La vivienda en Berlín es más barata que en Hamburgo o Múnich, y mucho más barata que en Londres o París. Los alquileres relativamente bajos de la ciudad y la floreciente escena de las empresas emergentes atrajeron a expatriados y alemanes de otras regiones. Antes de la pandemia, la población de Berlín crecía en 40.000 por año. Los alquileres se duplicaron en una década.

Desde la reunificación, la ciudad ha vendido aproximadamente 200.000 apartamentos a inversores privados, muchos en el antiguo Berlín Oriental. 

Deutsche Bank calcula que al país en su conjunto le faltan alrededor de un millón de hogares. Los alquileres han aumentado un 35 por ciento en la última década. El precio medio de una vivienda nueva se ha duplicado.

La mitad de la población alemana vive de alquiler. Dos tercios de los 23 millones de apartamentos de alquiler en Alemania son propiedad de pequeños propietarios. El tercio restante es propiedad de corporaciones de vivienda pública y grandes empresas de inversión. 

La “gran coalición” saliente de demócratas cristianos y socialdemócratas maximizó los alquileres, aumentó los subsidios de alquiler de 145 a 190 euros al mes para parejas y asignó 5.000 millones de euros al gobierno estatal para construir 1,5 millones de viviendas.

Según la prensa alemana, la resistencia proviene de los ayuntamientos, que se muestran reacios a sacrificar los espacios verdes. Especialmente para viviendas “asequibles”, que tienen el estigma de ser viviendas para personas pobres.

Esto también es un desafío en los Países Bajos, que tiene muchas más viviendas sociales que Alemania. Uno de cada tres hogares holandeses es propiedad de una asociación de vivienda. En Amsterdam, la proporción es una de cada dos. Los apartamentos de alquiler privados comprenden menos del 10 por ciento del mercado. Sin embargo, la demanda de vivienda sigue superando la oferta en las ciudades holandesas, mientras que los municipios rurales y los pueblos pequeños tardan en expandirse.

Una ventaja que tiene Berlín sobre Ámsterdam es el espacio. Tiene cuatro veces el tamaño de la capital holandesa. Especialmente en el antiguo Berlín Oriental, hay espacio para construir. 

En el Reino Unido tienen el mismo problema pero han aplicado un enfoque más realista: si necesitamos un millón de viviendas qué hacemos que no empezamos a construirlas. Los métodos modernos de construcción MMC se han visto como una forma de ayudar a resolver la crisis de la vivienda ya que se estima un potencial de mejora del 30% en la velocidad de construcción de nuevas viviendas mediante la adopción de la innovación, con una reducción potencial del 25% en los costes, así como el potencial de avances en la mejora de la calidad y la eficiencia energética. 

Si los métodos modernos de construcción se utilizasen más ampliamente en el futuro, debería ser posible construir hasta cuatro veces más casas con la misma mano de obra en el sitio, lo que significa que el tiempo de construcción en el sitio podría reducirse a más de la mitad. 

Los métodos modernos de construcción aportan varios beneficios a la construcción de viviendas: mayor velocidad y menores costes de mano de obra, junto con una construcción de mejor calidad y un aumento general de la confiabilidad. 
Todo esto debería hacer de la construcción MMC una opción muy atractiva tanto para promotores como para gobiernos que buscan incentivar la creación de nuevo parque de viviendas. 

La construcción MMC también significa que los constructores de viviendas pueden depender menos de la necesidad de un suministro constante de empleados calificados, que se han vuelto cada vez más difíciles de satisfacer en las últimas décadas.
Si los proyectos se planifican a fondo, los métodos modernos de construcción tienen el potencial de aliviar la escasez de mano de obra cualificada en la industria de la construcción, así como mejorar el desempeño ambiental de los edificios, durante y después de la construcción. 

En España, el problema del alquiler y la vivienda es más complejo y hay que partir de dos realidades:

1. Hay infravivienda que se va a subvencionar para rehabilitar, pero que técnicamente no es rentable. Sería más rentable derruirlas y construir con mayor altura generando más vivienda para alquiler. En muchos casos, la rehabilitación es más costosa que la reedificación ampliando la edificabilidad.
2. Los fondos inmobiliarios no quieren invertir en vivienda en alquiler por falta de rentabilidad e inseguridad jurídica. Es mucho más rentable invertir en oficinas.
3. Hay viviendas vacías porque la falta de seguridad jurídica del alquiler es tan grande que los inversores (la mayoría particulares) prefieren no ocuparlas antes que pasar por un calvario judicial en caso de impago.
4. La limitación forzosa de rentas traerá mucha litigiosidad y la sufrirán las Comunidades Autónomas y a los ayuntamientos, que son los que tendrán que aplicar la ley de vivienda.
5. Una ley de vivienda que sea aplicable en unas comunidades autónomas y no en otras afecta a la unidad de mercado, tan demanda desde Europa.
6. No hay fondos públicos para construir vivienda nueva. Es necesaria la colaboración público privada. Los inversores exigirán seguridad jurídica y rentabilidad para invertir. La mayoría de los fondos inmobiliarios prefieren invertir en oficinas. Es mucho más rentable y da menos problemas. 

Europa debe coordinar una política común de vivienda que sea realista: (i) rehabilitar lo que merezca la pena y genere mayor oferta de vivienda, (ii) garantizar mayor rentabilidad a los inversores inmobiliarios que en su mayoría prefieren oficinas y (iii) dar mayor seguridad en los procedimientos judiciales. 

Si el problema es poner en el mercado miles de nuevas viviendas a niveles accesibles, ¿a qué estamos esperando? La edificación industrializada y construcción NMC permitirían tener estas viviendas en meses. 

Eso es realismo y se llama colaboración público- privada, pero que será más privada que pública porque no hay ni fondos públicos ni capacidad de gestión pública de vivienda.