CLAVES

El sector de la construcción en Europa enfrenta un panorama desafiante con una previsión de contracción del 0.5% en los volúmenes de producción para 2024. Este escenario se debe a la disminución en la emisión de permisos de construcción y el mantenimiento de altos costes de construcción. Sin embargo, hay signos de crecimiento en los sectores de renovación e infraestructura, impulsados por inversiones en sostenibilidad y digitalización.

Por otro lado, España presenta un contraste notable, con un crecimiento del 4.2% en los precios de las viviendas en 2023, contrarrestando la tendencia general de la eurozona. Este crecimiento se sustenta en la persistente escasez de vivienda y el incremento de los salarios, lo que incentiva la venta de nuevas construcciones. Además, España ha experimentado un significativo aumento en la emisión de permisos de construcción, especialmente para viviendas residenciales, lo que la posiciona como un mercado atractivo para el desarrollo inmobiliario.

Los datos revelan una disparidad entre España y el resto de Europa, subrayando la importancia de adaptabilidad y diversificación en la estrategia de los promotores inmobiliarios para mitigar riesgos y aprovechar oportunidades en un entorno fluctuante.

El análisis del sector de la construcción en Europa, con especial atención a España, destaca varios puntos cruciales en relación con la viabilidad económica y financiera de inversiones y promociones inmobiliarias. Este análisis, basado en el informe del servicio de estudios de ING, revela tendencias contrastantes entre el panorama general europeo y el mercado español específicamente, ofreciendo insights valiosos para promotores inmobiliarios que buscan comprender mejor el entorno actual y futuro del sector.

Situación Europea: Declive con Esperanza de Recuperación

• Caída en Permisos de Construcción: Europa enfrenta una disminución en la emisión de permisos de construcción, un indicador de las dificultades anticipadas para el sector. Esta tendencia subraya la necesidad de abordar los cuellos de botella regulatorios y mejorar la eficiencia en la aprobación de proyectos.
• Costes de Construcción Elevados: A pesar de que los precios de los materiales de construcción se han estabilizado, su alto coste sigue siendo una barrera significativa para el lanzamiento de nuevos proyectos, lo que pone de relieve la importancia de estrategias de gestión de costes efectivas.
• Perspectiva para 2024 y 2025: Se espera un ligero declive en los volúmenes de producción para 2024, con una recuperación gradual en el sector de renovaciones y obras de infraestructura. Esta tendencia apunta a la oportunidad de centrarse en segmentos del mercado con demanda estructural creciente.

ESPAÑA: UN CASO APARTE

• Resiliencia del Mercado de Viviendas: A diferencia de muchas regiones de Europa, España ha experimentado un crecimiento en los precios de las viviendas, con un aumento promedio del 4.2% en 2023. Esto indica un mercado más dinámico, respaldado por la escasez estructural de viviendas y el incremento salarial, lo que puede favorecer a las promociones de viviendas nuevas.
• Aumento en Precios de Viviendas Nuevas: La tendencia al alza en los precios de las viviendas existentes beneficia indirectamente al mercado de viviendas nuevas, sugiriendo que hay espacio para proyectos de desarrollo que satisfagan la demanda reprimida.
• Boom de Permisos de Construcción en España: A contracorriente de la tendencia europea, España ha visto un aumento significativo en la emisión de permisos de construcción, especialmente para viviendas residenciales. Esto subraya un entorno más favorable para la inversión en desarrollo inmobiliario y la promoción de viviendas.

Conclusiones y Estrategias para Promotores Inmobiliarios

• Enfoque en Renovaciones y Sostenibilidad: La creciente demanda de trabajos de renovación, incluidos los enfocados en la sostenibilidad, ofrece oportunidades de crecimiento. Los promotores deben considerar la integración de prácticas sostenibles como un diferenciador competitivo.
• Explorar Oportunidades de Infraestructura: La continua inversión en infraestructura representa una veta de crecimiento. Los promotores pueden buscar participar en proyectos que se alineen con los objetivos de transición energética y digitalización.
• Adaptabilidad y Diversificación: La capacidad de adaptarse a las tendencias cambiantes y diversificar las inversiones hacia segmentos de mercado con crecimiento estructural puede ayudar a los promotores a mitigar riesgos y capturar nuevas oportunidades.

Este análisis resalta la importancia de una estrategia informada y adaptable para los promotores inmobiliarios que buscan navegar el complejo entorno actual, con un enfoque particular en las oportunidades únicas que presenta el mercado español dentro del contexto europeo más amplio.

DATOS DEL INFORME DE ING

El crecimiento marginal de la producción en la construcción en 2023 en la UE aumentó marginalmente, un 0.1%, debido a un fuerte primer trimestre. Sin embargo, en el tercer y cuarto trimestre del año, la producción de construcción de la UE disminuyó un 0.3% y un 0.2%, respectivamente. Las altas tasas de interés y una economía débil hicieron que los compradores de viviendas y las empresas fueran reacios a invertir en nuevos edificios. En contraste, los trabajos de renovación en el sector de la construcción y el sector de la ingeniería civil se mantuvieron bastante bien gracias a trabajos de sostenibilidad e inversiones en infraestructura (digital).

Se espera una pequeña disminución para 2024. Para 2024, esperamos una pequeña disminución en los volúmenes de producción (-0.5%). Debido a los largos tiempos de espera, los volúmenes de construcción residencial y no residencial nuevos disminuirán aún más como resultado de la reticencia de los compradores de viviendas y las empresas a invertir en nuevos locales en el pasado. Sin embargo, el subsector de la renovación (incluidos los trabajos de sostenibilidad) está viendo un crecimiento estructural en la demanda. También esperamos que las inversiones en infraestructura continúen creciendo. Los principales impulsores de este crecimiento continuo provendrán de los fondos de recuperación de la UE, inversiones en infraestructura digital, extensiones de la red eléctrica y la transición energética.

Algo de optimismo para 2025. Para 2025, esperamos que las tendencias de crecimiento mencionadas anteriormente en el sector de la renovación y la infraestructura continúen. También esperamos que el sector de la construcción nueva mejore lentamente debido a la recuperación del mercado de la vivienda. Sin embargo, esto tomará tiempo ya que están limitados por la cantidad decreciente de permisos de construcción emitidos a corto plazo.

Los libros de pedidos para los contratistas europeos permanecen estables. El stock de trabajo de los contratistas ha permanecido notablemente estable durante los últimos dos años. A principios de 2024, las empresas de construcción de la UE tenían 9.1 meses de trabajo en sus carteras, similar al mismo período un año antes cuando estaba en su punto máximo. En comparación con los desarrollos durante la crisis financiera en 2008 y 2009, actualmente, no hay una disminución visible. Puede haber varias razones para esto:

• La recesión económica durante la crisis financiera fue más generalizada que la recesión económica actual;
• Los libros de pedidos de los contratistas consisten no solo en construcción nueva sino también en renovación y sostenibilidad. El crecimiento en estos últimos subsectores (renovación y sostenibilidad) es más estable y mayor, lo que también aumenta su participación en el sector de la construcción;
• Los proyectos se han vuelto más complejos de ejecutar en los últimos años, lo que resulta en más trabajo y una duración más larga.

En muchos países, los precios de la vivienda están aumentando nuevamente. En muchos países de la UE, los precios de la vivienda han comenzado a aumentar nuevamente, después de un período de declive. La escasez estructural de viviendas, especialmente en las ciudades, respalda la demanda. El aumento de los salarios hace posible que los compradores de viviendas pidan prestado más a pesar de las tasas de interés más altas, impulsando así los precios de la vivienda. Por ejemplo, los precios de la vivienda en España aumentaron más del 4% en 2023 y esperamos un aumento adicional, aunque menor, en 2024. Solo en Alemania, donde la economía es más lenta, los precios de la vivienda aún están disminuyendo.

Los precios de las viviendas nuevas están aumentando en la mayoría de los países. Los precios más altos de las viviendas existentes son buenos para los volúmenes de construcción residencial nueva, aunque tomará algún tiempo materializarse. Los precios de venta de las viviendas nuevas están estrechamente relacionados con los precios de las viviendas existentes, ya que a menudo son sustitutos para los consumidores que están en el mercado de una vivienda nueva. Por lo tanto, los desarrollos de precios de los dos no pueden y no se desviarán demasiado a medio y largo plazo. Por lo tanto, cuando los precios de las casas existentes comienzan a aumentar nuevamente, esto también brinda la oportunidad para que los desarrolladores de proyectos, aunque no siempre será fácil, aumenten el precio de venta de las casas recién construidas. Esto es también lo que estamos viendo que sucede. Los precios de las viviendas nuevas están aumentando en la mayoría de los países de la UE. En Francia, se mantienen más o menos estables ya que los precios de las casas existentes también lo hacen. Solo en Alemania, los desarrolladores de proyectos residenciales se ven obligados a disminuir los precios de venta ya que los precios de las viviendas existentes también siguen disminuyendo.

Traspaso de costes de construcción más altos

Los precios de venta más altos de las propiedades residenciales brindan a los contratistas la oportunidad de trasladar los costes de los materiales de construcción, que han aumentado enormemente en los últimos años. Sin embargo, los precios de los materiales de construcción se han estabilizado en 2023, aunque cada material específico sigue su propio camino de precios.

Los costes de construcción han dejado de aumentar

El número de permisos aprobados ha disminuido en los últimos dos años. Los desarrolladores de proyectos y los constructores residenciales han sido reacios debido al mercado desafiante. En el tercer trimestre de 2023, hubo una disminución del 14% en los permisos emitidos para edificios residenciales en comparación con el mismo período un año antes. Los datos recientes aún no muestran ninguna mejora. La demanda de viviendas nuevas parece, como indicamos anteriormente, haber mejorado un poco. Sin embargo, ahora es el lado de la oferta el que se convertirá en el principal cuello de botella en muchos países debido a la escasez de terrenos para construir, problemas financieros, desarrollo de proyectos complejos y/o retrasos legales. Pasará algún tiempo antes de que los desarrolladores de proyectos comiencen nuevos proyectos y soliciten nuevos permisos. Por lo tanto, esperamos una disminución adicional en el sector residencial nuevo en 2024, antes de recuperarnos en 2025. La gran escasez de viviendas en muchas ciudades europeas también asegurará una demanda suficiente en el sector residencial a largo plazo.