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La jornada ha contado con la intervención del experto Konstantin A. Kholodilin, del DIW Berlin, el Instituto Alemán para la investigación económica, quien ha recordado que las medidas de control de alquileres no son recientes, sino que "son eternas, desde el Imperio Romano, cuando el propio Julio César las introdujo en Roma". También se han dado en China, durante los años 1075 y 1279, en la Edad Media en los Estados Pontificios y Francia e incluso en la ciudad de Madrid el año 1564, con la prohibición de subir los alquileres de las viviendas, desbocados tras el nombramiento de la ciudad como capital del reino. Esta medida de control se conservó en Madrid durante unos 300 años, hasta el año 1842, cuando se canceló, ha explicado. En los últimos cien años, ha precisado Kholodilin, el control de los alquileres se ha hecho en 133 estados de todo el mundo, y las formas han sido diversas, como congelación de precios a fecha fija o a una cantidad específica, o bien controlando el aumento por parte de las autoridades.

Actualmente, ha indicado el experto, nos encontramos en lo que se denomina la segunda generación del control de los alquileres que, en comparación con los implementados durante la primera mitad del siglo XX, son menos estrictos, y así, en Suiza por ejemplo, se fija el tipo de interés bancario como límite.

La 11/2020, la ley catalana que reguló el precio de los alquileres limitó subirlos durante un año y medio, hasta que el pleno del Tribunal Constitucional declara nulo el tope de rentas impuesto en Cataluña por la Ley 11/2020. El jueves pasado, 10 de marzo, el Tribunal Constitucional dictó una sentencia declarando inconstitucionales y nulos varios artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre.. La norma consiguió bajar las rentas, pero también redujo la oferta de vivienda para arrendar. Es la alerta que lanzaron varios expertos, economistas y un jurista, que participaron en la semana pasada las jornadas Los nuevos sistemas de control de alquileres, a debate, organizadas por el Centro Ernest Lluch de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo y el Observatorio Metropolitano de la Vivienda.

En la apertura del encuentro, el economista y presidente del Consejo Económico y Social de España, Anton Costas, consideró que “intervenir en un mercado, cualquiera que sea, cuando es estrecho, no consigue que los efectos positivos sean elevados, y, en cambio, es posible que tenga efectos negativos no deseados”. “Ya en los siglos XVIII y XIX los clásicos nos alertaban de los efectos no queridos de las intervenciones”, apuntó. Costas alertó de la “densidad y gravedad que tiene el problema de la vivienda en nuestro país en términos de exclusión residencial de una magnitud extraordinaria, que impide la emancipación de los jóvenes” y señaló a “la creación de un parque de vivienda de alquiler y asequible” como receta para abordar el problema.

El economista Agustí Jover, experto en vivienda y autor de un informe encargado por el Observatorio, alertó de la enorme tensión que hay en Barcelona y el resto del Área Metropolitana porque “la creación de hogares triplica la vivienda disponible, lo que dispara los precios al alza”. “Para controlar los precios hay que hacerlo de manera que el mercado aguante la oferta, lo que ha pasado es que la oferta cayó de forma drástica cuando los municipios declarados área tensa controlaron precios”, lamentó.

Su propuesta pasa por repartir el coste entre los propietarios y la administración: “Habría que incorporar correcciones, porque si cargas el 100% del coste al mercado, al propietario, se marcha, abandona y los efectos no son los deseados”. Sobre en qué medida la contención de rentas afectó sobre la subida de precios actual, argumentó “no se puede discernir cuánto hay en el alza de desajuste entre oferta y demanda y cuánto de regulación”. Además, rechazó que la regulación del mercado sea el instrumento adecuado para resolver el problema de acceso de la población más vulnerable. En este sentido apostó por políticas sociales, ayudas y atacar la precariedad laboral con “sueldos de miseria”.

Sobre la tensión que registra el mercado en el área de Barcelona, la presidenta de Gestores de Vivienda Social en Cataluña, Lídia Guillen, alertó de que la falta de pisos de alquiler en la capital ha llevado al límite el mercado inmobiliario de la segunda corona metropolitana y pidió “medidas estructurales que reconozcan la vivienda como un derecho”. “Los gestores hemos percibido un incremento muy notable de las solicitudes de vivienda protegida de alquiler, en algunos municipios se han triplicado. Son personas que tienen un contrato de alquiler que acaba y no tienen capacidad para afrontar un precio de mercado”, aseguró sin detallar municipios. Jover mostró como la zona donde la demanda es más elevada comparada con la defensa son las poblaciones del eje del Llobregat.

Desde Generalitat que impulsó la Ley, el director general en funciones de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, Joan Ramon Casals, explicó el resultado del primer informe sobre el impacto de la Ley. Casals no eludió las “discrepancias” que hubo entre los autores del informe, pero apuntó que determinó dos cuestiones.

La primera, que durante la vigencia de la Ley los precios del alquiler cayeron un 4,1% en Barcelona y un 1,4% en el conjunto de Cataluña. La segunda, que hubo más contratos de alquiler (en un contexto también de salida de la pandemia). Y la tercera, que la contención concentró las caídas en los precios medios, mientras la franja baja de alquileres aumentó de precio, y la alta cayó. “Si se quieren hacer buenas políticas hay que tenerlo en cuenta”, avisó y cuestionó la rapidez con la que tramitó la ley, “en ponencia única, sin debate, lo que generó rechazo, inseguridad jurídica e impugnaciones”. A título personal, Casals apostó por regular los alquileres pero de forma temporal, concentrar la regulación en los grandes tenedores, excluyendo particulares, y no apostar tanto por la fórmula de la congelación, sino en fijar límites a las subidas.

1. ¿QUÉ ESTABLECÍA LA LEY 11/2020 QUE AHORA SE ANULA POR EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL?

La Ley 11/2020 entró en vigor el 22 de septiembre de 2020 pese a que el Consejo de Garantías Estatutarias consideró que su contenido excedía de las competencias del Parlamento de Cataluña conforme a la Constitución y al Estatuto de Autonomía Catalán.

Esta norma establecía la posibilidad de declarar determinados municipios o partes de un municipio como áreas con mercado de vivienda tenso.

A partir de esa declaración, los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmasen en esas áreas (con algunas excepciones) debían someterse a un régimen específico de protección de esos arrendatarios. Este régimen incluía topes a las rentas pero, también, algunas medidas adicionales como la información sobre los precios de referencia, especialidades procesales o limitaciones a la posibilidad de repercusión de gastos. La Ley 11/2020 establecía, finalmente, el derecho de los arrendatarios a que se les restituyese lo pagado en exceso y un régimen sancionador.

Aunque desde el principio la norma fue muy criticada, tuvo un relativo éxito entre los ayuntamientos catalanes. Actualmente, la página de la Agencia de Vivienda de la Generalidad recoge un listado de más de 60 municipios con declaración como zonas tensionadas, incluyendo varios municipios del Área Metropolitana de Barcelona, así como también Gerona, Lleida, Sabadell o Tarragona.

2. ¿HA ANULADO EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL TODA LA LEY 11/2020?

No, algunos artículos se mantienen, pero su relevancia es menor.

El Tribunal Constitucional ha declarado nulo el artículo 6 que establecía el sistema de topes a las rentas y su justificación competencial (disposición final tercera). Sin embargo, también ha extendido la declaración de inconstitucional el resto de artículos de la Ley 11/2020 que se referían de alguna manera a los topes a la renta.

En concreto, además del artículo 6 y la disposición final tercera, se han declarado nulas las siguientes disposiciones:

(a) las que fijaban el ámbito de aplicación del sistema de topes a la renta (artículos 1, 10, disposición adicional segunda, disposición transitoria primera y disposición final cuarta letra b),
(b) la que concretaba el precio de referencia a partir del cual se establecían los topes (artículo 7),
(c) las que establecían la imposibilidad de actualizaciones adicionales de la renta y el régimen excepcional en caso de mejoras (artículos 8 y 11),
(d) la que imponía un sistema de asunción de gastos generales y servicios (artículo 9),
(e) la que daba el derecho a los arrendatarios a la restitución de cantidades abonadas en exceso (artículo 12),
(f) la que obligaba a los arrendadores a aportar informar para calcular el precio de referencia aplicable en cada caso (artículo 13),
(g) las que definían sanciones y establecían las consecuencias de su incumplimiento (artículos 15 y 16.2),
(h) la que habilitaba en determinados casos para aplicar porcentajes correctores (disposición adicional primera), y
(i) las que establecían especialidades procesales para los conflictos entre arrendadores y arrendatarios en relación con los topes de rentas (disposiciones adicionales tercera y cuarta).

3. ¿QUÉ ES LO QUE SE MANTIENE EN VIGOR DE LA LEY 11/2020?

Lo único que se mantiene en vigor después de la sentencia es:

(a) El procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso (artículos 3 y 4).

Para el Tribunal Constitucional justifica esta decisión en que los efectos de esa declaración no se agotan en la aplicación del tope de rentas sino que implican la necesidad por parte de las administraciones de llevar a cabo medidas para atenuar o revertir la situación y, por tanto, tiene sentido mantenerla.

Por tanto, la declaración como "área con mercado de vivienda tenso" seguirá conllevando un procedimiento dirigido por el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, puede seguir dirigiendo el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano (para el Tribunal Constitucional esa atribución competencial no vulnera el artículo 25 de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local).

(b) La definición de lo que se consideran áreas con mercado de vivienda tenso (artículos 2 y 5).

Seguirán pudiendo aspirar a la declaración como áreas con mercado de vivienda tenso en Cataluña las que estén especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población, situación que puede venir determinada por el cumplimiento de cualquiera de las siguientes condiciones:

(i) Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.

(ii) Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar o personal supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.

(iii) Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado , en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Además la declaración solo puede recaer en municipios o parte de municipios a los que resulte de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas determinado por el departamento de la Generalidad encargado de la materia de vivienda.

4. ¿ENTONCES SIGUE HABIENDO ZONAS TENSIONADAS EN CATALUÑA?

Sí, los municipios o parte de municipios que actualmente tenían esa consideración la mantienen tras la sentencia. No obstante, a partir de que se publique ya no será necesario que los contratos de arrendamiento que se firmen en esas áreas se sujeten a topes de renta.

Ahora esa declaración sólo tendrá el efecto de vincular a las administraciones implicadas a cumplir con el listado de actuaciones enfocadas en atenuar o revertir la situación de mercado tenso que se aprobó junto con la declaración de zona tensionada.

En cualquier caso, esos municipios pueden solicitar ahora que la declaración de zona tensionada se deje sin efecto por haber cambiado las circunstancias que la motivaron (de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 11/2020 que se mantiene en vigor). Estas solicitudes serán analizadas por el departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda.