El ciclo inmobiliario
precedente finalizó con una sobreoferta de obra -nueva en aquel
momento- por encima de la capacidad de absorción de un mercado en
recesión. Años después, con la reactivación
de la demanda nacional y extranjera, los esfuerzos de comercialización
y los ajustes en precios, este excedente se ha ido drenando de forma continuada
en la mayor parte del territorio. La cantidad de excedente de partida y
la proximidad de ubicaciones, también con stock disponible, con
ventajas competitivas, ya sea por calidad de las costas, por servicios,
o por comunicaciones rodadas o aéreas, han condicionado la velocidad
de recuperación. En la Comunidad Valenciana las poblaciones más
turísticas han estado muy condicionadas por la gran cantidad de
excedente heredado y durante los últimos periodos se han producido
ajustes significativos de precios que han posibilitado las compraventas,
bien a particulares o bien a fondos de inversión. Se partía
de niveles de stock muy elevados y en general se ha ido vendiendo a un
ritmo bajo. En el caso de Mallorca, el stock existente se sitúa
en zonas costeras señaladas y consiste en producto de gama medio-alta
y alta de tipología tanto plurifamiliar como unifamiliar. El producto
que se ha vendido con mayor facilidad ha sido viviendas plurifamiliares,
de superficies medias y calidades altas. En Ibiza, nivel de stock de obra
nueva de producto vacacional es muy bajo y en las zonas más activas
ya no hay stock. Las Islas Canarias han experimentado una reactivación
continuada impulsada por la demanda extranjera y escaso excedente ha mostrado
ritmos de absorción elevados, en tipología de vivienda asilada,
adosada y plurifamiliar en complejos residenciales. Málaga cuenta
con un nivel de stock bajo que ya se había reducido notablemente
en los periodos anteriores.
Andrea
de la Hoz, Consultora senior Tinsa, nos responde en esta entrevista
la problemática que causa esta situación.
¿Qué
tipo de excedente?
El producto
mayoritario hoy en día en zonas de costa consiste en viviendas superficies
en torno a los 70-90 m2, programa funcional de dos o tres dormitorios,
calidades medias, en complejos residenciales plurifamiliares con piscina
y próximos al litoral. Los apartamentos de menor tamaño y
las viviendas de tipologías unifamiliares aisladas y adosadas han
sido las primeras en salir del mercado.
¿Qué
hay que hacer con este excedente?
La vida útil
de una vivienda puede alcanzar los 50 años y toda vivienda está
llevada a cabo bajo una serie de normativas de construcción que
ofrecen garantías de durabilidad. Sin embargo, un bien inmueble
se devalúa con la ausencia de uso y han sido empleados en su realización
una gran cantidad de materiales, energía, etc. El remanente de producto
ha de ser comercializado, en los segmentos de demanda adecuados y con los
ajustes de precio requeridos, para no quedar definitivamente fuera de mercado.
¿Cómo
afecta a futuras promociones?
La afectación
a futuras promociones depende de lo adaptado que esté el producto
residencial a las necesidades de la demanda. Allí donde el excedente
no es lo que buscan los compradores, se inician nuevas promociones, provocando
que el producto en stock quede aún más obsoleto.
Según
el informe de Tinsa, Vivienda en costa 2020, 3l mercado residencial en
la costa española se caracterizó en 2019 por la estabilidad
y una demanda activa, tanto nacional como extranjera, aunque ya se detectaban
antes de la pandemia ciertos indicios de agotamiento en las zonas donde
la recuperación se inició con anterioridad. Entre los mercados
que no pierden dinamismo destaca Ibiza capital, donde el precio medio de
la vivienda supera en un 19,8% el máximo de 2007, y continuó
durante el año pasado el crecimiento de las compraventas y los visados
de obra nueva. También Costa del Sol mantenía antes de la
crisis del covid-19 una tendencia alcista en precios, aunque las compraventas
se redujeron respecto a las de 2018.
Son algunos
de los datos recogidos en el informe ‘Vivienda en costa 2020’, elaborado
por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa, donde se destaca
que el mercado de vivienda vacacional en España se ha visto convulsionado
por el covid-19 y que será en los próximos meses cuando se
concreten los ajustes y nuevas tendencias. “Se espera que los mercados
residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia
de la demanda extranjera. La recuperación queda supeditada no sólo
a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad
en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora
e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica”, afirma
Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
‘Vivienda
en Costa 2020’ analiza el mercado de vivienda vacacional en 24 franjas
del litoral ubicadas en un total de 14 provincias españolas. A través
de una encuesta a técnicos locales de Tinsa realizada durante las
primeras semanas de junio coincidiendo con el fin del confinamiento, el
estudio aporta información sobre la situación de la vivienda
en la costa durante 2019 y principios de este año (precovid-19),
así como las impresiones iniciales sobre la afectación que
la pandemia puede tener en los diferentes mercados.
Junto a la
opinión de expertos locales, el informe incluye información
estadística de la evolución de precios (1T 2020) en 115 municipios
del litoral, así como de las compraventas y el número de
visados de obra nueva registrados en 2019 en municipios de costa de las
14 provincias analizadas.
El informe
destaca que la paulatina minoración de las restricciones de movimiento,
así como el sostenimiento de la demanda a través de medidas
públicas orientadas a empresas y familias, serán factores
clave a la hora de determinar el efecto que la crisis del coronavirus pueda
tener en el mercado vacacional.
“Se prevé
que la demanda foránea se vea especialmente afectada, con una recuperación
que podría llegar más a largo plazo, aunque será más
rápida que la nacional una vez que se normalice la movilidad internacional”,
apunta Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa y coautora del informe.
La previsión
para el mercado de vivienda vacacional es que se produzca “un ajuste retardado
y de intensidad moderada, pero con gran diferencia de descuentos en precio
por zonas, según las necesidades de liquidez de los propietarios,
sean estos particulares o grandes tenedores, y la afectación de
la crisis al perfil de demanda al que está dirigido el inmueble”,
apunta de la Hoz. En su opinión, “las reducciones tardarán
en reflejarse en las estadísticas por realizarse mayoritariamente
bajo la forma de negociaciones sobre los precios de oferta fijados con
anterioridad al covid-19”.
SITUACIÓN
GENERAL
La vivienda
en la costa española experimentó en 2019 una situación
saludable. En el 91,7 % de las zonas analizadas en el informe, los técnicos
describieron que el mercado presentaba indicios de recuperación
o una clara recuperación, en alusión a las compraventas,
reducción de plazos de venta o incrementos en precio.
Málaga,
Islas Baleares, Islas Canarias, Cádiz y Guipúzcoa son zonas
del litoral que se encuadrarían claramente en este escenario. Entre
las que, por el contrario, todavía no habrían finalizado
la fase de ajuste destaca la costa de Garraf en Barcelona. También
en descenso, aunque ya próxima al suelo, se encontraría la
Costa del Azahar, en Castellón.
Situación
del mercado de vivienda vacacional en la costa española
El nuevo contexto
creado por la pandemia anticipa una mayor preferencia por viviendas unifamiliares
(en compra y en alquiler vacacional) y una pérdida de atractivo
del pequeño apartamento e incluso un trasvase de demanda vacacional
de zonas de costa a ubicaciones rurales con menor afluencia.
De acuerdo
con la información aportada por los técnicos de Tinsa, Islas
Canarias, Baleares y Castellón se han visto especialmente afectadas
en un primer momento por una paralización completa de la actividad
de vivienda vacacional. La caída habría sido significativa
en las provincias de Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y
Barcelona, mientras que el efecto habría sido más leve en
las costas de Guipúzcoa.
PRECIOS
El ejercicio
2019 se caracterizó por una tendencia alcista de precios de intensidad
moderada en la mayoría de las 24 franjas del litoral analizadas
en el informe. En un 25% de ellas, la evolución al alza de los precios
fue más intensa que la experimentada en 2018, mientras que en un
70% se mantuvo en una línea similar.
Descendiendo
a ubicaciones concretas, en el 61% de los 109 municipios con estadística
de precios recogidos en el informe el valor medio de la vivienda se encareció
en tasa interanual en el primer trimestre de 2020 (precovid-19). Entre
las zonas con tendencia alcista destaca la Costa del Sol, donde los 13
municipios analizados se encarecieron respecto al 1T 2019, a excepción
de Mijas y Fuengirola. También en el archipiélago canario
la tendencia predominante fue de incremento de valores en el último
año. El comportamiento fue más desigual según las
ubicaciones en el litoral alicantino y valenciano, mientras que en la provincia
de Barcelona predominaron los ligeros ajustes en los precios a la baja
en el último año.
En las primeras
impresiones tras el fin del desconfinamiento, la información trasladada
por los técnicos se dividía a partes iguales entre quienes
apuntaban que los precios mostraban estancamiento y caídas contenidas
(45,8% de las zonas) y quienes referían a caídas inferiores
al 15% (45,9%).
Los municipios
de costa (excluyendo capitales de provincia) con los valores medios de
vivienda más altos entre las más de 100 localidades analizadas
en el informe fueron Ibiza (3.728 €/m2), Sitges (3.210 €/m2)
y Castelldefels (3.062 €m2), según las tasaciones de Tinsa
realizadas en el primer trimestre de 2020. Ibiza es el único municipio
donde el valor medio está por encima de los máximos alcanzados
en 2007, concretamente un 19,8% por encima, tras revalorizarse un 7,9%
interanual en el primer trimestre de 2020. Las capitales de provincia de
costa más caras son San Sebastián (3.602 €/m2) y Barcelona
(3.347 €/m2).
En términos
relativos, municipios como Sant Feliu de Guíxols (Girona), Dènia
(Alicante), Casares (Málaga), Vilagarcía de Arousa (Pontevedra),
Palamós (Girona), Puerto de la Cruz (Tenerife) o Tarifa (Cádiz)
registraron aumentos interanuales de precio superiores al 15% en el primer
trimestre de 2020. En el extremo contrario, la estadística muestra
descensos de precio de doble dígito en Teguise (Lanzarote), Sanxenxo
(Pontevedra), El Campello (Alicante) o Llanes (Asturias).
Pese a la paulatina
recuperación del mercado, el precio medio de la vivienda en algunas
zonas de costa no es ni siquiera la mitad del que era en 2007. Es, por
ejemplo, el caso de Oropesa del Mar, en Castellón, donde la caída
acumulada es todavía del 57,9% respecto a los máximos alcanzados
hace 13 años. En Vera (Almería), Benicarló (Castellón)
y Canet d’en Berenguer (Valencia), el ajuste supera el 55%, y en Almazora
(Castellón) y Roquetas de Mar (Almería) está por encima
del 53%. Situaciones muy diferentes a las de la ya mencionada ciudad de
Ibiza, que ha superado los máximos de entonces, o a las de la Tarifa
(Cádiz), donde el precio es un 6,7% inferior al de 2007, y a las
de Sóller (Mallorca) y Adeje (Tenerife), donde la caída acumulada
desde entonces es inferior al 11%.
Según
apuntan los técnicos, el valor medio de la vivienda plurifamiliar
en primera línea de playa se sitúa entre 4.000 y 6.000 €/m2
en el 37,5% de las zonas analizadas, y entre 2.000 y 4.000 €/m2 en
otro 29%. En Ibiza, Marbella, Costa del Garraf y San Sebastián,
los pisos en las mejores ubicaciones sobrepasan los 8.000 €/m2.
En vivienda
unifamiliar, Mallorca y Costa Brava se unen al listado anterior de ubicaciones
con los valores medios más elevados, llegándose a superar
los 10.000 €/m2. El tramo de valor más habitual en vivienda
unifamiliar de costa, en un 25% de las zonas analizadas, se sitúa
entre 2.000 y 4.000 €/m2.
OFERTA
El stock heredado
de la crisis anterior se ha ido drenando paulatinamente durante los últimos
años. En un 25% de las zonas analizadas, la red técnica apunta
que ya no hay stock de obra nueva pendiente de venta, mientras que en otro
58% de las zonas el stock se define como “reducido”. Los excedentes más
notorios se localizan en ubicaciones de las provincias de Castellón,
Alicante y Valencia.
Atendiendo
a la facilidad de reducción del stock pendiente de venta, en el
58% de las zonas se ha mantenido un ritmo de absorción medio durante
2019; en otro 25% ha sido rápido y en un 16,7% de las zonas el stock
presentaría dificultades para ser absorbido, según los técnicos.
Baleares, Canarias y Málaga destacan entre las ubicaciones con mayor
ritmo de reducción del excedente de vivienda vacacional.
Respecto al
mercado de alquiler vacacional, en más de un tercio de las zonas
analizadas (37,5%) la irrupción del covid-19 ha provocado un trasvase
de oferta al alquiler tradicional. Este efecto se está produciendo
en zonas como Barcelona, Valencia, Cádiz e Islas Canarias.
ACTIVIDAD PROMOTORA
El ejercicio
2019 ha sido el tercero consecutivo de incremento de la actividad promotora
en las zonas de costa españolas. En casi un 80% de las zonas analizadas,
la red técnica confirma que existe actividad promotora, con una
intensidad y un perfil empresarial muy heterogéneo dependiendo de
la ubicación.
El conjunto
de los municipios de más de 10.000 habitantes ubicados en las 24
zonas reflejadas en el informe (un total de 120 localidades) incrementaron
un 11,1% el número total de visados de obra nueva aprobados en 2019
respecto al año anterior, hasta 26.752 visados, según datos
del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda urbana.
Excluyendo
las capitales, los cinco municipios de costa que registraron un mayor número
de visados de obra nueva en 2019, según datos del ministerio, fueron
Estepona (1.670 visados, + 300% interanual), Orihuela (865 visados, un
33,3% más que en 2018), Badalona (827 visados, +83% interanual),
Fuengirola (632 licencias, +69%) y Marbella (551 visados, +96%).
MERCADO DE
SUELO
Los expertos
de Tinsa apuntan que el mercado de suelo se encontraba en 2019 en una situación
de actividad regular en un 37,5% de las zonas analizadas. La materia prima
se encareció en un tercio de las áreas objeto de estudio
en el informe y se apunta una tendencia hacia la estabilización
de valores en la costa catalana, en la Comunidad Valenciana y en las Islas
Canarias.
Un 17 % de
las zonas estudiadas presenta aprobaciones urbanísticas recientes
que afectan a corto o medio plazo a la actividad inmobiliaria.
DEMANDA
La presión
al alza en los precios, combinada con las señales y expectativas
de ralentización económica, se tradujo en una progresiva
estabilización de las compraventas en las zonas más consolidadas
del mercado de costa durante el pasado ejercicio.
El informe
recoge datos de 127 municipios de costa que registraron conjuntamente un
total de 157.891 compraventas de viviendas en 2019, un 5,9% menos que el
año anterior, según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad
y Agenda urbana. El segmento de obra nueva evolucionó algo mejor,
con un crecimiento del 2,6% en 2019, hasta un total de 16.157 compraventas
en el conjunto de esos 127 municipios recogidos en el informe.
Los 13 municipios
destacados de la Costa del Sol redujeron el número de compraventas
de vivienda en 2019, según los datos oficiales del ministerio, con
descensos que oscilaron entre el 32% interanual de Casares y Nerja, y el
6% de Estepona o Fuengirola. En Mallorca, los municipios de Santanyí
y Son Servera fueron los únicos de entre los 11 analizados en la
isla que transaccionaron más viviendas en 2019 que el año
anterior. También en 13 de los 15 enclaves de la costa de Alicante
se redujo el número de transacciones totales en 2019, según
datos del ministerio.
Entre las zonas
donde se incrementaron las compraventas en 2019 destacan las costas de
Cádiz, Almería, Pontevedra y la isla de Tenerife.
Cuatro de los
diez municipios de costa donde más transacciones se realizaron en
2019 no son capitales de provincia: Torrevieja (5.282 viviendas, +0,4%
interanual), Orihuela (3.767 unidades, -0,7%), Marbella (3.681 viviendas,
-9,7%) y Gijón (2.953 unidades, -2,9%). Completan el top 10 las
capitales de Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante, Palma de Mallorca
y Las Palmas de Gran Canaria.
En el mercado
específicamente de obra nueva, los municipios con mayor número
de unidades vendidas fueron Orihuela (872 viviendas, -3,4% interanual)
y Torrevieja (797 unidades, +27%), solo superados en volumen por Málaga
capital (1.008 viviendas, +21%), según datos del ministerio.
Los técnicos
de Tinsa apuntan que la irrupción del covid-19 provocó en
casi un 46% de las zonas analizadas que la compraventa por parte de extranjeros
quedara paralizada en las primeras semanas tras el desconfinamiento y que
en otro 29% disminuyera notablemente. En el caso del comprador nacional,
las compraventas se encontraban paralizadas de un 29% de las zonas, aunque
en otro 16% (Asturias, Costa del Sol, Lanzarote y alrededores de Barcelona)
los técnicos apuntaron que no se detectaban grandes cambios en la
demanda.
Las expectativas
para los próximos meses son algo más pesimistas para la demanda
extranjera en lo referente a la intensidad del freno en compraventas, aunque,
una vez iniciada la recuperación, se espera que ésta sea
más rápida que en el caso de la demanda nacional. En Ibiza
y Formentera no se prevé que la pandemia vaya a provocar cambios
relevantes en la demanda ni nacional ni extranjera de vivienda vacacional. |