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Así, el crecimiento en suelo rústico se limita al pequeño municipio (menos de 5.000 habitantes) o en riesgo de despoblamiento -en Cantabria hay 39 municipios en riesgo de despoblamiento, según la orden reguladora-. Por eso, las Áreas de Desarrollo Rural sólo se permiten en los pequeños municipios y, dentro de ellos, sólo alrededor de núcleos urbanos que no dispongan de suelo urbanizable. 

El proyecto de Ley establece también limitaciones a la extensión de estas áreas y al número de viviendas máximas posibles por núcleo, en función de las viviendas preexistentes y de si existe superficie vacante en el núcleo urbano o ya está completado en su totalidad.

Además, las Áreas de Desarrollo Rural se sujetan a una serie de condicionantes, como la ausencia de valores de protección del suelo, la prohibición de parcelar para realizar varias viviendas, la imposibilidad de abrir nuevos viales, mínimo impacto visual, prohibición de situarse en pendientes elevadas y construcciones coherentes con su entorno, entre otras cuestiones. Su delimitación conllevará una tramitación con evaluación ambiental e informe vinculante de la CROTU.

En los núcleos rurales, se impone que las construcciones y rehabilitaciones mantengan la morfología y arquitectura del núcleo. Además, se mantienen los cierres tradicionales de las parcelas, eximiendo de la necesidad de ceder el frente, salvo cuando se precise para el desarrollo de una actuación completa por la administración local. 

Al objeto de garantizar que no se producen parcelaciones encubiertas, las segregaciones de terrenos no agrarios precisan informe previo de la CROTU. Igualmente, al objeto de evitar fraudes de ley, en construcciones agrícolas que al poco tiempo pasan a ser viviendas, los cambios de uso sólo son posibles una vez que han sido destinados previamente al uso que tuvieran autorizado durante al menos 10 años.

MAYOR CELERIDAD EN LAS REFORMAS URBANAS 

Respecto a los suelos urbanos, la nueva regulación define el tipo de actuaciones que se pueden realizar, distinguiendo entre ‘Actuaciones de Transformación Urbanística’ y ‘Actuaciones de Edificación’. 

Al mismo tiempo, se introducen mejoras sustanciales en el régimen previsto para el suelo urbano, especialmente dirigidas a ofrecer herramientas para facilitar y agilizar la renovación y reforma urbana y avanzar en la rehabilitación edificatoria.

Algunos ejemplos de estas herramientas es la posibilidad de que los Planes Especiales de Reforma Interior y los Estudios de Detalle Especiales puedan crear o modificar determinados aspectos de los planeamientos generales, sin requerir la tramitación de modificaciones puntuales. 

Se introduce una nueva figura en esta materia, la denominada ‘Estudio de detalle especial’, que establece la ordenación de barrios o zonas y de tramitación más ágil para empezar a actuar y aprovechar las importantes ayudas europeas de rehabilitación. 

Se establecen mayores facilidades para actuaciones de accesibilidad y de mejora superior al 30% en eficiencia energética, permitiendo que los planes especiales de reforma interior puedan incluso posibilitar la utilización de dominio público o de espacios comunes para estas finalidades. 

Se simplifica la gestión hacia la figura única de unidad de actuación, cuando existen varios propietarios de terrenos, y se agilizan sus trámites, mediante silencios positivos tanto para aprobar estatutos de la junta de compensación como las bases de actuación y el proyecto de compensación.

El ayuntamiento tendrá nuevas herramientas que mejoran su capacidad para proteger el patrimonio y podrá determinar áreas de rehabilitación forzosa y aprobar programas de edificación y rehabilitación forzosa. Además, se facilita a los ayuntamientos para que puedan gestionar tanto la renovación urbana como la rehabilitación forzosa, con medidas que incluso pueden conllevar la inclusión en el registro municipal o la sustitución forzosa.

El Gobierno de Cantabria también agilizará la aprobación de los planeamientos urbanísticos con el fin de promover la actividad económica y el empleo en los municipios, así como los trámites del ciudadano con la Administración pública, mediante la incorporación de declaraciones responsables y comunicaciones previas, especialmente previstas para una serie de actuaciones de escasa entidad (pintar una fachada, por ejemplo) y, todas ellas, en suelo urbano. 

En concreto, las modificaciones en la tramitación de los nuevos planeamientos generales serán “más ágiles y con mayor colaboración del Gobierno de Cantabria desde los momentos iniciales”. Todo ello, con el objetivo, según el consejero, de reducir los periodos de tramitación y aprobación de los planeamientos urbanísticos de los 10-15 años de muchos planeamientos actuales, a los 4 o 5 años.

Para la aprobación de los planes generales, el Gobierno tendrá la obligación de colaborar inicialmente con los municipios con toda la información de la que disponga. También apoyará la tramitación de los informes sectoriales y en la comprobación del suelo urbano, antes de la aprobación inicial. 

Igualmente, el Gobierno procederá a la regulación de la Comisión de Coordinación Intersectorial con representantes de los órganos autonómicos, que informarán sectorialmente de los planeamientos para resolver discrepancias y contradicciones de informes sectoriales autonómicos. 

Además, se evitarán las innumerables informaciones públicas que había en estos procesos, dejando las mínimas imprescindibles. Así, no hará falta una nueva información pública previa a la aprobación provisional. La norma define lo que se considera modificación sustancial, en función de porcentajes de reclasificaciones de suelo, a efectos de precisar la necesidad de información pública previa a la aprobación definitiva.

En los planes generales de pequeños municipios, no se exigirán reservas de espacios libres, salvo en núcleos de más de 1.000 habitantes.

Por otro lado, se regularán unas normas técnicas de planeamiento vinculantes, que intentarán, respetando la autonomía municipal, unificar criterios técnicos, y establecer ciertas cuestiones comunes en materia de terminología, conceptos, cartografía y tratamiento informático.

Por otra parte, se regula una tramitación más ágil para modificaciones puntuales de planeamiento, que por su objeto y escasa incidencia no precisen evaluación ambiental estratégica ordinaria. 

REGULACIÓN DE LOS PSIR

La futura Ley del Suelo de Cantabria considera que los proyectos singulares de interés regional (PSIR) siguen siendo un instrumento “clave” para el desarrollo de los grandes proyectos estratégicos de Cantabria, especialmente en el ámbito industrial, como es el caso del desarrollo de los polígonos industriales para facilitar la instalación de empresas.

La nueva Ley del suelo de Cantabria será más exigente con los trámites necesarios para la obtención de la Declaración de Interés Regional inicial, precisándose un estudio de alternativas, un informe de la consejería competente, de los ayuntamientos y administraciones sectoriales, así como del Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo. 

TIPOLOGÍA DEL SUELO

El Título II trata de la clasificación y régimen del suelo, estableciendo las tradicionales categorías de suelo urbano, urbanizable y rústico. En la primera de estas categorías se encuentra el suelo urbano, en el que se encuadrarían los terrenos integrados de forma efectiva en la red de dotaciones y servicios de un núcleo de población en los términos establecidos en la Ley. Se suprime la distinción entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado y se regula con mayor concreción conceptos jurídicos indeterminados como el de malla urbana, estableciéndose que será el propio Planeamiento General, en función de la ordenación propuesta quien establezca el grado de consolidación por la edificación que se considera razonable y coherente para considerar que el suelo integrado en la malla urbana se pueda considerar urbano.

El suelo urbanizable será aquel en el que se integrarán los terrenos aptos para su transformación urbanística que sean precisos para atender las necesidades que así lo justifiquen, a corto, medio o largo plazo, eliminando la distinción que establecía la legislación anterior entre suelo urbanizable delimitado y residual, por cuanto éste último carece de sentido conforme al principio de desarrollo sostenible. 

Por último, pero no por ello menos importante, el suelo rústico, distinguiendo entre el de especial protección, así clasificado en virtud de lo previsto en la legislación sectorial correspondiente o en función de las previsiones de los planes y normas de ordenación territorial o urbanística por considerar necesario preservarlos en función de sus valores históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales o paisajísticos, aquellos con riesgos naturales o tecnológicos acreditados, así como aquellos otros en los que estime necesaria su protección por concurrir en ellos un valor económico estratégico derivado de su riqueza agrícola, ganadera, forestal o extractiva, por otro lado, el suelo rústico de protección ordinaria así clasificado por el Planeamiento General con objeto de preservarlo, en un momento dado, de su desarrollo urbano integral y por último, se recupera la figura de los núcleos rurales, como ámbitos que sirven de soporte a un asentamiento de población singularizado y diferenciado según los censos y padrones oficiales, integrado por un mínimo de cinco y un máximo de treinta viviendas, que encajan mejor en cuanto a su concepción y regulación en el suelo rústico que en el suelo urbano.

Se establecen para cada una de las clases de suelo los correspondientes derechos, deberes y limitaciones de los propietarios de los mismos, de conformidad con lo previsto en la legislación básica estatal, diferenciando en el suelo urbano esos deberes en función del tipo de actuación de que se trate, distinguiendo las actuaciones edificatorias de las actuaciones de transformación urbanística que a su vez se dividen en actuaciones renovación o reforma de la urbanización, actuaciones de dotación y actuaciones de regeneración y renovación urbana.
 
En el suelo urbanizable, se establece la posibilidad de anticipar en casos justificados, las construcciones destinadas a fines productivos o terciarios, antes del inicio del proceso de gestión del Plan, siempre que la seguridad, salubridad y protección del medio ambiente queden suficientemente garantizadas y el propietario asuma las obligaciones que le correspondan, una vez gestionado el ámbito, prestando para ello las garantías suficientes.

Señalar, asimismo, que el artículo 48.4 en el suelo rústico, establece la obligatoriedad para los promotores, cuando se trate de construcciones o instalaciones no directamente vinculadas al uso agrícola, ganadero, extractivo o forestal del terreno, incluidas las de carácter residencial y las destinadas a ocio o turismo rural, del pago a los respectivos Ayuntamientos, de una cantidad no menor de un tres por ciento ni superior al cinco por ciento del importe del presupuesto de las obras a ejecutar, salvo que se trate de un municipio en riesgo de despoblamiento o el promotor tenga su domicilio fiscal en el municipio y se mantenga en el mismo al menos durante cuatro años, en cuyo caso no será exigible el pago de dicha cantidad.

La Ley contempla igualmente la figura del Núcleo Rural en suelo rústico en el artículo 51, debiendo el Planeamiento General definir los usos y las condiciones de edificación, considerando como uso característico el residencial vinculado al medio rural, admitiéndose como complementarios los usos terciarios o productivos, actividades turísticas y artesanales, pequeños talleres, invernaderos y equipamientos, así como aquellos que guarden relación directa con los tradicionalmente ligados al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las necesidades de la población residente en ellos.