, diseño, financiación, ingeniería, contratos, operación y casos prácticos desde una perspectiva inmobiliaria y técnica. Su utilidad no radica en garantizar que un centro sea rentable, sino en ordenar las preguntas que deben resolverse antes de comprometer recursos.
El equipo puede usar sus capítulos y formularios como base de listas de comprobación, matrices de decisión, pliegos y revisiones de riesgos; siempre adaptando cifras, reglas y permisos a la situación documentada del activo concreto.
MATRIZ DE DECISIÓN: QUÉ DEBE ESTAR RESUELTO ANTES DE APROBAR LA INVERSIÓN
- Suelo y urbanismo: título, compatibilidad de uso y permisos críticos.
- Energía: potencia útil, conexión, coste, calendario y condiciones documentadas.
- Conectividad: proveedores, servidumbres, rutas de entrada y alternativas.
- Producto técnico: especificaciones acordadas, redundancia y refrigeración.
- Construcción: interfaces contractuales, suministros críticos, reservas y coste a terminación.
- Entrega: protocolos de commissioning, incidencias y aceptación del cliente.
- Economía: capacidad comercializable, coste operativo, deuda y escenarios adversos.
La matriz debe señalar para cada apartado la evidencia existente, la decisión pendiente y el impacto de no resolverla. El valor del proyecto depende tanto de la calidad del edificio como de la capacidad de prestar el servicio comprometido en la fecha prevista.