La base económica (viabilidad económica) de Madrid Nuevo Norte son los espacios de oficinas y hay temor a las consecuencias de la pandemia, tanto en la demanda de oficinas como en el cambio de hábitos laborales como el teletrabajo.

La Modificación Puntual incluye la ordenación pormenorizada, es decir el régimen de usos e intensidades, lo que agiliza el proceso de gestión pero retrae el reajuste a la demanda si no incluye un régimen de usos compatibles o alternativos.

EL INTERÉS DE MERLIN POR MADRID NUEVO NORTE

Merlin Properties tiene prevista una inversión inicial de unos 410 millones de euros para impulsar el proyecto Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín), del que es accionista a través de DCN (Distrito Castellana Norte) con una participación del 14,6%.

Una parte de este desembolso, que se llevará a cabo a lo largo de los próximos diez años, ya está ejecutado, puesto que se trata de la compra de los terrenos, a los que se ha destinado alrededor de 168 millones.

La otra partida de capital se dedicará al desarrollo de infraestructuras y de urbanización del ámbito, tal y como lo ha explicado Ismael Clemente, CEO de la socimi, que ha indicado que hasta 2022 se desembolsarán unos 49 millones de euros para estas labores, mientras que los 191 millones restantes se irán desembolsando poco a poco a medida que avancen estos trabajos durante un periodo que no está definido, "ya que no es algo que dependa de nosotros puesto que es el Ayuntamiento el que tiene la iniciativa en este proyecto", concreta Clemente.

"Se trata de una inversión que no estaba prevista en nuestra inversión de capex, por lo que este año la compañía ha retenido un poco más de caja para capitalizarse mejor de cara a los compromisos que nos van a ir surgiendo en relación a este desarrollo", indica el directivo, que señala que esos 49 millones adicionales "se equilibrarán fácilmente con la venta de algún activo no estratégico para la compañía". "El resto de la inversión -191 millones- también se cubrirá sin problema, ya que con el 20% de retención de cash flow que tiene la compañía, que se mueve en una media de 320 millones de euros al año, tenemos cada ejercicio 64 millones, por lo que lo haremos de forma muy cómoda", señalo el CEO Ismael Clemente.

"A partir de 2030 nuestra cartera estará totalmente optimizada y por tanto sin mucha posibilidad de crecimiento, y esto es precisamente lo que nos aportará Madrid Nuevo Norte, crecimiento a largo plazo"

Con este desembolso de 240 millones en infraestructuras y urbanización, Merlin se posicionará con el suelo listo para construir sobre este desarrollo, que es actualmente el proyecto urbanístico más grande a nivel europeo. La apuesta de la compañía por Madrid Nuevo Norte está ligada al nuevo centro de negocios que se levantará en esta nueva zona de la ciudad. "El 81% del espacio es de oficinas y el 19% restante serán inmuebles residenciales que sumarán unas 2.000 unidades. Para nosotros la parte residencial no es core, pero igualmente podríamos desarrollarla nosotros mismos o enajenar los activos si nos beneficia de cara al capex. Las oficinas sin embargo, nos las quedamos", apunta Clemente.

Clemente destaca que su participación en DCN es una "clara apuesta de valor para la compañía. No sé si todos los inversores lo entenderán así o si nos penalizará en Bolsa. A partir de 2030 nuestra cartera estará totalmente optimizada y por tanto sin mucha posibilidad de crecimiento, y esto es precisamente lo que nos aportará Madrid Nuevo Norte, crecimiento a largo plazo".

En este sentido, Clemente reconoce que quizás "para los inversores generalistas será difícil de calcular el valor que nos puede aportar, porque ellos no tienen una previsión de estar aquí hasta 2028, pero para los fondos de pensiones o compañías de seguros que apuntan a más largo plazo se aseguran una predictibilidad de dividendo que además será creciente".