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La Ley 1/2019, de 22 de abril, en el capítulo II del título preliminar, define el informe de evaluación de edificios, su contenido, su obligatoriedad y su vigencia, además de anticipar la creación de un registro para la inscripción de estos informes que contendrá toda su información. A estos efectos, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo pone a disposición de los ayuntamientos y de la ciudadanía las aplicaciones informáticas de carácter público para la elaboración de los informes de evaluación de edificios. Mediante ellas la ciudadanía podrá consultar en qué casos concretos existe la obligación de disponer de IAE, y los ayuntamientos gestionarán la inscripción de esos informes en el Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios.

• Decreto 61/2021, de 8 de abril, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea el Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios.

Con la aprobación de este decreto, y más allá del cumplimiento de las obligaciones derivadas de las leyes indicadas anteriormente, se pretende favorecer, mediante el conocimiento del estado de conservación de los edificios de uso residencial colectivo, sus condiciones de accesibilidad universal y su eficiencia energética, el cumplimiento del deber de conservación de los edificios y la adopción de las medidas necesarias para la conservación y rehabilitación del parque de edificios de viviendas y la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, con el fin de asegurar su seguridad, salubridad y accesibilidad de forma que no supongan riesgos para las personas y los bienes y garantizar el derecho de las personas a habitar en una vivienda digna.

El decreto se estructura en tres capítulos, una disposición adicional, tres disposiciones transitorias y dos disposiciones finales.

El capítulo I (Disposiciones generales), establece el objeto, el ámbito de aplicación, los órganos competentes, las obligaciones de las personas propietarias de los edificios y la determinación de la antigüedad de estos.

En el capítulo II se regula el contenido, los requisitos de elaboración, el resultado, la eficacia y la vigencia del informe de evaluación de los edificios, definido en el artículo 7 de la Ley 1/2019, de 22 de abril, con la finalidad de asegurar el cumplimiento del deber de conservación de los edificios por las personas propietarias y evaluar su estado, así como de informar sobre su adecuación a la normativa vigente en materia de accesibilidad universal y de eficiencia energética, sin perjuicio del cumplimiento de la normativa urbanística y demás normas aplicables en materia de seguridad, mantenimiento y conservación de los edificios.

En el capítulo III se crea el Registro Gallego de Informes de Evaluación de los Edificios, se regula su funcionamiento y la inscripción de estos informes en el mismo registro.

La disposición adicional única contiene una referencia expresa al libro del edificio, al que se deberá incorporar el informe de evaluación de edificios.

El régimen transitorio contiene tres disposiciones. La primera regula la implantación gradual de la obligación de disponer del informe de evaluación de los edificios, estableciendo a estos efectos las distintas situaciones y los plazos a los que se deben someter las comunidades y las personas propietarias de edificios de tipología residencial colectiva. Las disposiciones transitorias segunda y tercera establecen, respectivamente, la validez de los informes de evaluación de los edificios y de las inspecciones técnicas de edificios anteriores a la entrada en vigor de este decreto y su vigencia.

Artículo 8. 

Evaluación del estado de conservación del edificio

1. En el apartado del estado de conservación del edificio del informe se evaluará el estado general del edificio, de sus elementos estructurales, constructivos y de las instalaciones, constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar de la inspección visual y clasificando estas.

2. En el caso de las instalaciones que requieran, de acuerdo con su normativa de aplicación, una inspección técnica específica, tales como ascensores, instalaciones eléctricas, o instalaciones térmicas de los edificios, el técnico informante se limitará a requerir a las personas usuarias, propietarias o administradoras la presentación de la correspondiente documentación obligatoria, como contratos de mantenimiento, informes u otros documentos que acrediten el cumplimiento de las exigencias propias de cada instalación. En el supuesto de no presentarse la documentación requerida, tal circunstancia se hará constar en el informe. En el resto de las instalaciones el técnico informante se limitará a determinar su estado de conservación y si cumple con su función.

En cualquiera de los casos, si el técnico informante pudiera apreciar que el estado o características de alguna de estas instalaciones pueden poner en riesgo la seguridad de las personas usuarias o del edificio, deberá indicarlo en el IAE.

3. En el caso de edificios catalogados o declarados bienes de interés cultural, en el IAE se deberá cumplimentar el apartado específico a estos efectos, en el que se deberá indicar la fecha de inclusión en el catálogo o la fecha de la declaración, según lo que corresponda, así como el listado y la evaluación del estado de conservación de los elementos merecedores de protección cultural de acuerdo con la determinación del catálogo, con la declaración del bien como de interés cultural o con las normas que determinen su protección.

Artículo 9. 

Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal del edificio

1. En el apartado de las condiciones básicas de accesibilidad del edificio se deberá evaluar el cumplimiento de la normativa vigente de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y la utilización del edificio.

2. Si el edificio no cumpliera las condiciones del apartado anterior, se determinarán las medidas de adecuación viables para facilitar su accesibilidad, así como su coste estimado, con el objeto de que la comunidad de personas propietarias pueda determinar si su edificio es susceptible de realizar ajustes razonables, en los términos establecidos en el texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana, aprobado por el Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre. A estos efectos, en el caso de edificios catalogados o declarados bienes de interés cultural, se tendrá en cuenta su normativa de protección y las condiciones específicas del inmueble.

Artículo 10. 

La certificación de la eficiencia energética del edificio

1. La certificación energética del edificio se realizará a los edificios que contengan uso residencial de vivienda colectiva y estará referida exclusivamente a este uso, aunque en el edificio coexistan otros usos. En el resto de los edificios obligados a tener el IAE por normativa municipal, se atenderá a lo que se disponga en esa normativa.

2. La certificación se elaborará cumpliendo las determinaciones de la normativa que regula la elaboración de la certificación de eficiencia energética del edificio en relación al empleo de herramientas y programas informáticos reconocidos para la calificación energética, la toma de datos y a los técnicos competentes.

3. Si el edificio ya contara con una certificación de eficiencia energética en vigor e inscrita en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios de Galicia, siempre que en el edificio no hubiera habido variaciones que hubieran modificado las características energéticas de este, bastará con incorporar al IAE los datos de esta certificación y su número de registro.

4. La realización del IAE y su inscripción en el REGIAE no exime a las personas propietarias de inscribir el certificado de eficiencia energética en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Edificios de Galicia, si estuvieran obligadas en cumplimiento de la normativa estatal o autonómica de aplicación.

Artículo 11. 

Alcance del informe de evaluación de los edificios

1. El IAE deberá realizarse sobre la totalidad del edificio, que comprende tanto sus elementos comunes como los privativos, con independencia de que algunas de las partes tengan uso distinto al residencial. En el caso de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal y que cuenten con varios portales para los que se hubieran constituido comunidades de personas propietarias independientes, podrá efectuarse una evaluación por cada comunidad o portal.

2. Si en la inspección del edificio, el técnico informante considerara que no es necesaria la visita a la totalidad de las partes privativas para evaluar el estado del edificio, justificará razonablemente en el informe tal circunstancia y determinará de manera motivada el muestreo elegido.

3. Este informe se elaborará en base a una inspección visual, sin que sea su objeto la detección de vicios o daños ocultos. No obstante, si el técnico informante constatara serios indicios de la existencia de deficiencias que puedan poner en riesgo la seguridad del edificio o de las personas usuarias y que de una inspección visual no pudiera determinarse su gravedad, podrá proponer a la persona propietaria la necesidad de realizar pruebas o catas al objeto de determinar la gravedad de estas deficiencias y poder elaborar el IAE, en el que recogerá el resultado de estas comprobaciones realizadas.

Artículo 12. 

Resultado del informe de evaluación de los edificios

El técnico informante deberá recoger el siguiente contenido:

a) Una valoración final sobre el estado de conservación del edificio que deberá ser favorable o desfavorable.

El IAE será desfavorable en el caso de existencia de alguna deficiencia grave o muy grave. En los demás casos el IAE será favorable con independencia de que en él se puedan recomendar los plazos para la realización de obras para corregir las deficiencias leves que se señalen.

b) Las condiciones básicas de accesibilidad del edificio en el que se indicará si el edificio cumple o no las condiciones básicas de accesibilidad.

En caso de que no satisfaga dichas condiciones, el técnico informante que elabore el IAE determinará cuáles son las medidas de adecuación que se podrían realizar y su importe estimado, al objeto de que se pueda determinar si son ajustes razonables o no.

c) La calificación de la certificación energética del edificio, incluyendo el indicador global del edificio en emisiones de dióxido de carbono referido en letra y en KgCO2/m2.año, así como los indicadores globales de consumo de energía referidos en letra y en kWh/m2.año.

Artículo 13. 

Clasificación de las deficiencias en el informe de evaluación de los edificios

1. El IAE deberá detallar las deficiencias observadas y las clasificará en las siguientes categorías:

a) Deficiencias muy graves: son las que, por su alcance e importancia, implican un riesgo para la estabilidad del edificio o de algunos de sus elementos o instalaciones cuando supongan una amenaza de seguridad para las personas.

b) Deficiencias graves: son las que, sin estar clasificadas como deficiencias muy graves según la definición anterior, afectan de manera importante a la salubridad y funcionalidad del edificio al producirse un proceso de pérdida de las prestaciones básicas originarias que hace precisa una intervención correctora que exceda del alcance de los trabajos de mero mantenimiento del edificio.

Se consideran también deficiencias graves aquellas otras que, de no subsanarse mediante la realización de actuaciones que superen las de mero mantenimiento del edificio, pueden dar lugar a la aparición de deficiencias muy graves o deficiencias que afecten de manera importante a la salubridad y funcionalidad del edificio.

c) Deficiencias leves: son aquellas no incluidas en los apartados anteriores que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento o que acaben provocando la aparición de nuevas deficiencias.

En relación con las instalaciones que requieran por su normativa específica la realización de inspecciones periódicas y/o la firma de contratos de mantenimiento, se considerará deficiencia leve no presentar la documentación acreditativa de haber realizado las inspecciones o las actuaciones de mantenimiento exigibles en los plazos que la normativa sectorial establezca.

2. Si se detectaran deficiencias graves o muy graves, el IAE deberá recoger las medidas a adoptar, las obras necesarias para subsanar las deficiencias y el plazo máximo en el que, a juicio del técnico informante, deben acometerse dichas obras.

3. Si del resultado de la inspección se detectan deficiencias en el edificio que impliquen la necesidad de declaración de ruina, el técnico informante deberá reflejarlo en este.

4. En todo caso, ante deficiencias que puedan suponer peligro inminente o un riesgo para la seguridad y, por lo tanto, exijan una intervención inmediata, el técnico informante deberá comunicar sin demora tal circunstancia al ayuntamiento correspondiente y la propiedad, proponiendo las medidas provisionales que esta debe adoptar de manera inmediata.

Artículo 14. 

Efectos del resultado del informe

1. El resultado desfavorable del IAE obliga a las personas propietarias a subsanar, en el plazo establecido, las deficiencias determinadas en este.

2. El ayuntamiento, a la vista de un resultado desfavorable del IAE y en función de la gravedad de las deficiencias, podrá dictar las órdenes de ejecución y subsanaciones pertinentes o adoptar las medidas de intervención administrativa que resulten adecuadas, de conformidad con la normativa aplicable en materia de disciplina urbanística y de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas.

3. Una vez subsanadas las deficiencias resultado de un IAE desfavorable, las personas obligadas deberán presentar un certificado, firmado por técnico/a competente, en el que se describan las obras que se realizaron para la subsanación de las deficiencias determinadas en el IAE, con el fin de que el ayuntamiento haga constar esta circunstancia en el REGIAE y se modifique la valoración del estado de conservación del edificio.

4. La calificación energética del edificio y las condiciones de accesibilidad definidas en el IAE tienen carácter exclusivamente informativo, por lo que no requerirán de subsanación a efectos de este decreto, sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la normativa sectorial o de lo que pueda disponer el ayuntamiento en cumplimiento de la normativa municipal.

Artículo 15. 

Vigencia del informe de evaluación de los edificios

1. De conformidad con el artículo 8 de la Ley 1/2019, de 22 de abril, el IAE tendrá una vigencia de diez años desde la fecha de su elaboración, salvo que el ayuntamiento establezca una vigencia menor mediante una ordenanza municipal.

A los efectos de este decreto, se entenderá como fecha de elaboración del IAE la fecha de su firma por la persona que lo suscribe.

2. Para la renovación del IAE, las personas obligadas deberán encargar un nuevo IAE, que recogerá todas las variaciones o modificaciones que hubieran pudido ser llevadas a cabo en este tiempo en el edificio. El plazo de presentación de este nuevo IAE en el ayuntamiento para su inscripción en el REGIAE será hasta el 31 de diciembre del año en el que finaliza su vigencia.

Infracción leve

El incumplimiento de esta obligación se considerará infracción leve urbanística según dispone el art. 7.4 de la Ley 1/2019 en relación con la DF 1ª, que modifica entre otros, el art. 158.4.e) de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG).

Duración

El IAE tendrá una vigencia de 10 años (art. 8 de la Ley 1/2019 y art. 15.1 del Decreto 61/2021) o menos, según disponga la Ordenanza municipal reguladora.

Registro de Informes de Evaluación de Edificios (REGIAE)

En desarrollo del art. 10 de la Ley 1/2019, el Capítulo III (artículos 18 a 23) del Decreto 61/2021 regula esta figura que, se configura como un registro administrativo público y único para toda Galicia, adscrito al IGVS, que servirá tanto para conocer el estado del parque de viviendas de Galicia, como para diseñar las políticas públicas en materia de vivienda, dónde los Ayuntamientos tramitarán la inscripción de los IAE y actualizarán los datos aportados.

La inscripción será realizada por los Ayuntamientos, que expedirán al interesado el certificado acreditativo que generará la aplicación informática. El art. 20.2 del Decreto establece la obligación de inscribir en la aplicación informática del REGIAE el IAE presentado, en el plazo máximo de 3 meses, previa verificación del cumplimiento de los requisitos formales establecidos en este decreto.

La inscripción en el REGIAE no supondrá, en ningún caso, la conformidad del Ayuntamiento con su contenido, dejando intactas en todo momento, las facultades de control e inspección municipales (art.20.4).

El IGVS como órgano supervisor del funcionamiento del REGIAE comunicará a los Ayuntamientos las deficiencias detectadas, para que sean objeto de corrección (art.20.6).

La documentación a presentar por el responsable en el Ayuntamiento (art.21) consistirá en la solicitud acompañada de:

a) Archivo generado por la aplicación informática en pdf firmado por el técnico competente.
b) Informe de la Certificación Energética.
c) La documentación exigida a mayores por la normativa municipal.
La baja será tramitada de oficio, mediante un procedimiento contradictorio con el interesado, siendo las posibles causas de la misma la inexactitud o falsedad de la documentación y la no renovación en tiempo y forma.

De este modo la baja no podrá producirse nunca de forma automática, sino que deberá darse audiencia al interesado (art. 22.2).

Finalmente como registro administrativo público, podrá ser objeto de consulta por la ciudadanía, de acuerdo con la normativa sobre transparencia y protección de datos de carácter personal (art. 23.1).

A su vez, los Ayuntamientos podrán obtener a través de la aplicación informática todos los datos obrantes en el Registro y la explotación de los mismos para fines estadísticos o para la posterior elaboración de informes (art. 23.2).